臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第636號
原 告 邱雅鳳
訴 訟 代理人 林軍男律師
被 告 財政部國有財產署中區分署
法 定 代理人 吳文貴
訴 訟 代理人 林進順
受告知訴訟人 邱太成
邱太欽
邱太三
邱素貞
邱贊坤
周止女
邱太任
邱雅芬
趙邱品
邱信
邱香
邱內珠
邱廖玉心
邱陸坤
邱育坤
邱靜珠
邱鏡珠
邱燕珠
邱琡惠
邱太賢
邱太能
邱怡霖
邱梨珠
邱錦珠
邱式珠
邱瓊誼
邱乾派
邱達坤
邱銘坤
邱惜珠
邱清芬
劉張雪嬌
劉睿晨
劉政仁
劉羿婷
劉許美芳
劉宥緯
劉慧玲
劉鎧瑜
劉鎧銓
劉芳嫺
劉松茂
劉松齡
劉松濤
蔡漢卿
蔡素惠
劉雪昭
鄭銀河
鄭銀煇
鄭銀波
鄭銀標
鄭瑋萱
鄭彩絹
鄭明慧
鄭瓊珚
蔡林森
蔡志豪
蔡幸如
蔡詩薇
蔡孟婷
韓美雀
蔡大維
蔡大榮
蔡玉萍
蔡祥慧
蔡宜菁
蔡潤澤
林琋宸
鄭蔡教
蔡燕
蔡降雪
蔡綉雲
蔡永村
許啓宗
許啓昌
許啓宏
許月貴
蔡金城
蔡陳瓊娥
蔡欽堂
蔡國揚
蔡國生
蔡秀鴦
蔡秀珠
蔡綉霞
蔡乾坤
蔡美香
蔡美玲
蔡萬居
吳蔡碧蘭
上 一 人
訴 訟 代理人 吳榮壁
受告知訴訟人 辛蔡綉鳳
蔡錦雲
郭大緯
郭大永
葉耿琪
葉益誠
葉芳如
葉明瑩
郭秀妹
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國107 年6 月4 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖佰零壹萬零肆佰陸拾貳元，及自民國一○六年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰萬參仟肆佰捌拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰零壹萬零肆佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：（一）被告委託訴外人台灣金融資產服務股份有 限公司中部分公司辦理標售民國106 年度第102 批逾期未辦
繼承登記土地或建築改良物，並訂於106 年2 月14日投標， 嗣經原告以新臺幣（下同）48,789,000元標得被繼承人邱蘭 濱所遺坐落臺中市○○區○○段000 ○0 地號土地（下稱系 爭土地），且原告已向被告繳足價金48,789,000元（計算式 ：26501.36元/ ㎡×1841㎡＝48789000元），並由被告於 106 年6 月6 日核發「財政部國有財產署中區分署標售逾期 未辦繼承登記不動產證明書」（下稱系爭不動產證明書）， 可見被告本於土地管理機關之地位，以出賣人之身分，對外 綜理系爭土地買賣之事務，系爭土地買賣關係應存在於兩造 之間。（二）原告於106 年間向臺中市大甲地政事務所申請 測量系爭土地，發現系爭土地實際面積僅有1501平方公尺， 較系爭不動產證明書記載面積1841平方公尺，計短少340 平 方公尺，足見被告交付及移轉登記予原告系爭土地面積，與 標售公告及土地登記簿記載面積不符，且不足面積高達340 平方公尺，足以減少系爭土地本身之價值及效用，給付已不 完全，自構成物之瑕疵，為此爰依民法第359 條規定請求減 少價金9,010,462 元（計算式：得標金額48789000元÷公告 標售面積1841㎡＝26501.36元，公告標售面積1841㎡－更正 登記面積1501㎡＝340 ㎡，26501.36元/ ㎡×340 ㎡＝9010 462 元），且被告於減少價金後，於減少價金範圍內，無法 律上原因，應依民法第179 條規定負返還不當得利之責任。 （三）「台灣金融資產服務股份有有限公司中部分公司辦理 財政部國有財產署中區分署委託標售106 年度第102 批逾期 未辦繼承登記土地或建築改良物投標須知」（下稱系爭投標 須知）第15條屬定型化契約條款，且違反平等互惠及誠實信 用原則，對原告顯失公平，依民法第247 條之1 規定，該部 分約定應屬無效等語。並聲明：（一）被告應給付原告9,01 0,462 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即106 年10月 31日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（ 二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）被繼承人邱蘭濱所遺系爭土地逾期未辦繼 承登記，經臺中縣政府函送被告辦理公開標售，被告遂委託 訴外人台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理標售 106 年度第102 批第8 標號逾期未辦繼承登記土地或建築改 良物公告標售，嗣於106 年2 月14日開標結果，由原告以48 ,789,000元標得，原告已繳清價款，被告遂核發標售證明及 辦竣點交作業予原告，且經臺中市大甲地政事務所於106年 6 月9 日辦竣所有權移轉登記予原告。是以，被告依土地法 第73條之1 第2 項規定標售系爭土地，非以自己為出賣人， 而係因法律規定而取得權限，強制代被繼承人邱蘭濱之全體
