臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第382號
原 告 郭浮萍
被 告 劉嘉雯
隆桂實業有限公司
法定代理人 林茂禎
訴訟代理人 廖本揚律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107年6月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：劉嘉雯明知其所有門牌號碼臺中市○區○○路00 巷00弄0000號房屋（下稱系爭房屋）經室內裝修後，已與原 始使用執照不符，而經臺中市政府都市發展局（下稱臺中市 都發局）於民國102年7月12日以中市都管字第1020109268號 函（下稱系爭改善函）通知改善，竟仍委由隆桂實業有限公 司（下稱隆桂公司）仲介人員洪秀雲出售系爭房屋，且僅在 房地產標地現況說明書之項次10之第1欄位「是否有改建、 違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、 頂樓加蓋…等）」勾填頂樓加蓋之情事；對於第2欄位「是 否接獲影響前項現況之報拆或公共工程施工通知。」不勾填 。嗣原告於103年5月間經洪秀雲仲介，於同年6月6日以新臺 幣（下同）5,300,000元向劉嘉雯購買系爭房屋，並簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。系爭房屋於同年7 月9日、7月17日辦理移轉登記及完成點交，原告支付106,00 0元仲介費用予隆桂公司後，原告接獲臺中市都發局105年6 月1日中市都管字第1050089178號函文通知系爭房屋涉未領 有室內裝修許可證，限期於105年7月10日以前補辦手續，否 則將被處以罰鍰，並得連續處罰（下稱系爭補正函）。原告 為避免遭罰，不得不雇工改善，而受有如下之損害，爰請求 劉嘉雯、隆桂公司予以賠償：
㈠請求劉嘉雯賠償723,000元：
⑴劉嘉雯因隱瞞系爭房屋室內改建與法規不符，並經臺中市都 發局以中市都管字第1020109268號函要求改善等事實，致原 告購買系爭房屋，因而支出補辦室內裝修許可證、施工改造 等費用共計483,000元，原告自得依民法第359條規定請求減 少買賣價金483,000元。
⑵劉嘉雯依系爭買賣契約約定對上開事實本應負有告知義務卻 未告知，是被告提出給付不符合債之本旨，而構成瑕疵給付
。此外，劉嘉雯隱瞞上開事實亦係屬故意以背於善良風俗之 方法，加損害於原告。原告自得依債務不履行法律關係、侵 權行為法律關係請求劉嘉雯賠償原告自接獲105年6月1日中 市都管字第1050089178號函至106年5月31日領取建築物室內 裝修合格證明書期間，無法出租系爭房屋之租金損失共計24 0,000元（以每月20,000元租金計算）。 ㈡請求隆桂公司賠償206,000元：
隆桂公司受劉嘉雯委託後本可從網路調閱系爭房屋測量成果 圖，而知系爭房屋室內經過裝修，進而詢問劉嘉雯是否有取 得室內裝修許可證，如否，政府單位有無通知補正等相關事 宜，卻未調閱，顯見隆桂公司未盡調查義務，致原告在交易 資訊未完整揭露情形下，簽立系爭買賣契約，依民法第571 條規定，隆桂公司不得向原告請求仲介費106,000元，是隆 桂公司已收取106,000元係屬無法律上原因而受有利益，致 原告受有損害，原告自得依民法第179條規定請求被告隆桂 公司返還106,000元，並依消費者保護法第51條後段規定， 請求隆桂公司給付100,000元懲罰性損害賠償。 ㈢並聲明：⑴劉嘉雯應給付原告723,000元元及自起訴狀繕本 送達翌日起依年息5%計算之利息；⑵隆桂實業有限公司應給 付原告206,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起依年息5%計 算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、劉嘉雯辯以：其於系爭房屋出售時，已將系爭改善函張貼時 系爭房屋門牌處，並將此情告知仲介公司，復委託洪雅蕙在 房地產標的現況說明書上代為勾選項次10第1欄位，亦即已 於兩造成立買賣時將系爭改善函之事告知原告。三、隆桂公司辯以：
