臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第51號
原 告 吳陳世枝
訴訟代理人 李金澤律師
被 告 賴秀戀
訴訟代理人 黃勝和律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國107 年6 月
19日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國一百零五年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告係桃園市大園區「元始天宮無極殿」之執事，於民國 102 年間為新建殿宇，奉仙佛諭示前往新竹縣關西地區覓 地興建，原告乃會同信徒，依仙佛指示訪視關西地區仲介 ，洽談尋覓適合之建廟基地。於其時適有被告委託帝辰建 設有限公司仲介出售其所有坐落新竹縣關西鎮大旱坑段大 東坑小段18之3 、19、20、20之5 地號土地（下稱系爭土 地）並介紹予原告，經原告將上開土地請示仙佛後，認為 建廟吉地。原告乃於103 年7 月14日與被告簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），以總價新臺幣 （下同）3,700 萬元買受系爭土地。雙方並委託合泰建築 經理股份有限公司擔任履約保證人。原告簽約後即依約於 103 年7 月14日開立面額1,100 萬元支票存入履約保證指 定專戶兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶（下稱信託財 產專戶），又於同年8 月18日匯款1,500 萬元至信託財產 專戶，餘款1,100 萬元則於稅捐機關核發稅單後三日內給 付。
（二）系爭不動產買賣契約特別約定事項雖載明「以現況交地」 ，但由於系爭土地上有大面積之下陷地貌，使用及測量上 將產生困難，且原告無法使用下陷土地。兩造乃於103 年 8 月15日另行協議，約定由賣方負責於同年9 月5 日前負 責整地，下陷坡度不得超過30°，以便日後地政事務所能 完成實測釘椿。惟屆期被告仍未進行整地工作，兩造乃於 同年9 月5 日再作成協議，約定被告於同年11月5 日完成 整地，原告繳交完稅款。然屆期被告仍未進行任何整地工
作。原告因建廟係擇吉日進行開工，時程緊迫，加上信徒 眾多，對於被告一再拖延，漸感不耐。原告乃於104 年9 月30日將尾款1,100 萬元匯入信託財產專戶，並發函請求 被告履行土地買賣契約，將系爭土地辦理移轉登記予原告 ，然承辦本件手續之地政士竟以兩造對於系爭土地坡度等 補償問題並無共識為由，拒絕辦理系爭土地移轉登記手續 。原告乃於104 年10月22日向本院起訴，請求被告移轉系 爭土地所有權登記，嗣經本院於104 年12月28日做成104 年度重訴字第196 號和解筆錄，目前系爭土地已移轉登記 為原告所有。
（三）被告依約原應於103 年9 月13日交付系爭土地予原告，其 間雖因土地下陷問題另協議延至同年11月5 日前完成整地 後交付土地並完成土地移轉登記。然被告未依約履行，自 應自103 年11月6 日起負遲延責任。故依系爭不動產買賣 契約書第12條第3 款約定，請求被告給付自103 年11月5 日至105 年1 月19日止之違約金629 萬元；又系爭土地面 積合計為17,579平方公尺，惟其中超過2/3 面積土地屬下 陷土地，深度自離地面十餘公尺至四、五十公尺不等，將 來如欲開發使用，必需填土至與地面等高，所需填土及水 土保持設施所需之費用預估約為1,000 萬元，被告未依約 履行整地缺少保證品質，致原告需另行整地支出費用，依 民法第359 條、第360 條規定請求減少價金1,000 萬元。 上開兩項請求，原告僅請求被告給付1,500 萬元。（四）爰依民法第359 條、第360 條規定及兩造契約違約條款約 定，提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告1,50 0 萬元，及自103 年11月6 日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）原告雖主張購買系爭土地係為興建殿宇，因系爭土地有大 面積之下陷地貌，使用及測量上將產生困難，且原告無法 使用下陷之土地等語，惟目前未見原告委請專業人士如建 築師繪製建物設計圖及相關圖說，亦未在系爭土地興建殿 宇，且系爭土地面積計17,579平方公尺，約5,317.6475坪 ，原告所稱殿宇究竟蓋在系爭土地之何位置？占系爭土地 之面積為何？是否因系爭土地有下陷致原告無法使用？原 告就此些事項均未提出事證以資證明。原告亦未提出系爭 土地係屬價值或效用或品質瑕疵之相關事證證明。（二）原告向被告購買系爭土地之初，即已知系爭土地現況有下 陷瑕疵，被告無須就系爭土地下陷瑕疵負民法第354 條第 1 項物之瑕疵擔保責任。兩造於103 年9 月5 日所簽訂協
