臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1532號
原 告 王鈺婷
韓采璇
共 同
訴訟代理人 蔡文斌律師
複 代理人 吳俊宏律師
被 告 連建建設股份有限公司
法定代理人 蔣紹裘
訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師
陳佩琪律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年6月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告王鈺婷負擔二分之一，餘由原告韓采璇負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者；或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文 。查本件原告起訴時，原僅以王鈺婷一人為原告，並依民法 第359條規定之物之瑕疵擔保減少價金請求權，請求被告給 付原告王鈺婷新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀副本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於訴 訟中，原告以民事追加原告暨起訴狀，具狀追加韓采璇為原 告，並依民法第359條規定之物之瑕疵擔保減少價金請求權 ，請求被告給付原告韓采璇200萬元，及自本追加起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見 本院卷第67頁）。嗣後，原告再以民事辯論意旨續狀，具狀 變更訴之聲明為：⑴被告應給付原告王鈺婷647,535元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。⑵被告應給付原告韓采璇596,138元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（ 見本院卷第267頁），經核原告王鈺婷所為追加韓采璇為原 告，其2人雖分別與被告簽立房屋買賣合約書，惟其等所購 買之房屋為被告所興建之連棟式集合住宅，均因違建而無法 達到契約之效用，致生物之瑕疵，而主張減少價金請求權請 求被告負損害賠償責任，其等間之原因事實具有共通性及關 聯性，不致於延滯訴訟，亦無礙於被告之防禦及使其訴訟地
位不安定之情，揆諸前開規定，基於訴訟經濟及紛爭解決一 次性之考量，本件追加韓采璇為原告，應予准許。至原告變 更聲明請求被告給付賠償金額部分，係屬減縮應受判決事項 之聲明，依前開法條規定，並無不合，亦應准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)原告王鈺婷係於104年12月間向被告以每坪單價將近30萬元 購買門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋（下稱系爭205號 房屋）。惟於交屋後，原告王鈺婷發覺隔鄰之201號房屋準 備經營兒童音樂教室已為大興土木增建平面及立體之違章建 築，將影響居住權，遂向臺南市政府工務局檢舉違建。惟臺 南市政府工務局並未積極取締，然於105年5月間，其赫然經 由臺南市政府工務局聽聞其所購買之系爭205號房屋之1樓清 水模圍牆，係屬違章建築，並經臺南市政府工務局予以裁罰 。原告王鈺婷係看到清水模之整體結構造型，方加深購買意 願，系爭205號房屋之部分建物竟屬違章建築，雖雙方於臺 南市政府消費爭議調解委員會進行調解，經調解委員認定係 屬消費爭議而作成調解筆錄，於雙方同意後，被告應協助將 增建部分之違章建築合法化，若無法合法化，則於鑑定後拆 除，並就移建合法化所增加之費用及減損之價值進行鑑價， 並賠償該減價部分之價額予原告王鈺婷，另應負責重新裝置 水電錶於合法位置，然被告嗣後卻不同意上開調解條件，原 告王鈺婷方提起本件訴訟。
