臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第45號
原 告 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 鄭永春
訴訟代理人 邱晃泉律師
複 代理人 陳世芳
被 告 徐柏霖
徐明珠
上二人共同
訴訟代理人 陳永嚴律師
被 告 徐藍麗英
徐淑華
徐淑慧
徐淑媛
徐洪瑟
徐英銘
徐慧文
徐英弘
徐武宏
徐明緣
徐有自
上 十一 人
共 同
訴訟代理人 吳慶隆律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國107年4月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐柏霖應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地如附圖所示A1及A2部分即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○○○○號建物拆除，將占用土地返還原告。
被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐柏霖、徐武宏、徐明緣及徐有自應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地如附圖所示B1及B2部分即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○○○○號建物拆除，將占用土地返還原告。
被告徐明珠應自臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○○○○號及二十九之二號建物遷出。
被告徐柏霖應給付原告新台幣貳佰貳拾壹萬零參佰柒拾肆元，及及自民國一Ｏ五年一月十二日起至清償日止，按週年利率息分之五計算之利息，及自民國一Ｏ四年十二月三十一日起至返還上開
土地之日止，按月給付原告新台幣參萬陸仟捌佰參拾玖元。被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐柏霖、徐武宏、徐明緣及徐有自應連帶給付原告新台幣貳佰貳拾壹萬零參佰柒拾肆元，及自民國一Ｏ五年九月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自民國一Ｏ四年十二月三十一日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告新台幣參萬陸仟捌佰參拾玖元。
訴訟費用由被告徐柏霖負擔十分之三，被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐柏霖、徐武宏、徐明緣及徐有自負擔十分之三，餘由被告徐明珠負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承 人對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。再遺 產之分割，係以消滅遺產公同共有關係為目的，須共同繼承 人全體始得為之，故請求分割遺產之訴，原告須以共同繼承 人全體為被告起訴，始為當事人適格。本件原告起訴時，原 列徐柏霖、徐永光為被告，並聲明：「㈠被告徐柏霖應將坐 落台北市○○區○○段0○段00○00地號土地上，門牌號碼 台北市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號建物拆除，將占 用之土地返還原告。㈡被告徐永光應將坐落台北市○○區○ ○段0○段00○00地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○ ○路0段00巷0弄00○0號建物拆除，將占用之土地返還原告 。㈢被告徐明珠應自台北市○○區○○○路0段00巷0弄00○ 0號建物遷出。㈣被告徐柏霖應給付原告新台幣（下同）2, 210,374元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；並自民國104年12月31日起至返還 土地之日止，按月給付原告新台幣36,839元。㈤被告徐永光 應給付原告2,210,374元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國104年12月 31日起至返還土地之日止，按月給付原告36,839元。」（見 本院卷第1頁）惟原告起訴之被告徐永光經本院以96年亡字 第94號判決宣告於民國83年5月16日死亡（見本院卷第40、 42頁），依本院96年繼字第1734號拋棄繼承事件繼承系統表 ，徐永光之繼承人為徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、 徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐武土、徐武宏、徐明 緣及徐有自等共12人，原告乃以105年3月22日民事變更追加 起訴狀將被告徐永光變更為其繼承人，並將前開訴之聲明第
