臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第1002號
原 告 財團法人新北市中和福和宮
法定代理人 游炎川
訴訟代理人 張漢榮律師
複 代理 人 游文愷律師
被 告 童志揚
訴訟代理人 林偉峻
被 告 童志凱
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年6 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（面積一○五○點九三平方公尺）所有權全部分歸原告取得。原告應補償被告各新臺幣貳仟壹佰壹拾柒萬貳仟伍佰陸拾元。訴訟費用由兩造按如附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告童志凱經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地（面積為 1050.93 平方公尺，以下簡稱系爭土地）係兩造共有，應有 部分比例如附表所示。系爭土地原係由被告之先人即童玉堂 及其5 名子女共有應有部分11分之6 ，嗣渠等將應有部分贈 與原告，作為祀奉神明舉辦祭祀、廟會活動之用地，業經登 載於福和宮內牆上之碑文，是以除被告以外之其餘共有人均 已將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告。又系爭土地 目前由原告管理、使用，且其上建有福和宮，係供新北市中 和區居民信仰、祭祀、拜神之重要場所。復參以地籍圖謄本 所示，系爭土地附連圍繞之鄰地，包括新北市中和區廟美段 757 、758 、759 、777 、778 、790 、799 、801 、803 、804 、805 地號土地，均為原告所有。另系爭土地無因物 之使用目的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割期限， 且原告對於系爭土地之依附關係顯然較被告為深，故請求裁 判分割系爭土地，並由原告單獨取得全部所有權，再由原告 依系爭土地公告現值及被告應有部分比例補償各新臺幣（下 同）773 萬8666元【計算式：135000×1050.93 ×6/110 ＝ 7738666 ，小數點以下四捨五入】。至於社團法人新北市不 動產估價師公會民國107 年4 月3 日（107 ）估字第001 號
估價報告書（以下簡稱估價報告）之估價結果，係設定系爭 土地上欲興建大樓為前提。然福和宮坐落於系爭土地上迄今 已有252 年之歷史，原告目前絕無任何開發建設之計畫，與 其他比較標的有別，證人即莊濰銓不動產估價師諒係依據一 般土地之開發條件評估，漏未斟酌福和宮為歷史悠久之寺廟 ，並無建築計畫之特殊原因，而未就系爭土地之發展潛力往 下修正，致未能彰顯具體實況。為此，爰依民法第823 條第 1 項、第824 條第2 項、第3 項規定提起本訴，請求裁判分 割系爭土地等語。並聲明：系爭土地應按下列方式分割：全 部分配原告單獨所有，並由原告補償被告各773 萬8666元。二、被告童志凱經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。被告童志揚則以：伊願意配合系爭土地 之分割，惟認原告主張之補償金額偏低，蓋被告係被剝奪使 用系爭土地之機會，且系爭土地係因原告之使用發展潛力方 會受限，不可歸責於被告等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定 後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有 人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部 分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價 金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他 部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時 ，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者， 得以金錢補償之。」，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項、第3 項分別定有明文。次按定共有物分割之方法，究以 原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害 關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後 各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之 分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之 拘束（最高法院88年度台上字第600 號、90年度台上字第16 07號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。㈡、經查，原告主張兩造為系爭土地之共有人，應有部分比例如 附表所示之事實，業據提出土地登記第一類謄本1 份附卷為 憑（見本院調字卷第38至39頁），並為被告所不爭執，自堪 信屬實。又被告童志凱未曾表示意見，既如前述，已難認可 協議分割系爭土地，亦無證據證明兩造曾有約定分割協議或