(二)原告韓采璇前與家人盧金生、盧惠貞於105年2月6日向被告 購買門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋（下稱系爭207號 房屋），並登記系爭207號房屋為原告韓采璇所有。原告韓 采璇於購買系爭207號房屋後，卻接獲臺南市政府公文通知 違章建築通知單，始知被告以廣告方式對外標榜之清水模牆 面係屬違章建築，嗣原告韓采璇再接獲臺南市政府後續函文 ，進而確認系爭207號房屋之一樓清水模圍牆與一樓屋後（ 廁所）水平增建RC造構造物為違建，且再經臺南市政府發函 要求原告韓采璇限期拆除前開違建，原告韓采璇方提起本件 訴訟。
(三)被告有惡意隱瞞違建之情事：
1.被告銷售系爭205、207號房屋（下合稱系爭房屋）時，於其 售屋廣告傳單上係以「契合清水模樸質素雅牆面」為標題， 做為招攬客源之賣點，並將該「清水模牆面」作為促銷重點 ，原告係信賴該廣告內容受「清水模牆面」吸引而決定購買 系爭建物。
2.被告作為專業建商，其本對於建築法規定之未依圖面施工、
變更設計擅自建造或使用者，將受罰鍰、勒令停工及強制拆 除之處罰，知之甚詳。而系爭建物之一樓清水模圍牆（下稱 系爭圍牆），均係經臺南市政府工務局認定之違建，被告既 有就上開違建為施作，且臺南市政府工務局亦早已於104年 間即通知被告，要求被告改善完畢，惟被告非但惡意欺瞞原 告有違建之事實，甚且於原告二人簽立房屋買賣契約書之當 日，將增建工程委託書夾帶在住戶公約、委刻印章辦事及授 權代辦貸款同意書等文件中，令原告二人於不知且受欺瞞情 形下，於增建工程委託書上簽章，就被告惡意隱瞞違建之事 實，並將違建之情事故意轉嫁由原告負擔等情觀之，足認其 惡性甚為重大，被告實已嚴重違背誠信原則。
3.原告購買系爭房屋係欲作住家使用，希冀家人有得以安全、 舒適之環境成長及工作，被告作為專業建商，仗勢其具專業 建築知識，使處於弱勢之原告在不明瞭專業用語情形下，於 增建工程委託書簽章。原告二人均不具建築專業，而被告於 銷售系爭建物時，一再以「清水模牆面」為銷售賣點，且從 未說明系爭圍牆係屬違建，原告豈有可能於簽約時即對系爭 建物有部分係屬違建之事實產生質疑。
(四)綜上，系爭圍牆，乃被告出售之主要廣告標語，原告係受該 標語吸引而購買，具有交易上之重要性，惟上開違建有遭強 制拆除之風險，可認系爭房屋已無從達到契約預定之效用， 構成民法第354條第1項前段規定之物之瑕疵，原告自得依民 法第359條之規定，請求被告減少價金，而就減少價金部分 ，業經社團法人臺南市建築師公會鑑定認定系爭205號房屋 、系爭207號房屋之拆除及減損總費用分別為647,535元、 596,138元，就減少價金部分即等同被告有溢領價金，此部 分爰依民法第179條規定為請求等語。
(五)並聲明：1.被告應給付原告王鈺婷647,535元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 2.被告應給付原告韓采璇596,138元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.請准供 擔保宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告雖曾與原告2人分別就系爭205號房屋、系爭207號房屋 簽訂房屋買賣契約書，惟原告二人於購買系爭房屋前，事前 已知悉系爭房屋有部分違建：
1.原告2人向被告購買系爭房屋時，除簽訂房屋買賣契約書外 ，原告尚有簽立「增建工程委託書」，該委託書中記載之一 樓增加圍牆，即係原告所指之違章建築清水模外觀圍牆，足 證原告於購買時，均已明知該清水模外觀之一樓圍牆係於取
得使用執照後二次施工所增建。就取得使用執照後二次施工 所增建者即屬違章建築，此為眾所皆知之常識，而該委託書 上亦有記載「本增建部分若涉及法令問題由委託人處理」等 語明確。原告既明知該清水模圍牆係原告自己委託被告二次 施工所增建，原告應自負法律責任，其竟於交屋後，復以清 水模圍牆係違章建築為由主張瑕疵擔保，顯無理由。 2.依原告王鈺婷起訴狀所述其曾向區公所反映鄰居201號住戶 有增建大面積建物等語，原告王鈺婷顯然明瞭未取得建照所 擅自增建之建物係屬違建之基本知識。原告王鈺婷既已於簽 約前已知其購買之系爭205號房屋一樓屋前圍牆、屋後廁所 為二次施工所增建，且其亦有簽署增建工程委託書，自願承 擔增建部分之法律責任。且原告二人均有大專以上之學歷， 原告自己或陪同看屋之家人，亦均非首次購屋，自不能事後 推諉以不知有增建為由，主張瑕疵擔保。
