臺灣士林地方法院小額民事判決 107年度士小字第891號
原 告 郭懿萱
即反訴被告
訴訟代理人 陳引超律師
被 告 高芬英
即反訴原告 樓
上列當事人間107 年度士小字第891 號返還押租金等事件，於中
華民國107年8月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣陸仟捌佰壹拾肆元，及自一０七年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴均駁回。
本訴訴訟費用新台幣壹仟元，由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣陸仟捌佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新台幣伍仟柒佰陸拾元，及自一０七年一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴均駁回。
反訴訴訟費用新台幣壹仟元，由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
反訴判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新台幣伍仟柒佰陸拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國105 年6 月中旬向被告承租門牌號碼新北市○ ○區○○○路○段0000號10樓房屋（下稱：系爭房屋）， 約定租金為每月新台幣（下同）21,000元，租期自105 年 6 月24日起，至107 年6 月23日止，並簽訂有租賃契約書 （下稱系爭租約），原告並給付押金42,000元予被告。嗣 106 年12月間，因原告工作異動，居住系爭租屋不便，原 告配偶即訴外人鄭永青乃於106 年12月22日向被告表示擬 提前於107 年1 月23日終止租約等語，並獲被告應允，嗣 被告表示有友人之親戚有意承租系爭房屋，商請原告同意 提前終止租約，嗣被告確定新房客將於107 年1 月17日入 住時，兩造合意於107 年1 月14日終止並返還系爭房屋， 被告並要求原告當日點交大門鑰匙、電梯感應卡、車位遙 控器、電視、冰箱、衣櫥、客廳玻璃茶几，另特別要求原 告攜系爭租約到場。
（二）107 年1 月14日點交返還系爭房屋當日，被告於系爭房屋 檢查4 小時後，確認僅有「一、洗脫烘洗衣機（下稱系爭 洗衣機）故障；二、室內所有百葉窗需修繕；三、次臥布 窗簾沒有；四、水電瓦斯費尚未結清；五、室內省電燈泡 2 顆壞掉、天花板軌道燈壞掉1 顆」等問題，然被告僅願 退1 個月押金，更預扣10,000元，而退還押金11,000元及 原告所預付1 月15日至23日之9 日租金6,100 元共17,100 元。惟因原告承租時，被告未曾與原告逐一核實點交確認 系爭房屋內之設備狀況（包含系爭洗衣機及百葉窗），被 告所謂系爭洗衣機故障及百葉窗損傷是否為原告承租後始 發生，無從考證，尤其原告自己已有洗衣機，故遷入系爭 房屋後，未使用過系爭洗衣機，系爭洗衣機縱有故障與原 告無涉；又百葉窗則僅底部一、兩葉有些折損，不影響使 用；至於室內燈泡乃自然耗損而壞掉，並非原告刻意破壞 ，本不應由原告負擔。是兩造間就上開系爭洗衣機、百葉 窗及燈泡等問題有所爭議，乃約於107 年1 月15日再協商 ，原告應被告要求委請專業師傅即訴外人林祥明到場檢驗 系爭洗衣機，並經其檢驗後確認系爭洗衣機功能正常。然 原告為求和諧，避免後續爭執，仍同意依被告要求，支付 系爭洗衣機檢驗費及更換全新百葉窗費用，另室內燈泡更 換及水電瓦斯費部分，由被告依檢驗單據由其預扣10,000 元押金中支出，至次臥窗簾經兩造當場協商後，合意由原 告提供兩幅自有窗簾予被告選擇一幅，兩造並簽署書面約 定為憑。
（三）其後兩造原訂107 年1 月23日由原告交付窗簾並結算剩餘 應退還之押金，然被告突於107 年1 月17日主張先前兩造 點交時已確認無問題之馬桶有裂痕，要求原告賠償修繕費 ，經原告表示非其所破壞拒絕，107 年1 月23日當日，原 告偕配偶鄭永青前往交付窗簾，並取回押金時，被告竟無 視上開書面約定，改口要求原告應購買新窗簾花色由其挑 選，另生系爭洗衣機及馬桶分別價值80,000及20,000元， 要求被告賠償，兩造當場不歡而散，被告亦未將押金返還 予原告，原告為保權益，只得提起本件訴訟。
