臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第102號
原 告 徐宏卿
訴訟代理人 洪翰今律師
被 告 葉煌坤
訴訟代理人 洪嘉鴻律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國107 年7 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：原告於106 年4 月23日與被告簽訂買賣契約，向 被告買受坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○000 地號( 下稱系爭645 地號) 土地全部，價金新台幣( 下同) 19,39 0,000 元，並支付500 萬元，訂約前仲介向原告表示系爭土 地每坪有6 萬元以上價值，原告始同意購買，且系爭土地不 臨路，因此原告要求須與苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○ 00000 地號（下稱645-2 地號）土地一同出賣，本件買賣契 約始生效力。又因系爭土地為農地，故原告要求須提出無套 繪證明始有購買意願。然被告於訂約後，並未將同段645-2 地號土地一起出賣予原告，因此系爭買賣契約不生效力，被 告自應返還訂金500 萬元給原告。又原告於訂約後查詢附近 土地之時價登錄，每坪不過2 至3 萬元，原告亦以本訴主張 受被告詐欺而為意思表示，而為撤銷系爭土地買賣契約。再 者被告迄今未提出系爭土地無套繪證明，原告亦以本起訴狀 之送達作為催告之意思表示，請求被告於收受本起訴狀7 日 內提出無套繪證明，否則依系爭契約第8 條之規定解除契約 。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。本件無論是依契約不生效力，或是原告因 受被告詐欺而為意思表示撤銷系爭買賣契約，系爭契約均為 自始不生效。則被告受領之500 萬元訂金，自屬無法律上原 因而受利益，原告自得依上開規定請求被告返還500 萬元。 為此提起本訴請求被告返還訂金等語。並聲明：被告應給付 原告5,000,000 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日 止，按週年利率百之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
(一) 系爭645-2 地號是被告父親的，原告父親本來在竹北的代 書事務所有寫好，有給付37萬元頭期款給我父親，之後就
沒有給付了。契約都有成立，代書及被告及被告父親都可 以證明；頭一次原告全家都到表示要買土地，第二次原告 沒來，原告父親跟被告簽訂另一個契約，但後來錢一直慢 給，有在簽訂另一張契約書說要後面一起給，但是也都沒 給。因為被告有欠農會錢，所以以被告父親名義簽約，也 因為原告一直遲延付款，導致被告父親又去賣了另一筆土 地。
(二) 被告主張依法不得解除契約，被告依據契約把2 筆土地都 簽立給最早與被告接觸之原告父親徐燕鎮，被告已經履約 ，所以契約沒有合法解除，不能退還訂金。
(三) 原告父親僅在履約保證的戶頭裡面給37萬元，其餘未付， 原告父親到現在都沒有反悔，但因原告沒有如期付款，所 以沒有點交。645-2 地號的土地是被告父親的，不是被告 的，被告認為原告書立之授權書就是證明原告當時有授權 他父親簽立645 地號土地相關事宜，依照授權書及協議書 可以證明，是原告父親得到原告同意與被告洽談買賣契約 及簽訂645 地號之買賣契約書，原告也有出來簽645 地號 土地之買賣契約書，並無契約無效或不成立情形。被告認 為延續原來契約的意思就是我們要把645-2 地號土地一併 跟原告簽約。應該是原告不想買所為推托之詞。 (四) 並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：
(一) 原告主張於106 年4 月23日與被告簽訂買賣契約，向被告 買受坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○○000 地號土 地，價金新台幣( 下同) 19,390,000元，並已支付500 萬 元訂金等情，業經其提出土地買賣合約書、買賣價金履約 保證申請書、土地登記第二類謄本、本票影本等證據為憑 ，並為被告所不爭執，應堪信為真實。惟原告主張其於訂 約後查知系爭土地並無被告於訂約前所聲稱之每坪有6 萬 元之價值；被告未依約將同段地號645-2 土地一併出售予 原告，契約應未成立；且被告亦未依約提出系爭土地無套 繪證明之資料等情，請求撤銷或解除系爭買賣契約等情， 則為被告所否認，並以前詞置辯。故本院所應審酌者為： 系爭土地買賣契約是否未成立？原告得否以詐欺為由撤銷 系爭土地買賣契約之意思表示？再依民法第179 規定，請 求被告返還訂金500 萬元。
(二) 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文
字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照 ）。然兩造如就其真意有爭執時，自應從該意思表示所根 基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經 驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探 求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造 之權利義務是否符合公平正義。
