臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3217號
原 告 臺灣桃園農田水利會
法定代理人 黃金春
訴訟代理人 林慈發律師
複 代理人 洪佳茹律師
被 告 田明文化金融大樓公寓大廈管理委員會
法定代理人 蔡嘉鑌
訴訟代理人 李亦庭律師
蔡旻穎律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年7月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○段0000000地號土地上如附圖編號0000-00(0)部分所示面積為26平方公尺之花圃、地上物拆除，並將該土地騰空返還予原告。
被告應將坐落於新北市○○區○○段0000000地號土地上如附圖編號0000-00(0)部分所示面積為21平方公尺之花圃、地上物拆除；0000-00(0)部分所示面積為38平方公尺之水泥平台、地上物拆除；0000-00(0)部分所示面積為17平方公尺之水泥平台、地上物拆除；0000-00(0)部分所示面積為5平方公尺之花圃、地上物拆除，並將各該土地騰空返還予原告。
被告應將坐落於新北市○○區○○段0000000地號土地上如附圖編號0000-00(0)部分所示面積為3平方公尺之花圃、地上物拆除，並將該土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新台幣152萬9,045元，及自民國106年9月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自106年8月23日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣3萬1,680元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣183萬8,000元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣551萬2,000元預供擔保而免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣572萬4,000元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣1,717萬2,000元預供擔保而免為假執行。本判決第三項於原告以新台幣21萬2,000元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣63萬6,000元預供擔保而免為假執行。本判決第四項前段部分於原告以新台幣51萬元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣152萬9,045元預供擔保而免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：㈠按民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管 理條例第38條第1項均明文承認管理委員會具有成為訴訟上 當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相
關之民事紛爭享有訴訟實施權；且管理委員會本身縱非侵權 行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選 擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理， 選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾 迅速而簡易確定私權並實現私權（最高法院98年度台上字第 790、2248號判決意旨參照）。是原告基於程序選擇權得以 田明文化金融大樓公寓大廈管理委員會為對造起訴請求甚明 。㈡坐落新北市○○區○○段0000000○0000000○0000000 地號土地（以下簡稱1589-41、1589-42、1589-43地號土地 ，合稱系爭土地）為原告所有，被告田明文化金融大樓公寓 大廈管理委員會（以下簡稱被告）及其區分所有權人未經原 告同意，亦未對於原告所有系爭土地有任何法律上占有本權 ，擅自於系爭土地上搭設花圃種植樹木、草皮，及設有樓梯 、斜坡及停車空間使用，而無權占有1589-41地號土地如附 圖編號0000-00(0)部分所示花埔面積26平方公尺；1589-42 地號土地如附圖編號0000-00(0)部分所示花埔面積21平方公 尺、0000-00(0)部分所示水泥地面積38平方公尺、1589-42( 3)部分所示水泥地面積17平方公尺、0000-00(0)部分所示花 埔面積5平方公尺；1589-43地號土地如附圖編號0000-00(0) 部分所示花埔面積3平方公尺。