臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3569號
原 告 楊三朋
訴訟代理人 黃玉階
被 告 洪國雄
林燕堂
簡明郎
上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國107 年6 月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴時聲明請求：原告依被告之意願簽訂土地買賣契約， 並依約支付頭期款新臺幣（下同）56萬2,500 元，被告卻不 履行契約，請求依照契約第7 條違約罰則返還價金及依約賠 償事等語，並未清楚表明其請求被告3 人給付之數額，嗣於 訴訟中更正請求被告3 人給付112 萬5,000 元（即返還已付 價金56萬2,500 元，及賠償違約金56萬2,500 元），核屬更 正其法律上之陳述，並非訴之變更，先予敘明。貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠被告洪國雄為土地買賣契約之出賣人，於民國103 年7 月15 日與原告簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定出 售土地坐落新北市○○區○○段00地號（嗣經判決分割為45 之1 至45之4 地號土地），將被繼承人洪金秋名下持分8 分 之1 （洪金秋持分經判決分割後為前開45之3 地號土地，下 稱系爭土地）由被告洪國雄辦理土地買賣，總價款為187 萬 5,000 元，由地政士即被告林燕堂主持簽約，提出繼承系統 表，辦理所有權之繼承及移轉事宜，並連同簽約保證人即被 告簡明郎一起簽約，原告當場支付簽約現金56萬2,500 元， 由被告簡明郎代為收取。依照系爭買賣契約第3 條第3 款約 定，原告最遲應於103 年8 月31日前完成系爭土地之土地增 值稅申請，並取得稅單，以維護系爭土地所有權移轉之順利 進行。然3 餘年來，被告林燕堂怠忽職守，對於系爭土地之 繼承與所有權移轉毫無建樹，請被告簡明郎向其詢問亦得不 到明確答案，甚至連向政府機關提出申請之文件或回執回函 亦提不出來，原告質疑辦理時間太久，疑點太多問題重重。
原告於106 年8 月14日以存證信函通知被告3 人，惟其等均 置之不理。又原告委託代理人黃玉階向新北市林口區調解委 員會申請調解，被告洪國雄、林燕堂出席1 次，被告簡明郎 出席3 次，均視返還已收取之頭期款價金置之不理，似有詐 騙之嫌。
㈡依系爭買賣契約第7 條違約罰則，買賣契約簽訂後，如賣方 違約或不依約履行移轉過戶及相關約定時，經書面催告，7 日後仍未改善者，賣方除應將所收買方價款返還外，並備同 額之現金支付買方作為違約賠償，買方並得逕行解除契約， 故本件買賣之賣方顯為實質違約，原告並以存證信函催告被 告依系爭買賣契約第7 條約定催告被告於7 日內履約，否則 應將已收之價金返還，並備同額現金作為違約金。又據原告 所知，系爭土地之買賣乃被告林燕堂向被告洪國雄包攬，被 告簡明郎則係仲介兼保證人，簽約款56萬2,500 元係由被告 林燕堂領取46萬2,500 元，被告簡明郎領取10萬元，被告洪 國雄全部授權被告林燕堂主持簽約，被告3 人均為全程知情 。而系爭土地登記管理者為財政部國有財產署北區分署，倘 若不能順利過戶，或以違約論，被告3 人恐涉刑法共同詐騙 詐欺犯行，且系爭土地上有地上權10筆，依系爭土地買賣契 約書第5 條約定應由賣方排除，系爭土地之履行義務已無望 。原告因被告3 人違約，主張依系爭買賣契約第7 條解除契 約，並請求被告3 人返還已付價金及同額違約金共計112 萬 5,000 元，及主張被告3 人共同詐騙，被告3 人應賠償原告 112 萬5,000 元等語。
㈢並聲明：被告應給付原告112萬5,000元。二、被告則以：
㈠被告洪國雄部分
伊沒有看過系爭買賣契約，系爭買賣契約亦非伊簽名，是被 告簡明郎找伊說可以把系爭土地出售原告，伊表示兄弟姊妹 共有5 人，倘若系爭土地賣成，要把價金分成6 份，1 份交 給被告簡明郎，但所有費用伊沒有要出，伊有跟被告簡明郎 說如果繼承辦不下來，就把所有資料還給伊等語，資為抗辯 。
㈡被告簡明郎部分