㈡、㈤項分別變更為：「㈡被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧 、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐武土、徐 武宏、徐明緣及徐有自應將坐落台北市○○區○○段0○段 00○00地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路0段00 巷0弄00○0號建物拆除，將占用之土地返還原告。㈤被告徐 藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英 銘、徐慧文、徐武土、徐武宏、徐明緣及徐有自應連帶給付 原告2,210,374元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息；並自民國104年12月31日起 至返還土地之日止，按月連帶給付原告36,839元。」（見本 院卷第85至88頁）惟徐永光之繼承人徐武土已於98年8月20 日死亡，其繼承人為徐柏霖，有徐武土戶籍謄本可稽（見本 院卷第107頁），原告乃以105年4月25日民事變更訴訟暨聲 請狀將將被告徐武土變更為其繼承人徐柏霖，並將訴之聲明 第㈡、㈤項變更為：「㈡被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、 徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐柏霖、徐武 宏、徐明緣及徐有自應將坐落台北市○○區○○段0○段00 ○00地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路0段00巷0 弄00○0號建物拆除，將占用之土地返還原告。㈤被告徐藍 麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘 、徐慧文、徐柏霖、徐武宏、徐明緣及徐有自應連帶給付原 告2,210,374元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息；並自民國104年12月31日起至 返還土地之日止，按月連帶給付原告36,839元。」（見本院 卷第163至164頁）核原告所為係屬訴之變更、追加，原告之 原訴與變更、追加之訴，皆係本於同一土地上占有關係之基 礎事實，兩者之原因事實，有其社會事實之共通性及關聯性 ，原告所主張之事實及證據資料，於變更、追加之訴亦得加 以利用，乃屬請求之基礎事實同一，依上開規定並無不符， 應予准許，合先敘明。
二、本件原告之法定代理人原為楊豊彥，嗣於本件訴訟繫屬中變 更為鄭永春，原告並於106年7月5日具狀聲明承受訴訟，有 民事聲明承受訴訟狀暨經濟部商業司網站公司資料查詢資料 可稽（見本院卷一第361頁），核與民事訴訟法第170條、第 175條、第176條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告為台北市○○區○○段0○段00○00地號土地（下稱系 爭土地）之所有權人，被告徐柏霖為門牌號碼台北市○○區 ○○○路0段00巷0弄00○0號建物之所有權人（下稱29之1號
建物），徐永光原為門牌號碼台北市○○區○○○路0段00 巷0弄00○0號建物（下稱29之2號建物，與29之1號建物合稱 系爭建物）之所有權人，惟徐永光於83年5月16日宣告死亡 ，其繼承人被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪 瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐武宏、徐明緣、徐有自（ 下稱被告徐藍麗英等11人）及徐柏霖對徐永光之遺產即系爭 29之2號建物並未辦理分割，故自83年5月16日起因繼承而公 同共有，系爭建物已兩戶打通，現均由被告徐明珠居住使用 。系爭建物均坐落於系爭土地上，且無合法使用權源，屬無 權占有系爭土地，原告請求拆屋還地，又被告受有相當於租 金之利益，並致原告受有損害，原告並請求損害賠償。 ㈡被告雖辯稱：系爭建物係於48年間由被告徐柏霖之祖父徐世 賓與其友人即時任原告董事長之劉啟光共同協議興建，原告 並出具土地使用權證明書（下稱系爭證明書）予徐世賓，當 初約定係未定期限之無償使用借貸關係，故被告繼承其先人 與原告公司間之法律關係，系爭建物占用系爭土地為有權使 用云云。惟系爭土地係由原告於46年間取得所有權，劉啟光 個人並非系爭土地所有權人，被告先人與原告間並無未定期 限之無償使用借貸關係，被告辯稱繼承先人法律關係云云， 實屬無據。