繼承人出售系爭土地，故系爭土地之出賣人應為被繼承人邱 蘭濱之全體繼承人，原告應向被繼承人邱蘭濱之全體繼承人 為請求，則本件原告起訴對象錯誤，有當事人不適格之瑕疵 。（二）依系爭投標須知第1 點後段規定，不動產標示及面 積以土地或建物登記簿所載為準，及依系爭投標須知第15點 規定，被告於核發標售證明後，得標人或優先購買權人如發 現面積不符，除因地籍圖重測、登記機關測量登記錯誤者不 予退補外，得標人或優先購買權人得於3 個月內自行負擔費 用，會同被告辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價 辦理多退少補，逾期不予受理。差額地價之計算公式為：得 標金額除以公告標售面積乘以增減面積。而原告向臺中市大 甲地政事務所申請複丈系爭土地，發現地籍圖面積較登記面 積減少，且依臺中市大甲地政事務所於106 年9 月15日以甲 地二字第1060007198號函檢送106 年9 月14日會議紀錄記載 系爭土地先後於79、83年間辦理逕為分割，依83年間逕為分 割圖所示面積與登記面積不符，應為79年間辦理逕為分割時 面積計算錯誤，造成系爭土地面積之圖、簿不符，減少約 340 平方公尺等情，核屬系爭投標須知第15點規定登記機關 測量登記錯誤，不予退補。（三）被告係依土地法第73條之 1 條規定授權，以自己名義代被繼承人邱蘭濱之全體繼承人 出售系爭土地。而系爭投標須知第15點制訂緣由，係本於被 告之代理權限而為設計，所謂「不予退補」係指被告不主動 辦理退補，但買受人即原告得依土地登記面積更正結果對出 賣人即被繼承人邱蘭濱之全體繼承人主張退補，並未喪失權 利。是以，系爭投標須知第15點並無發生顯失公平之結果， 僅係釐清代理人即被告與本人即被繼承人邱蘭濱之全體繼承 人之責任。（四）土地面積涉及圖、簿不符，如係登記面積 錯誤，地政機關應直接更正登記面積，以符真實，若地籍圖 製作錯誤導致面積減少，則應由地政機關更正地籍圖補足登 記面積，或更正登記面積並給予地主補償，故只要涉及土地 登記面積或地籍圖發生爭執，並非當然係土地面積短少之瑕 疵，被告無法僅因測量面積少於登記面積而退還差價，此為 系爭投標須知第15點規定無法主動退還差價之原因。而系爭 土地面積發生紛爭，乃地政機關所掌管圖、簿有不符之情形 ，故依系爭投標須知第15點規定被告不退補差價。（五）系 爭土地面積發生圖、簿不符情形，經臺中市大甲地政事務所 查核結果，係因83年間分割時面積計算錯誤，並非短少，而 原告同意依實際測量面積申請更正登記面積，如生損害，應 向地政機關主張權利。又被告係依土地登記簿所載面積辦理 系爭土地標售，標售機關與投標人間權利義務已於投標須知
公開揭示，且投標須知第15點亦載明得否退補面積短少標售 價金之原因及依據，尚無原告所稱涉及物之瑕疵擔保及不當 得利等法律關係，況被告並非真實出賣人，僅基於法律授權 之名義上出賣人，系爭土地非屬被告所有，所得價金亦非歸 屬被告，原告縱有主張瑕疵擔保及不當得利之權利，亦當向 原地主即被繼承人邱蘭濱之全體繼承人主張始為正確。再者 ，系爭土地標售所得價金，雖有89位被繼承人邱蘭濱之繼承 人聲請領取，但因原告於土地法第73條之1 第5 項規定公告 期間內提起本件訴訟，本件訴訟結果將影響價金數額，故須 俟本件訴訟確定後才能核發，該筆價金目前仍存於國庫專戶 等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、受告知訴訟人吳蔡碧蘭於本院審理時到庭陳稱：同意原告減 少價金等語。
四、受告知訴訟人辛蔡綉鳳於本院審理時到庭陳稱：同意原告減 少價金等語。
五、其餘受告知訴訟人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
六、本院之判斷：
（一）原告主張：被告委託台灣金融資產服務股份有有限公司中 部分公司辦理標售106 年度第102 批逾期未辦繼承登記土 地或建築改良物，並訂於106 年2 月14日投標，嗣經原告 以48,789,000元標得被繼承人邱蘭濱所遺坐落臺中市○○ 區○○段000 ○0 地號土地（即系爭土地），且原告已向 被告繳足價金48,789,000元（計算式：26501.36元/ ㎡× 1841㎡＝48789000元），並由被告於106 年6 月6 日核發 「財政部國有財產署中區分署標售逾期未辦繼承登記不動 產證明書」（即系爭不動產證明書）等情，業據其提出與 所述相符「台灣金融資產服務股份有有限公司中部分公司 辦理財政部國有財產署中區分署委託標售106 年度第102 批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告」（下稱系爭 標售公告）、系爭不動產證明書等影本為證（見本院卷第 7 至10頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。（二）而被告固辯稱：被告依土地法第73條之1 第2 項規定標售 系爭土地，係因法律規定而取得權限，強制代被繼承人邱 蘭濱之全體繼承人出售系爭土地，故系爭土地之出賣人應 為被繼承人邱蘭濱之全體繼承人，原告應向被繼承人邱蘭 濱之全體繼承人為請求，而本件原告起訴對象錯誤，有當 事人不適格之瑕疵等情，惟查：
1.按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼 承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公