議書，僅約定被告於103 年11月5 日前完成整地而己，並 無所謂被告有保證完成系爭土地整地後，將系爭土地所有 權移轉予原告。再者，系爭土地於105 年1 月20日即已移 轉登記予訴外人吳特成，則系爭土地如有原告所主張之下 陷瑕疵，原告亦應通知被告系爭土地有下陷瑕疵及下陷之 具體狀況及位置，惟原告並未通知被告，被告自不負民法 第354 條第1 項物之瑕疵擔保責任。又兩造買賣契約書第 12條第3 款有關違約金之約定係列舉約定不是例示約定， 且只約定於遲延交付證件、交屋、繳納稅費三事項，始有 計算違約金之適用，並無包括協議書所約定於103 年11月 5 日前完成整地之事項，縱使被告未於103 年11月5 日前 完成整地，亦無須賠償違約金。
（三）依兩造所簽訂之增補條款第2 項所約定事項為「二、土地 現況有下陷坡度（不得超過30°度) ，以現況交地。」， 係約定下陷坡度不得超過30°度，而非約定下陷坡度不得 超過30﹪，坡度不得超過30°度與坡度不得超過30﹪，兩 者係不同概念。再者，兩造所簽訂不動產買賣契約書及增 補條款，並無規定依建築技術規則第262 條規定來辦理， 則原告以建築技術規則第262 條所規定之坡度超過30﹪做 為解釋坡度不得超過30°即為坡度不得超過30﹪，顯然係 扭曲契約條款。台灣省土木技師公會106 年10月6 日（10 6 ）省土技字第4395號鑑定報告書所鑑定為系爭土地之坡 度有超過30﹪，而非坡度超過30°度，該鑑定報告書無法 適用於本案，亦無作為減少買賣價金之依據。
（四）全國不動產估價師事務所就系爭土地所做估價報告書全文 並無就原告聲請鑑定事項（即「按訂約當時市場行情，就 系爭土地，依兩造契約所約定應填土至坡度不少於30度（ 即30% ）。如今土地中有8,620 ㎡，被告未完成填土，所 應減少之價值為何？」）做鑑定，而僅以標的A 、B 、C 等土地之價值與系爭土地之價值做為比較，即估價方法已 完全違背上開鑑定事項之範圍。再者，標的A 、B 、C 等 土地皆無如同系爭土地有下陷坡度超度30度，即標的A 、 B 、C 等土地與系爭土地之特質、條件、現況皆不相同， 不得作為比較標的，則估價報告以標的A 、B 、C 等土地 做為本件估價之比較標的，顯非適當。且該估價報告書之 估價前提中的「估價條件」係以系爭土地「如為平坦，價 值之差異」做為估價之導向，此與原告所聲請鑑定事項已 南轅北轍，則其估價金額：「如為平坦增加總金額為新台 幣1,833 萬4,740 元」，並非原告所聲請上開鑑定事項之 減少價值，即並非系爭土地有填土至坡度不少於30度之價
值與未完成填土之價值，兩者價值之差距金額。從而，全 國不動產估價報告書所憑估價之基礎事實有所違誤，其估 價金額1,833 萬4,740 元亦為錯誤之認定。（五）聲明：原告之訴及假執行之請求均駁回。三、本件原告主張其於103 年7 月14日與被告簽訂系爭不動產契 約，以總價3,700 萬元購買系爭土地，且原告就系爭土地之 買賣價金已全數給付完畢。兩造針對系爭土地現況有部分位 置下陷情形，另行於同年8 月15日約定系爭土地下陷處坡度 不得超過30°等事實，業據原告提出系爭不動產買賣契約書 、匯款申請書及特別約定事項（均為影本）等件為證（本院 卷第12至23頁、第26至27頁、第29頁），且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。
四、本件原告另主張被告未依約定於103 年11月5 日完成整地， 已交付之系爭土地有超過2/3 面積屬下陷土地而缺少被告所 保證之品質，依系爭不動產買賣契約及民法第359 條、第36 0 條瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付違約金及減少價金 等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本院應 審酌之爭點析論如下：