㈢系爭證明書係指同意徐世賓向原告承租土地，此由同一時期 所興建、與系爭29之1、29之2號建物相鄰並同樣坐落於原告 系爭土地之其他建物，均係承租原告土地而為興建乙節即可 知，原告就系爭建物不可能為不同處理。依原告早年土地租 賃作業程序，原告與被告之前手應訂有基地租賃契約並約定 ：「租賃期限為一年。屆滿時租約自即終止，不另通知承租 人，承租人如有意繼續租用者應於租期屆滿前一個月以書面 徵求出租人同意並另訂立新契約。」然被告之前手於一年租 期屆滿後，並未與原告另訂立新契約，租賃關係應已終止、 消滅，原告與被告間自無租賃關係存在。縱認兩造間有租賃 關係存在，被告積欠租金迄今已達十餘年，原告於106年8月 21日以準備㈦狀再次催告被告徐柏霖及被告徐藍麗英等11人 於三週內給付欠繳五年之租金，若未遵期給付，租賃契約即 為終止等語，惟被告仍未繳交，是被告已積欠租金逾二年以 上，經原告定期催告仍未給付，兩造間租賃關係依法亦已終 止。
㈣系爭建物無權占用系爭土地而受有相當於租金之不當得利， 並致原告受有損害，原告自得請求返還占用期間相當於租金 之不當得利。系爭土地位於台北市精華地段，以公告地價之 80％之10％計算租金，應屬合理。系爭土地每平方公尺之公
告地價為80,600元，故每平方公尺之年租金應為6,448元（ 計算式：80,600元x 80％x 10％＝6,448元）；系爭建物占 用面積各為68.56平方公尺，故被告徐柏霖、徐藍麗英等11 人各應給付2,210,374元（計算式：6,448元×68.56平方公 尺×5年＝2,210,374元）。又系爭建物於原告起訴之104年 12月30日仍坐落於系爭土地上，故自104年12月31日起至被 告返還上開土地之日止，被告應按月給付相當於租金之36, 839元（計算式：6,448元×68.56平方公尺÷12月＝36,839 元，元以下捨去）。至被告辯稱應參考「國有非公用土地設 定地上權作業要點」規定計算租金云云，該規範標的係針對 國有土地，本件原告為民營企業，系爭土地亦非國有土地， 實無該要點適用可言。
㈤爰依民法第767條、第179條、第184條第1項、第185條之規 定，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告徐柏霖應將座落台北市 ○○區○○段0○段00○00地號土地上，門牌號碼台北市○ ○區○○○路0段00巷0弄00○0號，如附圖即台北市大安地 政事務所105年8月2日土地複丈成果圖所示編號A1、A2部分 之建物拆除，將占用之土地返還原告。⒉被告徐藍麗英、徐 淑華、徐淑慧、徐淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文 、徐柏霖、徐武宏、徐明緣、徐有自應將座落台北市○○區 ○○段0○段00○00地號土地上，門牌號碼台北市○○區○ ○○路0段00巷0弄00○0號，如附圖即台北市大安地政事務 所民國105年8月2日土地複丈成果圖所示編號B1、B2部分之 建物拆除，將占用之土地返還原告。⒊被告徐明珠應自台北 市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號及29之2號建物遷出。 ⒋被告徐柏霖應給付原告新台幣2,210,374元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息； 並自民國104年12月31日起至返還土地之日止，按月給付原 告新台幣36,839元。⒌被告徐藍麗英、徐淑華、徐淑慧、徐 淑媛、徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文、徐柏霖、徐武宏 、徐明緣、徐有自應連帶給付原告新台幣2,210,374元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息；並自民國104年12月31日起至返還土地之日止，按 月連帶給付原告新台幣36,839元。
二、被告徐柏霖、徐明珠則以：
㈠系爭建物係48年間被告徐柏霖之祖父徐世賓與其好友即時任 原告董事長劉啟光協議興建，而系爭建物係於57年為合法保 存之登記建物，依當時適用之建築法（即33年9月21日修正 之建築法）第11條規定「建築聲請書應載明起造人之土地權 利並附有具證明文件。」若系爭土地所有權人即原告當時不
同意系爭建物使用系爭租賃契約，徐世賓豈能合法興建系爭 建物，顯見被告使用系爭土地確實具備合法權利。被告徐柏 霖係於89年10月23日由其祖母即徐世賓之妻徐陳春月贈與而 取得29之1號建物所有權，其後均未收受原告任何請求繳付 款項或主張無權使用土地之通知，足見其先人與原告公司間 關於使用土地之約定，係未定期限之無償使用借貸關係，並 非無權占用。又占有連鎖係指基於債之關係而占有他方所有 物之一方當事人，本得向所有人主張有占有之合法權源；如 該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占 有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之 占有，對所有人主張其有占有之權利，故被告等亦得基於占 有之連鎖對原告主張有權占有系爭土地，而被告等係有權使 用系爭土地，並無不當得利可言。
