臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第399號
原 告 甘國元（兼受告知人）
訴訟代理人 沈朝標律師
被 告 甘靜雲（兼受告知人）
兼上列一人
訴訟代理人 甘克剛（兼受告知人）
甘惠元（兼受告知人）
甘偉煌（兼受告知人）
甘承儒（兼受告知人）
羅麗華（兼受告知人）
上 一 人
訴訟代理人 梁信華 住桃園市○○區○○路000號
受告知人 夏昌立 住桃園市○○區○○里00鄰○○○街00
巷00號
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年7 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造所共有如附表一所示之不動產分歸由被告甘惠元、甘偉煌取得，並依附表一所示比例維持共有。
被告甘惠元、甘偉煌應補償原告及被告甘靜雲、甘克剛、甘承儒、羅麗華如附表三所示金額。
訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法第 45條定有明文，被告甘惠元、甘偉煌雖辯稱原告舉止矛盾， 因家族有阿茲海默症遺傳可能性，原告之行為能力恐有疑義 云云（本院卷第104 頁），然經原告本人於107 年7 月17日 親自出庭，已明確向法院陳明確實有委託律師提起本件訴訟 ，起訴狀內容均係和律師討論過，符合其真意，其應答、意 識、神智均十分清楚，自有訴訟能力甚明。
二、被告羅麗華經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核 無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造共有如附表一所示之土地及建物（下稱系爭 不動產），各應有部分如附表一所示。兩造就系爭不動產並 未訂定不分割之協議，依系爭不動產之使用目的亦非不能分 割之情形，惟因兩造人數眾多，始終無法達成分割系爭不動 產之協議。爰依民法第823 條、第824 條之規定提起本件訴
訟，請求分割系爭不動產，並聲明：兩造共有如附表一所示 之系爭不動產，准予變價分割，所得價金按如附表二所示比 例分配之。
二、被告方面
（一）被告甘靜雲、甘克剛、甘承儒表示：原告所提變價分割方 案合乎公平原則，同意該變價分割方案等語。
（二）被告甘惠元表示：系爭不動產為住家，為伊兄弟共同居住 使用，伊過世父母希望留給子孫使用，不得變賣。系爭不 動產為借名登記，應為其父母夫妻共有，其父於大陸地區 之繼子甘赦元亦有繼承權。嗣原告與訴外人鄧筱伶以新臺 幣（下同）657 萬元簽訂系爭不動產買賣契約，伊曾以存 證信函表示行使土地法第34條之1 優先承買權，欲購買系 爭不動產應有部分，此時原告與伊應已就657 萬元之價格 購買系爭不動產之意思表示合致，而成立債權。詎原告未 出售系爭不動產予伊，反將其所持有系爭不動產應有部分 二分之一另出售予被告羅麗華，伊質疑原告與被告羅麗華 間買賣違反市價，其買賣不成立應恢復原狀。伊願分到原 物，與被告甘偉煌維持共有，伊願以上開657 萬元計算補 償金額，再扣除相關規費、稅費等語。並聲明：原告之訴 駁回。
（三）被告甘偉煌表示：原告與鄧筱伶簽訂買賣契約，當時約定 系爭不動產總價為657 萬元，被告甘惠元有向原告表明願 依土地法第34條之1 規定優先承買其應有部分，不知為何 協調未成。伊願分到原物，與被告甘惠元維持共有。補償 金額願依原買賣價金657 萬元計算，再扣除相關規費、稅 費。伊設定系爭不動產抵押權予訴外人夏昌立是為周轉購 買系爭不動產之現金，伊之意見與被告甘惠元相同等語。（四）被告羅麗華表示：同意原告變價拍賣，系爭不動產現為空 屋，無人使用，若被告甘惠元、甘偉煌想購買，請其至法 院應買。伊以100 萬元承買原告應有部分，尚欠原告25萬 元，故設定抵押權予原告作為擔保。又伊有先行代墊整修 系爭房屋費用，被告甘靜雲、甘克剛、甘承儒表明待系爭 不動產變價分割後才清償，伊始要求其等設定抵押權予伊 。伊沒有意願再向被告甘惠元購買應有部分等語。三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。被告甘惠元、甘偉 煌雖辯稱原告與被告羅麗華間之買賣不成立，系爭不動產為 借名登記，應為其父母夫妻共有，其父於大陸地區之繼子甘 赦元亦有繼承權云云，惟按「提起分割共有物之訴，其參與
分割之當事人僅以共有人為限，又請求分割之共有物如為不 動產，其共有人為何人，以及應有部分各為若干，概以土地 登記簿登記者為準。」（最高法院67年度台上字第3131號判 例意旨參照），系爭不動產既登記於兩造名下，揆諸前揭判 例要旨，在土地登記簿之記載變更前，自應以登記為準，未 登記為共有人之人仍不得以共有人身分參與共有物之分割， 且系爭不動產查無因物之使用目的不能分割，或契約訂有不 分割之期限情事，兩造復無法就分割方法達成協議，揆諸前 揭規定，原告自得訴請分割兩造共有之系爭不動產。四、按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中 有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償 之。」民法第824 條第2 項、第3 項定有明文。