（一）系爭土地是否缺少被告保證之品質？原告依民法第359 條 、第360 條規定請求減少價金，有無理由？原告得請求減 少之金額為何？
⒈按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品 質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依 情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金； 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第2 項、第 359 條及第360 條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在 於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物 有瑕疵。又出賣人與買受人間有無民法第354 條第2 項所 稱保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事 實及其他一切證據資料為其判斷之標準；至於約定之方式 ，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質 ，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字 第1707號判決參照）。次按買受人因物有瑕疵而請求減少 價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後， 再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減 少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最
高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。 ⒉經查，兩造於103 年7 月14日簽訂系爭不動產買賣契約時 就有關系爭土地之交付約定於第17條特別約定事項：「一 、依現況說明書內容交地。二、土地現況有下陷坡度，以 現況交地。」（本院卷一第17頁）；兩造於同年8 月15日 再就系爭土地之交付補充約定於第17條特別約定事項：「 五、本案乙方（即被告）負責於103 年9 月5 日前整地完 成，致日後地政事務所能完成釘樁。六、承上第二點，土 地有下陷坡度處不得超過30度」等情，有系爭不動產買賣 合約書特別約定事項附卷可稽（本院卷第17頁、27頁）。 足認兩造已明確約定被告所交付之系爭土地需無下陷坡度 處超過30度之情形，亦即被告已保證其交付之土地下陷處 坡度無超過30度之瑕疵，則被告自應以交付下陷坡度無超 過30度狀況之土地予原告，始符債務本旨。又山坡地在坵 塊圖上其平均坡度超過30% 者，不得建築開發等情，為建 築技術規則建築設計施工篇第262 條所明定（本院卷一第 173 頁）。足認系爭土地下陷處之坡度若超過30% ，原告 即無法作為建築開發使用，自屬品質上之瑕疵無訛。 ⒊次查，被告雖已於105 年1 月30日將系爭土地所有權移轉 登記予原告所指定吳特成名下，此有系爭土地登記第一類 謄本存卷可考（本院卷一第37頁）。然經本院囑託臺灣省 土木技師公會鑑定系爭土地上下陷坡度超過30% （實務上 計算土地坡度之單位為『% 』並非『度』，故以下皆以『 % 』代替『度』，詳本院卷一第169 頁）之位置並計算其 面積。經鑑定結果：系爭土地下陷坡度超過30% 之總面積 為8,620 ㎡等情，有鑑定報告附卷可參（本院卷三）。據 此，被告已交付予原告之土地既有高達8,620 ㎡不符合被 告所保證之品質，則原告主張依民法第359 條、第360 條 規定，請求被告減少價金，自屬有據。
