臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1040號
原 告 羅秀瀾
訴訟代理人 蕭榕辰
白宗益
被 告 陳國添
訴訟代理人 張明堂律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國107 年7 月16日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國107 年2 月11日委託住昱不動產仲介有限公司 （下稱住昱公司）居間銷售坐落於桃園市○○區○○段00 0000○00000 地號土地，及其上同區段443 建號（門牌號 碼：桃園市○○區○○街00號）建物（下稱系爭房地）， 並簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）， 銷售總價為新臺幣（下同）2980萬元。嗣被告於同年3 月 20日與住昱公司簽署委託銷售/ 出租契約內容變更同意書 （下稱委託銷售變更同意書），將系爭房地之銷售價額調 整至2325萬元。
（二）住昱公司與永粒不動產仲介有限公司（下稱永粒公司）合 作銷售系爭房地。原告於107 年3 月22日向永粒公司表示 願意以2200萬元購買系爭房地，並簽署買賣議價委託書及 確認書並交付50萬元本票作為議價保證金。經永粒公司將 原告承購意願告知住昱公司後，住昱公司旋即取得被告同 意，並於107 年3 月23日再次簽署委託銷售變更同意書， 將系爭房地售價調整為2200萬元，並記載「上開價格只對 此組買方有效，期限至107 年3 月29日」等語。原告乃於 107 年3 月27日支付120 萬元定金予永粒公司並簽訂買賣 定金收款憑證。嗣住昱公司以存證信函告知被告系爭房地 買賣契約已經成立，並通知被告於107 年4 月4 日下午6 時於住昱公司完成買賣契約之簽訂。詎被告於107 年3 月 30日以存證信函回覆系爭委託銷售契約有諸多疑慮而拒絕 與原告簽訂買賣契約，事實上被告卻已於107 年3 月24日 將系爭房地出售予他人。被告違約不出售系爭房地，原告 所支付之定金，依系爭委託銷售契約第8 條第1 項之約定 及民法第249 條第3 款之規定，應加倍返還，扣除原本由 永粒公司保管之定金120 萬元，被告應給付違約金（定金
）120 萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告120 萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准為假執行之宣告。二、被告則以：
（一）被告於106 年12月間欲出售系爭房地，於107 年2 月11日 與住昱公司簽訂系爭委託銷售契約，委託銷售期間為107 年2 月11日至同年5 月31日止，委託銷售價格為2980萬元 ，並同時簽訂委託銷售變更同意書將售價調整為2740萬元 。後於107 年3 月20日復簽訂委託銷售變更同意書，將委 託銷售金額第二次變更為2325萬元，同年月23日再度簽訂 委託銷售變更同意書，將委託銷售金額第三次變更為2200 萬元。
（二）被告另與台慶房屋於107 年3 月22日簽訂一般委託銷售契 約書（按契約簽訂日期記載為106 年3 月22日，由委託銷 售期間觀之，應係誤載，見本院卷第48頁），委託銷售期 間自107 年3 月22日至同年6 月30日止，委託銷售價格為 2680萬元，並於同日簽訂委託事項變更契約書（日期亦誤 載為106 年3 月22日，詳本院卷第49頁），委託銷售價格 變更為2320萬元。台慶房屋之買方丁速語於107 年3 月24 日上午前來看屋，並以2350萬元與被告達成合意，旋即於 同日下午簽訂系爭房地之買賣契約書。事後，被告亦將終 止委託銷售系爭房地之訊息通知住昱公司之營業員陳禹安 ，同時拒絕於同日下午5 時由住昱公司安排之買方即原告 面談議價。不料，住昱公司之店長蕭榕辰於107 年3 月28 日上午10時25分以簡訊通知被告物件地址「楊梅區瑞坪路 18巷25號6 樓之2 」已於107 年3 月27日代理被告收受買 方（即原告）支付之定金120 萬元，買賣業已成交，須於 2 日內約定簽約時間云云，被告則以簡訊否認之。（三）被告於107 年3 月23日與住昱公司簽訂之委託銷售變更同 意書內容載明「上開價格只對此組買方有效，期限至107 年3 月29日」等語，可知仍屬議價階段，因未確定，故議 價期限保留至107 年3 月29日止，且由原告所提之買賣議 價委託書可知，該買賣議價委託書並未經被告簽署是否同 意出售。準此，被告既未同意原告之議價，是兩造間僅屬 買賣議價階段，嗣後未就買賣議價達成合意，兩造間之買 賣契約自屬尚未成立生效。又被告已明確終止與住昱公司 間之委託銷售行為，住昱公司無權代理被告收受原告之定 金，且原告之買賣定金係由永粒公司收取，非住昱公司， 對被告不生收受定金之效力，兩造間之買賣契約，自未成 立生效，原告請求加倍返還定金，實屬無據等語置辯。並