㈠劉嘉雯授權其夫蔡建國於102年11月13日與隆桂公司簽訂一 般委託銷售契約時，當時擔任劉嘉雯經紀人員洪雅蕙（於10 3年1月31日離職，嗣改由洪秀雲擔任劉嘉雯經紀人員）有依 房地產標的現況說明書所示內容詢問蔡建國，惟蔡建國就項 次10均未予說明，因此洪雅蕙就該項次未予勾選。嗣隆桂公 司員工陳俊同於103年5月27日帶原告前往看屋時，陳俊同亦 明確告知：「系爭房屋係住家改建隔成4間套房，以及頂樓 為未辦理保存登記且改建成3間套房，出租予學生」等語。 原告當日即表示中意系爭房屋，並下斡旋金。原告於103年6 月5日表示以5,300,000元買受系爭房屋，經劉嘉雯同意後， 兩造約定翌日簽訂系爭買賣契約。而在劉嘉雯與原告簽訂系 爭買賣契約前，隆桂公司再次就系爭房屋之不動產說明書、 房地產買賣標的現況說明書向雙方確認內容。嗣於103年6月 6日劉嘉雯授權蔡建國與原告簽訂系爭買賣契約前，為求慎
重，承辦系爭房屋過戶事宜之地政士吳淑惠再次詳細講解系 爭房屋之不動產說明書、系爭買賣契約內容，並就房地產標 的現況說明書所示內容再次詢問買賣雙方，而在詢問項次10 時，蔡建國僅告知頂樓部分有加建、違建之訊息，因此吳淑 惠僅在項次10第1個欄位勾選「是」，並於備註欄位敘明頂 樓等字樣，其餘部分並未勾選，在買賣雙方確認無誤後，買 賣雙方始在上開文件上簽名，故原告在簽約前即知悉系爭房 屋係劉嘉雯在未領取室內裝修許可證下自行改建成7間套房 ，隆桂公司並未隱瞞系爭房屋室內改建與法規不符合之情事 。
㈡依系爭改善函記載：「台端為所有坐落本市○○路00巷00弄 00○0號建築物未經核准擅自室內裝修1案，請於文到日起30 日內恢復原狀或補辦手續，否則將依建築法有關規定查處， 請查照。」之內容，可知該函文並非報拆通知，而非屬項次 10之第2欄位所稱「報拆或公共工程施工通知」，隆桂公司 未勾選並未違反說明義務。
㈢劉嘉雯並未將系爭改善函一事告知隆桂公司，且房地產買賣 標的現況說明書項次10並未要求劉嘉雯說明是否取得室內裝 修許可證，是隆桂公司就此部分並無調查義務。原告與劉嘉 雯就系爭房屋現狀及買賣價金既已意思表示合致，而簽訂系 爭買賣契約。劉嘉雯業已依約以系爭房屋現況點交予原告， 原告亦取得系爭房屋所有權，故隆桂公司已依約完成居間義 務。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
四、本院整理兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋為劉嘉雯所有。劉嘉雯將系爭房屋室內裝修成4間 套房，並在該屋頂樓上加蓋建物，且隔成3間套房。 ㈡系爭房屋隔有7間套房，涉未經核准擅自室內裝修，業經臺 中市都發局以系爭改善函通知劉嘉雯：「台端所有坐落本市 ○區○○路00巷00弄00○0號建築物涉未經核准擅自室內裝 修乙案，請於文到日起30日內恢復原狀或補辦手續，否則將 依建築法有關規定查處，請查照。」
㈢劉嘉雯授權其夫蔡建國與隆桂公司於102年11月13日就系爭 房屋簽訂一般委託銷售契約，並由隆桂公司員工洪雅蕙擔任 劉嘉雯經紀人員。嗣洪雅惠於103年1月31日離職，改由洪秀 雲擔任劉嘉雯經紀人員。
㈣劉嘉雯在房地產買賣標的現況說明書項次10之第1欄位「是 否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防 火巷增建、頂樓加蓋…等）」有勾選「是」；第2欄位「是
否接獲影響前項現況之報拆或公共工程施工通知。」，並未 勾選；備註說明欄位記載：「一、說明：頂樓。…。」。 ㈤隆桂公司所提出系爭房屋不動產說明書所附住商不動產售屋 資料有記載「中興大學7學套」，並在面積欄位記載加蓋坪 數（約）15坪；基本資料欄位記載：隔間7房0廳7衛、類別 為住宅；建築外觀說明欄位記載建物型態為公寓。 ㈥原告於103年5月間經洪秀雲仲介後，原告、劉嘉雯之代理人 蔡建國於103年6月6日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金5,3 00,000元。系爭房屋已於103年7月9日辦理移轉登記，並於 同年7月17日完成點交。