3.原告韓采璇就其購買之系爭207號房屋，顯非該買賣之主導 者，系爭207號房屋應係原告韓采璇家人所出資購買，原告 韓采璇對此並未多加置喙，因此對於系爭207號房屋之外觀 僅係走馬看花，就銷售人員之介紹說明，亦僅係隨意聽聽， 並未在意，既原告韓采璇已自承：我不記得蕭菽芸、林誠浩 有無告訴我有增建違建之情事等語，故原告韓采璇提起本件 訴訟，恐已無任何立場主張權利。
4.原告二人及其家屬在看屋時，業經證人蕭菽芸告知增建範圍 ，且於簽約時亦由代書謝玉瑤逐字將增建委託書內容朗讀給 原告等人知悉，可認其已知悉二次施工範圍，且渠等亦於簽 署增建委託書時，明確了解法律效果，原告自不得事後藉詞 稱被告並未告知二次施工，主張瑕疵擔保而扣減價金。 5.退步言之，系爭房屋之清水模圍牆固屬違章建築，惟該圍牆 之結構穩固、安全無虞，並不存在民法第354條第1項前段規 定之瑕疵。系爭圍牆雖經主管機關認定屬違章建築，惟其僅 係依法列管，並未經下令拆除，且該違章列管之建物亦不影 響原告對系爭建物之權利，縱認違章列管之建物屬瑕疵，依 民法第354條第1項但書之規定，應屬無關緊要部分，不得視 為瑕疵，況原告所簽署之增建工作委託書早已切結就增建部 分之違反法令問題，應由原告自行負擔，原告對被告提起本 件訴訟，並無理由。
(二)退步言之，縱認被告就系爭房屋均有瑕疵擔保責任，然依臺 南市建築師公會之鑑定報告，原告王鈺婷至多僅能請求647, 535元、原告韓采璇至多僅能請求596,138元。而原告二人事 前均明知系爭房屋有二次增建、未合法登記於權狀之部分， 並均於增建工程委託書上簽名，堪認原告就其主張損害之發
生亦與有過失，至少應減輕被告50％之責任，始符合兩造權 益關係之衡平等語。
(三)並聲明：1.請求駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下 ：
(一)不爭執事項：
1.原告王鈺婷於104年12月7日向被告簽訂房屋買賣合約書，以 1,140萬元向被告買受系爭205號房屋。 2.原告韓采璇與訴外人盧金生、盧惠貞於105年2月6日與被告 簽訂房屋買賣合約書，其等以1,100萬元向被告購入系爭207 號房屋，並將系爭207號房屋登記於原告韓采璇名下。盧金 生、盧惠貞於106年1月12日將其等與被告間之房屋買賣契約 衍生之一切債權讓與原告韓采璇。
3.兩造簽訂系爭房屋買賣合約書之同日，原告另簽訂「增建工 程委託書」（下稱系爭增建工程委託書），約定：「立委託 書人○○○……擬於所購房屋委託連建建設股份有限公司於 使用執照取得後代為施作部份陽台及停車空間改為室內使用 、一樓增加圍牆、車庫大小門與烤漆鋼板門。本增建部分若 涉及相關法令問題由委託人處理。本委託書之效力及於本人 之同戶家屬、受讓人、繼承人、管理人及承租人等，並自簽 約日起生效」。
4.系爭圍牆因未申請取得建築執照，曾經臺南市政府以104年6 月11日府工使一字第1040575457號函命被告於1個月內陳述 意見並改善完畢，被告嗣未改善，經臺南市政府於105年5月 12日以府工使一字第1050483686號函認定為違章建築，依法 應執行拆除。
5.系爭房屋之1樓屋後（廁所）水平增建（下稱系爭廁所）， 因未申請取得建築執照，經臺南市政府以105年10月31日通 知原告為違章建築，逾期未取得建築執照，將依法執行拆除 。
6.於兩造簽訂房屋買賣契約書前，系爭圍牆、廁所均已由被告 施作完成。
7.被告於系爭房屋之銷售廣告記載：「案場：春上光樹。契合 清水模樸質素雅牆面，建築從結構體到空間相互乎應，嚴選 ，榮獲德國建築業創新獎CAPAROL奈米環保塗料與台灣樂土 創新環保塗料為建築體保護層，兼容防水透氣自潔防黴等優 勢，讓建築的表裡可以自在地深呼吸」。
(二)爭執事項：
1.被告是否應就系爭圍牆及廁所對原告負物之瑕疵擔保責任？