被告洪國雄找伊辦繼承，付2 坪半的錢，一切稅務自付，伊 去找原告代理人黃玉階買土地，再去找被告林燕堂代書，當 初說好辦不好繼承即退回簽約金，被告林燕堂已辦理一半， 要給被告林燕堂時間。伊有在系爭買賣契約上簽名，然前面 保證人3 個字不是伊寫的，伊沒有要當保證人的意思，伊當 時之認知係伊為中間人，僅係要見證等語，資為抗辯。
㈢被告林燕堂部分
簽約前，被告簡明郎已告知原告代理人黃玉階關於系爭土地 之來龍去脈，黃玉階亦表示對系爭土地清楚，伊亦告知買賣 雙方土地移轉登記前，須先辦理繼承登記，於辦理過程中經 地政機關通知補正，方知需要經過訴訟之事，系爭土地並已 歸國有財產局代管，須繳納解除代管費用約20萬元，乃通知 被告洪國雄繳納辦理，然因系爭土地共有人即訴外人賴政良 申請代管異議而無法辦理，遂由訴外人即被告洪國雄之姪女 洪淑美代為異議而結案，賴政良不服而另訴請分割共有物， 而經3 年始結案，另洪淑美亦就洪金秋遭訴外人郭修士收養 提出確認收養關係不存在之訴，該案件尚在繫屬中，伊對相 關訴訟案件尚請具有律師資格之人續行處理而無中斷，並無 怠忽職守，並告知訴訟可能須經3 年5 載之久，倘原告無法 忍受訴訟之久，應依系爭買賣契約第10條約定另尋買主，其 現主張返還價款而解決違背誠信，並無理由。伊當初並未預 期系爭土地之繼承登記辦理如此複雜，故而於系爭土地買賣 契約書上訂定第3 期款最晚應於103 年8 月31日給付，係經 地政機關通知補正後，始知系爭土地並非被告洪國雄繼承， 被告洪國雄及簡明郎提供之資訊不實，伊係遭誤導而有誤為 等語，資為抗辯。
㈣均聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：
原告主張其與被告洪國雄簽訂系爭買賣契約，被告簡明郎為 系爭買賣契約之保證人，被告林燕堂則受託辦理系爭土地繼 承及移轉登記，其業已依約給付第1 期款56萬2,500 元，惟 系爭土地迄今未能移轉登記，被告3 人已屬違約且有詐騙之 嫌，應返還其已付價金及賠償違約金共計112 萬5,000 元等 語，被告3 人固未否認系爭土地並未移轉登記予原告，及原 告已給付56萬2,500 元等事實，然就其等應否賠償原告，則 以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭買賣契約之效力部分：
⒈原告主張其與被告洪國雄簽訂系爭買賣契約，並約定系爭土 地之第3 期款應於系爭土地之土地增值稅核下，至遲於103 年8 月31日給付，倘若賣方違約或不依約履行移轉過戶及相 關約定，經買方書面催告7 日內後仍未改善，買方得解除契 約，並請求返還已付價金及同額之違約金等語，雖提出系爭 買賣契約1 份在卷可憑（見第15頁至第19頁），然被告洪國 雄否認系爭買賣契約之賣方一欄「洪國雄」簽名係其所簽， 且辯稱並未看過系爭買賣契約書等語（見第219 頁），而原 告於本院審理時亦陳稱：系爭買賣契約之「洪國雄」係何人
所簽伊忘記了等語（見第220 頁），是難認系爭契約為被告 洪國雄所簽，而得對被告洪國雄發生效力。
⒉被告洪國雄雖未否認其有向被告簡明郎表示系爭土地出售後 ，所得價金6 分之1 歸被告簡明郎取得等情，然此僅能認定 被告洪國雄有委託被告簡明郎出售系爭土地並約定報酬之事 實，尚無從認定被告洪國雄就系爭土地之具體買賣條件（諸 如約定期款交付、稅負及費用負擔、違約罰則等）亦授權被 告簡明郎全權處理，況被告簡明郎係於系爭買賣契約「保證 人」欄位簽名，亦非以被告洪國雄之代理人名義簽名，難認 被告簡明郎有代理被告洪國雄簽訂系爭契約之意思，是仍無 得認被告簡明郎代理被告洪國雄簽訂系爭買賣契約。至原告 雖主張系爭土地乃被告洪國雄授權被告林燕堂主持簽約云云 ，惟就被告洪國雄有授權被告林燕堂簽訂系爭買賣契約乙節 ，並未據原告提出任何事證以實其說，且原告自承其就系爭 土地之買賣並未與被告洪國雄洽談等語（見第191 頁），難 認被告林燕堂或洪國雄有使原告誤信被告洪國雄已全權授權 被告林燕堂簽立系爭買賣契約之情形，仍無從認定系爭買賣 契約已對被告洪國雄發生效力，是原告主張被告洪國雄應負 系爭買賣契約之履行責任，尚非有據。
