臺灣高等法院民事判決 106年度建上字第56號
上 訴 人 胡金谷
胡明壽
共 同
訴訟代理人 徐維良律師
上 訴 人 全翊建設股份有限公司
法定代理人 游勝彥
上 訴 人 賴五團
上二人共同
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國106 年
2 月24日臺灣新北地方法院103 年度建字第109 號第一審判決分
別提起上訴，胡金谷、胡明壽並為訴之追加，本院於107 年6 月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠駁回胡金谷後開第二項之訴本金部分及該部分假執行之聲請；㈡主文第一項命全翊建設股份有限公司、賴五團應連帶給付胡金谷、胡明壽各新臺幣壹佰肆拾貳萬捌仟伍佰柒拾貳元本息及該部分假執行之宣告；㈢主文第四項、第五項命全翊建設股份有限公司、賴五團應連帶給付胡金谷逾新臺幣壹拾貳萬陸仟玖佰肆拾肆元部分及連帶給付胡明壽部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，全翊建設股份有限公司、賴五團應連帶給付胡金谷新臺幣壹佰參拾陸萬伍仟柒佰元，及如附表五所示之利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上開廢棄㈡、㈢部分，胡金谷、胡明壽在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
胡金谷其餘上訴、其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。胡明壽之上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。全翊建設股份有限公司、賴五團其餘上訴駁回。第一審訴訟費用（除確定部分外），由全翊建設股份有限公司、賴五團連帶負擔五分之一，餘由胡金谷、胡明壽負擔。第二審訴訟費用，關於胡金谷上訴（含追加之訴）部分，由全翊建設股份有限公司、賴五團連帶負擔四分之一，餘由胡金谷負擔；關於胡明壽上訴（含追加之訴）部分，由胡明壽負擔；關於全翊建設股份有限公司及賴五團上訴部分，由胡金谷、胡明壽負擔三分之一，餘由全翊建設股份有限公司、賴五團連帶負擔。原判決主文第四項、第五項應分別更正為「被告全翊建設股份有限公司、賴五團應於附表三所示賠償起迄日之期間，按月連帶給付如附表三所示之金額予原告胡金谷」、「被告全翊建設股份有
限公司、賴五團應於附表三所示賠償起迄日之期間，按月連帶給付如附表三所示之金額予原告胡明壽」。
事 實
壹、程序部分：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法 第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件 上訴人胡金谷、胡明壽（下稱胡金谷等2 人）於原審訴之聲 明第3 項、第5 項，分別請求被上訴人自民國103 年5 月1 日起至點交如附表一所示之房屋及車位止，連帶按月給付新 臺幣（下同）12萬6,000 元、12萬5,000 元（原審卷一第3 頁、原判決第22頁）。兩造嗣於原審判決後之106 年3 月15 日就上開房屋及車位完成點交，胡金谷等2 人就上開金額計 算至106 年3 月15日止，上訴聲明第3 項、第5 項並追加請 求如附表二、三所示之日起至清償日止之法定遲延利息（本 院卷第79頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定 ，無庸對造同意，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件胡金谷等2 人主張：伊與訴外人胡利男等21人（下合稱 地主）與上訴人全翊建設股份有限公司（下稱全翊公司）為 合建房屋，於99年8 月11日簽訂森鄰綠大樓（下稱系爭大樓 ）「合作興建房屋契約書」（下稱系爭契約），並由上訴人 賴五團擔任全翊公司連帶保證人。雙方約定由地主提供共有 之坐落新北市中和區景新段655 、664 、664-1 、665 等4 筆土地（下稱系爭土地），全翊公司提供建築資金負責興建 系爭大樓，並約定房屋土地之分配。