最高法院民事判決 107年度台上字第1152號
上 訴 人 盧國智
訴訟代理人 陳魁元律師
上 訴 人 蘇安和
訴訟代理人 林威谷律師
被 上訴 人 柯欐潔
陳添桂
邱螺蘭
共 同
訴訟代理人 林信宏律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107 年
3月21日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（105年度重上更
㈠字第30號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地、給付不當得利，及駁回上訴人盧國智之上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊共有坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），被上訴人柯欐潔有應有部分為二分之一、被上訴人陳添桂及邱螺蘭應有部分各為四分之一。上訴人蘇安和、盧國智各所有坐落系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示編號10（下稱編號10土地）、12（下稱編號12土地）上高雄市○○區○○街00號（下稱A建物）、16號（下稱B建物）之未辦保存登記建物，係無權占有，且獲有自民國97年7月1日起算至返還土地之日止，相當於系爭土地申報地價年息百分之五租金之不當利益，致伊受有損害。爰依民法第 767條、第179條、第184條規定，求為命：蘇安和應將A建物拆除，返還編號 10土地予伊；並給付柯欐潔新臺幣（下同）8萬7,099元，陳添桂、邱螺蘭各4萬3,550元，及加付均自100年12月28日起算之法定利息；以及自100年10月1日起至返還編號10土地之日，按月給付柯欐潔2,214元，陳添桂、邱螺蘭各1,107元。盧國智應將B建物拆除，返還編號12土地予伊；並給付柯欐潔4萬4,037元，陳添桂、邱螺蘭各2萬2,019元，及加付自100年12月24日起算之法定利息；以及自100年10月1日起至返還編號12土地之日止，按月給付柯欐潔1,119元，陳添桂、邱螺蘭各 560元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。上訴人盧國智則以：訴外人蔡歪於日據時期，向系爭土地所有權人「保證責任旭建築信用購買利用組合」（下稱旭信組合），分期付款購買坐落編號12土地上之住宅及畜舍，嗣於臺灣光復後讓與訴外人即伊被繼承人盧延慶。旭信組合於41年 6月16日併入高
雄市建築信用合作社（下稱建信合作社）。訴外人即伊祖母黃碖乃向該合作社承租編號12土地，租期 1年，租期屆滿後，該合作社未即為反對之表示，視為不定期限繼續契約。伊因繼承而取得B 建物及租賃關係，且被上訴人明知系爭土地上存有房屋，且與系爭土地分屬不同人所有，輾轉受讓系爭土地所有權，依民法第425條之1 第1項規定，雙方亦有租賃關係存在等語，資為抗辯。盧國智並以同上原因事實，主張伊依土地法第 104條規定，就編號12土地有優先購買權，提起反訴，求為確認伊就編號12土地有優先購買權存在之判決。蘇安和則抗辯：訴外人即伊被繼承人蘇石燦前向旭信組合購買住宅及畜舍1 間，因不夠居住，遂租地在旁興建另2間建物使用，嗣因馬路拓寬而拆除其中2間地上物，所餘即為A建物。蘇石燦曾向建信合作社承租上開3間地上物坐落土地數年，租期屆滿後，建信合作社未即為反對之表示，視為不定期限繼續契約。伊嗣因繼承取得編號10土地地上物所有權及租賃關係，且被上訴人明知系爭土地上存有房屋，且與系爭土地分屬不同人所有，輾轉受讓系爭土地所有權，依民法第425條之1 第1項規定，雙方亦有租賃關係存在等語。
原審廢棄第一審就被上訴人本訴所為其部分敗訴之判決，改判如其聲明，並維持第一審就盧國智反訴所為其敗訴之判決，駁回其上訴，以：系爭土地原係旭信組合（嗣併入建信合作社，該合作社自52年2月8日起，遞次更名為保證責任高雄市第四信用合作社、保證責任高雄市第十信用合作社，再併入寶華商業銀行股份有限公司）與他人共有，被上訴人各別輾轉自上開銀行、元大國際資產管理股份有限公司取得系爭土地所有權上開應有部分。依盧國智之父盧延慶前手蔡歪與旭信組合所立契約書（下稱系爭契約書）第1條、末尾表示欄、第4至7條等約定內容以觀，蔡歪於首5年使用期間需按月繳付對價， 5年期滿可無償不定期使用，並需善盡維護保持之責，不得任意增建或處分，足見蔡歪與旭信組合所立契約係建物租賃與不定期借貸之混合契約，未取得該契約所載建物所有權，盧國智無從自盧延慶繼承取得該原建物所有權，則其主張編號12號土地及其上 B建物所有權原均屬旭信組合所有，嗣因B建物轉讓而異所有權人，依民法第425條之1第1項規定，與就系爭土地有租賃關係存在云云，委無足採。次查A 建物係磚瓦水泥造之2 層樓建物，而非木造建築物，參酌高雄市建築師公會鑑定結果，認該地上物屋齡約有37年餘等語，且蘇安和於書狀及審理時自承A 建物係嗣後加蓋，屋頂於賽洛馬颱風侵襲時毀損，所以有加蓋屋頂的鐵皮等語，足認確非日據時期延存至今之建物，而係蘇石燦另行興建之建物。蘇安和抗辯A 建物與編號10土地原屬旭信組合所有，嗣後分別由其及被上訴人各取得所有權，依民法第425條之1 第1項規定，其就編號10土地與被上訴人間有