㈦系爭補正函文主旨為：「有關台端所有坐落本市○區○○路 00巷00弄00○0號（即4樓）建築物涉未經核准擅自室內裝修 乙案，請於105年7月10日以前依規補辦手續，請查照」等語 。
㈧原告於106年5月31日領取臺中市都發局核發建築物室內裝修 合格證明（字號：106中市都管室修(簡)第000052號）。 ㈨原告就系爭房屋買賣曾對劉嘉雯、蔡建國、洪秀雲、陳俊同 向臺灣臺中地方檢察署提起詐欺告訴，經臺灣臺中地方檢察 署以106年度偵字第33237號為不起訴處分後，原告向臺灣高 等法院臺中分院檢察署聲請再議，經該署駁回再議。 ㈩原告支付仲介費用106,000元予隆桂公司。 原告支出補辦室內裝修許可證、施工改造等費用共計483,00 0元。
五、本院之判斷：
㈠原告主張劉嘉雯故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之情 形，是否有理？
⑴按所謂詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事， 令其因錯誤而為意思之表示而言（最高法院18年上字第371 號判例參照）。單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之 習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性， 即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判 例參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告雖 主張劉嘉雯故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之情形為 劉嘉雯所否認，依前揭說明，應由原告就其主張之事實負舉 證責任。原告雖主張劉嘉雯僅在房地產標地現況說明書之項 次10之第1欄位「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（ 例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋…等）」勾填頂樓 加蓋之情事；對於第2欄位「是否接獲影響前項現況之報拆 或公共工程施工通知。」不勾填等語，但系爭改善函、補正
函均非報拆或公共工程施工之通知（另說明如後），且系爭 房屋出售時之不動產說明書上記載銷售案名：中興大學7學 套等語；售屋資料上記載隔間七房七衛等語；足認系爭房屋 於出售時，即以明確標示出系爭房屋係由住家改建成出租學 生套房，並藉此租金收益而為廣告招攬，而原告於簽訂系爭 買賣契約前，曾至系爭房屋察看，並與劉嘉雯於系爭買賣契 約上約定：本約標的尚有租約，交屋時隨同移轉，賣方（即 劉嘉雯）需協助配合換約；依現有屋況交屋等語；足見原告 對於系爭房屋與一般公寓大廈設有客廳、廚房、房間之格局 明顯不同，係特意隔成套房用以出租之情，不單有明確之認 知，並積極接手收取租金，則依一般社會通常之生活經驗， 原告就此套房裝修隔間與原始之設計格局不符而不合法，應 可認識。乃原告主張劉嘉雯故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐 遭拆除之情形云云，並非可採。準此，劉嘉雯應無故意提供 不實，或故意隱匿系爭房屋有違法裝修恐遭拆除之資訊，以 致原告陷於錯誤之情。劉嘉雯辯稱未故意隱瞞原告等語，洵 屬有據。