詎全翊公司有：①使用 執照取得遲延。②未依核准圖面、建材設備表及相關法令施 工。③大樓外觀與原圖面不符，且第3 次變更設計未取得伊 書面同意。④未依約在伊移轉系爭土地所有權時，同時將所 分配如附表一所示之建物及車位（下分稱胡金谷房屋、車位 ，胡明壽房屋、車位，合稱系爭房屋及系爭車位）之所有權 移轉予伊。⑤未依系爭契約與地主完成公設驗收及屋況瑕疵 改善等違約（下分稱①至⑤違約事由），經伊以存證信函通 知全翊公司限期改善，惟全翊公司仍未遵期改善，依系爭契 約第9 條第3 項違約罰款之約定，伊自得沒收全翊公司所交 付之保證金，並得請求全翊公司給付伊各1 倍保證金之懲罰 性違約金142 萬8,572 元。又全翊公司應於102 年7 月17日 前點交胡金谷房屋、車位，於102 年11月9 日前交付胡明壽 房屋、車位，卻遲不完成修繕點交系爭房屋、車位，迄至 106 年3 月15日始點交。且全翊公司上開違約目的在迫使伊
放棄違約金請求，並無條件退回違約金，乃屬故意侵害伊所 有權，伊自得依民法第231 條第1 項遲延給付之債務不履行 及民法第184 條第1 項侵權行為之法律關係，請求全翊公司 損害賠償。伊受有未能使用系爭房屋、車位之相當於租金之 損失，胡金谷部分合計每月12萬6,000 元、胡明壽部分合計 每月12萬5,000 元，計至103 年4 月30日止（共9.4 月）， 全翊公司應各給付胡金谷118 萬4,400 元、胡明壽117 萬 5,000 元；另有按月向森鄰綠社區管理委員會（下稱管委會 ）繳納房屋及車位管理費之損失，以管委會收取起算日即 102 年11月1 日起至106 年3 月15日交屋止，胡金谷共繳納 30萬4,969 元、胡明壽共繳納37萬3,616 元。爰依系爭契約 第9 條第3 項之約定、民法第231 條第1 項、第184 條第1 項及系爭契約第19條之約定，求為命：
㈠全翊公司及賴五團（下稱全翊公司等2 人）應連帶給付胡 金谷等2 人各142 萬8,572 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
㈡全翊公司等2 人應連帶給付胡金谷118 萬4,400 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。
㈢全翊公司等2 人應按月連帶給付胡金谷如附表二所示之金 額，並自附表二各別所示之日起迄清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。
㈣全翊公司等2 人應連帶給付胡明壽117 萬5,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。
㈤全翊公司等2 人應按月連帶給付胡明壽如附表三所示之金 額，並自附表三各別所示之日起迄清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。
㈥全翊公司等2 人應連帶給付胡金谷30萬4,969 元、胡明壽 37萬3,616 元。
㈦願供擔保，請准宣告假執行。（未繫屬本院者，不予贅述 ）
二、全翊公司等2 人則以：否認有違約事實，本件取得使用執照 遲延係因新北市政府農業局（下稱農業局）對於水土保持變 更設計案之審查程序延宕所致，非可歸責於全翊公司；未施 作回填土，顯不影響系爭大樓整體結構安全，使用效用上亦 無影響，且施工時確有施作擋土樁，一樓大廳雖未施作天然 石材，然目前建材現狀係依公開銷售之使用建材與設備說明 書之約定而施作；瓦斯管線之設置係由訴外人欣欣天然氣股 份有限公司施作，全翊公司僅代為申請；大樓外觀之變更亦
