臺灣臺東地方法院民事判決 106年度訴字第162號
原 告 郁正建設有限公司
法定代理人 鄭忠岳
訴訟代理人 鄭忠明
被 告 林鳳玉
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107年6月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰參拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告方面：
㈠ 緣坐落臺東縣○○市○○段000○00地號土地（面積105.97 平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段1278 建號建物（門牌號碼臺東縣○○市○○路00號，下稱系爭房 屋，與系爭土地合稱系爭不動產）原為原告所有，原告於民 國106年1月12日將系爭不動產出售與被告，約定總價金新臺 幣（下同）11,800,000元，分三期給付，第一期款3,000,00 0元應於土地增值稅等核發3日內給付、第二期款7,300,000 元應於產權過戶完成及貸款核撥同時償還原告銀行貸款並塗 銷時給付、第三期款1,500,000元應於同時交屋及交付產權 資料時一併給付，兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭 契約），惟被告僅給付第一期款3,000,000元、第二期款其 中5,000,000元部分，尚積欠原告第二期款2,300,000元、第 三期款1,500,000元共計3,800,000元；被告前向其索取系爭 不動產權狀等資料以辦理貸款，惟迄今皆未給付，原告自得 請求被告清償。
㈡ 被告固辯稱訴外人即被告外甥楊仲平於簽約前已代其繳納定 金1,500,000元，且原告曾同意扣減42,000元尾款云云。其 雖不爭執訴外人楊仲平確曾交付1,500,000元予其，惟訴外 人楊仲平於交付前揭款項後復向原告借貸1,500,000元，是 原告並未實際受領前揭定金1,500,000元，且系爭契約並無 定金1,500,000元之記載，兩造復未約定訴外人楊仲平已給 付之定金得抵充被告之買賣價金債務；又兩造未曾協議扣減 買賣價金尾款42,000元，被告所提系爭契約第7條第2項，係 買方清償買賣價金尾款完畢而賣方遲延交付系爭不動產，賣 方始負賠付利息之責，被告既未清償買賣價金尾款，原告即 無依前揭約定賠償之責，被告所辯均屬無據。至於被告辯稱 已委託訴外人楊仲平交付帳號000000000、票號AK0000000號
、票面金額2,258,000元、發票人為楊仲平、付款人玉山銀 行臺東分行之支票（下稱系爭支票）1張予訴外人即原告訴 訟代理人配偶蔡韻如，是被告業已清償買賣價金完畢云云。 惟系爭支票係訴外人楊仲平簽發，以清償積欠訴外人蔡韻如 之借款約20,000,000元，此觀訴外人楊仲平於106年11月16 日簽立之約定書即明；原告係因向訴外人蔡韻如借款，訴外 人蔡韻如始背書轉讓系爭支票與原告，其亦於106年8月28日 償還訴外人蔡韻如前揭款項，是系爭支票確係訴外人楊仲平 交付予訴外人蔡韻如以清償借款。佐以系爭支票係訴外人楊 仲平簽發後，由訴外人蔡韻如背書轉讓與原告而查無被告之 簽名，益徵系爭支票非用以清償被告積欠原告之買賣價金債 務，被告以此辯稱已清償買賣價金完畢云云自不足取。再者 ，原告雖交付系爭不動產權狀與被告，然此係因訴外人楊仲 平表示被告須以系爭不動產向銀行貸款以清償買賣價金，原 告始同意提前交付系爭不動產權狀，此觀106年7月21日訴外 人楊仲平與蔡韻如間之LINE截圖「主要貸款小阿姨（即被告 ）考慮中」即明；果如被告所言，其於106年7月21日已清償 買賣價金完畢，又何需考慮貸款？且兩造尚未簽立點交書， 被告抗辯原告係因買賣價金業已清償完畢始交付系爭不動產 權狀並點交系爭不動產完畢云云，實無足採。此外，兩造並 未約定被告得委託訴外人楊仲平交付買賣價金，被告縱委託 訴外人楊仲平付款，惟未通知原告或訴外人即地政士陳俊成 ，對原告不生清償之效力，被告應自行承擔訴外人楊仲平未 如實交付款項之風險。