原告雖請求 依民法第824 條第2 項第2 款規定變賣系爭不動產並分配價 金，惟該款既規定「原物分配顯有困難時，得變賣共有物， 以價金分配於各共有人」，可見共有物分割之方法，須先就 原物分配，於原物分配有困難時，方予變賣，以價金分配於 各共有人，而就原物分配時，如發現共有人中有不能按其應 有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一 途（最高法院51年台上第271 號判例意旨參照）。又分割共 有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量 之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明， 共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。 必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人 ，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其 應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有 土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有 人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不 可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符 合公平原則，即值推求（最高法院98年度台上字第2058號判 決要旨參照）。
五、經查：系爭不動產包含公寓大廈第11樓之主建物及其附屬建 物共用部分暨坐落基地應有部分，只有一出入門戶，格局包 含客廳、餐廳、廚房、三間臥室、一間套房、前後陽台等節 ，業據兩造陳明在卷，並有登記謄本、被告甘惠元當庭繪製
之室內格局示意圖附卷可稽（本院卷第85-90 頁、第103 頁 及反面、第109 頁），系爭不動產有整體使用上之不可分關 係，應予合併分割。若採原物分割，以兩造應有部分計算， 可分配取得之建物、土地面積甚小，分配位置亦有不同，若 為日後使用需求，尚須重新整修，加以系爭不動產僅有單一 之出入口，未分得出入口之共有人，則難以進出居住使用， 嚴重影響該房屋之原來使用效益及貶損經濟價值，是完全以 原物按應有部分比例分割之方式，顯非可採，且原告及甘靜 雲、甘克剛、甘克剛、甘承儒、羅麗華均表示希望變價分割 ，顯不欲分配取得原物。審酌上開情事，以原物按共有人應 有部分比例分割或部分為分割，顯然無法達系爭不動產之經 濟目的，是所得考量之分割方案，僅餘：㈠將原物分配於部 分共有人，並以金錢補償未受分配者（民法第824 條第2 項 第1 款後段、第3 項規定參照），或㈡變賣共有物，以價金 分配於各共有人（民法第824 條第2 項第2 款參照）。六、本院審酌：依據卷附謄本，系爭不動產係被告甘惠元、甘偉 煌繼承取得，其表明因系爭不動產係繼承自其父財產，且於 本案審理中表示不同意變價分割及願意向原告購買並維持共 有，於原告先前擬將系爭不動產依據土地法第34條之1 出售 予第三人時，亦已經表示要行使優先承買權請原告至林春進 代書事務所簽約，足信被告甘惠元、甘偉煌對於系爭不動產 於感情上及生活上有密切之依賴關係。反觀原告與其餘被告 提出之分割方案即為變價分割，堪認其意願在於取得就其所 有之應有部分於交易市場上所得之換價；惟共有物之分割須 先就原物分配，於原物分配有困難時，方予變賣，以價金分 配於各共有人，故斟酌兩造聲明、系爭不動產使用現況，為 使法律關係單純化，併被告甘惠元、甘偉煌願意買回之意願 ，認為應以原物全部分割歸被告甘惠元、甘偉煌，並由被告 甘惠元、甘偉煌以金錢補償其餘共有人為適當。七、按以原物為分配時，因共有人中，有不能按其應有部分而受 分配，經法院命以金錢補償者，其補償金額之多寡，即應斟 酌該原物市場交易之價格決定之。本院審酌原告及被告甘靜 雲、甘克剛、甘克剛、甘承儒前於106 年7 月間曾擬以 657 萬元出售系爭不動產，此有買賣契約書、催告被告甘惠元、 甘偉煌行使優先承買權之存證信函附卷可稽（本院卷第 114 -127頁），迄今系爭不動產之客觀條件並無變化，兩造亦均 不願另行囑託不動產估價師鑑定，而本院依職權查詢與系爭 不動產同樣坐落桃園市中壢區永福路住宅大樓、主建物坪數 及屋齡均與系爭不動產相近之實價登錄資料於107 年5 月為 655 萬元，此有不動產交易實價查詢服務網列印畫面在卷足
憑（本院卷第168 頁），亦與上開金額相近，是以上開原告 原擬出售之價格作為甘惠元、甘偉煌補償其餘共有人未獲得 原物分配共有物之金額，應屬公允，是本件分割方式應以由 被告甘惠元、甘偉煌維持共有系爭不動產，應有部分如附表 一所示，並由被告甘惠元、甘偉煌補償其餘共有人各如附表 三所示之金額。
