臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1592號
原 告 陳乃菉
訴訟代理人 陳正維
被 告 曾義芳
曾王秋蘭
曾喜志
曾淑芬
曾淑婷
林慧萍
上六人共同
訴訟代理人 陳明欽律師
複代理人 蔡秉叡律師
王秋滿律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國一百零七年七月四日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告曾義芳應將原告所共有座落於新北市○○區○○○段00地號土地上如附圖編號A所示面積324.62平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。
被告曾王秋蘭、曾喜志、曾淑芬、曾淑婷、林慧萍應將上開土地返還原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不 在此項。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明 文。查原告起訴時訴之聲明原為：被告應將原告所有座落新 北市○○區○○○段00地號土地上之地上物，如圖示紅色部 分，面積2945.84平方公尺（以實測為準）之地上物拆除， 將土地返還原告。嗣因本院囑託新北市新店地政事務所作成 如附圖所示之土地複丈成果圖，原告爰依系爭複丈成果圖更 正聲明為：被告曾義芳等六人應將原告所共有座落於新北市 ○○區○○○段00地號土地上如附圖所示面積324.62平方公 尺土地上之地上物拆除，將上開土地返還原告及其他共有人 。依上揭規定，原告所為聲明之變更，自應予准許。貳、實體方面
一、原告起訴主張略以：原告為新北市○○區○○○段00地號土 地所有權人（權利範圍70分之16，下稱系爭土地），被告未
得原告同意無權佔用系爭土地搭蓋門牌號碼為新北市○○區 ○○段0段000號房屋，侵害原告所有權之行使。為此，依民 法所有權及共有之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告 曾義芳等六人應將原告所共有座落於新北市○○區○○○段 00地號土地上如附圖所示面積324.62平方公尺土地上之地上 物拆除，將上開土地返還原告及其他共有人。
二、被告則抗辯以：
（一）被告曾義芳之祖父曾阿海、父親曾振煙係系爭土地前地主 台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）之佃農，種植阿 薩姆紅茶，因該處地處偏遠山區，與平地往來不易，曾阿 海依農林公司指示在系爭土地建造房屋，數代世居在系爭 土地，曾阿海、曾振煙及被告等人與農林公司間就系爭土 地有使用借貸關係，並有農林公司出具之保管單，農林公 司為安置佃農開立土地使用同意書，收取預定承購土地之 價金。曾義芳等人基於合法之使用借貸關係長期居住於系 爭土地上，本應保障其長期以來信賴得繼續使用系爭土地 ，而不因系爭土地之所有權之移轉，而至流離失所之命運 ，情形雖與民法第425之1土地及房屋同屬一人之情形未盡 相同，惟參酌最高法院91年台上字1919號判決意旨，應類 推適用民法第425之1規定，推定曾義芳和原告間有租賃關 係，原告不得對被告等主張拆屋還地。
（二）按「……惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權 契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事 人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登 記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用 ，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使 該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權 物權化』法理所衍生之結果……。」，最高法院97年台上 字第1729號民事判決可稽。可知，債權物權化乃一蘊含於 權利義務關係中之重要法理，尤涉及不動產之權利義務關 係中因具有強烈且穩固之公示外觀，為第三人所得輕易知 悉，權利人欲行使權利，當然受債權物權化此一法理所拘 束。曾阿海、曾振煙及被告等人世居系爭土地，與農林公 司間就系爭土地存有使用借貸關係，當已具備使第三人知 悉之公示狀態，因拍賣取得系爭土地所有權之原告對於系 爭土地上已長期為被告曾義芳等人占有之公示狀態，難認 有無法知悉之可能，故依債權物權化之法理，足認原告應 受被告等與農林公司間使用借貸契約拘束，不得對被告等 主張拆屋還地。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告訴請被告應將座落於新北市○○區○○○段00地號土地 上如附圖所示面積324.62平方公尺土地上之地上物拆除，將 上開土地返還原告及其他全體共有人，有無理由？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段及第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權 占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當 權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理 由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。 2.查原告為系爭土地之共有人，而新店市○○路○段000號建 物位於系爭土地上之建物係未辦理保存登記之建物，其事實 上處分權人為被告曾義芳，且占用系爭土地面積324.62平方 公尺事實，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本（見本院 卷第49頁），並有勘驗筆錄、照片及新北市新店地政事務所 107年3月15日複丈成果圖即附圖在卷足憑（見本院卷第80至 81頁、第127頁），堪信為實在。
