臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 107年度橋簡字第347號
原 告 陳彥豪
訴訟代理人 莊進祥律師
被 告 蔣瑞唐
蔣清禾
上二人共同
訴訟代理人 李奇芳律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年8 月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明 文。本件原告起訴時原聲明被告應連帶給付其新臺幣（下同 ）400,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。嗣於民國107 年7 月3 日，追加聲明 為請求被告應連帶給付其800,000 元，其中400,000 元，及 自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，另400,000 元，及自擴張聲明狀繕本送達翌日至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，經核與原訴之請求基礎事實 同一，且應認尚無礙於被告之防禦及訴訟之終結，參諸上揭 規定，自應予准許，先予敘明。
二、另按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部， 不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續 適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原 法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論 者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435 條定 有明文。查本件原告為上述擴張聲明後，屬前開第1 項所載 之訴之追加，致本件訴訟非屬民事訴訟法第427 條第1 項及 第2 項之範圍，因被告未抗辯而為本案之言詞辯論，揆諸前 開說明，視為已有適用簡易程序之合意，故應依簡易訴訟程 序之規定審理，併此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠伊透過房屋仲介公司之經紀人即訴外人魏鈺芬向被告2 人購 買坐落於高雄市○○區○○段0000○○○0000號土地）、
1056之1 、1057之1 及1058之1 地號土地及其上同段409 建 號建物，價金約定為5,000,000 元，原告當時曾向承辦代書 即訴外人黃香蘭表示，伊係第一次購屋可以申請優惠貸款， 黃香蘭則建議將契約書價金改為6,500,000 元較容易申請貸 款成功，兩造即依上開約定於106 年11月2 日簽立不動產買 賣契約（下系爭前約），並於契約書第15條載明「以現況交 屋，若買方之貸款金額不足，則本合約無條件解約，賣方應 將已收之金額全數退回買方，簽約代書費則酌收2,000 元」 ，然不知何故，魏鈺芬又表示需重新簽約，兩造又於106 年 11月14日簽立上述不動產之買賣契約（下稱系爭後約），並 於契約書第15條載明「以現況交屋，不負瑕疵擔保責任」。 ㈡然上開1056號土地地目為田地，但被告2 人、魏鈺芬、黃香 蘭卻未將1056號土地為農地之情形告知，致使原告於106 年 12月間向三信合作社申辦房、地貸款時，以此為由遭拒絕核 貸，是被告2 人所出售之土地顯有瑕疵，並致使原告受有損 害，且此瑕疵無法去除，伊不得已，於107 年2 月24日去函 解除本件不動產買賣契約。又伊為上開契約已支付定金400, 000 元，復不論依系爭前、後約均於契約第10條第3 款規定 「乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約至本約解 除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金 之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付 價金總額及開立本票或支票之面額，做為懲罰性違約金另行 給付甲方」，是被告2 人應加倍返還已給付之定金，爰依民 法第258 條、259 條第1 、2 款、第359 條及系爭前、後約 第10條第3 款提起訴訟，請鈞院擇一有理由為判決，並聲明 ：如變更後聲明所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告並未實際收到400,000萬價金。
㈡查兩造系爭前約並無共有人即被告蔣清禾之用印，故兩造方 另行簽署系爭後約，另前約雖第15條固記載「以現況交屋， 若買方之貸款金額不足，則本合約無條件解約，賣方應將已 收之金額全數退回買方，簽約代書費則酌收2,000 元」，而 系爭後約改成「以現況交屋，不負瑕疵擔保責任」，明顯可 知，兩造認為貸款不足部分由原告籌措即可，與被告無涉， 是本件兩造間上述不動產買賣關係契約約定即應以系爭後約 為據。
㈢另不論系爭前、後約第3 條均約定「甲方於簽訂本約前確已 至買賣標的所在地詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業之產 調資料」，是原告稱被告2 人及魏鈺芬、黃香蘭未將土地之 情形告知等語，顯與事實不符等語置辯，並聲明：原告之訴