告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地 政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其 期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請 登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有 財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權 者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃 期間超過5 年者，於標售後以5 年為限。依第2 項規定標 售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人 或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購 買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權 視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承 人得依其法定應繼分領取。逾10年無繼承人申請提領該價 款者，歸屬國庫，土地法第73條之1 第1 項、第2 項、第 3 項、第4項分別定有明文。
2.次按為執行土地法第73條之1 第2 項至第5 項規定之標售 等作業，特訂定本要點，逾期未辦繼承登記土地及建築改 良物標售作業要點第1 點定有明文，及依同作業要點第5 點規定：「執行機關辦理標售時，應於標售公告一併明示 下列事項：（一）繼承人、合法使用人或其他共有人就其 使用範圍依序有優先購買權。其願優先購買者，應於決標 後十日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機 關提出申請；未於規定期限內申請者，視為放棄優先購買 權。（二）設有他項權利者，於標售清冊備註欄加註『由 得標人繼受該他項權利之所有負擔』。（三）權屬同一之 土地及建物，列冊管理期間不同，僅就已移送標售之土地 或建物辦理標售作業時，應加註說明。前項標售公告期間 為三十日，並應抄送原列冊管理之直轄市、縣（市）地政 機關、土地或建物所在之轄區登記機關（以下簡稱登記機 關）及登記有案之他項權利人。」。
3.觀諸卷附系爭標售公告之「依據」欄記載「土地法第七十 三條之一第二項及財政部國有財產署『逾期未辦繼承登記 土地及建築改良物標售作業要點』第五點」等語（見本院 卷第7 頁）。及依卷附系爭不動產證明書記載「查本分署 標售逾期未辦繼承登記土地1 筆（案號：（2 ）105BG008 ）標示及價格如下，業經邱雅鳳持分1/1 等1 人依法繳清 價款承購，爰發給證明書交其收執。」等語（見本院卷第 10頁）。
4.綜上，足認被告係本於執行機關之地位，以自己名義標售 系爭土地，嗣經原告向被告繳納買賣價金48,789,000元後 ，被告乃以自己名義核發系爭不動產證明書予原告收執，
是以，系爭土地之買賣關係存在於兩造之間，則被告所辯 前詞，尚非可採。
（三）又原告主張：系爭土地實際面積僅有1501平方公尺，較系 爭不動產證明書記載面積1841平方公尺，短少340 平方公 尺，足見被告交付及移轉登記予原告系爭土地面積，與標 售公告及土地登記簿記載面積不符，且不足數量高達340 平方公尺，足以減少系爭土地本身之價值及效用，構成物 之瑕疵，為此爰依民法第359 條規定請求減少價金9,010, 462 元（計算式：得標金額48789000元÷公告標售面積 1841㎡＝26501.36元，公告標售面積1841㎡－更正登記面 積1501㎡＝340 ㎡，26501.36元/ ㎡×340 ㎡＝9010462 元）等情，被告則辯稱：系爭土地先後於79、83年間辦理 逕為分割，依83年間逕為分割圖所示面積與登記面積不符 ，應為79年間辦理逕為分割時面積計算錯誤，造成系爭土 地面積之圖、簿不符，減少約340 平方公尺，應屬系爭投 標須知第15點規定登記機關測量登記錯誤，不予退補等語 ，經查：
1.系爭土地原登記面積為1841平方公尺，系爭標售公告記載 標售面積亦為1841平方公尺，嗣因發現系爭土地面積之圖 、簿不符，經臺中市大甲地政事務所報請臺中市政府地政 局核辦面積更正，並於107 年3 月26日更正登記系爭土地 面積為1501平方公尺等情，有系爭標售公告、土地查詢資 料、土地登記謄本等影本及臺中市大甲地政事務所107 年 2 月14日甲地二字第1070000839號函在可稽（見本院卷第 9 、24、101 、111 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為 真實。
2.系爭土地於79年間辦理逕為分割，分割出同段311 之26地 號土地，同段311 之26地號土地復於83年間辦理逕為分割 ，分割出同段311 之36地號土地，而83年間逕為分割圖， 同段311 之26地號土地登記面積為361 平方公尺，計算面 積為659 平方公尺，二者相差298 平方公尺，故應為同段 311 之26地號土地於79年間自系爭土地逕為分割時面積計 算錯誤，造成系爭土地面積之圖、簿不符等情，有臺中市 大甲地政事務所於106 年9 月15日以甲地二字第10600071 98號函檢送臺中市大甲地政事務所106 年9 月14日會議紀 錄影本在卷可稽（見本院卷第29、30頁），並為兩造所不 爭執，自堪信為真實。
3.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程
