臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1423號
原 告 王啟祥
被 告 合雄建設股份有限公司
法定代理人 陳清基
訴訟代理人 沈志成律師
劉彥麟律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年7 月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟捌佰捌拾捌元，及自民國一○六年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得為假執行。但被告如以新臺幣肆萬捌仟捌佰捌拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付 原告房屋瑕疵價值減損及鑑價費用，依庭上指定第三方公正 鑑價單位之鑑價賠償。㈡被告應賠償原告房屋瑕疵損害慰撫 金新臺幣（下同）188 萬元（見本院卷第3 頁）。嗣原告之 聲明迭經變更，最後於民國106 年11月13日言詞辯論期日以 言詞變更聲明為：被告應給付原告188 萬元，及其中51萬元 自106 年6 月23日訊問筆錄送達翌日起、其餘金額自106 年 11月14日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 經核原告所為之變更，其請求之基礎事實與原訴均係基於其 向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○街000 號9 樓房屋因 颱風天漏水造成之瑕疵損害所生爭議，揆諸上揭規定，要無 不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於105 年6 月21日分別與被告及訴外人 林陳海簽訂合雄星晴天預售房屋、土地買賣契約書，購買坐 落桃園市○○區○○段000 地號土地上所興建之「合雄星晴 天」第C1棟第9 樓房屋，即門牌號碼桃園市○○區○○街00 0 號9 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地之應有部分，約 定房地總價款為910 萬元，其中房屋價款為252 萬元。系爭 房屋係於同年9 月11日交屋，詎同年月27日梅姬颱風過境後 ，系爭房屋之主臥室2 面牆壁及次臥室1 面牆壁竟分別出現
三道及一道之漏水情形（下稱系爭漏水瑕疵），原告當天即 將此事告知被告，經被告於同年月29日派員前來施作高壓止 水補漏工程後，雖沒有再出現漏水情形，惟系爭房屋甫交屋 即發生系爭漏水瑕疵，已減少房屋價值甚鉅，被告應負瑕疵 擔保責任，爰主張應減少價金188 萬元，並依民法不當得利 之法律關係，請求被告返還所減少之價金等語。並聲明：如 上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：被告於105 年9 月27日接獲原告通知系爭房屋發 生漏水情形後，隨即派員前往處理，於同年月29日即已將系 爭漏水瑕疵修繕完畢而不復存在，之後也沒有再發生過漏水 情形，足見並無原告所稱房屋價值減損情事；且系爭漏水瑕 疵係因同年月27日之梅姬颱風過境所造成，並非系爭房屋本 身施工不良存有瑕疵，原告亦未舉證證明系爭漏水瑕疵乃被 告施工不良所致；縱有原告所指房屋價值減損情事，惟兩造 間就系爭房屋之買賣價金約定為252 萬元，原告所請求之瑕 疵價值減損188 萬元顯屬過高，況鑑定報告所引用之其他法 院關於房屋漏水造成價值減損的判決，其事實基礎皆屬漏水 情況嚴重且修繕費用所需甚鉅，顯與系爭房屋因一時雨勢過 大導致漏水，且修復費用僅需23,366元之情況不同；又系爭 鑑定報告乃認定交易價值減損比率為1.94％，以系爭房屋價 款252 萬元計算後僅為48,888元而已，原告主張應減少價金 188 萬元云云係屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 ；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其於105 年6 月21日分別與被告及訴外人林陳海簽 訂系爭房屋、土地買賣契約書，購買系爭房屋及坐落基地之 應有部分，約定房地總價款為910 萬元，其中房屋價款為25 2 萬元；系爭房屋係於同年9 月11日交屋，於同年月27日梅 姬颱風過境後，系爭房屋之主臥室2 面牆壁及次臥室1 面牆 壁分別出現三道及一道之漏水情形；原告當天即有通知被告 上開漏水情事，經被告於同年月29日派員前來施作高壓止水 補漏工程後，迄今沒有再出現漏水情形等情，有合雄星晴天 預售房屋、土地買賣契約書、系爭房屋主臥室及次臥室牆壁 補漏止水照片、訴外人詠達工程有限公司出具之高壓止水工 程保固書、修繕施工照片等件影本在卷為憑（見本院卷第6 頁至第7 頁、第23頁至第41頁、第55頁至第71頁），上情復 為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至於原告另主張因系爭漏水瑕疵造成系爭房屋價值因而減損 乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究 者厥為：系爭房屋是否存有系爭漏水瑕疵？系爭房屋是否因 系爭漏水瑕疵之存在而減損價值？如有，原告依民法瑕疵擔