駁回；若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。三、本院得心證理由：
兩造分別於106 年11月2 日、同月14日簽訂系爭前、後約， 約定原告向被告購買坐落於高雄市仁武區仁德段1056、1056 之1 、1057之1 及1058之1 地號土地及其上同段409 建號建 物，又同段1056之3 號土地於107 年3 月20日自1056號土地 分割，經高雄市都市發展局認定為農業用地，與契約上前開 土地地目、使用分區欄均為空白，及原告所支付之頭期款項 係匯入約定之履約保證帳戶等情，為兩造所不爭執，且有系 爭前、後約影本（本院卷第7 至18頁）、高雄市都市發展局 土地分區使用證明書影本（本院卷第69頁）在卷可查，首堪 認定。按買賣因物有瑕疵，買受人得解除契約，民法第359 條定有明文。本件原告主張系爭後約為系爭前約之補充，且 1056號土地地目為田、且為農業用地，屬有瑕疵並據以解除 系爭買賣契約等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件 爭點厥為：㈠系爭後約係兩造間另立之新契約或僅為前約之 補充？即原告貸款貸款金額不足，兩造不動產買賣合約是否 即無條件解約？㈡1056號土地為農業區，是否即屬買賣標的 物之瑕疵？
㈠系爭後約係兩造間另立之新契約或僅為前約之補充？ 查證人黃香蘭到庭證稱：伊為承辦本件之代書，當初第一次 簽約的時候，賣方僅列被告蔣瑞唐，然上開土地為被告2 人 共有，固簽約上有錯誤，雙方才重新簽立合約，自應以系爭 後約為準，系爭前約已作廢，伊當時要原告拿系爭前約還伊 ，但原告未還，契約第15條有變動也是經當事人合意，否則 伊不可能這樣填寫等語（本院卷第75至77頁），則依證人所 述，系爭前約已經兩造合意解除。復按解釋契約，應於文義 上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀 契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣 等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之 主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不 能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（ 最高法院96年度台上字第286 號、99年度台上字第1421號判 決意旨參照）。次查，系爭前、後約除契約中第5 條付款方 式、第15條其他約定事項外，幾乎完全相同，是系爭後約對 於雙方交易之標的、價金等項均有完整之約定，難從契約文 意中認定系爭後約為系爭前約之補充，況且系爭前約當事人 僅列被告蔣瑞唐一人，若認系爭後約為前約之補充，勢必要 求被告蔣清禾補上簽名，否則何以要求被告蔣清禾亦負前約 之契約責任，是原告主張系爭後約為前約之補充等語，除與
證人所述不符外，更難認與當事人真意相符，是系爭前約業 經兩造合意解除，難認原告得據系爭前約第15條「以現況交 屋，若買方之貸款金額不足，則本合約無條件解約，賣方應 將以收支金額退回買方，簽約代書費則酌收2,000 元」之約 定解除契約，是兩造應以系爭後約定其權利義務關係。 ㈡1056號土地為農業區，是否即屬買賣標的物之瑕疵？ 1.再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。本件原 告主張被告2 人等人未將1056號土地地目為田或分區使用為 農業區等情形告知，被告則抗辯已將所有資料交原告檢視， 是兩造就買賣土地之地目、分區使用是否有約定，即生爭議 ，查本件是否有約定交易土地地目部分，據證人黃香蘭到庭 證稱：簽約時由於土地謄本並無記載地目，故伊於契約上亦 未填載等語（本院卷第76頁），而不論前、後約，契約上均 未記載地目及使用分區部分，此為契約上明顯可知並未記載 之事項，證人黃香蘭固證稱：當時有聽到原告說他要蓋修車 廠等語（本院卷第76頁反面），而原告雖對簽約代書表明將 來對1056號土地之規劃，與兩造間有無就1056號土地地目做 約定，並無必然關係，且契約中對於土地地目等並無相關文 字之約定，或有其他擔保土地使用之記載，即難憑原告片面 所述，即認兩造間有就1056號土地之地目為約定。 2.復按所謂物之瑕疵擔保，即應依當事人特別約定之使用目的 （主觀的瑕疵概念），並在當事人意思範疇內，就該物依其 種類一般具有的客觀特徵（客觀的瑕疵概念）加以判斷，是 本件難認兩造就所購買之上開土地均約定可為建地使用，則 1056號土地地目縱為「田」，或僅為農業區使用，亦難認屬 於欠缺通常之價值或約定之效用，而具有瑕疵。四、綜上，本件依原告之舉證難認系爭後約為系爭前約之補充， 是系爭後約應已解除，原告復未能舉證1056號土地有何瑕疵 ，是原告依系爭前約第15條及瑕疵給付之法律關係解除兩造 不動產賣賣契約，並依兩造該契約第10條第3 款請求加倍返 還定金，為無理由，不應准許，而原告之訴既經駁回，假執 行之請求亦失所附麗，亦應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
橋頭簡易庭 法 官 葉育宏
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
書 記 官 林禹丞