㈢ 爰依系爭契約之約定及買賣之法律關係，請求被告給付買賣 價金尾款3,800,000元等語。並聲明：被告應給付原告3,800 ,000元。
二、被告則以：
㈠ 其固不爭執兩造簽立系爭契約並以總價金11,800,000元買受 系爭不動產，惟其已委託訴外人楊仲平交付定金1,500,000 元，並自行匯款3,000,000元、貸款5,000,000元共計9,500, 000元予原告；且因原告遲延交付系爭不動產及系爭房屋瑕 疵，兩造遂協議買賣價金應扣除42,000元（計算式：依系爭 契約第7條第2項扣減利息14,000元＋浴缸瑕疵10,000元＋大 門瑕疵18,000元＝42,000元），此亦有訴外人陳俊成製作之 付款對照表、原告同時出售之門牌號碼臺東縣○○市○○路 00號房屋（下稱69號房屋）尾款計算表及106年4月12日訴外 人蔡韻如與楊仲平之LINE對話紀錄可證，是系爭契約之買賣 價金尾款確僅餘2,258,000元（計算式：2,300,000元－42,0 00元＝2,258,000元）。而其已委託訴外人楊仲平於106年7
月將系爭支票交付予訴外人蔡韻如，原告亦於系爭支票領款 人處簽名，系爭支票則於106年7月21日兌現，原告主張其尚 積欠買賣價金尾款未付云云，實無足採。況系爭不動產業已 點交完畢，訴外人陳俊成亦於106年7月13日將系爭不動產之 所有權狀交付予被告，且系爭不動產移轉登記後之水、電費 及稅捐均由其自行負擔，訴外人陳俊成交付系爭不動產所有 權狀時亦未表明其尚有買賣價金尾款未付清，原告主張因被 告未清償買賣價金完畢而尚未點交系爭不動產云云，亦屬無 據。
㈡ 原告另主張被告係向原告借用系爭不動產權狀以貸款清償買 賣價金尾款云云。惟原告所提LINE對話紀錄，實係訴外人楊 仲平欲以系爭不動產貸款清償積欠訴外人蔡韻如之借款，而 非清償系爭不動產之買賣價金；果如原告所言，買賣價金尾 款需貸款始得清償，被告於106年2月24日貸款5,000,000元 時即可一併申貸，原告主張顯不足採；復參酌原告陳稱：訴 外人楊仲平存款不足支應系爭支票，訴外人蔡韻如另存入70 0,000元始得提示兌現等語，堪信系爭支票確係支付買賣價 金尾款，原告始積極提示兌現系爭支票。再者，訴外人蔡韻 如曾以LINE向訴外人楊仲平表示系爭支票係用以支付房屋款 ，嗣於106年8月間稱系爭支票係清償訴外人楊仲平另購之房 屋款項，而與原告所述不符，原告主張實不足取。又原告稱 未同意訴外人楊仲平給付之1,500,000元定金得抵充被告之 買賣價金債務云云；惟系爭不動產原係以訴外人楊仲平之名 義購買，嗣由兩造簽立系爭契約，訴外人楊仲平所繳納之定 金亦係其所提供，佐以訴外人陳俊成於計算買賣價金尾款時 亦將前揭款項扣除，原告於本院聲請假扣押時復僅主張2,30 0,000元尾款未清償，足徵定金1,500,000元確應自買賣價金 中扣除。