保之規定主張減少價金，並依民法不當得利之法律關係請求 被告返還經減少之部分，是否有理？金額為何？茲分別論述 如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利 益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354 條第1 項及第373 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第 1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用 即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之 目的，而屬物之瑕疵，應不待言。經查，系爭房屋為預售之 新成屋，而兩造均不爭執係於105 年9 月11日交屋，然於同 年月27日梅姬颱風過境後，系爭房屋即出現之主臥室2 面牆 壁及次臥室1 面牆壁分別出現三道及一道之漏水情形，業如 前述，顯見系爭房屋確有漏水情形，足以減損系爭房屋之利 用效能，參諸一般房屋買賣之交易習慣，買屋者所期待者， 係買受一無漏水之虞之房屋，遑論新成屋較中古屋更應具有 無滲漏水之效用，惟系爭房屋卻於交屋後不到1 個月即發生 上開漏水情形，堪認被告交付系爭房屋予原告時，確有不備 通常應有之價值、效用，而屬減少其價值及通常效用之瑕疵 甚明。
㈡次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第35 9 條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是 買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值 與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以 為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自 應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適 當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較 後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號 、72年度台上字第726 號及99年度台上字第1972號判決意旨 參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開漏水瑕疵，已 如前述，而房屋是否曾有發生裂縫漏水而經修繕之情形，為 一般市場交易潛在購買者決定是否購屋及其價額之重要衡量 因素，就社會常情而言，曾發生漏水瑕疵之房屋，其經濟價
值將相對地減少，且物之瑕疵擔保責任係屬一種法定責任， 並不以出賣人有可歸責之事由存在為必要，則原告主張依民 法第359 條之規定請求被告應減少買賣價金，於法自無不合 。
㈢又按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權 ，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即 於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍 內，即無該價金之請求權存在。經查，證人即時詣廣告股份 有限公司現場銷售專案經理廖修德到庭證稱：原告在事發後 沒多久有跟伊反應系爭房屋有漏水狀況，伊有跟被告回報， 被告對於漏水的地方有作補強措施，但原告認為漏水是瑕疵 想要被告賠償，伊有在最近的會議上向被告公司負責人陳清 基反應此事，陳清基說因為有幫原告修復所以沒有要另行賠 償等語（見本院卷第137 、138 頁），而被告對於上開證人 之證述表示沒有意見（見本院卷第138 頁背面），堪認原告 於105 年9 月27日向被告為漏水通知後之6 個月內，已有透 過證人廖修譽向被告表示行使其減少價金權利之意，並未逾 民法第365 條所規定之除斥期間。
㈣再本件系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，雖經工程修繕完畢，但 在市場交易常情上，此等瑕疵之資訊如於買賣洽議時揭露於 外，必較諸無此等瑕疵之同等房屋之市場交易價值減少，且 衡諸一般交易常情，房屋買方如知悉買賣標的滲漏水之瑕疵 ，恆以之要求賣方減少買賣價金，故滲漏水之瑕疵，確為影 響價格因素之一，是就系爭房屋之系爭漏水瑕疵經修復後， 是否另有交易性貶值損失之疑義，本院乃囑託正聯國際不動 產估價師聯合事務所進行鑑定，經不動產估價師趙基榮針對 勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動 產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業 分析後，採用比較法及成本法進行評估，經分析成交實例漏 水價損比率3.27％至5.98％，與法院判決之價格減損比率2. 79％至7.08％相近，故以上開比率再與勘估標的地區、價格 日期、漏水程度、總價等差異給予評點，加總各項評點數後 ，依評點高低給予參酌之法院判決權數，再依各權數加總並 考量勘估標的為新成屋且已修繕完畢後，以比較法評估系爭 房屋污名化價值減損比率為1.94％，污名化價值減損為176, 540 元；另考量本件瑕疵因素已修復完成後，未來可能額外 修繕費用折現為121,687 元，又因修復工程期間所造成租金 費用折現為18,875元，以成本法評估勘估標的修繕完畢後， 房屋價值減少之損失為140,562 元；考量比較法、成本法2 種估價方法皆有其理論且可信度相近，故2 者採用相同權數