經地主知悉並同意；全翊公司已委託訴外人林佾潔與地主聯 絡辦理系爭大樓過戶手續，並無拒絕過戶給胡金谷等2 人； 系爭大樓已成立管委會，公共設施如何點交給管委會，與認 定全翊公司是否違約無關，胡金谷等2 人自不得請求連帶給 付違約金，且胡金谷等2 人之催告未經地主共同為之，不生 效力。縱認全翊公司有違約，惟系爭契約第9 條第3 項所約 定之違約金實屬過高，應予酌減。且上開約定之違約金，乃 損害賠償總額預定之違約金，胡金谷等2 人自不得再請求其 他損害賠償。另全翊公司多次通知胡金谷等2 人辦理點交， 係因胡金谷等2 人一再稱系爭房屋有瑕疵而拒絕點交，全翊 公司不曾以對造不返還保證金而拒絕交屋。胡金谷等2 人自 不得主張遲不點交系爭房屋及車位，致受有未能使用之相當 於租金之損失及繳納管理費之損失。縱認受有相當於租金之 損害，惟租金之金額應受土地法第97條申報總價10％之限制 ，胡金谷等2 人請求金額實屬過高等語，資為抗辯。三、原審為胡金谷等2 人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命全 翊公司等2 人應連帶給付胡金谷等2 人各142 萬8,572 元， 及均自103 年5 月14日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息；並應自102 年11月1 日起至交付房屋、車位止，按 月連帶給付胡金谷等2 人關於管理費部分所受之損害，並為 准、免假執行之宣告；駁回胡金谷等2 人其餘之訴，兩造就 其敗訴部分，各自提起上訴，胡金谷等2 人並為訴之追加， 其上訴及追加之訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第2 項至第 5 項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡全翊公司等 2 人應再連帶給付胡金谷118 萬4,400 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起迄清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢全 翊公司等2 人應再按月連帶給付胡金谷附表二所示之金額， 並自附表二各別所示之日起迄清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。㈣全翊公司等2 人應再連帶給付胡明壽117 萬5, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。㈤全翊公司等2 人應再按月連帶給付胡 明壽如附表三所示之金額，並自附表三各別所示之日起迄清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈥願供擔保請准宣告 假執行。全翊公司等2 人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。全翊公司等2 人上 訴聲明：㈠原判決除主文第2 項、第3 項外，其他不利於全 翊公司等2 人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，胡金谷等2 人 原審之訴及假執行之聲請均駁回。胡金谷等2 人答辯聲明： 上訴駁回。全翊公司等2 人就其餘敗訴部分（即原判決主文 第2 項、第3 項交付附表一所示房屋、車位及土地、建物所
有權狀部分），已於本院履行交付，未據上訴已確定。四、兩造不爭執事項：（原審卷四第236頁反面至第237頁、本院 卷第230頁）：
㈠地主共有系爭土地，於99年8 月11日與全翊公司簽訂系爭契 約，於100 年6 月3 日與全翊公司、訴外人中國建築經理股 份有限公司（下稱中國建經公司）、臺灣土地銀行股份有限 公司（下稱土地銀行）簽立中國建經信託契約書及土地銀行 信託契約書。賴五團則為系爭契約之連帶保證人，有系爭契 約、中國建經信託契約書及土地銀行信託契約書影本在卷為 憑（原審卷一第15至52頁）。
㈡全翊公司依系爭契約第4 條第1 項約定，交付地主履約保證 金共5,000 萬元，地主已依系爭契約第4 條第2 項第1 款於 大樓工程完成結構14樓頂板完成時，退還保證金2,000 萬元 。其餘保證金3,000 萬元，由胡金谷等2 人各持有142 萬8, 572 元，其餘地主均已退還保證金。
㈢系爭大樓於101 年8 月15日竣工，並於102 年4 月15日取得 使用執照，有新北市工務局102 中使字第00164 號使用執照 影本附卷可考（原審卷一第53頁）。全翊公司於102 年9 月 10日、103 年1 月16日就胡明壽、胡金谷獲分配之系爭房屋 及車位完成塗銷信託之所有權登記，有土地及建物登記謄本 影本為證（原審卷二第10至19頁）。