度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定 有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定 ，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金，民法第359 條亦有明定。復按所謂物之瑕疵係指 存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即 為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定 物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者， 亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號民事判例意旨參照 ）。查系爭土地原登記面積為1841平方公尺，嗣因發現其 圖、簿面積不符，並於107 年3 月26日更正登記面積為 1501平方公尺，計短少面積340 平方公尺，依通常交易觀 念，土地面積多寡，乃計算土地價值之關鍵因素，系爭土 地面積減少，將影響其價值及效用，足使系爭土地之價值 及效用有欠缺，且減少之程度，非無關重要，應屬物之瑕 疵，原告自得依民法第359 條規定請求減少價金。 4.被告雖辯稱：系爭土地面積減少約340 平方公尺，應屬系 爭投標須知第15點規定登記機關測量登記錯誤不予退補之 情形等語，然查：（1 ）依系爭投標須知第15點規定：「 財政部國有財產署中區分署於核發標售證明後，得標人或 優先購買權人如發現面積不符，除因地籍圖重測、登記機 關測量登記錯誤者不予退補外，得標人或優先購買權人得 於三個月內自行負擔費用，會同被告辦理複丈，並就更正 後增減面積計算差額地價辦理多退少補，逾期不予受理。 差額地價之計算公式為：得標金額除以公告標售面積乘以 增減面積。」等語。（2 ）查系爭土地面積之圖、簿不符 ，乃因同段311 之26地號土地於79年間自系爭土地逕為分 割時面積計算錯誤所致等情已如前述，此非屬系爭投標須 知第15點所謂「地籍圖重測」或「登記機關測量登記錯誤 」，是以，被告依系爭投標須知第15點規定應就更正後減 少面積計算差額地價退還價金，則被告所辯前情，尚非可 採。
5.查原告以每平方公尺價格26501.36元承購系爭土地，以原 登記面積1841平方公尺計算，原告向被告繳納買賣價金共 計48,789,000元等情，有系爭不動產證明書在卷可稽（見 本院卷第10頁），參以，系爭投標須知第15點規定差額地 價之計算公式為得標金額除以公告標售面積乘以增減面積 乙節已如前述，是以，原告主張以其得標金額48,789,000 元除以公告標售面積1841平方公尺，再乘以減少面積340
平方公尺，計算減少價金9,010,462 元（計算式：487890 00÷1841＝26501.3579，1841－1501＝340 ，26501.36× 340 ＝9010462.4 ），尚屬可取，從而，原告主張依民法 第359 條規定請求減少價金9,010,462 元，應屬有據。（四）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179 條定有明文。又按買受人依民法第359 條規定 所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使 ，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。 換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權 存在（最高法院87年臺簡上字第10號民事判例意旨參照） ，是以，買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少 價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利規定請求返 還。查原告依民法第359 條規定，請求被告減少價金9,01 0,462 元，既有理由，則被告受領上開價金已失其法律上 之原因，從而，原告主張依民法第179 條規定，請求被告 返還價金9,010,462 元，為有理由，應予准許。（五）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第 229 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦分別明定。 查原告對被告之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給 付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於106 年10月30 日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第19頁 ），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自 起訴狀繕本送達被告之翌日即106 年10月31日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合 ，應予准許。
（六）綜上所述，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被 告給付原告9,010,462 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌 日（即106 年10月31日）起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
（七）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核與民事訴訟法第 390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額准許之。另 依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保 而免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 李噯靜