㈡原告主張系爭建物基於租賃關係使用系爭租賃契約，則原告 應提出已催告定期繳納租金、及未繳納租金宣告終止契約之 證據，否則原告未經合法催告即逕行主張終止租約即為違法 。如原告無法舉證，則縱兩造間有租賃契約，也是不定期限 之租地建屋契約，依民法第 440 條之規定，「承租人租金 支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金 ，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」， 則請原告提出已催告徐柏霖、徐明珠定期繳納租金，及未繳 納租金宣告終止租約之證據，否則原告未經合法催告，逕行 主張終止租約顯然違法，應不得主張終止租約。縱原告主張 租賃關係存在可終止租約，原告並未說明租金金額究為多少 。原告應先證明租金金額為何，再據以催告被告等繳納，被 告等如仍不繳納，原告方得終止租約。
㈢依民法第 148 條規定，權利之行使不得違反公共利益或以 損害他人為主要目的。原告銀行將其地交由被告先人所使用 ，數十年來均未聞問，而今為開發土地之用而請求被告拆屋 還地，將致被告等人居住權益受有侵害，有違民法第 148條 之旨等語，茲為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、被告被告徐藍麗英等11人則以：
㈠原告於49年9月19日間提供系爭證明書予被告徐有自、徐武 宏二人及兄長徐澄泉之被繼承人徐世賓建築系爭建物，系爭 建物亦均有建物使用執照，屬合法登記之建物，自具有合法 使用系爭土地之權源。系爭證明書並未定有使用之期限，且 載明系爭土地供「建築永久二樓房」，應為借貸使用且目的 為興建系爭建物永久使用，自難認使用借貸目的已完成。被 告基於繼承關係，當可援用系爭證明書之法律關係，具合法
占用權源。又系爭建物占用系爭土地迄今長達50年，於本案 訴訟發生前，原告從未爭執佔有權源為無權占用或應予拆除 等情，以原告為公股銀行，具有相當制度，豈可能如此，顯 見系爭建物確有合法占用系爭土地權源甚明。另本件建物在 系爭土地上長達56年之久，依民法第770條、772條之規定， 應有時效取得地上權之情，而為適法占用之權源。 ㈡原告原主張系爭建物無權占有系爭土地，後又改稱其出具系 爭同意書予徐世賓係成立租賃關係，前後所述已不一致。實 則原告與被告徐藍麗英等11人間並無租賃關係，被告徐明珠 雖有給付償金給原告，然屬其個人行為，不能代表或代理其 他被告。縱認兩造間存有租賃關係，被告等亦未收受任何催 告繳交租金，原告逕以準備㈡狀送達主張終止租約，與法不 合。且若被告徐藍麗英等11人應該給付使用土地之償金，亦 不應以被告徐明珠個人繳納之償金金額，作為本件判決基礎 ，而應以年息3%核定租金（或相當於租金之不當得利）。國 有非公用土地設定地上權作業要點第五點第三項第1款規定 「以土地申報地償年息百分之一至百分之五計算，分為隨申 報地價調整及不隨申報地價調整二部分」，亦可做為租金參 考。
㈢被告徐藍麗英等11人否認現實占有使用29之2號建物，蓋同 案被告徐明珠自承從54年間結婚後就一直住在此處，故現實 佔有使用收益系爭房屋之人為被告徐明珠，原告請求被告徐 藍麗英等11人拆屋還地並連帶給付原告相當於租金之損害賠 償，應屬無據。
㈣徐永光經本院以96年亡字第94號判決宣告於83年5月16日死 亡，徐永光生前並無結婚，亦無子女，其父母徐世賓及徐陳 春月等早已死亡，故被告徐武宏、徐有自及徐澄泉為其繼承 人，被告徐武宏、徐有自二人於96年12月17日即知悉繼承開 始後三個月內向本院民事庭聲請限定繼承，故僅負於繼承 遺產範圍內，償還被繼承人債務之責。至徐澄泉於96年7月7 日死亡，由被告徐洪瑟、徐英弘、徐英銘、徐慧文繼承，依 民法第1153條第1項規定，應僅以繼承所得遺產為限，負償 還被繼承人債務之責。本件被告並無任何繼承財產，原告訴 請拆屋還地並賠償損害及不當得利，為無理由。 ㈤原告為本件土地之所有權人，登記所有權迄今長達五十九年 (46年5月7日登記)，原告不思與被告等人協談妥善處理佔有 之情或收購地上物，現在才提起本件拆屋還地之訴訟及請求 不當得利，其權利之行使顯有濫用之嫌，有違民法第148條 規定之誠信原則等語置辯。
㈥並聲明: 原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告為台北市○○區○○段0○段00○00地號土地所有權人 。
㈡被告徐柏霖為臺北市○○區○○段0○段00○號即門牌號碼 臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號建物（下稱29之1 號建物）所有人。
㈢徐永光登記為臺北市○○區○○段0○段00○號即門牌號碼 臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號(下稱29之2號建 物）所有人。