⒊另被告簡明郎固於系爭買賣契約上之「保證人」欄位簽名， 然被告洪國雄並未簽訂或授權他人簽訂系爭買賣契約，系爭 買賣契約即因買賣雙方並未意思表示合致而無從成立，則依 保證契約之從屬性原則，主債務既不成立，保證債務亦無從 成立，是原告主張被告簡明郎應負保證人責任，亦非有據。 又被告林燕堂並非系爭買賣契約之當事人，僅係受託處理系 爭土地繼承及所有權移轉登記，並不負有系爭買賣契約之履 行責任，原告請求被告林燕堂應負系爭買賣契約責任，亦非 有據。
㈡被告3人有無詐欺原告部分：
原告雖主張其業已交付第1 期款56萬2,500 元，系爭土地迄 今未能辦理繼承及所有權移轉登記，被告3 人有詐騙之嫌云 云。惟：
⒈被告洪國雄未曾與原告洽談系爭土地買賣之事，已如前述， 是原告並無因被告洪國雄而陷於錯誤之可能，其主張被告洪 國雄有詐欺情事，並非有據。
⒉又原告交付之56萬2,500 元，雖係由被告簡明郎收取，此有 原告提出收據1 紙可參（見第19頁），且被告林燕堂亦未否 認其中40萬元由其取得（見第190 頁），然被告林燕堂於系 爭買賣契約103 年7 月15日簽訂後翌（16）日，即向新北市 新莊地政事務所提出繼承登記之申請，嗣後經該所以103 年
7 月30日莊地登補字第000832號函通知補正，其補正事項乃 ：「⒈本案被繼承人洪金秋於民國36年3 月18日經郭修士收 養，依民法第一千零七十七條規定養子女與本生父母及其親 屬間之權利義務，於收養關係存續中停止之；請釐明繼承發 生時，被繼承人洪金秋是否有終止收養情事。…⒉本案標的 業經民法第一千一百七十七條規定辦竣遺產管理人登記，請 檢附遺產管理人或法院出具之公示催告期間證明文件或於公 示催告期間完成後遺產管理人所出具之尚未依民法第一千一 百八十五條規定完成清償債權，並交付遺贈物之證明文件。 …」等情，此有被告林燕堂提出土地登記申請書、新北市新 莊地政事務所補正通知書等件在卷可憑（見第125 頁至第13 1 頁），可知被告林燕堂確有辦理系爭土地繼承登記之事實 ，惟因遭要求補正始無法完成辦理，是難認被告林燕堂或簡 明郎於系爭買賣契約簽訂時，並無辦理系爭土地之繼承及所 有權移轉登記之意思，而有詐騙原告之情事。
⒊至系爭土地之登記自新北市新莊地政事務所於103 年7 月30 日通知補正後，迄今雖仍未能辦理繼承及所有權移轉登記， 然參諸前開補正通知書內容可知，系爭土地尚涉及被繼承人 洪金秋與郭修士之收養關係，及由遺產管理人出具證明文件 等問題。而就前開收養部分，被告林燕堂表示被告洪國雄之 姪女洪淑美曾提起確認洪金秋與郭修士間收養關係不存在之 訴訟（本院104 年度親字第51號），此經本院調取前開卷宗 核閱無訛，雖洪淑美提起前開訴訟已於104 年5 月19日經本 院裁定駁回，然參之該駁回理由乃因洪淑美無法補正郭修士 之戶籍資料，無法認定郭修士是否生存尚屬不明所致（見該 卷第68頁），該補正顯有事實上之困難，而非可立即補正， 是難以被告林燕堂迄今未能辦理系爭土地之繼承及所有權移 轉登記，即認其有詐騙原告之情事。另系爭土地經登記財政 部國有財產署北區分署為洪金秋之遺產管理人，及設定有地 上權等節，此等事項均屬公開登記，衡諸交易常情，買受人 於洽談不動產買賣時，即會要求出賣人提供謄本登記資料以 茲確認權利狀態，原告明知前開登記事項而仍願購買系爭土 地，難認原告有因此陷於錯誤之情形，其主張遭被告林燕堂 及簡明郎詐欺，並無可採。至被告洪國雄雖未授權被告林燕 堂及簡明郎簽訂系爭買賣契約，惟原告自承並未與被告洪國 雄親自洽談，如前所述，且其就系爭買賣契約上「洪國雄」 係何人所簽亦表示已不記得，實無從認定原告係何原因認定 被告林燕堂及簡明郎業經被告洪國雄授權簽訂系爭買賣契約 ，而謂被告林燕堂及簡明郎有施用詐術之情形，附此敘明。四、綜上所述，系爭買賣契約並非被告洪國雄所簽訂，原告與被
告洪國雄就系爭買賣契約並未意思表示合致，系爭買賣契約 並未成立，是原告不得依系爭買賣契約第7 條約定主張解除 契約，及請求被告3 人返還已付價金及賠償同額違約金；另 被告3 人並無施用詐術致原告陷於錯誤之情形。從而，原告 請求被告3 人賠償112 萬5,000 元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
民事第六庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
書記官 李瑞芝