2.原告依第359條規定請求減少價金，是否有據？若是，得減 少價金若干？
四、得心證之理由：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。本 件原告主張其向被告購買之系爭房屋，其中系爭圍牆及廁所 為違章建築，已構成減少價值之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔 保責任，卻惡意隱瞞該瑕疵，原告自得依民法第359條請求 被告減少本件買賣價金，被告應依民法第179條規定將溢領 之價金返還原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經 查兩造對於原告王鈺婷於104年12月7日向被告簽訂房屋買賣 合約書，以1,140萬元向被告買受系爭205號房屋；原告韓采 璇與訴外人盧金生、盧惠貞於105年2月6日與被告簽訂房屋 買賣合約書，其等以1,100萬元向被告購入系爭207號房屋， 並將系爭207號房屋登記於原告韓采璇名下，盧金生、盧惠 貞於106年1月12日將其等與被告間之房屋買賣契約衍生之一 切債權讓與原告韓采璇等情，並不爭執，上情堪以認定。又 系爭房屋之系爭圍牆因未申請取得建築執照，曾經臺南市政 府以104年6月11日府工使一字第1040575457號函命被告於1 個月內陳述意見並改善完畢，被告嗣未改善，經臺南市政府 於105年5月12日以府工使一字第1050483686號函認定為違章 建築，依法應執行拆除；系爭房屋之系爭廁所，因未申請取 得建築執照，亦經臺南市政府以105年10月31日通知原告為 違章建築，逾期未取得建築執照，將依法執行拆除；於兩造 簽訂房屋買賣契約書前，系爭圍牆、廁所均已由被告施作完 成等情，為兩造所不爭執，據此，堪認被告所出賣之系爭房 屋之系爭圍牆、廁所，於兩造簽約前已經施作完成，且均屬 取得建築執照後增建之違章建築無誤。而違章建築因違反建 築法規，有遭主管機關拆除或科以罰鍰之風險，且圍牆具有 安全功能，廁所影響生活起居機能，依通常交易觀念，其物 之交換價值應有所減損，系爭圍牆及廁所為違建，自屬物之 瑕疵。被告主張系爭圍牆、廁所並未影響系爭房屋之結構及 安全，且未經下令拆除，非屬瑕疵云云，即難憑採。(二)系爭圍牆及廁所雖屬違章建築，然原告於交付時業已明知前 開瑕疵存在，不得向被告主張物之瑕疵擔保責任：
1.按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條 第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條 亦規定甚明。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。據此， 被告自應就原告於買受系爭房屋前已明知系爭圍牆及廁所為 違建之事實，負舉證之責。
2.經查兩造簽訂系爭房屋買賣合約書之同日，原告另簽訂「增 建工程委託書」，約定：「立委託書人○○○……擬於所購 房屋委託連建建設股份有限公司於使用執照取得後代為施作 部份陽台及停車空間改為室內使用、一樓增加圍牆、車庫大 小門與烤漆鋼板門。本增建部分若涉及相關法令問題由委託 人處理。本委託書之效力及於本人之同戶家屬、受讓人、繼 承人、管理人及承租人等，並自簽約日起生效」等情，為兩 造所不爭執，而由系爭房屋之設計圖觀之，1樓屋後廁所位 置原應為陽台，有建物測量成果圖在卷可參（見本院卷第40 頁反面），是由原告所簽定前開「增建工程委託書」內容觀 之，兩造業已明白約定一樓之圍牆、屋後廁所係於系爭房屋 使用執照取得之後，始由被告代為施作之增建工程。參以原 告王鈺婷於本院曾自承：上開增建工程委託書簽定時，其詢 問過仲介人員林誠浩，林誠浩回答取得使用執照後有增建部 分區域等語（見本院卷第131頁反面），及原告韓采璇亦自 承：林誠浩有說增建工程委託書上所載的地方是增建，但說 不會被拆除，林誠浩有簡單說明1樓前方、後方是增建等語 （見本院卷第179頁反面）。