五、原告主張被告無正當權源占有系爭土地，請求被告拆屋還地 ，並返還租金及相當於租金之不當得利，為被告所否認，並 以前詞置辯。是本件爭點厥為：(一)被告系爭建物有無占有 系爭土地之正當權源？原告請求拆屋還地，有無理由？(二) 原告請求被告給付租金或相當於租金之不當得利，有無理由 ？若有理由，可請求之金額為何？茲分述如下：(一)原告訴請被告拆除系爭建物，將其占用之系爭土地返還原告 ，為有理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人對土地所有權存在事實無爭執，僅以非無權占有為抗 辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責 任，占有人應就其取得占有有正當權源之事實證明之，如不 能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由，最高法院85 年度台上字第1120號、92年度台上字第312號判決意旨可資 參照。查原告主張其為系爭土地之所有權人等情，業據其提 出系爭土地第二類謄本為據（見本院卷一第6至7頁），而29 之1號建物為被告徐柏霖所有、29之2號建物登記為徐永光所 有、目前為被告徐柏霖及徐藍麗英等11人公同共有乙節，亦 有系爭建物謄本（見本院卷一第309至310頁）、被告戶籍謄 本及徐永光繼承系統表可參（見本院卷一第96至113頁、第 252頁），又系爭建物占用系爭土地共179平方公尺（計算式 ：29之1號建物（A1＋A2）＋29之2號建物（B1＋B2）＝38＋ 49＋40＋52＝179平方公尺），業經本院囑託臺北市大安地 政事務所派員至現場勘驗測量無誤，有105年8月4日北市大 地測字第10531345900號函附複丈成果圖（見本院卷一第 264、265頁）在卷可稽，堪信被告系爭建物確有占用系爭土 地之情事。
2.被告雖辯稱：原告董事長劉啟光曾於49年間提供系爭證明書 予斯時興建系爭建物之徐世賓，自屬永久無償提供系爭土地
供建物使用云云。惟觀系爭證明書2紙，其內容分別記載： 「茲有徐世賓擬在本市○○區○○○路○段○○巷 號之本 人所有大安區龍安坡段五四九－三五地號之內面積Ｏ甲Ｏ三 九三平方公尺（該地號全部面積計Ｏ甲Ｏ三九三平方公尺） 之土地建築永久貳樓房業經本人完全認可茲為申請營造執照 特予證明」、「茲有徐世賓擬在本市○○區○○○路○段○ ○巷 號之本人所有大安區龍安坡段五四九－一六地號之內 面積Ｏ甲Ｏ四三四平方公尺（該地號全部面積計Ｏ甲Ｏ四三 四平方公尺）之土地建築永久貳樓房業經本人完全認可茲為 申請營造執照特予證明」（見本院卷一第172至173頁），可 知系爭證明書係供系爭建物得以申請營造執照及建物登記號 等行政目的之用，其僅得證明系爭建物有權使用系爭土地， 然究係無償之使用借貸、租賃或其他法律關係而為使用，尚 無從得知，仍須視其他客觀情事及相關證據綜合判斷，故被 告辯稱原告曾出具系爭證明書，足證原告有永久無償提供系 爭土地供系爭建物使用之意云云，自難逕予採信。又依系爭 證明書記載，原告係同意將大安區龍安坡段五四九－一六地 號、同段五四九－三五地號（即現大安區學府段4小段98、9 9地號之系爭土地）供坐落於「臺北市和平東路三段十八巷 」之建物使用，自非僅專供被告名下系爭2建物使用，此由 系爭建物起造時之建築執照內營造執照申請書載明建築面積 為401.52平方公尺、建築物概要亦記載第一層面積共401.52 平方公尺、第二層共401.52平方公尺、建物共七間（見本院 卷第一166至168頁），其面積均遠大於系爭29之1號建物之 87平方公尺、29之2號建物之92平方公尺為大（見本院卷一 第265頁），亦可得知。是原告於出具系爭證明書予徐世賓 時，系爭建物使用系爭土地究係基於何法律關係，當可就同 樣坐落於系爭土地、與系爭建物緊鄰之其他建物情形，一併 觀察參酌。
3.原告主張出具系爭證明書予徐世賓係基於租賃關係，並提出 被告徐柏霖之伯父徐武傑、徐永光、鄭振根等人於78年9月2 日之陳情書（下稱系爭陳情書）、原告房地產租金備查簿數 份為據。觀諸系爭陳情書內容：「受文者：華南商業銀行 主旨：為解決地租飛漲之困境，請 貴行將陳情人租用土地 以優惠價格讓售予現租戶。…陳情人承租 貴行座落於台北 市○○段○○段○○○○○地號土地，迄今已逾三十年。其 間貴行已多次調高地租達數十倍之多，且據告今後將繼續調 漲，此實令陳情人惶恐不安，為免日後 貴我雙方因地租飛 漲而糾紛無窮，尚祈 貴行念在貴我三十年之良好租賃情誼 …，將出租土地以優惠價格出售予承租人。陳情人：鄭振根
…徐武傑…徐永光…」（見本院卷一第249至250頁），可知 系爭土地上之建物使用人因地租金額過高，請求原告能以優 惠價格讓售予現租戶，並自承雙方已有三十年之租賃關係等 情，而原告於78年11月6日並函覆以「主旨：台端等函請讓 售基地乙節，因目前暫不作處理，爰請繼續租用基地，至於 租金調高問題實因台北市府公告土地地價調整所致，本行並 無隨意調高之事，復請查照。說明：覆鄭振根先生等七位聯 合函」（見本院卷二第144頁），堪認雙方均知悉原告係基 於租賃關係提供系爭土地予其上建物使用至明。又觀系爭陳 情書日期為78年9月2日，與原告提供系爭同意書予徐世賓之 49年9月19日，相距約為30年，亦可推知原告初於提供系爭 土地興建臺北市和平東路三段十八巷建物時，即係基於租賃 關係。再觀原告提出104年10月1日寄件人徐明珠寄予原告之 存證信函表示：「…本人係貴行台北市○○區○○段00○00 地號土地承租人徐永光的姐姐，經其同意合法居於前述土地 之地上物，並非占用，合先敘明。本人前亦曾代繳兩戶土地 租金有年，現因本人僅居其中徐永光房屋（即29-2號）故同 意續代繳該戶所在土地之租金。…」（見本院卷一第29頁） 由其內容可知，徐明珠亦曾就繳交系爭建物兩戶之地租，僅 因斯時居住於29之2號建物，故向原告表示只願繼續繳交該 戶地租等情，益徵系爭建物使用系爭土地確係基於租賃關係 無訛。