㈣系爭大樓地下一樓未依設計圖說施作回填土。 ㈤系爭大樓一樓大廳未依系爭合建契約之建材設備表施作高級 天然石材。
㈥系爭大樓外觀與原證10之圖面不符。
㈦全翊公司已於106 年3 月15日將如附表一所示之系爭房屋及 車位交付胡金谷等2 人，有交屋簽收單影本可參（本院卷第 223 頁）；並於106 年11月28日將系爭房屋、所坐落土地及 車位之權狀交付胡金谷等2 人（本院卷第230 、271 、272 頁）。
五、本件胡金谷等2 人主張全翊公司有上開違約事實，應依系爭 契約第9 條第3 項約定給付違約金，且因全翊公司遲延交付 系爭房屋及車位，致其等受有相當於租金及管理費之損失， 依民法第231 條第1 項、第184 條第1 項規定請求損害賠償 ，並依系爭契約第19條約定，請求全翊公司等2 人負連帶責 任。為全翊公司等2 人否認，並以前詞置辯。茲就兩造之爭 點及本院之判斷，分述如下：
㈠胡金谷等2 人依系爭契約第9 條第3 項約定請求全翊公司等 2 人給付違約金，是否可採：
⒈胡金谷等2 人主張④全翊公司未依約在伊移轉系爭土地所有
權時，同時將所分配如附表一所示之建物及車位之所有權移 轉予伊之違約，是否可採：
⑴胡金谷等2 人主張依土地銀行信託契約書第2 條約定，地主 將共有之系爭土地信託登記於土地銀行名下；全翊公司興建 完成之系爭大樓則依中國建經信託契約第2 條約定，信託登 記在中國建經公司名下，由土地銀行及中國建經公司依信託 契約辦理本合建案不動產物權登記、移轉等事項，為全翊公 司等2 人所不爭執，並有中國建經信託契約書及土地銀行信 託契約書在卷可稽（原審卷一第34、45頁）。 ⑵胡金谷等2 人主張於102 年8 月7 日與全翊公司簽署合建契 約增補協議書及合建土地移轉同意書（原審卷一第107 、 108 頁），全翊公司隨即向土地銀行申請移轉土地持分予全 翊公司名下。但就全翊公司依約應同時移轉之系爭房屋及車 位，遲於102 年9 月10日、103 年1 月16日方辦妥胡明壽及 胡金谷之建物所有權移轉登記，違反系爭契約第10條第2 項 約定，並提出建物登記第一類謄本影本為證（原審卷一第 120 至125 頁）。全翊公司對上開移轉登記日期並不爭執， 惟辯稱：全翊公司已委託訴外人林佾潔聯絡辦理建物過戶之 手績，全翊公司並無拒不辦理系爭建物過戶手續，係因胡金 谷拒不願配合辦理土地及建物塗銷信託登記所造成，縱辦理 過戶給胡金谷之時間有較其他地主晚，但雙方並無約定辦理 過戶之完竣時限，全翊公司並無違約等語，並舉證人林佾潔 之證詞為憑。
⑶經查，系爭契約第10條第2 項約定：「本大樓取得建物使用 執照後，由乙方（即全翊公司）通知送達日起十日之內，會 同辦理將土地與建物按約定受益比例各移轉予甲乙雙方，甲 方應將本基地持份產權移轉登記予乙方或其指定人。但如土 地稅制法令變動時，甲乙雙方得協議提前移轉土地予乙方。 」（原審卷一第19頁）。僅約定系爭大樓於取得使用執照後 ，全翊公司應通知地主「會同辦理」土地與建物所有權移轉 事宜，依約定受益比例將土地與建物之所有權各移轉予地主 及全翊公司，尚難逕予解釋為土地移轉登記之同時（同日） 亦應為建物、車位移轉登記之日。又系爭大樓於102 年4 月 15日取得使用執照後，建物辦理登記之情形，依新北市中和 地政事務所103 年9 月10日新北中地登字第1034035145號函 文略以：中國建經公司於102 年4 月24日檢具建物測量成果 圖、使用執照影本及其他相關證明文件，就中和區景新街 551 號等160 戶建物向本所申辦所有權第一次登記，本所收 件審核無誤後，即依法辦理公告作業，公告期間胡金谷於 102 年5 月9 日就上開公告所附清冊中所載部分建物分配之