加權平均後，決定勘估標的修繕完畢後，房屋價值減少之損 失為158,551 元等情，有正聯國際不動產估價師聯合事務所 107 年3 月28日一○七正聯國際估字第一八○三○一一號函 檢附之估價報告書附卷可佐。
㈤而上開估價報告書所為之鑑定，係由不動產估價師依其勘查 狀況與專業知識所作成，鑑定內容大致上並無明顯不合理之 處，自堪信採為本件審認基礎。惟其中關於以成本法評估部 分，係斟酌系爭房屋日後可能有5 次修繕費用發生，及修繕 期間所造成住宿租金費用等因素，顯然與本件原告所主張之 系爭漏水瑕疵所造成之房屋價值貶損程度並無關聯，應予排 除。另就以比較法評估部分，鑑定意見綜合前述各項評點後 ，決定系爭房屋污名化價值減損比率為1.94％，固非無見， 然本件原告係分別與被告及訴外人林陳海簽訂系爭房屋、土 地買賣契約書，購買系爭房屋及坐落基地之應有部分，約定 房地總價款為910 萬元，其中房屋價款為252 萬元，均如前 述，而土地、房屋之交易及使用價值，雖常伴隨而相互影響 ，交易上亦多有將房屋與土地合併計價而未予區別，惟土地 、房屋無論依社會交易觀念或民法第66條第1 項規定觀之， 究屬可區分而屬分別獨立之不動產，系爭漏水瑕疵乃發生於 系爭房屋之結構體中，與坐落基地無關，坐落基地自不發生 存有瑕疵應減少價金之情事，意即以物之瑕疵言，無論品質 或效用上之瑕疵，土地及房屋均可獨立區分，是於物之瑕疵 僅存在於房屋而當事人主張減少價金之情形，除非當事人能 證明坐落土地之價值確實受到房屋瑕疵之影響暨其影響之程 度為何，否則實難逕認土地及房屋將同受價值貶損而減少其 價金，是鑑定意見以房地總價910 萬元計算基礎，而認系爭 房屋污名化價值減損為176,540 元云云，殊有不當，應認原 告得主張減少價金之範圍以房屋價款252 萬元為計算基礎， 始符事理之平，則系爭房屋因曾有系爭漏水瑕疵，得減少之 價金經核算後應為48,888元（計算式：252 萬元×1.94％） 。準此，原告前既已透過證人廖修譽向被告表示行使其減少 價金權利之意，從而被告受領該應減少價金之法律上原因已 不復存在，是原告依民法不當得利之法律關係，請求被告返 還經其減少之價金48,888元，及自本院106 年6 月23日訊問 筆錄送達翌日（即106 年8 月11日，見本院卷第20頁之送達 證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，自屬有 理，應予准許，逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。 ㈥至被告雖辯稱系爭房屋經修繕後已無價值減損，且上開鑑定 意見中之比較法評估部分，所引用之其他法院關於房屋漏水 造成價值減損的判決，其事實基礎皆屬漏水情況嚴重且修繕
費用所需甚鉅，顯與系爭房屋因一時雨勢過大導致漏水，且 修復費用僅需23,366元之情況不同云云。惟被告所謂已修復 漏水云云，實際上僅能填補系爭房屋物理上所生之技術性貶 值損失而回復物之物理性原狀，自難認可當然及於交易性貶 值損失，況建築物是否曾發生過漏水情事，乃消費者決定購 買之衡量因素，縱經事後修復，於消費者心理實仍存有相當 疑慮，而反映於市場交易價格之減損，是系爭漏水瑕疵存在 或曾經存在之事實，自當會造成系爭房屋之交易性價值貶損 ，是被告此部分所辯，不足憑取。又上開鑑定意見乃不動產 估價師依其現場勘查狀況與專業知識所作成，其中比較法評 估部分，已考量法院判決之污名化價值減損比率與市場之污 名化價值減損比例相近，再依其專業決定勘估標的污名化價 值減損比率，其評估方法是在衡量瑕疵造成交易性貶值之比 率，與所引用判決中事實爭議之瑕疵輕重與否無關，而上級 審法院以原審起訴狀未送達被告為由，廢棄發回原審，則未 對原審所認定事實重為審酌，此等均不影響估價報告書之認 定，至新北地方法院104 年度訴字第1238號判決所認定之交 易性價值減損價額部分，雖經臺灣高等法院104 年度上易字 第1027號判決以無法證明為由予以廢棄，然此判決所評估污 名化價值減損比例與其他判決相近，顯見其所採方法在大部 分判決中仍具有一致性，故鑑定意見已考量案例條件差異， 按其價格日期、區位、漏水程度及總價等因素給予不同評點 ，以決定最後不動產交易價值權重比率，進而計算系爭房屋 之交易價值減損比率，所為之意見陳述皆有所本，並已依案 例條件差異給予不同評點及權重，予以統計分析結算，是以 本件鑑定意見所為之比較法評估方法並無不妥，足可採認， 被告所辯，自無足採。
五、綜上所陳，原告主張系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，依民法不 當得利之法律關係，請求被告返還經其減少之價金48,888元 ，及自106 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，洵屬無據 ，應予駁回。又本件所命被告給付之金額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行 。再被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，就原告勝訴 部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第三庭 法 官 周珮琦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 李慧慧
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