（四）原告請求被告返還押金27,814元部分： （1）兩造系爭租約業已於107 年1 月14日合意終止，被告即應 返還押金予原告，然被告迄今僅於107 年1 月14日返還押 金11,000元，另扣除被告主張修復天花板ＬＥＤ軌道燈一 只399 元、ＬＥＤ燈泡二顆650 元、水電瓦斯費2,137 元 後，被告將有押金27,814元未返還原告。 （2）又縱令被告辯以系爭租約係原告提前終止，其得依約扣取
一個月租金之押金，為系爭租約租期2 年，原告承租後迄 終止日107 年1 月23日，業已履行1 年又7 個月，占系爭 租約租期79％，被告扣取1 個月押金為違約金，顯有違比 例原則，而屬過高，況被告於系爭租約終止時，亦已覓得 新承租人且收取訂金，故被告並無因租約提前受有任何不 利益，更無扣取一個月押金作為違約金補償之必要。原告 依民法第252 條之規定，請求將違約金酌減至零，並仍請 求被告返還剩餘押金27,814元。
（五）原告請求被告返還家具清運費4000元部分：原告於承租系 爭租屋時，系爭房屋內尚有被告所有之床組及沙發等家具 ，因原告無需使用該等家具，故於承租時即告知被告移除 ，惟被告表示家中無空間放置，只能付費委請二手家具清 運丟棄，並要求原告負擔清運費4,000 元，惟原告又於 107 年1 月14日點交返還系爭房屋時，見被告將原應清運 丟棄之家具搬入系爭房屋，始知受騙，爰依民法第92條第 1 項，以遭詐騙為由撤銷同意負擔上開清運費用之意思表 示，並依民法第114 條第2 項準用第113 條及第179 條之 規定，請求被告返還清運費用4,000 元予原告。（六）本訴訴之聲明：被告應返還原告31,814元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（七）對被告答辯之陳述：系爭租約本雖原告一方欲提前終止租 約，然後因被告表示伊朋友要租而轉為合意終止，故不應 扣押金1 個月之違約金。另其中1 個月押金被告僅返還11 ,000元，保留10,000元扣除水電、燈泡等修復費用，尚有 6,814 元未返還。
二、被告答辯則以：
（一）系爭租約係原告一方提前終止，依系爭租約第13條，原告 需賠償被告1 個月租金，且原告係先於106 年12月22日由 原告配偶以行動電話ＬＩＮＥ表示欲提前終止並承認違約 同意賠償扣1 個月租金違約金，其後因伊朋友有表示想租 系爭房屋，兩造並非合意終止。原告自得依約扣抵押金1 個月作為被告違約金。至另1 個月押金部分，已退11,000 元，保留10,000元扣除原告未繳之水電瓦斯費2,137 元、 毀損燈具費1,049 元，僅剩6,814 元，又原告於107 年1 月14日退租交屋時，經被告發現另有馬桶、洗衣機被毀損 需修繕，被告因此遲至107 年3 月30日前計2 個月期間無 法如期出租，並致被告另花費修繕費18,993元，扣抵上開 剩餘押金仍有不足，故原告請求被告返還押金並無理由。（二）有關原告請求清運費4,000 元部分：上開費用並非清運費 ，係原告當初承租前看屋時未表明不要其內家具，簽約搬
入時臨時通知被告不要其內家具，被告乃表示由其找場地 置放2 年，場地費由被告支出，然前後二趟運費共4,000 元由原告負擔，原告亦表示同意，並未如原告所稱係丟棄 之清運費，原告係經兩造事前溝通而支付，被告自無返還 義務等語。
（三）本訴答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：
（1）兩造簽立系爭租約，由原告承租被告系爭房屋，原約定租 金每月21,000元，租期自105 年6 月24日起至107 年6 月 23日止2 年。原告依約給付被告2個月押金42,000元。（2）系爭租約於107年1月14日終止。
（3）兩造於107 年1 月14日點交系爭房屋，另於翌日（107 年1 月15日）簽立原證三點交事項協議書，確認「一、洗脫烘 洗衣機（下稱系爭洗衣機）故障；二、室內所有百葉窗需 修繕；三、次臥布窗簾沒有；四、水電瓦斯費尚未結清； 五、室內省電燈泡2 顆壞掉、天花板軌道燈壞掉1 顆」等 項目內容。當日協議被告退還1 個月押金21,000元，然由 被告預扣其中10,000元，實際返還原告押金11,000 元 ， 上開預扣10,000元部分供上開協議書第四項、第五項由被 告檢附單據核實抵扣。其後被告未再返還原告押金。（4）原告有於系爭租約簽立時，表示不需系爭租屋內家具，而 有給付被告相關費用4,000 元。