4.復觀原告提出按年份記載收租情形之「華南商業銀行房地產 租金備查簿」數份（見本院卷一第至282至293頁），內容係 臺北市○○段00○00地號土地即系爭土地之收租紀錄，並於 「備註」欄記有建物門牌。其中關於29之2號建物部分，74 至79年度間「承租人」欄記載為徐武傑、「租金」欄記載自 68年1月起9,531元、自77年1月起34,458元；另關於29之1號 建物部分，於78、79年度與29之2號建物同列於該年度租金 備查簿，「承租人」欄並增列徐永光，「租金」欄同為自68 年1月起9,531元、自77年1月起34,458元，於86至89年度之 「承租人」欄記載為徐武傑、「租金」欄記載自84年1月起 38,171元、自87年1月起41,507元。至90至94年度之租金備 查簿「承租人」欄記載為徐武傑、「租金」欄記載90年1月 起43,525元、93年1月起44,688元，「備註」欄則記載29之1 及之2號建物門牌。而細觀其各次繳款紀錄，時有未足額繳 租之情形，且多為逾期繳交，此由93年度4月份租金之實際 收款日期已遲至103年4月30日，且繳交金額亦有短少乙節可 知（見本院卷一第288頁）。此與系爭陳情書所稱租金多次 飛漲且繼續調漲、承租人面臨困境之陳情內容亦相吻合，另
觀同坐落於系爭土地上、與系爭建物緊鄰、門牌號碼為和平 東路2段18巷3弄29號（「承租人」欄記載為鄭振根）、31號 1樓（「承租人」欄記載為廖林媛）、31號2樓（「承租人」 欄記載為呂鈴霞）、31-1號（「承租人」欄記載為廖士堯） 、31-2號（「承租人」欄記載為蔡秋菊）等建物，亦各有其 房地產租金備查簿記載收租情形（見本院卷一第289至293頁 ），且其中鄭振根、廖林媛、呂鈴霞及蔡秋菊更同為系爭陳 情書具名之陳情人（見本院卷一第249頁），足見系爭土地 係基於租賃關係供其上建物使用。被告雖對租金備查簿真正 不爭執，惟或辯稱其係原告單方製作，無從認定確有租賃關 係、或以記載科目有矛盾、或以徐明珠所繳為使用土地之對 價、或以其繳交租金及寄發存證函屬其個人行為云云，惟觀 諸前開房地產租金備查簿已明確記載就系爭土地所收款項為 「租金」，系爭陳情書亦自承「現租戶」與原告間有「租賃 關係」，所繳付之款項為「地租」，而被告究由徐明珠或其 他人繳交租金，與系爭建物使用系爭土地是否其於租賃關係 ，本屬二事，自不因由徐明珠繳納租金，即認租賃關係不存 在。被告未提出任何足認原告有臨訟捏造房地產租金備查簿 等資料之證據，其抗辯均不足採。
5.至原告主張依其早年土地租賃作業程序，原告與被告等之前 手訂有基地租賃契約，約定：「租賃期限一年。屆滿時租約 自即終止，不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者應於 租期屆滿前一個月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約， 承租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，除應依照契 約給付違約金外應按租金同一金額作為損害金給付出租人， 不得主張繼續租約及其他異議。」故被告之前手於一年租期 屆滿後，因未與原告另訂新契約，租賃關係已然終止、消滅 ，原告之後所收款項性質上屬相當租金之損害賠償云云。惟 原告未提出基地租賃契約證明兩造就租賃期間確有一年之合 意，且此為被告所否認，自無從認定兩造租賃關係已因上開 約定而終止。查系爭土地既基於租賃關係提供系爭建物使用 ，已如前述；原告亦未證明該租賃關係之期限，應為不定期 租賃，且核其性質屬租用基地建築房屋，依民法第426條之1 規定，於承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於 房屋受讓人，仍繼續存在，故原告與被告徐柏霖及被告徐藍 麗英等11人間，仍存有租賃關係。被告辯稱係基於自然繼承 其先人與原告約定之法律關係，得基於占有連鎖對原告主張 有權占用云云，洵不足採。又依土地法第103條第4款，承租 人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租 人得收回基地。本件原告主張被告已積欠租金十數年，前經