不分割協議，復查無系爭土地有物之使用目的不能分割之情 形。是以原告依民法第823 條、第824 條規定，請求裁判分 割系爭土地，自屬有據。本院審酌原告主張之分割方法係由 其單獨取得系爭土地全部所有權後以價金補償被告，被告童 志揚已同意此分割方法（見本院訴字卷第124 頁），而僅爭 執原告所主張之補償金額過低，被告童志凱則未表示意見， 復參以原告亦為系爭土地周遭之新北市中和區廟美段758 、 759 、777 、778 、790 、803 、804 地號土地之單獨所有 權人，此觀地籍圖謄本1 紙、土地登記第二類謄本7 份甚明 （見本院調字卷第7 頁、第10至14頁、第19至20頁），且系 爭土地上坐落福和宮，亦有估價報告所附現場照片可佐，堪 認原告主張之分割方法兼顧各共有人之意願及現在使用情形 等節，應屬妥適。再就補償金額之部分，業經原告聲請本院 囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭土地之市價 後提出估價報告，估價結果認為系爭土地之市價為3 億8816 萬3592元（見估價報告第48頁）。是依被告之應有部分均為 110 分之6 計算，原告應補償被告之金額均為2117萬2560元 【計算式：000000000 ×6/110 ＝00000000，小數點以下四 捨五入】。
㈢、原告雖以前揭情詞質疑上開估價結果之系爭土地市價過高云 云。然按「土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強 度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築 後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本 利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。」 、「附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成 之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在 此限。」、「對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分 析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估 價額。」，不動產估價技術規則第70條、第86條、第87條分 別定有明文。觀之估價報告已載明「因委託者未提供地上尚 未登記建物之使用土地權源相關資料（如租約或地上權契約 等），因此本次估價條件以獨立估價為前提，即不考慮建物 對土地價格之影響，以素地型態進行評估」等語（見估價報 告第12頁）。證人即莊濰銓不動產估價師亦於本院107 年6 月21日言詞辯論期日結證稱：「發展潛力」中3 個比較細項 ，「區域利用成熟度」主要是考量當地的土地利用發展程度 、建物的利用型態及區域發展成熟度，「重大建設計畫」主 要是考量該區之公共重大建設進行中或已完成，「發展趨勢 」主要是考量該區不動產的未來發展潛力及供需的平衡關係 ；經現場勘查後，因考量系爭土地所在區域，屬有鄰里型的
商圈（如中和區農會），發展已有一定成熟度，附近有捷運 萬大線工程進行中，亦有陸續推新成屋建案，故就上述條件 ，伊在等級分類上給予「優」之分級；「發展潛力」是單純 就勘估標的與比較標的間的區域條件差異進行比較，與土地 上有無建物分屬二事，至於是否要考量地上建物對土地價格 影響，是估價條件及前提問題，參考估價報告第12頁，伊有 詢問雙方，均無法提供使用權源資料，是依不動產估價技術 規則第86條但書規定，以素地進行評估其價格，亦即不考慮 地上建物的影響，如有提供使用權源資料，即可使用委託者 提供的資料考量，不能自行設定使用權源，且一般而言，分 割共有物大多是以素地估價為原則，考慮地上建物為例外， 此次亦是依此慣例完成估價報告；另土地開發分析法流程就 是以假設勘估標的蓋出建物來分析，建物樓層雖然沒有規範 ，但會考慮當地建物主流型態，且以容積使用完畢為考量等 語綦詳（見本院訴字卷第132 至134 頁）。足見原告所質疑 估價報告估價過高之事由，均無違法或不當可言，故上開估 價結果應屬可採。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項、 第3 項規定，請求裁判分割系爭土地，將系爭土地所有權全 部分歸原告取得，並由原告補償被告各2117萬2560元，為有 理由，應予准許。
五、末按「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形， 命勝訴之當事人負擔其一部。」，民事訴訟法第80條之1 定 有明文。查原告請求分割共有物之訴，核其性質屬形式之形 成訴訟，法院本不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判 分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，且兩造 本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律 規定所不得不然，共有人就分割結果亦同霑利益，此部分若 全由被告負擔訴訟費用，顯失公允。是以本院認為原告請求 分割共有物之訴訟費用應由兩造按如附表所示比例負擔，較 符公平原則，並諭知如主文第3 項所示。
參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
民事第五庭 法 官 賴彥魁
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
書記官 黃詩涵
附表：
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│編號│ 共有人 │應有部分及訴訟費用負擔之比例│
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│ 1 │原 告│ 275分之245 │
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│ 2 │被告童志揚│ 110分之6 │
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│ 3 │被告童志凱│ 110分之6 │
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