基地權利範圍及附屬建物用途與面積倒置等情事以書面向本 所提出異議。關於異議附屬建物用途與面積倒置一節，經查 係上開公告所附清冊將部分建物（景新街559 號2 樓等52棟 ）之陽台及雨遮面積重複或錯置，純屬誤繕，本所於更正公 告清冊後依土地登記規則第74條及第84條規定重行辦理公告 ，重新公告期間，胡金谷又於102 年5 月21日就公告所附清 冊所載建物分配之基地權利範圍以書面向本所提出異議，另 申請人中國建經公司則於102 年5 月22日以申請書告知前開 公告清冊土地持分計算分配錯誤，請本所准予更正並重新辦 理公告，故本所第2 次重行辦理公告作業，胡金谷又於102 年6 月6 日就權利及公設分配等事項以書面向本所提出異議 ，本所遂於第2 次重行公告期滿後依土地法第59條、土地登 記規則第75、84條及直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會 設置及調處辦法第2 、13條規定，於102 年6 月11日以新北 中地登字第1023620439號函將本案提交新北市政府予以調處 ，惟胡君又於102 年6 月18日以書面向本所表示撤銷其上開 102 年6 月6 日之書面異議，經新北市政府於102 年6 月21 日原函復准予撤銷該調處案。茲因本案第2 次重行公告已期 滿，且公告事項皆未更動，調處案亦經准予撤銷，故本案建 物所有權第一次登記本所業於102 年6 月24日准予辦理登記 等情。（原審卷一第221 頁正反面）。故系爭大樓辦理建物 所有權第一次登記前，曾經胡金谷3 次異議。之後胡金谷於 102 年6 月18日撤銷第3 次異議，係因同日與全翊公司達成 協議，並簽立協議書（下稱系爭協議書），約定依系爭契約 儘速完成房、地產權移轉，有系爭協議書影本在卷可參（原 審卷一第133 頁）。嗣中國建經公司就系爭大樓辦妥第一次 建物總登記，即各地主分配之建物所有權，依中國建經信託 契約書第2 條信託登記予中國建經公司。另依中國建經信託 契約書第15條第1 項第1 款約定：「本契約因信託目的完成 而終止時，甲、乙方（即兩造）應備妥相關文件送交丙方， 丙方依甲、乙雙方所訂合建契約書約定辦理塗銷信託登記移 轉予甲、乙方。」即信託關係消滅時，地主尚須備妥相關文 件辦理塗銷信託登記，始得就分配之建物所有權移轉登記予 各地主。
⑷就辦理塗銷信託手續部分，業經證人林佾潔證稱：伊有受全 翊公司委託辦理分配房屋的登記。102 年4 月15日使用執照 下來之後，因為土地是信託登記在土銀名下，房屋信託在中 國建經公司名下，胡金谷要蓋章土地同意移轉申請書給土銀 ，因為胡金谷在所有要塗銷信託的文件上都沒有用印，所以 沒有辦法辦理房屋分配登記，伊與胡金谷聯繫了很多次而且
把做好的文件送給胡金谷用印，胡金谷都一直沒有用印，一 直到102 年8 月7 日胡金谷才蓋土地移轉同意書，之後伊就 幫胡金谷處理土地移轉的部分，但建物移轉及塗銷信託的文 件胡金谷都沒有蓋印。胡明壽在102 年8 月7 日有蓋土地移 轉同意書，因為胡明壽就車位移轉及塗銷信託部分有放印章 在全翊公司委託辦理，後來伊幫胡明壽做土地建物信託塗銷 、車位移轉的部分，胡明壽的部分102 年9 月10日就全部辦 完。伊只記得在9 月左右有再送土地及建物塗銷信託，車位 移轉文件給胡金谷，但是文件回來時只有蓋了二份即土地塗 銷信託申請書及清冊及車位移轉的文件，但是建物塗銷信託 的文件及土地塗銷信託同意書還是沒有蓋，後來伊拜託請土 銀先用印，地政事務所退補時，伊再請胡金谷補章，之後退 件時，胡金谷就補好了，之所以沒有辦法辦車位移轉登記， 是因為土地沒有辦法辦信託塗銷，因為沒有胡金谷蓋好章的 同意書。中國建經公司房屋信託塗銷文件，胡金谷在103 年 1 月10日才用印，伊在103 年1 月13日送地政登記，103 年 1 月16日登記完成。102 年10月31日中國建經公司也有發函 請胡金谷配合用印，完成塗銷信託，因為只剩胡金谷的部分 ，其餘的人都已經塗銷了。依合約是要先辦土地移轉，地主 要蓋土地移轉同意書，土地移轉給建商，同時辦土地及建物 信託塗銷，同時辦車位移轉。土地信託塗銷之後，才能辦車 位移轉，建物的部分在總登記完成後就可以塗銷信託。伊有 通知胡金谷要配合辦理塗銷及土地移轉，有做文件請胡金谷 等2 人蓋章，沒有用書面通知，有用電話及做文件送去，也 有在工務所碰面時通知。取得102 年8 月7 日土地移轉同意 書等後，伊馬上開始辦，從102 年8 月7 日送給土銀用印， 翌日送課增值稅的文件，102 年8 月27日完成登記。伊送給 胡金谷蓋的文件包含胡金谷、胡明壽及其他3 人共5 人，除 胡金谷之外，其他4 人都蓋好了，因為胡金谷沒有蓋印，所 以這5 人的文件都沒有辦法送件，伊只好把胡金谷文件單獨 重新做一份，其餘4 人也重新做一份，再送給中國建經公司 蓋章，整個程序重新做一次。