(三) 經查，依系爭土地買賣合約書所載，買賣契約之簽約人為 原告徐宏卿與被告葉煌坤，契約第15條其他特約事項第三 點約明：本契約書應與竹南鎮海口段港子墘小段645-2 地 號簽訂契約成立使( 按為“始”之誤) 生效。則如依契約 文字記載以觀，系爭土地同段之645-2 地號土地未同時簽 訂契約，似使系爭契約未成立生效。然查，系爭645 地號 土地之買賣合約簽訂依該契約書第5-6 頁形式觀之，立契 約書人- 買方除「徐宏卿」外，尚有連帶保證人及產權登 記名義人「徐燕鎮」，並蓋有徐燕鎮之印章( 本院卷第20 -24 頁) ，足見系爭645 地號土地原為原告之父親徐燕鎮 要買645 地號及645-2 地號之土地後，過戶給原告，因徐 燕鎮手頭不方便，所以以原告徐宏卿之房屋提供擔保，有 開立三張本票給被告，但原告不同意，所以授權給原告父 親處理土地買賣事宜，變成原告之父親徐燕鎮跟被告之父 親葉進添買，被告兩筆土地都有賣，系爭645 地號之土地 已由原告父親徐燕鎮給付500 萬元，餘款則有遲延問題， 另系爭645-2 地號土地，原告父親徐燕鎮也想買，有給付 37萬元，總價是537 萬元，嗣因原告不願給付系爭土地剩 餘價金而衍生糾紛。此由證人即兩造之友何全富於本院 107 年5 月14日之證述可佐( 見本院卷第89-91 頁) ，且 證人何全富另證述有於兩造簽立系爭645 地號土地買賣合 約時在場，其並證稱，簽約在場人尚有被告、代書及原告 父子及原告太太兩次簽約都在場。而系爭645-2 地號土地 簽約時有被告父親及被告、被告弟弟在場，原告不在場。 簽立系爭645-2 地號土地契約時，原告父親徐燕鎮與被告 父親有講系爭到645 地號土地要與系爭645-12地號土地一 起賣。且依據本院卷103 頁106 年10月29日協議書所載， 徐燕鎮於於買賣系爭645 地號土地付款前，有與被告合意 於107 年2 月15日付款，且本院卷101 頁原告有授權徐燕 鎮就買受系爭645 地號土地買賣事項簽訂不動產書面契約 、給付價金及點交房地事宜有特別代理權，且授權日期為 106 年9 月12日。依照授權書來看，授權書是原告委託原 告父親把買賣系爭645 地號及系爭645-2 地號土地之事情 全部授權給他父親處理。原告知道他父親要一起買這兩筆
土地，被告也是要一起賣的( 見本院卷第91-93 頁) 。參 以被告之訴訟代理人於本院107 年6 月4 日言詞辯論時陳 稱，被告依據契約將系爭二筆土地都簽立給最早接觸之原 告父親徐燕鎮，至於簽約名義為何人則是他們的問題( 見 本院卷第171 頁) 等情，互核以觀，可知系爭土地買賣合 約簽訂之真意應為系爭645 地號及系爭645-2 地號土地一 起買，但因系爭645-2 地號土地所有權人為被告之父親葉 進添，而原告又授權原告父親徐燕鎮代為處理購買系爭64 5 地號土地事宜，故嗣後即由原告父親徐燕鎮與被告父親 葉進添簽訂系爭645-2 地號土地買賣合約，以達履行系爭 645 地號土地買賣契約之特約約定。故被告雖未與原告另 行簽訂645-2 地號土地之買賣契約，依兩造簽約真意，仍 不能認系爭土地買賣合約自始未成立。
(四) 次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示 為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人 之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此 限。民法第169 條定有明文。本件原告簽立授權書，授權 由其父親徐燕鎮代為處理買受系爭土地事宜( 見本院卷81 頁) ，而系爭土地買賣合約亦載明645 地號土地與645-2 地號土地應一起購買之特約，則原告自應依上開規定負授 權人之責任，則原告父親徐燕鎮與被告父親葉進添於106 年5 月12日所簽645-2 地號土地之買賣契約( 見本院卷第 111-123 頁、第175 頁) ，當在上開授權購買土地之授權 範圍內，即原告之父親實際上已購買645-2 地號之土地， 完成原告與被告間就系爭645 土地買賣合約之特約事項， 是原告自不能主張被告未一併出售645-2 地號土地，而主 張系爭土地買賣契約自始未成立。
(五) 復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 。民法第148 條第1 、2 項分別定有明文。本件原告明知 其已簽立授權書，授權其父親徐燕鎮代為處理購買系爭64 5 地號土地事宜，而645 地號土地事宜自然包含特約事項 之購買645-2 地號土地在內，故原告父親徐燕鎮另與被告 父親葉進添簽訂土地買賣合約，購買645-2 地號之土地， 即為代履行原告與被告土地買賣合約之特約事項，且依原 告父親徐燕鎮與被告106 年10月29日簽訂之協議書( 本院 卷103 頁) ，原告父親與被告亦就系爭645 地號土地簽立 付款協議，乃係就系爭645 地號土地買賣契約之履行所為 付款協議，足見原告確有授權原告父親辦理系爭645 地號 土地購買、給付價金、點交等履約之必要事項，且原告父
親業已與被告父親葉進添簽立系爭645-2 地號土地之買賣 合約，該合約亦屬履行系爭645 地號土地買賣特約事項之 契約義務，自不得藉口系爭土地買賣合約因兩造未另簽訂 645-2 地號土地買賣合約而主張系爭土地買賣契約未成立 ，否則即屬權力濫用，違反誠信原則。
(六) 原告另主張被告就系爭土地價值報告不實等情，然土地價 值之升降乃由交易市場所支配，並非被告所能掌握，原告 就系爭土地之現況並非不能自行查知，即難主張係受被告 詐欺而簽訂買賣契約。又原告請求被告提出系爭土地無套 繪證明，業經被告提出( 見本院卷第214 頁) ，併予敘明 (七) 綜上所述，兩造間雖僅就系爭645 地號土地簽訂買賣合約 ，未就同段系爭645-2 地號土地另行簽約，然原告既已出 具授權書，授權原告父親徐燕鎮代為處理系爭645 地號土 地之購買事宜( 含645-2 地號土地之簽約) ，則由原告父 親徐燕鎮與被告父親葉進添另行簽訂系爭645-2 地號土地 之買賣合約，應已履行兩造系爭土地買賣合約之特約，從 而，系爭土地買賣合約合法成立，原告自應負給付買賣價 金之責任，且被告於本院言詞辯論時表示願意繼續履行契 約，此外，本件亦無兩造間並無任何契約無效或得解除契 約買賣契約之情形，從而，原告以契約自始未成立，或受 詐欺為由主張撤銷買賣契約之意思表示，請求被告返還訂 金之不當得利5,000,000 元，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，則其所為假執行之聲請亦失所依據，應併 予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 均與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第一庭 法 官 周靜妮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 賴柏仲
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日