因被告及其區分所有權人與 原告之間無任何債之關係，對原告所有系爭土地亦無任何法 律上之占有本權，擅自於原告所有土地上搭建花圃、樓梯、 斜坡及停車空間，業已妨害原告所有權之行使，原告自得依 民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告拆除地上物 ，並將土地騰空返還予原告。㈢被告及其區分所有權人無權 占有系爭土地已多年，而獲有相當於租金之不當得利，原告 為系爭土地之所有權人，自得依民法179條前段規定，向被 告請求相當於租金之損害金。此部分租金之計算，參酌土地 法第105條準用土地法第97條第1項之規定：「城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十 為限」，即系爭土地99年申報地價每平方公尺新台幣（下同 ）2萬640元、102年申報地價每平方公尺為2萬4,960元及105 年申報地價每平方公尺為3萬4,560元，自101年8月23日起至 106年8月22日止，依占有面積計算被告應給付原告之不當得 利總額為152萬9,045元，另自106年8月23日起至返還土地之 日止，則應按月給付3萬1,680元，計算式均如附表所示等情 。並聲明：㈠如主文第1至4項所示。㈡上開第1至3項及第4 項前段部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件被告並非系爭建物暨地上物之所有權人， 自非占有系爭土地之人，且被告僅為管委會之組織，更無拆
除建物、地上物與返還土地之權利能力，故本件原告以被告 為當事人訴請返還土地及依不當得利計算之租金，實體上並 無理由，亦不具當事人適格。㈡原告雖主張被告占用其所有 系爭1589-41、1589-42、1589-43地號土地云云。然查，依 原告附圖三新北市板橋區地政事務所土地複丈成果圖所示編 號0000-00(0)、0000-00(0)僅為水泥地，且經履勘查知，被 告並無設置地上物（或圍起柵欄）妨害或阻止原告占有使用 該等土地，原告本得占用，被告並未占用之。至於一般民眾 通行經過、停放車輛，乃係因原告未加管理使用，亦非屬被 告占用。是原告既本得自行占用上開水泥地，其此部分請求 被告返還，自無訴之利益，乃無理由，應予駁回。至於原告 雖謂水泥平台高於路面，欄杆及卸貨區均屬占用土地云云， 然查，因此部分土地下方為排水溝，自系爭建物最初建築之 時，水泥平台即為如此高度，倘任意挖除，恐將破壞原排水 設計；況平台高於路面僅係平面高低不同，被告並未設置任 何地上物，豈能以此謂被告占用？另卸貨區無任何地上物設 置，為往來流通之民眾在使用，如何謂係被告占用？又欄杆 僅係所有權人為了避免車輛撞到行經之民眾，基於安全考量 不得不設置之簡易保全措施，倘以此謂被告占用土地，實非 公允。更遑論，被告從未阻止或妨害原告基於所有人之意思 ，對系爭土地自由使用、變更狀態或搭蓋地上物。本件原告 未舉證被告有何占用此部分土地及妨害、排除使用之事，此 部分之請求，自屬無據。㈢查系爭建物含周邊設施(如花圃 等)乃合法取得建築執照、使用執照，並完成建物所有權第 一次登記，對於坐落土地之使用權，並非無權占有：①系爭 建物乃於82年間竣工完畢，且於83年間取得使用執照，並辦 理建物所有權第一次登記，而系爭建物完工迄今，四周從未 曾擴建或增建，原告所稱占用之花圃等，係與建物一體為同 一年代所設，有勘驗筆錄在卷足稽，為原告所不爭執。是系 爭建物含花圃等設施既依規定於申請建造執照時已提供土地 權利證明文件，並完成合法建物登記，堪認系爭建物含設施 之土地占用具合法權源存在，是原告主張被告無權占用系爭 土地，並無理由。②原告雖提出系爭建物大樓之使用執照， 主張使照上建築基地並未包含系爭土地云云，然此僅為建物 大樓本身之使用執照，至於花圃等地上物坐落系爭土地之使 用同意則未必會登載其上。而關於系爭土地之使用同意，距 今已25年，實難查考，惟系爭建物及一體成型之花圃等地上 物，確實業經主管機關依法至現場查驗及相關文件審核通過 後，核發使用執照。苟無合法權源，建築完成後如何能通過 使用執照之審查，而完成合法建物之登記？是依論理及經驗
法則，應認已有取得系爭土地之使用同意，依最高法院104 年度台上字第2241號判決意旨，被告自已盡舉證責任，此時 依舉證責任分配原則，該項真偽不明之不利益應轉由原告負 擔，甚明。再者，依非常態事實（或變態事實）之舉證責任 分配原則，如原告主張被告並未取得系爭土地之使用同意， 此項非常態事實（或變態事實），亦應由原告負舉證責任。 ㈣縱有原告所稱占用情事（假設語，被告否認之），惟原告 長達22餘年均未為反對之表示，應認其有默示同意之意思。 查原告早在69年5月間即因分割取得系爭土地，長期保有土 地所有權，並依法繳納地價稅，而系爭建物含花圃等設施一 體早在82年興建竣工，並在83年間辦理建物所有權第一次登 記，且依土地登記規則第72、73條辦理登記後之公告，原告 竟謂不知占有土地之事云云，顯非合理，而原告當時不僅未 依規定提出任何異議，甚至至本件訟爭以前長達22餘年期間 ，系爭建物四周並未增建或擴建，原告也長久毫無異議、意 見；反而將非花圃占用之系爭土地部分出租予攤販使用，顯 見原告亦樂見周邊之整治、管理，並享受此利益。