⒋本院復囑託全國不動產估價師事務依據臺灣省土木技師所 出具系爭土地坡度超過30% 面積達8,620 ㎡之鑑定報告， 評估該瑕疵於103 年7 月14日對於系爭土地之減損金額， 經全國不動產估價師依據比較法求出勘估標的現況坡度超 過30% 以上之土地每平方公尺之價格為1,191 元，平坦土 地每平方公尺之價格為3,318 元等情，有不動產估價報告 書附卷可參（估價報告書第28頁、第31頁）。又查，系爭 土地總面積為17,579㎡（計算式：1,062 ＋1,663 ＋4,54 4 ＋10,310＝17,579）等情，有系爭土地登記謄本存卷可 按（本院卷一第37至第40頁），亦即系爭土地中下陷坡度 超過30% 屬有瑕疵之比例為49% （計算式：8,620/17,579
＝49 % ，百分比之小數點以下四捨五入），則依據首揭 說明，原告得請求減少價金之金額雖為1,160 萬3,200 元 《計算式：37,000,000×49% ×（3,318 －1,191 ）/3,3 18）=11,60 3,200》。惟審酌系爭土地中下陷坡度超過30 % 之面積與坡度未超過為30% 之面積分別為8,620 ㎡及8, 959 ㎡（計算式：17,579－8,620 ＝8,959 ），依據不動 產估價師所認定103 年7 月14日土地下陷坡度超過30% 及 土地平坦之合理價格分別為1,191 元/ ㎡、3,318 元/ ㎡ 計算系爭土地之合理價格應為3,999 萬2,382 元（計算式 ：1,191 ×8,620 ＋3,318 ×8,959 ＝39,992,382），此 金額與兩造所合意買賣之價金3,700 萬元相近。又參以系 爭買賣契約第17條特別約定事項第二項，本即記載土地現 況有下陷坡度，且以現況交地。顯見被告於出售系爭土地 時，因系爭土地現況有下陷情形，乃於價金上有所退讓， 亦即兩造所合意之買賣價金3,700 萬元，實已考量系爭土 地部分面積有下陷之瑕疵，甚或部分下陷之坡度已超過30 % 。若再由被告於退讓之價金中再減讓全額瑕疵金額，對 被告而言顯屬過苛亦非事理之平。復審諸被告於104 年9 月23日曾以存證信函向原告表示，因法規限制其無法改善 系爭土地落差部分，而原告無法滿意之部分，其願意再折 讓100 萬元以表誠意，或請原告依物之瑕疵行使解約不買 之權利等情，有該存證信函附卷可考（本院卷一第33頁） 。揆諸首揭說明，原告於被告應負瑕疵擔保責任時，固可 自由選擇解除契約或減少價金，且於解除契約顯失公平者 ，買受人即原告僅得請求減少價金。而上開限制買受人僅 得請求減少價金，不得解除契約規定之立法理由，係考量 於特定事項所需之物，若契約解除，即難銷售，蓋一方保 護買受人之利益，一方仍顧及出賣人之損失，故設該條之 明示其旨。顯見法律規定之宗旨係求取兩造當事人間之公 平，並避免因偏頗而造成另一方較大之損失。本件被告雖 須負擔瑕疵擔保責任，然被告於兩造就價金折讓一節無法 取得共識時，曾請求原告行使解除契約之權利，顯見解除 契約對被告而言，應係損失較少之方式，惟原告仍執意請 求交付有瑕疵之系爭土地，即將價金尾款匯入信託財產專 戶後，起訴請求被告移轉系爭土地之所有權登記，經本院 以104 年度重訴字第160 號和解筆錄由被告將系爭土地所 有權移轉登記予原告後，繼之再於本件起訴請求減少價金 ，因而造成被告較大之損失，原告選擇行使權利之結果顯 與立法之意旨有違。本院綜合上情，認原告於本件中得請 求減少價金之金額應減為300 萬元較為適宜。從而，原告
依民法第359 條、第360 條規定得向被告請求減少之價金 為300 萬元。
⒌至於被告雖辯稱原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭 土地有下陷情形，故無瑕疵擔保之適用等語。惟出賣人就 物之品質，以特約加以保證者，則其瑕疵擔保責任因而加 重，縱買受人於契約成立時，明知其有瑕疵者，出賣人仍 須負瑕疵擔保責任。承上所述，系爭不動產買賣契約第17 條特別定事項第六項已明確記載，土地有下陷坡度處，不 得超過30度等語，足證被告已就系爭土地下陷處之坡度不 超過30% 之品質以特約加以保證，是縱使原告於簽訂時已 知悉系爭土地有上開瑕疵存在，被告仍應擔保於交付系爭 土地時已無上開瑕疵存在。被告雖又辯稱系爭土地過戶後 ，原告沒有通知被告有何瑕疵，不符合民法第356 條規定 ，自無須負瑕疵擔保責任等語。然查，兩造於簽訂系爭不 動產買賣契約後，已就系爭土地之下陷情形進行協議，並 先於103 年8 月15日約定被告應於103 年9 月5 日完成整 定，嗣因被告無法如期完成整地，兩造復於103 年9 月5 日再次協議將完成整地期限延後至103 年11月5 日，甚者 被告更於104 年9 月23日以存證信函向原告表示因法規之 限制，無法自行整地達成原告之要求等情，有特別約定事 項增補約定、協議書及存證信函附卷可證（本院卷一第27 至28頁、第33頁）。足證被告已然知悉系爭土地下陷處有 超過30% 之情形，且被告於系爭土地過戶予原告後，亦無 進行整地改善坡度下陷超過30% 之瑕疵。原告自無須於系 爭土地過戶後再為通知被告瑕疵情形。從而，被告上開辯 詞，洵屬無據，不足憑採。