3.又原告看屋、簽約之經過，依據在場證人即義鼎不動產有限 公司代銷人員林誠浩於本院到庭具結證稱略以：「原告王鈺 婷看屋時我有陪同，也有參與議價、簽約、交屋過程，我在 帶原告王鈺婷看屋時，沒有講1樓前方圍牆及後方廁所為增 建，但簽約時有講到，也有給原告王鈺婷簽立增建工程委託 書，我或其他同時在簽約時或簽約前應該有給原告王鈺婷看 過系爭205號房屋之設計圖並告知1樓前方圍牆及後方廁所為 增建；我在簽約時有明白的向原告王鈺婷及韓采璇表示增建 工程委託書所載部分陽台及停車空間改為室內使用，一樓增 加圍牆等增建就是違建，如果有人檢舉，就會被市政府認定 為違建；原告韓采璇購買系爭207號房屋，我有參與看屋、 簽約、交屋過程，我告訴原告二人增建工程委託書所載之增 建為違建時，原告表示已經知道了」等語（見本院卷第132 至133頁反面）；在場證人即代書謝玉瑤於本院到庭具結證
稱略以：「簽約時我全程在場，原告王鈺婷簽約時，買賣契 約書中有增建工程委託書，我有逐條照文字向原告王鈺婷及 其配偶說明，當時林誠浩也在現場，一般是代書在主導合約 的解釋，我也會跟代銷人員確認是否有向買方說明增建的部 分，我也有向原告王鈺婷確認是否知悉系爭205號房屋有增 建；我有告訴原告王鈺婷這些是增建，但沒有特別強調這可 能是違建；林誠浩有告訴原告王鈺婷增建工程委託書所載是 增建，至於林誠浩有無直接表明可能是違建，我不清楚；我 在簽約當天的簽約前，有告訴盧金生、盧惠貞及原告韓采璇 增建工程委託書所載是增建，有向盧金生、盧惠貞及原告韓 采璇確認銷售人員有告知系爭207號房屋有增建工程委託書 所載之增建，但沒有強調可能是違章建築；林誠浩有告訴盧 金生、盧惠貞及原告韓采璇增建工程委託書所載是增建，至 於林誠浩有無直接表明可能是違建，我不清楚；告知是增建 後，原告等人沒有其他意見，所以才會簽名。」等語（見本 院卷第134至135頁），及在場證人即義鼎不動產有限公司代 銷人員蕭菽芸亦於本院到庭具結證稱略以：「我有全程陪同 原告兩人看屋及簽約；我帶原告王鈺婷及翁榮財到一樓後方 的孝親房時，因為一樓後方的廁所比較大，我有明確告知浴 缸所在位置是陽台外推，我帶原告王鈺婷及翁榮財到一樓前 方圍牆時，也有告知是二次施工，另外我也有告知原告王鈺 婷及翁榮財五樓的廁所是增建，我告訴原告王鈺婷及翁榮財 這是二次施工，就是增建，也有告訴他們這就是違建；請原 告王鈺婷簽增建工程委託書時，原告王鈺婷有疑問，當時林 誠浩有向原告王鈺婷解釋，我在整理其他簽約的資料、影印 文件，所以沒有注意聽，我只有聽到買方有人提出相關的疑 問，林誠浩有做解釋，而謝玉瑤就是交給林誠浩解釋；印象 中林誠浩向原告解釋完後，原告王鈺婷及翁榮財並無很多疑 慮，所以這部分的討論很快就結束。原告韓采璇部分，主要 都是韓采璇的父母親來居多，看了4、5次。當時我帶原告韓 采璇的父母親到1樓孝親房廁所時，我有跟他們說一樓後方 廁所是陽台外推，是增建、違建，1樓前方的圍牆我也有告 訴原告韓采璇父母親是增建、違建，5樓廁所我也有告知原 告韓采璇父母此為增建、違建，當時原告韓采璇的父親告訴 我他們打算將5樓該部分改為儲藏室，因為前面要設佛堂。 我告知原告韓采璇父母親上開增建、違建至少講了兩到三次 ，這兩到三次的過程中，原告韓采璇應該有一次有在現場。 簽約當天，林誠浩有解釋，簽立增建工程委託書時，原告韓 采璇等人有疑問，林誠浩解釋二次施工的部分就是增建，原 告韓采璇他們沒有提出其他疑問，就在增建工程委託書上簽
名了，代書謝玉瑤只負責簽約的合約部分，我印象中謝玉瑤 沒有向原告韓采璇他們解釋增建工程委託書的內容，負責解 釋增建工程委託書的是林誠浩。看屋時我有提供設計圖給原 告韓采璇父親閱覽...」等語（見本院卷第174至177頁）。 衡諸林誠浩、蕭菽芸與謝玉瑤所為上開證述情節互核大致相 合，且其等就親身經歷之過程所為前述證詞，亦尚與常情相 合，是堪認其等上開證述之情節應屬信實可採。 4.據此，由增建工程委託書之簽訂及上開證人證述及原告陳述 綜合以觀，堪認原告2人至遲於簽定系爭圍牆及廁所工程委 託書時，即均已知悉系爭房屋1樓屋前圍牆、1樓屋後廁所為 二次增建之事實。