凡此種種 原告之舉，自可推知或足令人信任原告有承諾或同意系爭土 地被管理維護使用之意思，則原告相當長期不行使權利且未 有反對之表示，更利用系爭土地等大樓周邊環境，應認其有 默示同意之意思，方符事理之平。㈤此外，縱有原告所稱占 用情事（假設語，被告否認之），則原告提起本件訴訟，自 己所得利益極少，卻使被告及公益所受損失甚大，應屬權利 濫用。本件依原告之主張，其認為系爭土地遭占用之部分， 為系爭建物之花圃、地磚、斜坡通道等，惟依複丈成果圖所 示水泥地部分並無何實際占用情形，業如前述，花圃部分則 係維護並提升周邊市容環境，面積亦非大，倘拆除後，不僅 有礙市容美觀，對於附近往來通行層面來說，亦恐因路面高 地落差致生公共危險之虞，對於系爭建物129戶辦公室，每 日上達數千人次進出通行、以及行經該處的四周居民造成人 身損害，如此損益相比之結果，原告主張拆除占用系爭土地 之部分，所得之利益極小，卻對系爭建物之區分所有權人、 進出之大量使用者及附近行人而言，損害甚大，則原告提起 本件訴訟，應屬權利濫用，甚明。㈥關於原告請求被告返還 相當於租金之不當得利部分：①查被告並未占用如土地複丈 成果圖所示編號0000-00(0)、0000-00(0)之水泥地部分，業 如前述，原告此部分不當得利之請求，自無理由。②再者， 有占用之部分並非無權占有，業如前述，原告請求返還不當 得利，實屬無據。③縱認有原告所稱占用情事而被告應返還 土地（假設語，被告否認之），因被告為善意占有人，此項
使用所獲得之利益，依法不負返還之義務：⑴原告自系爭建 物興建以來，未曾向被告表示占用其所有之系爭土地，且被 告興建系爭建物含設施，係通過建照使照之審查，並完成辦 理第一次所有權之合法建物登記，確實不知系爭建物之花圃 等設施無權占用原告之系爭土地，乃善意占有人，且查，原 告於起訴前主張被告占用到其土地，被告乃表明不知此事， 並向地政事務所申請測量進行確認，此為被告管委會眾多委 員所知悉，亦可到庭作證。是依上開說明，依據民法第952 條規定，被告就占有系爭土地所獲利益，對原告不負返還之 義務，自無不當得利可言。反之，原告迄未舉證證明被告為 惡意占有人，其不當得利之請求，自屬無據。⑵退萬步言， 原告以法定最高之申報地價年息百分之10計算請求返還租金 ，明顯過高，洵非合理。㈦事實上，善意不知情的被告長久 以來替原告花費管理系爭土地，維持等處所之整潔與美觀， 俾符合環境等相關行政法規，詎原告對被告長久善意付出之 管理及費用隻字不提，不僅未表達任何感謝，還默然放任被 告管理，待累積數十年後，始突稱被告占用土地，索要支付 數百萬元之不當得利，原告作為水利管理之主管機關，竟以 此等興訟手段與民牟利，被告及數以千計大樓公司人員、進 出民眾乃至附近居民得知此事者，均甚感詫異、憤怒、不合 理或遺憾，併此陳明。冀望法院顧慮眾多民眾之權益，依法 駁回原告之訴等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、本件被告雖抗辯其並非系爭建物暨地上物之所有權人，自非 占有系爭土地之人，且被告僅為管委會之組織，更無拆除建 物、地上物與返還土地之權利能力，故本件原告以被告為當 事人訴請返還土地及依不當得利計算之租金，實體上並無理 由，亦不具當事人適格云云。惟按民事訴訟法第40條第3項 及公寓大廈管理條例第38條第1項均明文承認管理委員會具 有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與 其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；且管理委員會 本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人 得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴 訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告 起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權（最高法院98 年度台上字第790、2248號判決意旨參照）。是本件原告基 於程序選擇權以田明文化金融大樓公寓大廈管理委員會為被 告，起訴請求拆除地上物返還土地及返還不利得利，於法應 無不合。
四、原告主張系爭土地為原告所有，被告及其區分所有權人在系 爭土地上搭設花圃種植樹木、草皮，及設有樓梯、斜坡及停 車空間使用，而占有1589-41地號土地如附圖編號1589-41( 1)部分所示花埔面積26平方公尺；1589-42地號土地如附圖 編號0000-00(0)部分所示花埔面積21平方公尺、0000-00(0) 部分所示水泥地面積38平方公尺、0000-00(0)部分所示水泥 地面積17平方公尺、0000-00(0)部分所示花埔面積5平方公 尺；1589-43地號土地如附圖編號0000-00(0)部分所示花埔 面積3平方公尺之事實，業據原告提出土地登記第二類謄本 、照片為證（本院卷第17至22頁），並經本院會同新北市板 橋地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄暨複丈成 果圖附卷可稽（本院卷第97、98、155頁），已堪信為真實 。