臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3691號
原 告 朱素美
訴訟代理人 林建宏律師
複代理人 慶啓羣律師
被 告 劉永承
訴訟代理人 鄭晃奇律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年6月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年4月10日簽訂廠房租賃契約書（ 下稱系爭租約），由原告承租被告所有門牌號碼臺中市○○ 區○○○街○巷00號房屋（下稱系爭房屋）全部，供原告經 營工廠使用，租期自106年5月1日起至108年4月30日止，每 月租金含1樓電費為新臺幣（下同）3萬元，原告均如期交付 租金。被告依約本應交付合於使用目的之租賃標的，詎被告 竟無故拒繳1樓電費，經訴外人臺灣電力股份有限公司（下 稱臺電公司）於106年10月5日停止供電，嗣拆除電表，原告 無法繼續工廠之營運，顯然已確定無法繼續就系爭房屋作原 來約定予以使用收益，是被告未依系爭租約給付與債之本旨 相符之合法房屋予原告使用、收益，具有可歸責之事由，原 告遂於106年10月19日寄發律師函終止兩造租賃契約並請求 損害賠償。原告設置廠房設備本可使用至租期屆滿，但因系 爭房屋於106年10月遭斷電，則原告廠房所作之冷凍庫設備 、自設水電設備、裝修隔間、泥作、水井等準備，形同廢物 ，已使原告遭受損害，原告得請求被告賠償共計223萬9900 元。又原告另覓他處搬遷，與訴外人賴源龍簽訂廠房租賃契 約書，致原告受有貨物搬遷、工廠搬遷、新廠設備等費用之 損害，原告得請求被告賠償共計130萬1490元。原告於106年 10月19日終止租約後，已返還系爭房屋予被告，然被告迄今 未返還押金6萬元，原告依系爭租約及不當得利之法律關係 請求被告返還押金。原告否認兩造有口頭約定電費超過7000 元的部分要由原告自行負擔，兩造於簽約時並無其他限制用 電之約定，且被告有使用貨櫃屋並接電於1樓電表，也有使 用1樓之部分用電等語。並聲明：被告應給付原告360萬1390 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造洽談租賃條件時，被告原要求租金每月2萬5000元， 原告不同意，經被告提問原告先前於他處租用房屋之電費 若干，原告告知約1期（2個月）1萬多元，被告始提議以 每月租金3萬元並含1樓電費（系爭房屋2樓係作為原告員 工宿舍使用，因人數及用電方式難以管控，約定由原告自 行繳納），雙方達成合意，足證被告就租金約定包含1樓 電費，係有考量原告之用電量，並非承諾原告無限制用電 ，而是限制在一定範圍之內，而使租金扣除電費之後仍能 有所獲利，僅係漏未以文字記載而已，原告主張依系爭租 約得任意用電而完全由被告負擔電費，顯扭曲被告之真意 。原告於106年4月間開始使用系爭房屋後，被告收到第1 次電費繳納通知（收費日期106年6月5日，106年4至5月之 用電計費），1樓用電度數之電費金額為4022元，因無異 常，被告即行繳納。惟被告收到第2次電費繳納通知（收 費日期106年8月3日，106年6至7月之用電計費），1樓用 電度數之電費金額暴增至21萬6095元，被告即向原告追問 電費何以如此異常，原告推稱是電表異常，被告隨即向電 力公司申請暫免繳費，請求更換電表進行鑑定，嗣由經濟 部標準檢驗局臺中分局於106年8月16日至系爭房屋拆換電 表，將原電表進行鑑定後，認原電表器差符合規定，並無 故障異常，確認106年8月份之電費繳納通知單金額無誤， 確為原告用電費用，因此又被加計4537元遲繳費。嗣被告 收到第3次電費繳納通知（收費日期106年10月5日，106年 8至9月之用電計費），1樓用電度數之電費金額亦高達13 萬9014元（含營業稅之電費共計14萬5965元），因已更換 新電表且舊電表經鑑定亦無異常，原告未再辯稱非其所用 ，是原告就106年6至9月使用系爭房屋1樓所應支出之電費 ，遠超過租金所包含之電費上限。
（二）原告因電費超過租金所包含之差額部分（每月超過7000元 部分），應自行負擔，且本即應由原告繳納之2樓電費， 電力公司於106年8月、10月2次通知繳費，原告亦都拒絕 繳納，又被告接獲電力公司將於106年10月5日斷電之函文 後，亦隨即通知原告請求儘速配合被告至電力公司繳費， 原告仍未理會，是系爭房屋遭受斷電，應完全歸責於原告 ，原告非但無向被告請求損害賠償之權利，且係違反系爭 租約第5條約定，未以善良管理人之注意義務使用承租房 屋，造成系爭房屋遭斷電無法正常使用，被告前已委請律 師於106年10月23日發函催告原告於函到7日內繳清電費， 否則將依法終止租約並保留請求賠償之權利，原告於106 年10月24日收受仍置之不理，則系爭租約當於106年10月