中國建經公司又碰到董事長換 人，所以時間有拖了幾天。這就是102 年9 月10日才完成登 記的原因，也就是胡金谷沒有辦好移轉登記的原因。102 年 9 月初取得胡金谷用印之土地銀行土地信託塗銷同意書、車 位移轉同意書及登記申請書、土地信託塗銷同意書胡金谷沒 有用印，把空白的文件還給伊，伊有打電話給胡金谷補蓋章 ，時間不記得了。之後是102 年12月27日胡金谷跟伊去地政 事務所補蓋章等語（原審卷四第71頁反面至第74頁反面。） ，並有中國建經公司102 年10月31日通知胡金谷用印之存證
信函（原審卷一第208 頁）、胡金谷於102 年12月27日補簽 之日期為102 年12月13日之土地信託塗銷同意書影本、林佾 潔於103 年1 月10日簽收之胡金谷用印之建物信託塗銷同意 書、登記申請書、登記清冊等（原審卷一第241 至245 頁） 、胡明壽及其他地主102 年8 月29日土地登記申請書、信託 塗銷同意書、印章使用授權書（不含胡金谷）等影本（原審 卷三第104 至112 頁）在卷可憑，互核相符。就胡明壽部分 ，林佾潔於取得102 年8 月7 日土地移轉同意書，於102 年 8 月29日向地政機關申請含胡明壽在內之共12位權利人辦理 信託塗銷，而於102 年9 月10日完成登記，難認有何延宕之 情形。就胡金谷部分，全翊公司並於102 年11月1 日全翊字 第0000000 號通知胡金谷函說明二記載：「貴地主催告辦理 移轉建物及車位所有權狀及交屋事項，其責任不在我司，貴 地主只對土地解除土地銀行信託關係部分用印，但對中國建 經部分之建物並未來用印解除建經關係，以致我司無法辦理 產權登記，連絡地主又置之不理。」（原審卷一第240 頁） 。並參照胡金谷於102 年11月14日存證信函內容所載「未解 除信託關係前，得逕依分配之土地、房屋、車位，辦理移轉 登記」之誤認（原審卷一第117 頁），可知，全翊公司委由 林佾潔辦理各地主應分配之產權移轉登記，並無拒絕將胡金 谷分配之建物、車位登記予胡金谷，而含胡明壽在內之其餘 地主皆已辦妥塗銷信託，因胡金谷不諳塗銷信託手續，未在 建物塗銷信託的文件及土地塗銷信託同意書用印，且並未授 權全翊公司使用印章，經中國建經公司、辦理之林佾潔及全 翊公司等多次通知用印或備妥文件供用印，然胡金谷仍不予 用印，迄至103 年1 月10日林佾潔始收到胡明谷用印之建物 信託塗銷同意書，以致就胡金谷獲分配建物、車位之所有權 移轉登記迄103 年1 月16日始完成登記，自非可歸責於全翊 公司。
⑸胡金谷等2 人主張依系爭契約第10條第2 項，認胡金谷等2 人移轉土地予全翊公司時，全翊公司應同時將建物及車位之 所有權移轉予胡金谷等2 人，已有誤會。就胡明壽應分配之 房屋、車位塗銷登記難認有何遲延之情形，另依卷存證據， 就胡金谷獲分配房屋、車位之所有權移轉登記迄103 年1 月 16日始完成登記，係因胡金谷遲未於建物塗銷信託同意書上 用印，非可歸責於全翊公司。從而，胡金谷等2 人主張全翊 公司有違反系爭契約第10條第2 項之違約，實難採之。此部 分，全翊公司等2 人之抗辯，應堪採信。
⒉胡金谷等2人所為之催告，不生效力：
⑴依系爭契約第9 條違約罰款第3 項約定：「乙方（即全翊公
司）如有違反本契約任何一條款，如未於甲方（即含胡金谷 等2 人在內之地主）通知送達後三十日內改善者，視同違約 ，甲方除有權沒收全部保證金外，乙方另應支付保證金一倍 之違約金，甲方並得終止本契約，並終止本契約，並得沒收 本基地上所有已完成或未完成之建築物及現場材料、機具設 備、建築執照權利及所有產權及信託權益，及另覓他人繼續 施工，乙方不得異議，並放棄民刑事抗辯權，至信託部分則 由信託銀行建經公司移轉予甲方。」（原審卷一第19頁）。 是全翊公司如有違反系爭契約任一條款，地主須依約合法通 知於30日內改善即催告改善，如全翊公司逾期仍未改善，即 視同違約，地主得依約請求保證金一倍之違約金並得終止契 約。惟按解除權之行使，應向他方以意思表示為之。契約當 事人之一方有數人時，前項意思表示，應由其全體或向其全 體為之，民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。