多次催繳未果，並於106年8月21日以準備㈦狀表催告被告於 三週內繳付五年租金2,210,374元，未遵期給付，租約即為 終止，不另通知（見本院卷二第14頁），該書狀分別於106 年8月23日及106年8月22日送達被告徐柏霖及被告徐藍麗英 等11人，則原告主張兩造間租賃關係至遲於106年9月13日即 為終止，洵屬可採（見本院卷二第142頁反面）。系爭建物 占有系爭土地既失其合法權源，原告以無權占有為由，請求 被告拆除系爭建物返還土地，揆諸首揭說明，應認原告之請 求為有理由。
6.被告雖均辯以原告有權利濫用云云，按民法第148條所規定 權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權 利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所 受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利 益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會 化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然 在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為 追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以 行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的 ，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化 之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。又在私 法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就 其已可行使之權利一再不為行使，且已達相當之期間，並因 其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權 利人不欲行使其權利，經斟酌該權利之性質，法律行為之種 類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為 權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事 件之公平及個案之正義時，始得認權利人所行使之權利有違 誠信原則而應受限制（最高法院106年度台上字第2748號判 決意旨可參）。經查，被告系爭建物占有系爭土地已積欠地 租十餘年，且租賃關係亦已終止，均有如前述，則原告本於 系爭土地所有權請求被告拆除系爭建物返還土地予原告，當 屬正當行使其權利，並無何濫用可言，被告以此置辯，洵不 足採。
7.末按土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土 地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所 有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋， 然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占 用。且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無 權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該 屋遷出（最高法院87年度台上字第298號判決參照）。系爭
建物業現由被告徐明珠占有使用中，惟系爭建物係無權占用 系爭土地，已如前述；揆諸上開說明，被告徐明珠自屬無權 占用原告系爭土地，原告自得主張被告徐明珠自系爭建物遷 出。
(二)被告應給付原告積欠之五年租金，及自104年12月31日起至 返還系爭土地占用部分日止，按月給付原告36,839元： 1.本件兩造間基地租賃關係於106年9月13日終止，已如前述； 而被告於租賃關係存續期間積欠租金，原告基於租賃之法律 關係，請求被告給付自104年12月30日起訴前五年即99年12 月31日至104年12月30日期間之租金，應認有據。又被告積 欠租金十餘年，期間兩造未就租金金額為約定，爰審酌系爭 建物位於台北市大安區精華地段、交通便利、經濟繁榮、生 活機能完善、臨近大安森林公園等情狀及土地法第97條規定 意旨，原告主張依系爭土地公告地價之80％之10％計算，堪 認合於一般市場行情。至系爭建物於租賃關係終止後、被告 返還系爭土地前，繼續無權占有原告土地，屬無法律上之原 因而受利益致原告受損害，應依民法第179條前段返還其所 獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例 參照）。
2.系爭土地於99年1間之公告地價每平方公尺72,900元，自102
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