而依我國現行建物之建築與申請使用執照 實際狀況，諸多建物起造人基於擴大使用範圍或為符合個人 使用需求，經常在取得使用執照後再為增建，然建築物使用 執照核發後所為之工程均屬增建，且增建部分均為申請使用 執照時，因囿於相關建築法令之限制，無法就該部分一併申 請為合法建築，是如購買成屋之買受人，知悉房屋有增建或 二次增建之情形，理應知悉使用執照核發後再增建部分顯不 在使用執照之合法建物範圍內，而屬違章建築。審之原告學 歷均為大學畢業，業據原告自承在卷（見本院卷第130、178 頁），為有相當社會經驗及智識程度之成年人，原告王鈺婷 更有購屋經驗，原告韓采璇亦有父母親人陪同購屋簽約，理 應對於二次增建通常屬未申領建造執照及使用執照之違章建 築等情有所認識，況系爭增建工程委託書上更載明「本增建 部分若涉及法令問題由委託人處理」等語，倘該委託書上所 載增建範圍自始均為合法增建，被告顯無要求原告簽定系爭 增建工程委託書以釐清責任之必要。綜上，足認被告抗辯原 告於簽立系爭買賣契約書時，應已知悉系爭圍牆及廁所為違 建之瑕疵，依法不得向被告主張物之瑕疵擔保責任等語，為 可採信。
5.原告王鈺婷雖舉證人邱瓊慧、翁榮財之證述為證。惟查：證 人即陪同原告王鈺婷看屋之友人邱瓊慧固然於本院到庭具結 證稱略以：「在我陪同看屋及簽約的過程中，兩造沒有談到 增建的問題，我也沒有看到與增建相關的文件。帶我們看屋 的小姐以及後來的男生及代書也沒有提供設計圖給我們看」 等語（見本院卷第174頁）；證人即原告王鈺婷配偶翁榮財 固然於本院到庭具結證稱略以：「蕭菽芸沒有告知過系爭圍 牆及廁所為增建或二次施工；林誠浩一來便說這是被告公司 在取得建築圖後會針對建物局部空間進行增建，接著林誠浩 解釋這是合法增建，另外有表示賴市長有跟建商們開會，表 示市府查緝違建的決心，對於增建範圍在30平方公尺以內的
增建，屬於合法增建，意思是要求建商不要逾越這條紅線， 我當時有向其詢問建物裡哪邊屬於增建，林誠浩表示五樓屋 突後方的廁所為增建，當下我們覺得那個地方並沒有影響外 觀及涉及公共安全的問題，所以也就沒有接著續問，但是要 簽約前，有發現增建工程委託書內文提到很多地方有增建， 當下有問林誠浩，林誠浩回答這是公司制式的合約，六戶的 內容都一樣，所以王鈺婷才簽署此份增建工程委託書」等語 （見本院卷第162至163頁）。惟證人邱瓊慧並未參與看屋過 程及簽約全程，且主要關注買賣價金貸款成數等情，業據其 證述明確（見本院卷第174頁），是證人邱瓊慧前開證述不 足以推論被告並未告知系爭圍牆及廁所為二次增建。再者， 證人翁榮財為原告王鈺婷之配偶，亦一同居住於系爭205號 房屋內，與本件具有利害關係，且由其所證前開內容，其應 已知悉系爭圍牆及廁所屬違建，僅政府是否實際執行查緝拆 除，是尚難憑證人翁榮財前開所述，即認證人林誠浩有保證 系爭205號房屋之增建係屬合法增建或故意隱瞞違建之情形 ，證人翁榮財所為之證述，尚不足以作為對被告不利之認定 。
6.原告韓采璇固然舉證人盧惠香為證。觀證人盧惠香雖證稱其 於歷次看屋時均未受告知有增建、違建情事等語（見本院卷 第180頁反面），然證人盧惠香為原告韓采璇之母，又為系 爭207號房屋之實際出資者，其與本件具利害關係，所為證 詞亦不足以作為對被告不利之認定。
(三)綜上所述，被告既未故意隱瞞系爭圍牆及廁所為違建之事實 ，原告於簽訂系爭房屋買賣契約時亦明知系爭圍牆及廁所為 建築執照後之增建，而屬違章建築，並同意簽定系爭增建工 程委託書，依民法第355條第1項規定，被告就此自不負瑕疵 擔保責任。則原告依民法第359條規定請求減少價金，即屬 無據。
五、從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原 告王鈺婷647,535元、給付原告韓采璇596,138元，及均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列 ，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
民事第四庭 法 官 許育菱
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 18 日
書記官 楊意萱
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