四、本院得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條規定自明。經 查：
（一）有關原告請求被告返還押金27,814元部分： （1）原告主張兩造租約業經兩造於107 年1 月14日合意終止， 被告應退還押金，經扣除上開兩造協議書記載第五項即修 復天花板ＬＥＤ軌道燈一只399 元、ＬＥＤ燈泡二顆650 元及第四項水、電、瓦斯費2,137 元後，尚應有押金 27,814元未返還，然為被告否認，辯以系爭租約係原告提 前終止，依系爭租約第13條，原告應給付被告1 個月租金 之違約金，原告並同意並以1 個月押金21,000元抵扣，另 預扣10,000元押金扣除上開原告應賠付之上開燈具費用及 水電瓦斯費後，雖尚有6,814 元，然系爭房屋還有其他如 馬桶、洗衣機損害，修復費用遠超過該金額，被告無庸返 還等情。故此部分兩造爭點首為，兩造系爭租約終止事由 係合意終止？或原告一方提前終止？被告抵扣1 個月押金 21,000元作為系爭租約終止原告應負違約金是否有據？若 屬有據，原告主張系爭租約約定違約金過高請求酌減至零
是否可採？
①依原告起訴自承：原告於106 年12月間因工作異動，乃經 原告配偶向被告表示欲提前於107 年1 月23日終止等情， 核以被告提出原告配偶於106 年12月22日以行動電話LINE 通知內容（即被證2 ）：「房東太太你好，一月房租21,0 00已匯給你，另外我太太換工作，所以我們將違約只租到 107 年1 月23日。依約賠償你一個月房租，所以押金您只 要退我一個月就好。我們約最後一天01/23 星期二中午交 屋和退押金，方便嗎？」等語，可知系爭租約係原告一方 因自身原因擬提前違約終止而以LINE通知被告甚明，故被 告辯以系爭租約為原告一方違約提前終止，非兩造合意終 止等情，堪認有據。次查，原告雖提出原證1 被告LINE 原告配偶內容，表示其後被告要求107 年1 月17提前退租 ，經兩造合意於107 年1 月14日終止及交屋等情，然觀諸 被告LINE內容，係於原告對被告為上開違約前終止之告知 後，被告另詢問原告，表示被告之友人親戚從國外回國有 欲租，欲與原告商量被告得否再提早於107 年1 月17 日 前搬遷，若原告願意，其會退還提早幾天退租之房租費等 情，經原告表示其可得107 年1 月14日交屋等情，故依兩 造之其後協議，係在原告表明確認違約提前終止之情況下 ，被告僅就原告提前終止租約之終止日期再為協商，且兩 造亦未再談及扣抵1 個月違約金一事，自難認被告上開 LINE之表示有改為與原告合意終止系爭租約之意，故原告 主張系爭租約係兩造合意終止一節，即非可採。 ②復查，觀諸系爭租約第13條後手寫加註「承租人於租期前 提前終止，將賠償出租人一個月租金以作為補償」等語， 屬兩造就系爭租約承租人提前終止一事，約定之違約金條 款，故被告以原告提前終止系爭租約，其得依約扣抵1 個 月押金21,000元，即非無據。再者，依原告配偶106 年12 月22日LINE通知被告之內容，亦表示因係原告違約終止， 故被告返還押金1 個月即可，即有以另押金1 個月之款項 抵扣違約金之意思表示，故被告主張以其對原告之1 個月 租金違約金債權抵扣其對被告負返還之1 個月押金債務後 ，即無返還義務，應屬有理。
③ 至原告主張違約金過高，依民法第252 條，請求法院酌減 至零部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之 數額，民法第252 條定有明文。經查，系爭租約約定租期 2 年，約定承租人一方提前終止需賠償租金1 個月，故該 違約金款項之約定，衡情尚無過高之情事，故原告此部分 主張，難認可採，並無理由。