此依民法 第263 條規定，於終止權行使時亦準用之。而催告他方當事 人履行契約，係意思通知之一種，如契約當事人之一方有數 人時，其通知亦應由全體或向其全體為之（最高法院93年度 台上字第2497號判決意旨參照）。查系爭契約甲方為含胡金 谷等2 人在內之共21位地主，有系爭契約影本在卷可參（原 審卷一第23至25頁），則依上開規定，催告之意思表示應由 地主全體為之，始生催告之效力。胡金谷等2 人雖稱：每位 地主所分配之房屋及車位均獨立計算，可以向全翊公司等2 人主張違約金之金額及無法使用房屋車位之損害，無須地主 共同行使，各個地主權利均可分云云，除與上開民法規定不 符外，且綜觀系爭契約並未將各個地主之權利義務關係明顯 可分，關於全翊公司交付之保證金，依系爭契約第4 條約定 ，亦係交付予全體地主5,000 萬元，而非交付予個別地主， 地主所負返還責任，亦非個別地主單獨為之，況胡金谷等2 人主張全翊公司有關①使用執照取得遲延。②未依核准圖面 、建材設備表及相關法令施工。③大樓外觀與原圖面不符， 且第3 次變更設計未取得伊等書面同意。⑤未依系爭契約與 地主完成公設驗收及屋況瑕疵改善等違約事項，非僅涉及其 個人，如欲依系爭契約第9 條第3 項為主張，即應由全體地 主為催告，始生催告之效力，亦不因地主間內部之約定，將 全翊公司交付之保證金拆分由各地主個別保管一部分，即可 認個別地主均得單獨為催告。胡金谷等2 人雖再辯稱：依系 爭契約第9 條第2 項區分為違約及未違約之地主，故地主權 利義務亦為可分云云。然系爭契約第9 條第3 項以甲方代表 全體地主，未特別就個別地主予以規範，如有意區分，理應 如同系爭契約第9 條第2 項添加「甲方任一地主」之文字，
俾便個別地主單獨行使。況全翊公司有無違約，地主可否沒 收保證金，甚或解除、終止系爭契約，於全體地主間不應有 不同之認定，準此，系爭契約當事人之一方即甲方既有數人 ，則催告之意思表示仍應由全體為之，始為適法，是胡金谷 上開所辯，無從採之。
⑵胡金谷等2 人固然主張全翊公司有①②③⑤違約事項，分別 違反系爭契約第8 條第1 項、第3 條第2 項、第4 項、第7 條第1 項、第2 項、第13條、第16條第1 、2 項等約定云云 ，並提出由含胡金谷等2 人在內共10位地主寄發101 年11月 26日中和南勢角郵局第601 號存證信函（原審卷一第54至56 頁）、含胡金谷等2 人在內共10位地主寄發102 年1 月11日 中和南勢角郵局第32號存證信函（原審卷一第58至60頁）、 胡金谷等2 人寄發之103 年3 月4 日板橋文化路郵局第1280 號存證信函及103 年4 月18日板橋文化路郵局第2234號存證 信函（原審卷一第61至67頁）等件通知全翊公司限期改善， 經核上開存證信函，雖記載定期限催告全翊公司改善，然查 上開存證信函僅由部分地主為寄件人，未由全體地主為之， 況胡金谷等2 人所主張之上開違約項目尚非僅涉及個人，依 前揭說明，所為催告應不生效力。則胡金谷等2 人以上開違 約事由，依系爭契約第9 條第3 項之約定，請求全翊公司等 2 人給付保證金一倍之違約金，無從准許。故就全翊公司有 無①②③⑤違約事由？系爭契約第9 條第3 項違約金之性質 為何？是否過高而應予酌減之爭點，亦無庸一一審究。 ㈡全翊公司是否應負遲延給付系爭房屋及車位之責任： ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。因不可歸責 於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。債 務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法 第229 條第1 項、第2 項後段、第230 條、第231 條第1 項 分別定有明文。胡金谷等2 人主張：系爭協議書約定交屋修 繕於102 年7 月17日前完成，協議書係由胡金谷為大房地主 之利益所簽立，胡明壽為大房地主之一，亦有效力，並多次 限期函催全翊公司交屋，然全翊公司並未就系爭房屋之瑕疵 完成修繕，且於原審書狀自認其自始即以要求返還保證金提 出同時履行抗辯，而不願配合交付系爭房屋及車位，迄至 106 年3 月15日始以現狀交屋，應負第231 條第1 項規定之 給付遲延責任等語，為全翊公司所否認，並辯稱：取得使用 執照後，即多次通知或發函胡金谷等2 人辦理交屋，然胡金 谷等2 人任意指摘房屋尚有瑕疵，不願辦理交屋，而其他合