3.被告雖辯稱：被告與訴外人農林公司間就系爭土地存有使用 借貸關係，而原告取得系爭土地前知悉被告家族數代以來長 期占用系爭土地，故本件應類推適用民法第425條之1規定， 推定被告曾義芳與原告間有租賃關係，或基於債權物權化之 法理，原告應受被告等人與農林公司後手間之使用借貸契約 拘束等語。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先 後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。經查：依 被告曾王秋蘭稱系爭房屋係被告曾義芳之父親曾振煙所蓋， 由曾義芳繼承，被告曾王秋蘭為曾義芳之配偶，被告曾喜志 、曾淑芬、曾淑婷、林慧萍為曾義芳之子女、媳婦，足見系 爭房屋之處分權人為曾義芳。另依台灣農林公司106年10月 27日農法字第1060306號函覆：「...2.經查詢本公司現有資 料，並無「曾振煙」之承租人。2.本公司未曾同意任何承租 人在承租土地上建屋居住，亦未曾對耕作地點偏遠之承租人 進行安置，另關於承租人交通問題均任其自主，本公司未予 涉入」等語（本院卷第88頁），及系爭土地並未做農業使用
，有新北市政府稅捐稽徵處105年3月29日新北稅店一字第 10535002082號函附卷可稽（本院卷第10、11頁），再參以 被告所提之上開保管單上載之當事人為徐淼敦、黃堅中（本 院卷第117、118頁），並非曾阿海、曾振煙，足見被告上開 答辯尚屬無據。又證人賴明來雖證稱，被告曾義芳係佃農等 語（本院卷第159頁），惟依新北市政府稅捐稽徵處上開105 年3月間函文說明載明，102年拍攝航照圖顯示，系爭土地面 積422平方公尺為建物及鋪設水泥地等未做農業使用等語（ 本院卷第11頁），足見系爭土地於102年時已無做使用農業 ，是證人賴明來上開證述內容亦無從證明曾義芳與農林公司 間就系爭土地有租賃或使用借貸關係。則被告辯稱，本件應 類推適用民法第425條之1規定，及原告不得請求拆除該建物 云云，均非可採。
4.據上，被告曾義芳為系爭建物之事實上處分權人，惟未能舉 證系爭建物對系爭土地有何占有權源，應認該建物係無權占 用原告之系爭土地，而該建物既妨害原告自由使用、收益系 爭土地之圓滿性，則原告依民法第767條、第821條之規定， 請求被告曾義芳應將該建物拆除，並將附圖所示編號A部分 土地騰空返還原告及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許 。
(二)原告請求被告6人應自編號A部分土地上系爭建物遷出，有 無理由？
1.按房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土 地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求 拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第 三人，自房屋遷出（最高法院102年度台上字第232號判決 參照）。換言之，於無權占有基地建屋情形，基地所有權 人於請求地上房屋所有權人或事實上處分權人拆屋還地時 ，得請求該第三人自房屋遷出。
2.查A部分土地上系爭建物除被告曾義芳外，尚有被告曾王秋 蘭、曾喜志、曾淑芬、曾淑婷、林慧萍居住使用等情，業 據被告曾王秋蘭、曾淑芬供述在卷（見本院卷第127頁）， ，且有戶口名簿影本可稽（本院卷第146、147頁）自堪認 為真正，揆之前揭說明，原告訴請被告6人應自附圖所示編 號A部分土地上建物遷出，自屬有據，應予准許。 3.至原告訴請被告曾王秋蘭、曾喜志、曾淑芬、曾淑婷、林 慧萍應將座落於新北市○○區○○○段00地號土地上如附 圖所示面積324.62平方公尺土地上之地上物拆除，惟查， 被告曾義芳為系爭建物之事實上處分權人，被告曾王秋蘭 、曾喜志、曾淑芬、曾淑婷、林慧萍並無處分權，已如前
述，是原告訴請被告曾王秋蘭、曾喜志、曾淑芬、曾淑婷 、林慧萍拆除系爭房屋部分，為無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依民法本於所有權行使之規定，請求被告曾 義芳應將如附圖A所示面積324.62平方公尺土地上之地上物 建物拆除，土地騰空返還原告及其他全體共有人，及被告曾 王秋蘭、曾喜志、曾淑芬、曾淑婷、林慧萍並將如附圖A部 分土地騰空返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准 許。其餘部分，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第六庭 法 官 王育珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 賴俊宏
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