（2） 另原告主張被告扣留押金10,000元款項，經扣抵上開協議 書第四、五項費用後，被告尚有6,814 元未歸還請求返還 部分：被告辯以系爭房屋另有馬桶、洗衣機毀損修復費用 超過上開未歸還款項而拒絕返還。經查，有關被告主張馬 桶、洗衣機毀損部分，業經原告否認，並主張非其應負賠 償範圍，被告則提出馬桶毀損照片及廠商維修洗衣機照片 與修繕廠商估價單為據。經查，觀諸系爭租約第3 條「租 賃附屬設備」約定後手寫記載「洗烘脫洗衣機一台終止時 承租人應將以上之電器產品及家具歸還，如有損害，應由 承租人負賠償責任」等語、另第10 條 「修繕及改裝」， 約定「房屋損害而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕 。」等語，其後另手寫記載「房屋如為承租人不當使用而 損害，需由承租人負擔修繕責任」等語，故兩造有關洗衣 機部分，約定屬於附屬設備項目，則依上開租約第3 條， 於終止時若有損害，應由承租人負賠償責任，至於馬桶部 分，應屬系爭房屋設備，乃上開租約第10條，除係承租人 不當使用造成由承租人負擔修繕外，原則由出租人負責修 繕甚明。有關兩造爭執之馬桶設備部分，原告否認該馬桶 毀損係其使用不當所為，而被告雖提出馬桶毀損照片為據 ，然依該照片，尚無法據以判斷毀損之原因，自無法遽以 證明此部分馬桶毀損，係原告租賃期間故意破壞或不當使 用行為所致，被告辯以原告應負修繕義務，尚非可採。至 洗衣機部分，原告於點交時，另有找訴外人林祥明到場檢 測後，表示洗衣機功能正常，並經訴外人林祥明簽署確認 「我檢視功能正常」並簽名及「1/15」於兩造協議書上， 此有原告提出協議書可稽，故原告主張洗衣機部分於點交 時功能正常並無故障，亦非無據，自難認原告有毀損洗衣 機而應由其負修繕責任。故原告主張被告尚應退還押金 6,814 元，應屬有據，為有理由，應屬可採。 （3）綜上，原告依兩造租賃法律關係及系爭租約之約定，請求 被告返還押金6,814 元，核屬依法有據，堪認可採，應予 准許，逾此部分，難認有理，應予駁回。
（二）有關原告依民法不當得利請求被告返還4,000 元部分：原 告主張其承租系爭房屋時，請求被告移除其內家具，經被 告表示需委請二手家具行清運丟棄要求原告支付清運費 4,000 元，然原告於系爭租屋107 年1 月14日點交時，發 現被告搬入上開家具，認遭被告詐欺，主張以起訴狀繕本 通知為撤銷負擔清運費之意思表示而請求被告返還4,000 元等情，為被告否認上開費用係清運費，辯以伊因需找地 方置放，故要求原告負擔前後2 趟載運費，並無詐騙原告
之行為，是以兩造就4,000 元費用之交付事由既有爭執， 此部分應由原告就其遭被告詐欺始交付4,000 元一節負舉 證責任。原告雖提出原證7 原告配偶電話LINE被告之內容 為據，但觀諸該通通知內容「麻煩您跟二手家具行確認週 六來搬家具時間後，再通知我。我太太週六在去租屋處等 搬走家具，麻煩您了」、「..搬走舊家具我負擔4,000 元 」等語，均屬原告配偶一方之表示，期間被告僅以貼圖回 應「真的太感謝」等語，僅能見得原告配偶承諾其負擔搬 走舊家具之費用，尚無法證明被告有以何詐欺事由騙取原 告4,000 元之事實。故原告此部分主張，舉證不足，難認 有據，故其依民法不當得利請求被告返還，自無所據，應 予駁回。
（三）綜上，本訴原告依兩造系爭租賃法律關係及系爭租約，請 求被告返還押金6,814 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即 107 年6 月25日）起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，應屬有據，為有理由，應與准許，逾此部分之請求 ，舉證不足，尚非足採，應予駁回。
五、本訴原告勝訴部分，係小額程序所為被告敗訴之判決，依民 事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同 法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保， 得免為假執行。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、本件本訴訴訟費用額，確定為新台幣1,000元。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造系爭租約業經反訴被告一方提前終止後 ，有關返還點交系爭房屋時，次臥窗簾無故被反訴被告蓄意 丟掉，兩造於107 年1 月15日協議反訴被告應於該週內寄回 兩幅窗簾由反訴原告選擇，然迄今逾期仍未履行，乃請求賠 償上開窗簾之損失，經估價金額5,760 元。另反訴被告於 107 年1 月14日退租交屋後，經反訴原告發現屋內多項物品 遭破壞，包含馬桶及洗衣機，致反訴原告需修理而無法如期 出租友人，反訴被告之行為延遲反訴原告兩半月沒法出租， 受有2 個半月租金52,500元之損害，伊認反訴被告應負擔一 半責任，故應賠償反訴原告26,250元，乃為反訴聲明：反訴 被告應給付反訴原告32,010元，及自107 年1 月17日起至清 償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