雖被告抗辯附圖所示編號0000-00(0)、0000-00(0)僅為水 泥地，且經履勘查知，被告並無設置地上物（或圍起柵欄） 妨害或阻止原告占有使用該等土地，原告本得占用，被告並 未占用之，至於一般民眾通行經過、停放車輛，乃係因原告 未加管理使用，亦非屬被告占用云云。然查，系爭土地上有 被告社區之花圃、綠色地磚通道、卸貨區，上開地上設施與 被告社區其他部分設施為一體、為同一年代所設等情，有前 述勘驗筆錄足稽，而上開綠色地磚通道、卸貨區即為附圖所 示編號0000-00(0)、0000-00(0)之水泥地，且該綠色地磚通 道係供被告社區住戶出入使用，卸貨區則供前往被告社區送 貨廠商等使用，顯屬被告及其區分所有權人占有使用，故被 告所辯並無可取。
五、原告復主張被告及其區分所有權人未經原告同意，亦未對於 原告所有系爭土地有任何法律上占有本權，擅自於系爭土地 上搭設花圃種植樹木、草皮，及設有樓梯、斜坡及停車空間 使用，而無權占有1589-41地號土地如附圖編號0000-00(0) 部分所示花埔面積26平方公尺；1589-42地號土地如附圖編 號0000-00(0)部分所示花埔面積21平方公尺、0000-00(0)部 分所示水泥地面積38平方公尺、0000-00(0)部分所示水泥地 面積17平方公尺、0000-00(0)部分所示花埔面積5平方公尺 ；1589-43地號土地如附圖編號0000-00(0)部分所示花埔面 積3平方公尺，且因占有系爭土地已多年，而獲有相當於租 金之不當得利，原告自得依民法第767條第1項前段、中段及 第179條前段之規定，請求被告拆除地上物，並將土地騰空 返還予原告，及給付原告自101年8月23日起至106年8月22日 止共計152萬9,045元與自106年8月23日起至返還土地之日止 按月給付3萬1,680元之相當租金之不當得利損害金等情。則 為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事 實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事 實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法 院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。本件被告固抗辯 ：㈠查系爭建物含周邊設施(如花圃等)乃合法取得建築執照 、使用執照，並完成建物所有權第一次登記，對於坐落土地 之使用權，並非無權占有；㈡縱有原告所稱占用情事（假設 語，被告否認之），惟原告長達22餘年均未為反對之表示， 應認其有默示同意之意思云云。但查，被告所辯其社區所屬 建物含周邊設施(如花圃等)乃合法取得建築執照、使用執照 ，並完成建物所有權第一次登記等語，僅得認定係被告社區 區分所有權人取得所有權之建物及周邊設施，並不能推及非 屬其所有之鄰地部分，且被告復未能舉證原告同意被告占有 系爭土地，或已明知被告占用而長達22餘年均未為反對之表 示，故被告上開所辯自無可採。
㈡次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之」，民法第767條第1項定有明文。查 被告無權占有原告所有1589-41地號土地如附圖編號1589-41 (1)部分所示花埔面積26平方公尺；1589-42地號土地如附圖 編號0000-00(0)部分所示花埔面積21平方公尺、1589-42(2 )部分所示水泥地面積38平方公尺、0000-00(0)部分所示水 泥地面積17平方公尺、0000-00(0)部分所示花埔面積5平方 公尺；1589-43地號土地如附圖編號0000-00(0)部分所示花 埔面積3平方公尺，且被告復未能證明有何正當權源得以占 有使用之，均如前述，依上開說明，原告自得請求被告將各 該地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。被告雖抗辯原告 提起本件訴訟，自己所得利益極少，卻使被告及公益所受損 失甚大，應屬權利濫用云云。然查，原告提起本件訴訟，乃 合法權利之行使用，觀諸請求返還之土地合計110平方公尺 ，自難謂原告所得利益極少，且被告亦係將該土地回復原狀 返還原告而已，無損於被告社區建物含周邊設施(如花圃等) 原經合法取得建築執照、使用執照並完成建物所有權第一次 登記之範圍，亦應無損於被告及公益，是被告上開所辯仍無 可取。
㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179條所明定。又無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。被告及其區分所有權人 無權占有原告所有1589-41地號土地如附圖編號1589-41 (1) 部分所示花埔面積26平方公尺；1589-42地號土地如附圖編 號0000-00(0)部分所示花埔面積21平方公尺、0000-00(0)部 分所示水泥地面積38平方公尺、0000-00(0)部分所示水泥地 面積17平方公尺、0000-00(0)部分所示花埔面積5平方公尺 ；1589-43地號土地如附圖編號0000-00(0)部分所示花埔面 積3平方公尺，因而受有利益，致原告受有相當於租金之損 害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於 租金之利益。復按民法第126條規定：「利息、紅利、租金 、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權， 其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」。又無法律上 之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人 之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當 於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還 （最高法院85年度台上字第2059號、96年度台上字第2660號 裁判要旨可參）。查本件被告社區建物係於82年間建造完成 ，為被告所自承，其無權占用系爭土地迄今已逾5年，而自 原告起訴之日即106年8月22日回溯5年為101年8月23日，則 原告請求101年8月23日起算之不當得利，即屬有據。被告固 抗辯其為善意占有人，占有使用系爭土地所獲得之利益，依 法不負返還之義務云云，惟未舉證以實其說，自無可取。 ㈣再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依 同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法施 行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總 價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣 市地政機關估定之價額。另土地法第148條、平均地權條例 第16條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定 地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地 價80%為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價 額即指該土地之申報地價而言。本件原告主張相當於租金之 不當得利應以申報地價年息10%為據，本院審酌系爭土地之 坐落位置、地形特徵、住商機能甚為便利，及申報地價約為 公告現值1、2成（同卷第17至20頁、第23至25頁），與市價 相較顯然偏低等一切情狀，認原告請求以系爭土地申報地價 年息10%計算之尚屬適當。次查，系爭土地自101年1月1日起 至101年12月31日止之申報地價為2萬640元，自102年1月1日 起至104年12月31日止之申報地價為2萬4,960元，自105年1
月1日起之申報地價為3萬4,560元，爰計算原告得請求被告 給付之不當得利損害金如附表所示，是原告請求被告給付原 告自101年8月23日起至106年8月22日止共計152萬9,045元與 自106年8月23日起至返還土地之日止按月給付3萬1,680元之 相當租金之不當得利損害金，即應如數准許之。六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠ 被告應將坐落於新北市○○區○○段0000000地號土地上如 附圖編號0000-00(0)部分所示面積為26平方公尺之花圃、地 上物拆除，並將該土地騰空返還予原告；㈡被告應將坐落於 新北市○○區○○段0000000地號土地上如附圖編號1589-42 (1)部分所示面積為21平方公尺之花圃、地上物拆除；1589- 42(2)部分所示面積為38平方公尺之水泥平台、地上物拆除 ；0000-00(0)部分所示面積為17平方公尺之水泥平台、地上 物拆除；0000-00(0)部分所示面積為5平方公尺之花圃、地 上物拆除，並將各該土地騰空返還予原告；㈢被告應將坐落 於新北市○○區○○段0000000地號土地上如附圖編號1589 -43(1)部分所示面積為3平方公尺之花圃、地上物拆除，並 將該土地騰空返還予原告；㈣被告應給付原告152萬9,045元 ，及自起訴狀送達翌日（本院卷第41頁）106年9月8日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自106年8月23日 起至返還上開土地之日止，按月給付原告3萬1,680元；為有 理由，應予准許。
七、兩造陳明願供請為准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰 分別酌定相當擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 廖美紅