㈢ 是以，其已清償系爭不動產買賣價金完畢，原告請求實無理 由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第164頁反面至第165頁）： ㈠ 系爭不動產原為原告所有，原告於106年1月12日將系爭不動 產出售與被告，約定總價金11,800,000元，分三期給付，第 一期款3,000,000元應於土地增值稅等核發3日內給付、第二 期款7,300,000元應於產權過戶完成及貸款核撥同時償還原 告銀行貸款並塗銷時給付、第三期款1,500,000元應於同時 交屋及交付產權資料時一併給付，兩造並簽立系爭契約，原 告已於106年2月2日將系爭不動產以買賣為原因移轉登記為 被告所有。
㈡ 被告於106年1月23日匯款3,000,000元、106年2月24日匯款
5,000,000元予原告。
㈢ 訴外人楊仲平於106年7月將系爭支票交付予訴外人蔡韻如， 系爭支票業於106年7月21日由原告兌現。 ㈣ 原告訴訟代理人鄭忠明、訴外人蔡韻如持有訴外人楊仲平所 簽發票面金額共計23,200,000元（兩造誤為28,600,000元） 之支票15張，經提示均不獲兌現，有前揭支票及退票理由單 在卷可稽（見本院卷第89頁至第100頁）。四、是本件爭點厥為：原告請求如聲明所示有無理由，意即：㈠ 被告抗辯買賣價金尾款已協議扣除42,000元有無理由？㈡被 告抗辯已給付定金1,500,000元、買賣價金尾款2,258,000元 與原告而清償系爭不動產買賣價金債務完畢，有無理由？五、本院之判斷：
㈠ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文，又買受人對於出賣人有支付 約定價金之義務，民法第367條亦有明文，故買受人主張交 付價金之義務已因清償或其他原因而消滅者，對其原因有舉 證責任；次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證 責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否 認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責， 此為舉證責任分配之原則，更是民事訴訟法第277條基於「 公平原理及誠信原則，適當分配舉證責任」而設其抽象規範 之具體展現（最高法院93年度台上字第127號判決意旨、102 年度台上字第297號判決意旨參照）。查被告前以總價11,80 0,000元買受系爭不動產，原告業依約將系爭不動產移轉登 記為被告所有，被告並已支付系爭不動產買賣價金3,000,00 0元、5,000,000元乙節，已如㈠㈡所述，先堪認定；則被 告抗辯兩造曾協議扣除42,000元，且其已支付定金1,500,00 0元、尾款2,258,000元與原告而清償買賣價金債務完畢，自 應由被告就此有利於己之事實先盡舉證責任；待被告為適當 之證明後，原告欲否認被告抗辯即應提出相當之反證，合先 敘明。
㈡ 被告抗辯買賣價金尾款已協議扣除42,000元，為無理由： ⒈被告辯稱因原告遲延交付系爭不動產及系爭房屋瑕疵，原告 應依系爭契約第7條第2項規定賠償被告106年2月24日起至10 6年4月5日之利息及瑕疵損害，兩造遂協議扣減買賣價金尾 款42,000元乙節，固據其提出付款對照表、69號房屋尾款計 算表、106年4月12日訴外人蔡韻如與楊仲平LINE對話紀錄為 證（見本院卷第26頁、第127頁、第170頁至第172頁）。惟 查，系爭契約第7條明定：「⒈本買賣標的物，應於尾款交 付日由賣方於現場負責點交予買方或登記名義人，賣方應於