（二）原告依系爭不動產買賣契約有關違約金之約定，請求被告 未依約完成整地給付違約金，有無理由？
經查，系爭不動產契約書第12條第3 項固約定：乙方（被 告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償 貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（原告）自應給付之日起 ，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完 全給付時為止等情，有系爭不動產買賣契約書附卷可考（ 本院卷一第16頁）。惟兩造於103 年7 月14日簽訂系爭不 動產買賣契約之初，就系爭土地之交付係約定依現況說明 書內容交地，土地現況有下陷坡度，以現況交地，至103 年8 月15日始於第17條特別約定事項中補充約定，系爭土 地有下陷處之坡度不得超過30度，並約定被告應於103 年 9 月5 日完成整地。嗣因被告無法如期完成整地，兩造再 以協議書延長被告應完成整地之期限為103 年11月5 日等
情，有系爭不動產買賣契約書、特別約定事項及協議書附 卷可參。足見系爭不動產契約簽訂時，被告就系爭土地之 交付義務僅為依土地現況下陷交付，並未包括須交付下陷 坡度不超過30% 之土地。足徵被告辯稱系爭契約第12條第 3 項所約定之遲延給付事項，並未包括完成整地之系爭土 地等情，並非空言。是被告既已依現況將系爭土地交付予 原告，被告即無違約之處。再觀諸特別約定事項及協議書 之內容，均未提及被告若未如期完成整地，有違約金罰則 之適用。被告既否認遲延交付完成整地之系爭土地予原告 有違約金罰則之適用，原告即需就此有利於己之事實負舉 證責任。惟原告並未提出相關事證以實其說，自難認已善 盡舉證責任。又審諸原告主張購買系爭土地係為建廟基地 ，然原告迄今並未提出有關興建廟宇之設計圖或草圖或計 劃書，顯見原告迄今尚未完成廟宇興建之規劃，亦即被告 雖延誤完成系爭土地之整地，但並未因此耽誤原告購地興 建廟宇之時程規劃，故縱使被告有遲延交付符合協議書內 容之系爭土地，亦難謂原告有因此而致生損失。從而，原 告請求被告賠償因遲延完成整地所致生之違約金，尚乏所 據，不足憑採。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條 第1 項前段、第203 條分別定有明文。原告對被告得請求 減少之買賣價金，係未約定期限之給付，亦未約定遲延利 率，且本件民事起訴狀繕本係於105 年3 月10日送達被告 ，有送達證書附卷可佐（本院送達證書及信封卷頁）。是 被告自該日起就減少之買賣價金即負給付義務。從而，原 告得請求被告給付之遲延利息為自105 年3 月11日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，逾此範圍之請求，即屬無 據，不應准許。
五、綜上所述，被告既以特別事項約定所交付系爭土地下陷處坡 度不超過30% ，則原告依民法第359 條及360 條有關瑕疵擔 保責任之法律關係，訴請被告減少價金300 萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日即105 年3 月11日起至清償日止，按週年利 率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請 求，即為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
民事第二庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
書記官 王裴雯