聲明如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
被告於107 年2 月11日委託住昱公司銷售系爭房地，並簽訂 系爭委託銷售契約書及委託銷售變更同意書，將系爭房地之 銷售價額由2980萬元調整至2325萬元。原告於107 年3 月22 日與永粒公司簽署買賣議價委託書及確認書並交付50萬元本 票作為議價保證金，願以2200萬元交由永粒公司議價購買系 爭房地，議價期間至同年月28日。被告與住昱公司於107 年 3 月23日再次簽署委託銷售變更同意書，將系爭房地售價調 整為2200萬元，並記載「上開價格只對此組買方有效，期限 至107 年3 月29日」等語。原告於107 年3 月27日與永粒公 司簽訂買賣定金收款憑證，並於翌日（107 年3 月28日）匯 款120 萬元至永粒公司帳戶。惟被告於107 年3 月24日將系 爭房地以2350萬元出售予訴外人丁速語，並於同年4 月13日 過戶登記至丁速語名下等情，有系爭委託銷售契約書、委託 銷售變更同意書、買賣議價委託書、確認書、本票、買賣定 金收據憑證、匯款資料、不動產買賣契約書、土地、建物登 記等件可憑（見本院卷第7-15頁、50-59 頁），兩造就此亦 不爭執，堪信為真實。
四、原告主張依系爭委託銷售契約第8 條1 項約定及民法第249 條第3 款規定，請求被告給付120 萬元違約金（定金）等情 ，為被告否認，並以前詞置辯。是本件首應確定者，要係原 告支付定金120 萬元，是否對被告發生效力。經查：（一）系爭委託銷售契約第3 條第2 項約定：「契約成立後，委 託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金」；同約第 8 條第1 項復約定：「委託人同意受託人代收定金時，若 買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』 ，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立 」（詳本院卷第7-8 頁）。本件委託人即被告固然同意授 權受託人即住昱公司代收買方支付之定金，且若買方同意 委託人被告之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，買 賣契約即有效成立。而原告於107 年3 月27日亦已簽署買 賣定金收款憑證（詳本院卷第14頁），是原告即依據上開 約定，認兩造間已有效成立買賣契約。
（二）然原告簽署「買賣定金收款憑證」之對象為永粒公司，被 告則係委託住昱公司銷售系爭房地，各為不同之契約關係 。系爭委託銷售契約第11條第1 項固有約定「委託人同意 受託人得運用同業流通媒介買方，或委託住商機構所屬品 牌廣告銷售，或其他類似之銷售行為，以儘速促成本不動 產之售出」（詳本院卷第8 頁），惟該約定僅及於住昱公
司得運用同業流通媒介買方等銷售行為，並不及於得收受 定金等權限在內，此觀之前開約定自明。故而，依據契約 相對性之原則，永粒公司向原告收受定金之行為，自難及 於被告與住昱公司之間。
（三）按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契 約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當 事人應加倍返還其所受之定金，民法249 條第1 項第3 款 定有明文。本件永粒公司收受原告交付定金之行為，既不 能及於被告與住昱公司間，則嗣後兩造間系爭房地買賣契 約不能履行，顯然無法歸責於被告。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第8 條第1 項之約定及 民法第249 條第3 款之規定，請求被告給付120 萬元之違約 金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第三庭法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
書記官 張詠芳
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