約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同 廢棄物處理，清理費由賣方負擔。⒉因可歸責於賣方之事由 ，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交 付日起至實際交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單 利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。」（見本院卷第 8頁），足見賣方僅於買方交付尾款完畢而賣方遲延交付時 ，始依系爭契約第7條第2項負利息損害賠償之責。本院考量 被告於106年2月24日尚未清償系爭不動產買賣價金完畢，有 系爭契約可證（見本院卷第6頁），復審酌被告所辯系爭不 動產買賣價金尾款給付時間點為106年7月21日，認原告並無 於106年2月24日即被告清償買賣價金前交付系爭不動產之義 務，而不負系爭契約第7條第2項之賠償責任，被告前揭所辯 已非有據。
⒉次觀被告所提69號房屋尾款計算表，至多僅得證明原告同意 扣減69號房屋尾款，尚難以此推認原告同意扣減系爭不動產 買賣價金。而被告稱證人陳俊成所製作之付款對照表查無兩 造或訴外人陳俊成之簽名，復為證人陳俊成所否認（詳後述 ），則前揭付款對照表顯係被告單方製作，亦無可採。至於 被告所提106年4月12日訴外人蔡韻如與楊仲平LINE對話紀錄 ，為原告所否認，考量前揭LINE對話之發話、受話對象均非 系爭買賣契約當事人，復審酌訴外人楊仲平另與原告購買房 屋2棟乙節，實難僅以訴外人蔡韻如與楊仲平前揭對話遽認 兩造間已達成買賣價金扣減42,000元之合意。 ⒊又查證人楊仲平固證稱：付款對照表是訴外人陳俊成交付的 ，當時因為原告延期交屋，因此每戶皆補貼利息差額、大門 及浴缸共計42,000元云云（見本院卷第79頁及其反面）；惟 證人陳俊成於審理中證稱：我對被告所提付款對照表及扣減 買賣價金尾款42,000元均無印象，就我所知被告尚有2,300, 000元買賣價金尾款未付等語（見本院卷第82頁反面），而 與證人楊仲平所述顯不相符；本院審酌證人楊仲平為被告外 甥，其所述難免迴護被告，證人陳俊成則為製作系爭契約並 承辦系爭不動產移轉過戶之地政士，立場應較證人楊仲平公 正客觀，認證人陳俊成所述應堪信實，證人楊仲平所述即非 可採。
⒋從而，本院審酌兩造之舉證，認被告抗辯買賣價金尾款已協 議扣除42,000元云云，為無理由。
㈢ 被告抗辯已給付定金1,500,000元而應自買賣價金尾款中扣 除，則屬有據：
⒈按定金，除當事人另有訂定外，契約履行時，定金應返還或 作為給付之一部，民法第249條第1款定有明文。查被告抗辯
其已委託訴外人楊仲平交付定金1,500,000元乙節，業據其 提出訴外人即楊仲平之母林鳳珠所有帳號000-000-0000000- 0號（下稱林鳳珠帳戶）之有限責任花蓮第二信用合作社活 期存款往來明細帳、其所有帳號000-000-0000000-0號（下 稱被告帳戶）之有限責任花蓮第二信用合作社活期存款往來 明細帳為證（見本院卷第103頁至第106頁、第133頁至第134 頁）；證人陳俊成復於本院審理中證稱：系爭契約係我們事 務所協助製作，原告若有收到款項會告知我，我便會在收款 部分為兩造紀錄，或將匯款單附進系爭契約中，據我所知被 告已付款9,500,000元即定金1,500,000元、匯款3,000,000 元、貸款5,000,000元，不清楚系爭契約為何未記載定金1,5 00,000元，但據我所知1,500,000元定金確實已付，買賣價 金尾款應僅剩2,300,000元等語（見本院卷第82頁及其反面 ），證人楊仲平亦證稱：系爭不動產是我代被告向原告下定 ，被告會將定金匯給我母親林鳳珠再由我開立支票交付與原 告，我每次付款500,000元共計交付1,500,000元，原告亦清 楚上情始與被告簽立系爭契約等語（見本院卷第79頁），核 與被告所述相符，堪認被告確已給付系爭不動產定金1,500, 000元，則被告抗辯1,500,000元定金應依前揭規定自買賣價 金中扣除，自屬有據。