㈡原告主張系爭房屋之違法裝修構成物之瑕疵，依民法第354 條規定請求減少買賣價金483,000元，是否有理？ ⑴物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公 平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、 第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查系爭房屋 出售於原告時，原即已改裝為7間套房，因涉未經核准擅自 室內裝修，與建築法第77條之2、建築物室內裝修管理辦法 第2條及第3條等規定不符，經臺中市都發局系爭改善函通知 劉嘉雯應於30日內回復原狀或補辦手續，否則將依建築法有 關規定裁處，為兩造所不爭，堪認系爭房屋內部7間套房與 上開建築法令不符，業經主管機關要求回復原狀或補辦手續 ，否則將依建築法第95條之1等規定裁處，其通常效用有所 減少，抑且減低經濟上之價值，應屬物之瑕疵。惟民法關於 買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除 、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保 責任，另有特約者，原則上自應從其特約。
⑵查系爭買賣契約第2條就增建或占用部分約定買賣標的現狀
另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務經 雙方約定如下…第1款約定：增建或占用範圍：頂樓；第2款 約定：「若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借 屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權 人或住戶主張權利者，乙方（指劉嘉雯，下同）應告知甲方 （指原告，下同），若因故無法排除則甲方得向乙方請求損 害賠償或解除本約。」第3款約定：「前開增建部分無所有 權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝 修後）始被通知拆除者，甲方同意自行負責，其相關之權利 義務甲方確已知悉。」等語（見本院卷第9頁）。本件原告 原告對於系爭房屋與一般公寓大廈設有客廳、廚房、房間之 格局明顯不同，係特意於頂樓加蓋並合併隔成7間套房用以 出租部分知之甚詳，且關於頂樓增建部分亦已經於系爭買賣 契約、不動產標的現況說明書標記甚詳，原告、劉嘉雯並特 意約定以現況交屋，並由原告接受收取租金，則依一般社會 交易情況，原告就此套房裝修隔間為不合法，應可認識，業 如前述。惟系爭買賣契約第2條第2款就系爭房屋之違法裝修 隔間有遭拆除風險之瑕疵，另行約定雙方如何分擔瑕疵責任 ，揆諸前揭說明，雙方均應受拘束。
⑶查系爭改善函文主旨為：「台端所有坐落本市○區○○路00 巷00弄00○0號建築物涉未經核准擅自室內裝修乙案，請於 文到日起30日內恢復原狀或補辦手續，否則將依建築法有關 規定查處，請查照。」等語。而系爭補正函文主旨為：「有 關台端所有坐落本市○區○○路00巷00弄00○0號（即4樓） 建築物涉未經核准擅自室內裝修乙案，請於105年7月10日以 前依規補辦手續，請查照」等語（見本院卷第17頁），經核 僅係要求原告補辦手續，並非要求拆除或預示將予強制拆除 ，此由該函理由三中記載：旨揭建築物領有本局核發70中工 建使字第830號使用執照，涉及違反前法（建築法第77條之2 ），應恢復原使用執照（變更使用執照）核准狀態（包括構 造材質）或補辦變更使用執照、室內裝修程序，否則將依法 查處等語，即可明證。且該函理由四另稱按建築法第91條第 1項及建築法第95條之1規定：「建築物未經核准擅自變更使 用及違法室內裝修者處以建築物所有權人、使用人、使用人 新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並屆期仍未改善改善或 補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。 」等語，核係規定限期改善或補辦申請手續，逾期始處以罰 或限期停止使用而已。是系爭改善函係通知劉嘉雯應恢復原 狀或依規補辦手續而已，另系爭補正函亦僅係通知原告於 105年7月10日以前依規補辦手續，若劉嘉雯或原告各未依函