31日發生終止之效果。而被告終止租約後，原告本即有自 系爭房屋遷出將房屋返還被告之義務，是原告主張因無 法使用系爭租賃房屋而受有損害，要求被告賠償，自非可 採。另被告於訂約時收取押金6萬元，因原告應負擔之電 費遠超過6萬元並未繳納，而被告為向電力公司申請用電 之人，故由電力公司向被告請求清償，被告將押金6萬元 抵銷代墊之電費後，已無剩餘，自無返還之義務。（三）原告於洽談租約之時所告知被告之用電支出約為每期（每 2個月）1萬多元，被告始提議以每月3萬元並包含1樓電費 為租金數額，然原告承租系爭房屋後，自106年6月起（承 租第2個月），每期之電費竟都超出10萬元以上，與原告 當初所告知之電費支出差異甚大，若非原告於洽談租約之 時蓄意告知錯誤訊息，誤導被告就租金之約定為錯誤之判 斷，即係於承租之後，仗恃租金包含電費，對於用電毫無 節制，恣意浪費，未控制電費在所告知之每期1萬多元之 內，所為明顯違反誠實信用原則，自無將超額電費歸由被 告負擔之理。被告否認有將1樓電力接到貨櫃使用，被告 雖曾於106年5月29日以LINE通知原告要請水電師傅安裝貨 櫃電，然當日勘查之後，考量出入不便，即放棄於貨櫃接 電使用，原告承租系爭房屋期間之用電均為原告所使用等 語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張：兩造於106年4月10日簽訂系爭租約，由原告承 租被告所有系爭房屋全部，供原告經營工廠使用，租期自 106年5月1日起至108年4月30日止，每月租金含1樓電費為 3萬元等語，提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第8-16頁） ，復為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。（二）原告主張：被告於租賃期間內無故拒繳1樓電費，臺電公 司於106年10月5日停止供電，嗣後更拆除電表，可見被告 已確定不能依系爭租約給付與債之本旨相符之房屋供原告 使用、收益，此為可歸責於被告之事由，爰依民法第423 條、第227條、第226條終止系爭租約並請求損害賠償云云 ，為被告所否認。並以前詞置辯。經查：系爭租約第3條 第1款約定：「每月租金含1樓電費3萬元，不含2樓電費。 」。證人楊祥仁證稱以：本來被告說租金要2萬5000元， 被告問原告之前在別的地方電費多少，原告說1萬多元， 被告就說那租金含電費3萬元等語（見本院卷第83頁背面 、第84頁）。證人施謝月琴證稱以：原告說他以前電費是 2個月1萬多元，被告太太才說含租金3萬元等語（見本院
卷第85頁）。證人蕭同良證稱以：被告夫妻問1個月用電 多少，原告說一期約2萬元到3萬元，後來就說含電費1個 月3萬元，只有1樓部分，2樓要原告自己負責等語（見本 院卷第104頁背面）。原告訴訟代理人於本院稱：原本租 金是2萬5000元，電費是被告提出的，當時原告想要殺價 ，被告主動問原告一期用電多少錢，原告回說一期約3萬 多元，被告就跟原告說，他們那邊用電費率很便宜，所以 算一算含電費多少錢等語（見本院卷第85頁背面）。觀諸 上開證人之證述及原告訴訟代理人之陳述，顯見兩造於簽 訂系爭租約時，因原告自陳所用電費大約金額，所以被告 才決定租金含1樓電費為3萬元。系爭契約約定每月租金含 1樓電費3萬元，自不包含原告使用1樓之電費超過3萬元部 分。系爭房屋106年6-7月1樓電費為21萬6095元（未含營 業稅），106年8-9月1樓電費為13萬9014元（未含營業稅 ），有欠費查詢在卷可憑（見本院卷第67頁）。則超過3 萬元部分，自應由原告負擔。至於原告主張是因漏電、被 告亦有使用1樓之電云云，惟並未舉證證明，是原告此部 分主張即無足採。被告於106年10月23日寄發律師函催告 原告繳納電費，原告於106年10月24日收受後，置之不理 。系爭房屋嗣因未繳電費，遭臺電公司執行暫停供電，為 兩造所不爭執之事實，是系爭房屋1樓遭臺電公司停電原 因，是因原告未繳納含電費逾3萬元部分，此乃可歸責於 原告事由，是原告自不得終止系爭租約，其請求被告賠償 損害，自無理由。
（三）原告主張被告應返還押金6萬元云云，為被告所否認。經 查，原告應繳納之電費超過6萬元，係由被告代為繳納， 經被告主張抵銷後，被告自無返還之義務。是原告此部分 之請求亦無理由。
四、綜上，原告依據終止系爭租約之法律關係請求被告給付360 萬1390元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論不 生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 10 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 10 日
書記官 丁文宏