二、反訴被告則以：有關次臥窗簾部分，兩造在系爭房屋點交時 有書面協議如原證三，約定由反訴被告寄回2 份窗簾讓反訴
原告選擇，反訴被告有依約提出，遭反訴原告拒收，要求反 訴被告賠償，故反訴原告此部分請求損害無理由。另針對租 金損失部分，其中洗衣機部分，原證三第1 點記載107 年1 月14日經師傅到場檢測洗衣機功能正常，另馬桶部分，兩造 於點交時花了4 個小時，馬桶若有損害，應列入原證三文件 ，然原證三並未記載此部分，反訴被告亦否認有損壞反訴原 告之馬桶，故反訴原告據以上開物品損害請求賠償損失之租 金難認有據，為無理由，反訴答辯聲明：駁回反訴原告之訴 。
三、兩造不爭執事項：
（1）同上開本訴理由三（1）-（3）部分。（2）兩造於107 年1 月14日協議記載第三項「次臥布窗簾沒有 」部分，原協議反訴被告於該週內寄回兩幅窗簾由反訴原 告選擇。
四、本院得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條規定自明。經 查：
（一）反訴原告請求反訴被告賠償系爭房屋點交時次臥窗簾滅失 之損害5,760 元部分：經查，兩造就系爭租約終止時，點 交系爭房屋時確定原租屋時之次臥窗簾附屬設備已滅失， 協議由反訴被告於該週內提供2 幅窗簾供反訴原告選擇， 為兩造所不爭執，且有反訴原告提出之點交現場照片及上 開兩造協議書在卷可稽，次查，反訴原告主張反訴被告未 依協議履行，其得依系爭租約請求反訴被告賠償其購 買新窗簾之費用5,760 元，業已提出隆美窗簾客戶估價單 1 份在卷，反訴被告雖以反訴被告有依協議提出二幅窗簾 予反訴原告遭其拒收置辯，然並未提出其以依協議本旨提 出履行之相關證據，自難認屬實可採，故反訴被告既未依 前開協議履行賠償協議書第三項系爭房屋次臥室窗簾不見 之損失，反訴原告自得依系爭租約第3 條之約定，請求反 訴被告為回復原狀之賠償責任，故反訴原告此部分請求被 告賠償5,760 元，應屬有據，堪認可採，應予准許。（二）反訴原告請求反訴被告賠償租金損失26,250元部分：經查 ，反訴原告此部分係以反訴被告於系爭租約終止時，系爭 房屋內包含馬桶及洗衣機遭反訴被告破壞或毀損，致反訴 原告需修理遲延出租他人期間共2 個半月，認反訴被告應 負擔二分之一損害賠償範圍，然為反訴被告否認，並以上 情置辯。經查，有關反訴原告主張系爭房屋內馬桶、洗衣 機於點交後經其發現遭破壞或毀損等情，本院認依反訴原 告之舉證，有關馬桶部分，尚無法證明係反訴被告不當使
用馬桶所致，另洗衣機部分，無法證明點交時有損害，反 訴被告並無修復或賠償義務等情，業經調查後認定如上開 本訴事實及理由四、（一）（2 ）中，茲引用不再贅敘， 故此部分反訴原告主張反訴被告應就上開物品毀損致其後 續出租系爭房屋延遲所生損失負一半責任，難認有據，委 無足採，應予駁回。
五、綜上，反訴原告依系爭租約之約定，請求反訴被告賠償系爭 房屋次臥窗簾之損失5,760 元，及自107 年1 月17日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據，應予准許 ，逾此部分，難認有理，應予駁回。
六、反訴原告勝訴部分，係小額程序所為反訴被告敗訴之判決， 依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並 依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告反訴被告為反訴原 告預供擔保，得免為假執行。
七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
八、本件反訴訴訟費用額，確定為新台幣1,000元。中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
士林簡易庭 法 官 張嘉芬
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
書記官 高郁婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。