文意旨辦理，其法律效果為「將依建築法有關規定裁處」， 尚非拆除通知。換言之，系爭房屋違法室內裝修之瑕疵，只 要透過補辦手續即可加以解決。此外，原告並未舉證證明除 系爭改善函或補正函外，原告另有收到拆除之通知，則系爭 房屋尚無「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）」 之情事。況臺中市政府為實施建築管理，有效執行建築法有 關違章建築之處理規定，訂定臺中市違章建築執行原則（該 原則第1條參照）。依該原則第2條(二)及第4條之規定，100 年4月20日以前興建完成之既成違建，經各目的事業主管機 關認定有妨礙消防安全、公共通行或古蹟保存維護者，始應 查報拆除。系爭房屋雖有頂樓加蓋，並將內部改建成7間套 房，未申請建築物室內裝修審查許可，然依前揭規定，系爭 房屋改建套房，縱可認屬於違建，亦屬於既成違建，並非屬 於應查報拆除之範圍，尚難認符合系爭買賣契約第2條第2款 約定之「在交屋前曾被通知拆除」之情形，是劉嘉雯自無須 於房地產標地現況說明書之項次10之第2欄位「是否接獲影 響前項現況之報拆或公共工程施工通知。」為勾填之必要， 原告更不得依系爭買賣契約第2條第2款規定向劉嘉雯請求損 害賠償或解除契約，遑論係請求減少價金，故原告依民法第 354條規定請求減少買賣價金483,000元，並請求劉嘉雯予以 返還，自無理由。
㈢原告請求劉嘉雯賠償系爭房屋之租金損失共計240,000元（ 以每月20,000元租金計算），是否有理？ 查系爭改善函、補正函均非拆除通知，且關於系爭房屋違法 裝修部分，亦僅需補辦手續即可，尚無重新裝修之必要，乃 原告選擇重新裝修，即係基於原告個人之意志所致，尚與劉 嘉雯無關，原告自不得向劉嘉雯請求賠償重新裝修期間之租 金減少240,000元。況就頂樓加蓋部分，依系爭買賣契約第2 條第3款約定，交屋後始被通知拆除者，其風險係由原告自 行負擔一情觀之，則於系爭房屋交屋後之重新裝修，自均係 屬於原告所需承擔，益徵原告上開主張，係有誤會，應無理 由。
㈣原告依不當得利之法律關係請求隆桂公司返還106,000元， 及依消費者保護法第51條後段規定請求隆桂公司給付100,00 0元之懲罰性損害賠償，是否有理？
⑴查劉嘉雯並無債務不履行之情事，原告亦不得請求劉嘉雯賠 償損害，已如前述，而原告就系爭房屋裝修隔間為不合法， 應可認識，仍原告願意予以買受、並收取租金，且迄今未解 除或撤銷系爭買賣契約，可見原告確有購買系爭房屋之本意 ，而隆桂公司既已促成系爭買賣契約之成交，足認其已依約
完成系爭買賣契約之居間義務，隆桂公司自當有權向原告收 取服務費106,000元，原告主張隆桂公司無權收取，並應依 不當得利之法律關係返還予原告，自無理由。
⑵又依房地產標的現況說明書所示，關於系爭改善函之內容， 亦即劉嘉雯是否有取得室內裝修許可證，並非該說明書所應 調查之事項，原告於事先亦未要求隆桂公司進行調查並予回 報，則隆桂公司未予調查，並未違背原告之任務指示，更無 於提供服務時，因故意或過失侵害原告權益之情況，是原告 依消費者保護法第51條後段規定請求隆桂公司給付懲罰性損 害賠償100,000元，亦無理由。
㈤綜上，原告依減少價金之法律關係，請求劉嘉雯返還483,00 0元，及依債務不履行、侵權行為之法律關係請求劉嘉雯賠 償240,000元，及依不當得利之法律關係請求隆桂公司返還1 06,000元、依消費者保護法第51條後段規定請求隆桂公司給 付100,000元之懲罰性損害賠償，均無理由，應予駁回。其 假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，併應予以駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
民事第七庭 法 官 林世民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
書記官 廖于萱
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