臺灣屏東地方法院民事判決 107年度訴字第183號
原 告 藍光毅
藍明毅
共同訴訟代
理人 蘇禎廣
被 告 藍忠和
被 告 陳進萬
兼訴訟代理 陳文貴
人
被 告 陳文正
陳春蘭
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年7月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被告藍忠和、陳文正、陳春蘭經合法送達，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依 原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告共有坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地 （下稱系爭土地）上，有陳楊英美興建如附圖所示編號A 建 物（下稱系爭A 建物），系爭A 建物嗣由陳楊英美之繼承人 即被告陳文貴、陳萬進共同繼承，另藍省亦於系爭土地上興 建如附圖所示編號E 建物（下稱系爭E 建物），系爭E 建物 則由藍省之繼承人即被告藍忠和、陳進萬、陳文貴、陳文正 、陳春蘭共同繼承。本院98年度訴字第3 號判決認定原告之 父藍家芳與被告之被繼承人藍省間就系爭土地訂有土地租賃 契約（下稱系爭租賃契約），且租賃法律關係現仍有效存在 兩造之間，惟被告等人積欠100 年至104 年間租金未繳，經 原告於105 年2 月15日以存證信函催告被告等人將於同年3 月5 日前往收租，屆期仍未能收取，故於同年3 月14日以存 證信函向被告等人為終止租約之通知，並向被告提起給付租 金訴訟，經本院106 年度屏簡字第163 號民事判決被告等人 應給付原告租金新台幣（下同）109,220 元。被告積欠租金 達2 年以上，經原告踐行前開租金催告及終止租約通知，系 爭租約應合法終止，自得依法請求被告拆屋還地。又被告陳 文貴雖將其個人使用比例之租金36,500元匯予原告，然被告 等人為共同繼承人，應就租金負連帶給付責任，被告陳文貴 既未繳清全部租金，原告仍得請求拆屋還地等語。並聲明：
被告應將系爭A 、E 建物拆除，並將土地返還原告。三、被告則以：
（一）陳文貴、陳進萬：被告陳文貴有通知被告藍忠和催繳租金 及給付租金訴訟的事，但被告藍忠和表示要工作無法回來 ，也無力一次繳清全部租金。又原告於98年間另案請求拆 屋還地訴訟判決後一直沒來收取租金，直到105 年間才寄 發租金催繳通知，要求給付全部租金100,688 元，但各繼 承人都有各自使用的部分，伊2 人僅願意支付伊使用部分 之租金，雙方在另案給付租金訴訟中有同意按公告地價的 5%計算租金，判決後伊2 人與被告陳春蘭、陳文正都已將 各自應繳納租金給付原告藍光毅，原告要求應給付全部租 金，否則要終止租約、拆屋還地，顯不合理等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
（二）藍忠和、陳文正、陳春蘭未於言詞辯論期日到場，亦未提 出準備書狀作何聲明或陳述。
四、下列事項為兩造所不爭執，且有複丈成果圖（即附圖）、土 地登記第一類謄本、存證信函暨回執、本院105 年度司屏聲 字第13號裁定及公示送達公告、新聞紙送達公告刊登資料、 戶籍謄本、照片、匯款申請書、寄送被告藍忠和信封、被告 陳文貴等件可稽（見本院卷第27、33、49至58、59至63、77 至98、151 至159 、193 至195 、199 、203 至209 、231 至233 頁），並經本院調閱各該訴訟卷宗核閱無訛，得採信 為真實：
（一）原告共有坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地，其上未 保存登記建物即如附圖所示編號A 部分面積190 平方公尺 鐵皮屋、磚造平房為被繼承人陳楊英美所興建，其繼承人 為被告陳文貴、陳進萬等二人，如附圖所示編號E 部分面 積144 平方公尺鐵皮屋、磚造平房，為被繼承人藍省所建 造，其繼承人為被告陳文貴、藍忠和、陳進萬、陳春蘭、 陳文正等五人，且均未為遺產之分割而為各該繼承人所公 同共有。
（二）原告前曾提起拆屋還地訴訟，經本院98年度訴字第3 號民 事事件以被告與原告間有合法土地租賃關係，被告積欠租 金達2 年以上，但原告未為合法之催告，無從終止租賃契 約而駁回原告之訴。其中被告藍忠和部分，係因原告寄送 催告通知至其戶籍址屏東縣○○鄉○○村○○路00號，因 招領逾期被退回而未合法送達（見該案卷二第249 、250 頁）。
（三）被告因自100 年至104 年間欠繳租金，原告提起給付租金 訴訟，經本院106 年度屏簡字第163 號民事事件受理，原
告與到場被告陳文貴、陳進萬、陳春蘭、陳文正均同意原 告所主張按土地申報地價年息5%計算租金，得出金額為 109,220 元，應由被告連帶負擔，本院並判決原告勝訴確 定在案。