建地主皆已交屋完畢使用至今，系爭房屋並無不能供居住之 重大瑕疵存在，胡金谷等2 人拒絕受領交屋，有違誠信原則 ，自不能請求全翊公司賠償遲延交屋之損害等語。是本件應 審酌系爭契約或兩造間是否有就交屋定有期限，全翊公司是 否因可歸責於己之事由而遲延交屋。
⒉交屋期限：
⑴經查，系爭契約第8 條第1 項後段約定：「……公共設施工 程乙方（即全翊公司）應於取得使用執照後四個月內完成。 」（原審卷一第18頁）；第16條驗收標準約定：「一、本約 大樓工程完成本大樓一切主建物、附屬建物之設備及領得使 用執照並接通自來水、電力、天然瓦斯配管，可接通使用狀 態後之驗收標準，以大樓工程所具之建築、施工、用料、設 備等，是否與本案公開銷售大樓使用建材與設備說明書所載 之施工用料說明及約定事項相符為準，雙方並會同驗收。二 、交屋：乙方應將所有公設完成驗收後始辦理交屋，若有瑕 疵或未盡事宜，應於指定限期內修復，改善完成並辦理複驗 。」（原審卷一第21頁）。而系爭大樓於102 年4 月15日取 得使用執照，依上開約定，全翊公司應於取得使用執照後4 個月內即102 年8 月15日前完成公設工程，地主及全翊公司 應會同驗收公設，於公設驗收後始可辦理交屋，並無就交屋 定有確定期限。
⑵然全翊公司與胡金谷於102 年6 月18日簽訂系爭協議書，約 定：「立協議書人胡金谷（甲方）對102 年5 月23日新北中 地登字第1023619143號公告之所有權人：中國建經公司建物 事項提出異議，胡金谷（甲方）與全翊公司（乙方）對異議 事項進行溝通，協調內容：一、甲、乙雙方同意於分管契約 依原車位編號予以分管。二、甲、乙雙方同意，由甲方辦理 撤銷異議書，若有衍生任何稅、費及一切法律及損害賠償責 任，由乙方負全責與甲方無涉。三、交屋修繕應於一個月內 （102.07.17 前）完成，完成交屋（大房地主）。四、依合 建契約，盡速完成房、地產權移轉。」等語（原審卷一第 133 頁）。可知系爭協議書是因胡金谷就新北市中和地政事 務所之公告提出異議後，而與全翊公司達成協議，簽立系爭 協議書，約定全翊公司應於102 年7 月17日前完成胡金谷獲 分配房屋及車位之交屋修繕，則胡金谷與全翊公司前固已就 交屋期限達成合意。然而，含胡金谷等2 人在內之地主於 102 年8 月7 日與全翊公司簽署合建契約增補協議書及合建 土地移轉同意書，後因胡金谷不諳塗銷信託手續，未在建物 塗銷信託文件及土地塗銷信託同意書用印，以致於胡金谷房 屋、車位之所有權塗銷信託登記迄至103 年1 月16日始完成
，已如前述，即在簽訂系爭協議書後，因上開不可歸責於全 翊公司之事由，以致於103 年1 月16日胡金谷始取得房屋及 車位之所有權，則在取得所有權前難認全翊公司有交屋之義 務，自應以103 年1 月16日為全翊公司對胡金谷之交屋期限 。
⑶又系爭協議書第3 條固然記載「大房地主」，然胡明壽並非 系爭協議書之當事人，尚難認定胡明壽亦與全翊公司就交屋 期限達成協議，故胡明壽仍應依民法第229 條第2 項之規定 催告全翊公司履行。而胡明壽前於102 年9 月12日即經全翊 公司通知驗屋（詳如下述），又曾以102 年11月1 日南勢角 郵局第569 號存證信函，催告全翊公司依系爭協議書於函到 5 日內完成交屋，全翊公司於102 年11月4 日收受該存證信 函，有存證信函及掛號郵件收件回執影本在卷可憑（原審卷 一第126 至129 頁），並於102 年11月7 日以台北西松郵局 第1914號存證信函通知胡明壽儘速來辦理交屋及結算相關稅 費（原審卷三第17頁），顯見，胡明壽與全翊公司已合意不 依系爭契約第16條第2 項原約定，而於公設驗收完成前即先 辦理交屋，胡明壽並已催告全翊公司於函到5 日內完成交屋 ，參酌如附表一所示胡明壽房屋、車位，全翊公司已於102 年9 月10日辦妥塗銷信託登記，如前所述，已晚於系爭契約
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