八、按應有部分有抵押權，其權利不因共有物之分割而受影響， 但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得 之部分：一、權利人同意分割；二、權利人已參加共有物分 割訴訟；三、權利人經共有人告知訴訟而未參加；訴訟之結 果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二 審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面 通知該第三人，民法第824 之1 條第2 項、民事訴訟法第67 條之1 第1 項，分別定有明文。查系爭不動產上設有抵押權 ，有謄本可佐，本院業已依前開法律規定對上開抵押權人告 知本件訴訟，則上開抵押權，自應移存於抵押人分得之部分 。另關於抵押權移存於抵押人所分得部分，只要符合前揭規 定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱 有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說 明已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提 案第10號討論意見參照），附此敘明。
九、綜上所述，原告訴請分割系爭不動產，為有理由，應予准許 。又本院審酌共有人之意願、利益、共有物之利用及社會經 濟，認系爭不動產應以原物裁判分割予被告甘惠元、甘偉煌 為適當，至系爭不動產其餘共有人無法依其應有部分分配者 ，則以金錢補償之方式予以平衡，較符合全體共有人之最佳 利益及系爭不動產之使用效益，且應屬適當公平，爰定系爭 不動產之分割方案如主文第1 、2 項所示。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
中壢簡易庭 法 官 游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 14 日
書記官 蔡紫凌
附表一：
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│編│ 不動產名稱 │共有人│分割前之權利│分割後之權利│
│號│ │姓名 │範圍 │範圍 │
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│1 │桃園市○○區○○段000 地號土地 │甘靜雲│366/0000000 │由甘惠元取得│
│ │（面積：9,610 平方公尺） ├───┼──────┤183/100000；│
│ │ │甘克剛│366/0000000 │由甘偉煌取得│
│ │ ├───┼──────┤183/100000 │
│ │ │甘國元│366/0000000 │ │
│ │ ├───┼──────┤ │
│ │ │甘惠元│366/500000 │ │
│ │ ├───┼──────┤ │
│ │ │甘偉煌│366/500000 │ │
│ │ ├───┼──────┤ │
│ │ │甘承儒│366/500000 │ │
│ │ ├───┼──────┤ │
│ │ │羅麗華│366/0000000 │ │
├─┼───────┬──────┬───┼───┴──────┼──────┤
│2 │桃園市中壢區自│鋼筋混凝土造│均坐落│權利範圍：全部；其中│編號2 建物由│
│ │立段6671建號 │14層（面積：│於桃園│甘靜雲：1/10 │甘惠元取得1/│
│ │（即門牌號碼桃│112.68平方公│市中壢│甘克剛：1/10 │2 ；由甘偉煌│
│ │園市中壢區永福│尺） │區自立│甘國元：1/10 │取得1/2 │
│ │路1073號11樓）├──────┤段842 │甘惠元：1/5 │ │
│ │ │附屬建物陽台│地號土│甘偉煌：1/5 │編號3 建號由│
│ │ │（面積：13.4│地上 │甘承儒：1/5 │甘惠元取得18│
│ │ │9 平方公尺）│ │羅麗華：1/10 │3/100000；由│
├─┼───────┼──────┤ ├──────────┤甘偉煌取得18│
│3 │桃園市中壢區自│面積：6,444.│ │權利範圍：366/100000│3/100000 │
│ │立段6853建號 │06平方公尺 │ │ │ │
├─┼───────┼──────┤ ├──────────┤編號4 建號由│
│4 │桃園市中壢區自│面積：13,873│ │權利範圍：366/100000│甘惠元取得18│
│ │立段6854建號 │.36 平方公尺│ │ │3/100000；由│
│ │ │ │ │ │甘偉煌取得18│
│ │ │ │ │ │3/100000 │
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附表二：
┌───┬────┐
│ 姓名 │訴訟費用│
│ │負擔比例│
├───┼────┤
│甘靜雲│1/10 │
├───┼────┤
│甘克剛│1/10 │
├───┼────┤
│甘國元│1/10 │
├───┼────┤
│甘惠元│1/5 │
├───┼────┤
│甘偉煌│1/5 │
├───┼────┤
│甘承儒│1/5 │
├───┼────┤
│羅麗華│1/10 │
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附表三：
┌───┬──────┐
│ 姓名 │應受補償金額│
├───┼──────┤
│甘靜雲│ 657,000元 │
├───┼──────┤
│甘克剛│ 657,000元 │
├───┼──────┤
│甘國元│ 657,000元 │
├───┼──────┤
│甘承儒│1,314,000元 │
├───┼──────┤
│羅麗華│ 657,000元 │
└───┴──────┘