⒉原告固主張系爭契約未載明定金1,500,000元，兩造亦未約 定訴外人楊仲平所給付之定金得抵充被告之買賣價金債務云 云。惟原告於本院審理中自承：其確收受訴外人楊仲平交付 之定金1,500,000元，嗣將前揭款項借與訴外人楊仲平而未 實際收受，訴外人楊仲平曾表示會返還挪用被告價金部分與 原告，惟迄未清償，是被告仍應給付原告1,500,000元等語 （見本院卷第52頁、第54頁），足見原告明知訴外人楊仲平 所交付者為被告購買系爭不動產之定金，而於收受後始另行 出借與訴外人楊仲平，則原告既係收受被告所交付之定金後 始另行處分，自不影響被告已交付定金之效力，原告以其未 實際取得定金云云向被告請求前揭款項，顯將其應負擔訴外 人楊仲平清償不能之風險轉嫁予被告，原告前揭主張顯無可 採。
⒊綜上，被告抗辯其已給付定金1,500,000元而依民法第249條 第1款規定抵充買賣價金，應屬有據，原告前揭主張則無理 由。
㈣ 被告辯稱已給付尾款2,258,000元與原告而清償買賣價金債 務完畢，亦屬無據：
⒈查訴外人楊仲平確積欠訴外人蔡韻如23,200,000元，已如 ㈣所述；系爭支票則係訴外人楊仲平簽發、訴外人蔡韻如背
書後，始由原告提示付款，原告已於106年8月28日償還訴外 人蔡韻如2,258,000元，訴外人楊仲平並於106年11月16日簽 立載明系爭支票係清償訴外人蔡韻如之借款等語之約定書等 節，有系爭支票影本、訴外人蔡韻如所有玉山銀行存摺交易 明細（帳號：0000000000000號）、原告所有玉山銀行存摺 交易明細（帳號0000000000000號）及約定書在卷可佐（見 本院卷第56頁、第59頁至第60頁反面、第113頁）；證人陳 俊成復於本院審理中證稱：據我所知被告尚欠2,300,000元 買賣價金未付，當時我有先詢問原告，經原告同意始將系爭 不動產權狀交付與被告，我未見過系爭支票，且系爭契約係 約定完稅後始可過戶而非完稅後即交付系爭不動產，本件10 6年4月5日曾經兩造同意先結算代書費，但結算時尚有買賣 價金尾款2,300,000元未付，是結費、完稅及買方已繳納房 屋稅等均不代表買賣價金尾款已結清，而是應於買賣價金尾 款結清、點交系爭不動產時一併清算，過程中我妻子曾代我 撥打被告行動電話告知尚有尾款未付之情事，當時被告只說 會請訴外人楊仲平處理等語（見本院卷第82頁至第83頁反面 ），核與原告所述相符，則原告主張系爭支票係訴外人楊仲 平用以清償積欠訴外人蔡韻如之款項，訴外人蔡韻如取得系 爭支票後復基於借貸關係將系爭支票背書轉讓與原告，被告 尚積欠買賣價金尾款2,300,000元，即屬有據。 ⒉被告固辯稱其已委由訴外人楊仲平簽立系爭支票並交付與原 告而清償完畢云云，並提出玉山銀行交易明細查詢列印、系 爭支票影本及被告帳戶之有限責任花蓮第二信用合作社活期 存款往來明細帳為證（見本院卷第27頁、第56頁、第135頁 ）。惟查，系爭支票未記載受款人復查無被告之簽名，且被 告匯款與訴外人林鳳珠之時間為106年2月2日，距系爭支票 發票日106年7月21日已隔5月，有前揭支票影本及前揭往來 明細帳可證，則系爭支票之資金來源是否確為被告、系爭支 票是否確用以清償被告積欠原告之買賣價金債務，已屬有疑 。次查證人楊仲平固證稱：系爭支票是我於106年7月初交付 予訴外人蔡韻如，以支付被告就系爭不動產之買賣價金尾款 且業已兌現，但我期間曾另外向訴外人蔡韻如借款，原告始 交付系爭不動產權狀，我當時想拿系爭不動產權狀貸款償還 積欠訴外人蔡韻如之債務，我簽立約定書時並未記載系爭支 票係清償訴外人蔡韻如之借款云云（見本院卷第79頁反面至 第80頁反面），惟證人楊仲平前揭證述與其LINE對話紀錄： 「有一個110的未進來，主要貸款小阿姨考慮中，這個225.8 我就是拿預備要還的，小阿姨有說好但是我不敢一直催他」 不符，有前揭LINE截圖可佐（見本院卷第114頁至第115頁）