租賃關係存在云云，亦無可採。另依上訴人所提黃碖、蘇石燦與建信合作社○○○367番基地地租往來簿摺、高雄市○○○367番土地地租金、高雄市○○○○ 367番土地租金入金單等文書，黃碖及盧延慶自40年3月2日即在系爭土地上設籍，以及○○○段367及367-3地號土地共有人未對黃碖、盧延慶及盧國智、蘇石燦及蘇安和長期占用系爭土地，提出異議等情，足見建信合作社確有將367-3地號中編號12、10土地出租予黃碖與盧延慶、蘇石燦供建屋使用，核其性質應屬基地租賃建屋契約。按租地建屋契約，當事人雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。查B建物為1層木造建物，屋齡估計約有65年餘，且外觀老舊破損，前門出入口已遭封堵無法進出，屋內則堆放雜物呈長期無人居住狀，盧國智於第一審陳稱：該建物無居住使用，供堆放雜物等語，參酌該地上物房屋稅及資料所載之構造別為木石磚造項目中代號「F 磚石造」，及行政院頒佈之固定資產耐用年數表，木造、磚構造之住宅用建物耐用年數各為10年、25年，迄已超過耐用年限甚久，早在97年以前即已不堪使用，依上開說明，先前原有租地建屋之法律關係，自已因房屋不堪使用而消滅。依蘇石燦分別自43年、47年起有租金、房屋稅捐資料，可推認蘇石燦於四十幾年間即已有租地建屋之情事。蘇安和陳稱：馬路拓寬拆除所剩建物屋頂在66年賽洛馬颱風侵襲時毀損，乃加蓋屋頂的鐵皮等語，可知當時所興建之建物已因不可抗力之屋頂毀損，致不能為通常使用而須重建，且 A建物經高雄市建築師公會鑑定結果，估計屋齡約37年餘，乃嗣後重建。蘇石燦與建信合作社間之租地建屋之法律關係，已因原有建物達不堪使用而消滅。從而，蘇安和抗辯其因繼承而得依租地建屋契約關係使用編號10土地云云，委無足採。盧國智就B 建物坐落土地之租地建屋關係不存在，如上所述，其反訴主張於元大公司出賣系爭土地予被上訴人時，其就編號12土地有土地法第 104條所定優先承買權存在云云，亦屬無據。被上訴人依民法第767條規定，請求蘇安和、盧國智分別拆除A、B 建物並返還編號10、12土地，即屬有據。蘇安和、盧國智分別所有A、B建物無權占有編號10、12土地，受有利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人依民法第179 條規定，請求蘇安和、盧國智返還按申報地價年息百分之五計算，如聲明所示，相當於租金之不當得利，洵屬有據。盧國智反訴請求確認就編號12土地有優先承買權存在，為無理由等詞，為其判斷基礎。
按建物之拆除，為事實上之處分行為，其所有人或有事實上處分權之人，始有拆除之權限。查編號12土地上現有 B建物是否旭信組合所有該地上原建物？若否，B 建物究係何人何時所興建？為何人所有？似有未明，此事涉盧國智就 B建物有無拆除權限，自
應先予調查釐清。乃原審先認定蔡歪與旭信組合間契約書為建物租賃及不定期借貸之混合契約，蔡歪未受讓編號12土地上原建物之建物所有權，盧國智無從自盧延慶繼承該地上物所有權。後又謂黃碖於四十幾年間，向建信合作社承租編號12號土地，固成立租地建屋契約，地上房屋（B 建物）已因不堪使用，而租賃關係消滅，盧國智應拆除地上物。就盧國智是否為編號12土地上建物之所有權或事實上處分權人，前後認定不一，復逕命盧國智拆除B 建物，未免速斷，所為盧國智不利之判決，自有可議。次按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據方法之趣旨，殊有違背。查原審係囑託高雄市建築師公會鑑定 A、B建物位於100年5月8日空照圖之何位置及該2建物位置於66年8月4日、69年5月17日、70年10月7日等3空照圖內，是否均有房屋存在？等項目（見原審 103年10月24日函、外放上開公會鑑定報告，更審前原審卷㈠185頁、該公會鑑定報告7頁），未及建物之屋齡，且該鑑定報告僅泛言 A建物自66年整修為2B加強磚造迄今，估計屋齡有37年餘等語，不惟逾越法院囑託鑑定範圍，亦未說明其依據如何，不免疏略。原審未踐行調查證據程序，究明該鑑定結果是否可採，遽以之認定 A建物係重建，屋齡僅有37年餘，其租地建屋契約關係已因原有建物不堪使用而消滅，為不利蘇安和之判斷，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 高 金 枝
法官 周 舒 雁
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日