；證人韋紹福復於本院審理中證稱：我、原告訴訟代理人鄭 忠明、訴外人楊仲平於106年11月16日一同前往花蓮戶政事 務所，楊仲平簽立如本院卷第113頁所示約定書時即已載明 系爭支票係清償訴外人蔡韻如借款，我在楊仲平簽立後曾在 花蓮戶政事務所外涼亭看過前揭約定書，訴外人楊仲平未就 系爭支票係清償蔡韻如借款部分表示意見，只在涼亭跟我說 欲先返家等語（見本院卷第144頁及其反面），則證人楊仲 平所述前後不一，且與證人陳俊成、韋紹福所述不符，自難 採信。況果如被告所言，系爭支票確係支付系爭不動產之買 賣價金尾款而與訴外人蔡韻如無涉，衡情訴外人蔡韻如並無 於系爭支票背書而負票據債務人責任之必要，被告所辯實與 系爭支票文義不符，自無足取。
⒊至於被告辯稱系爭不動產業已點交完畢，訴外人陳俊成亦於 106年7月13日將系爭不動產之所有權狀交付予被告，且系爭 不動產移轉登記後之水、電費及稅捐均由其自行負擔，訴外 人陳俊成交付系爭不動產所有權狀時亦未表明其尚有尾款未 付清，是其確已清償完畢云云。然被告前揭所辯與證人陳俊 成所述顯不相符，已難採信；況系爭不動產相關稅捐、水電 費等固以被告為繳納義務人，然此係系爭不動產已移轉登記 為被告所有之必然結果，被告執此辯稱其已清償買賣價金債 務完畢且原告已點交系爭不動產云云，亦無足採。被告另辯 稱訴外人蔡韻如曾以LINE向訴外人楊仲平表示系爭支票係用 以支付房屋款云云，固據其提出LINE截圖為證（見本院卷第 61頁），惟該LINE對話僅記載系爭支票票款係清償房屋款而 未明示「清償被告之房屋款」，考量證人楊仲平另向原告購 買同一建案之不動產2戶，業經證人楊仲平證述明確（見本 院卷第79頁），本院審酌上情，認前揭LINE截圖尚難證明系 爭支票係用以清償被告就系爭不動產之買賣價金債務。 ⒋此外，被告未就系爭支票確係清償其積欠原告之買賣價金尾 款等有利於己事實舉證以實其說，僅以前詞反覆爭執，自無 足採。從而，本院審酌兩造之舉證，認被告抗辯其已清償系 爭不動產買賣價金2,258,000元應非可採，原告另聲請傳喚 證人即陳俊成之配偶蘇淑芬以證明被告未清償系爭不動產買 賣價金尾款乙節，即無必要，併此敘明。
㈤ 是以，被告抗辯其已交付定金1,500,000元而應依民法第249 條第1款自買賣價金中扣除部分，應屬可採；被告其餘所辯 則屬無據，故本件被告尚積欠原告系爭不動產買賣價金共計 2,300,000元（計算式：總價11,800,000元－定金1,500,000 元－第一期款3,000,000元－第二期款5,000,000元＝2,300, 000元）。
六、綜上所述，原告依系爭契約及買賣之法律關係，請求被告給 付2,300,000元，為有理由，應予准許；逾此部分，則屬無 據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 廖建彥
法 官 郭韶旻
法 官 鍾 晴
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 11 日
書記官 郭岱毓
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