（四）原告於提起前項訴訟前，於105 年2 月15日寄送存證信函 予各欠租之被告，明示將於同年3 月5 日前往收租，屆期 未收得租金，原告乃於105 年3 月14日寄送終止租約意思 表示之存證信函予各該被告，其中被告藍忠和部分送達其 戶籍地址招領逾期遭退回，原告乃具狀聲請公示送達，經 本院以105 年度司屏聲字第13號事件受理後，函請轄區員 警前往查訪，確認被當藍忠和確實未居住於戶籍地，且已 行方不明，故准為公示送達（見本院106 年度屏簡字163 號第171 至175 頁）。
（五）本件原告係依前項催告通知、終止租約通知為據，主張與 被告間租賃契約已終止，被告應拆屋還地。
（六）原告另曾於101 年12月6 日以存證信函通知被告將於102 年1 月2 日前往收租金，其中被告藍忠和部分因招領逾期 遭退回。
五、兩造之爭點在：原告本件主張，是否合法有據？六、本院之判斷：
（一）本件系爭土地為原告所共有，原告之父前就系爭土地與藍 省訂立土地租賃契約，藍省並在系爭土地上興建系爭E 建 物。嗣藍省死亡後上開租賃契約由陳楊英美、楊英粉、被 告藍忠和共同繼承，陳楊英美復在系爭土地上興建系爭A 建物。陳楊英美86年4 月15日死亡後，被告陳文貴、陳進 萬為其繼承人，楊英粉則於105 年7 月4 日死亡，被告陳 文正、陳春蘭為其繼承人，此為兩造所未爭執，以是系爭 租賃契約由被告陳文貴、陳進萬、藍忠和、陳文正、陳春 蘭因繼承而公同共有，其等均為系爭土地承租人，殆屬無 疑。又系爭E 建物係藍省之遺產，現由被告陳文貴5 人共 同繼承，其等5 人為事實上處分權人，有拆除該建物之權 。而系爭A 建物係被告陳文貴、陳進萬繼承其母陳楊英美 之遺產而來，被告陳文貴等2 人始為事實上處分權人，原 告起訴請求被告藍忠和、陳文正、陳春蘭拆屋系爭A 建物 ，自有未合，此先敘明。
（二）系爭租賃契約是否合法終止：
1、按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以 上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規 定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限 內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租
達2 年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，最高 法院著有68年台上字第777 號判例可參。次按支付租金之 催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承 租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告 之承租人，不發生催告之效力；次按非對話而為意思表示 者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第 95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對 人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀 態而言，最高法院亦著有48年台上字第1382號、58年台上 字第715 號判例可資參照。
2、原告因被告承租系爭土地，未繳納100 年至104 年間之租 金，乃依民法第440 條第2 、3 項之規定，於105 年2 月 15日寄送存證信函予被告陳文貴、陳進萬、藍忠和及其時 尚生存之楊英粉，請求給付所積欠100 年至104 年按實際 占有使用土地面積（即系爭A 、E 建物總面積）及按各該 年度公告地價年息百分之5 計算之租金，並表示將於105 年3 月5 日上午往收租金，此有卷附存證信函暨送達回執 可參（見本院卷第49至54頁），其中關於租金之計算係依 照其父藍家芳與藍省間之土地租賃契約而定（見本院98年 度訴字第3 號卷二第36頁），上開催告通知經合法送達被 告陳文貴、陳進萬、楊英粉，而被告藍忠和部分，係由被 告陳文貴代為收受送達，惟被告藍忠和、陳文貴之戶籍住 址固同在屏東縣○○鄉○○村○○路00號，但據被告陳文 貴陳稱：被告藍忠和住在台南，住址我不知道，他很少回 來，一年約回來2 、3 次，我有跟他說原告要來收取租金 的事，並通知他回來，他說他要工作沒有空，也說沒有辦 法一次繳納，分期的話才可以。他沒有託我代收該存證信 函，是郵差說這是被告藍忠和的信，要我代收下來，我也 不是他的代理人等語（見本院卷第185 至186 、230 頁） ，足見被告藍忠和早已離去其戶籍住址，在台南市另有居 所，被告陳文貴亦無為其代收郵件文書之權限，即難謂催 告租金之通知已合法送達於被告藍忠和，而置於其可得支 配範圍及隨時可了解其內容之客觀之狀態，因此，該催告 租金之通知對於被告藍忠和不生效力，原告其後對其終止 系爭租賃契約自亦非屬合法，從而，原告既未對所有承租 人均合法為終止系爭租賃契約之表示，兩造間之租賃法律 關係即尚持續存在，則原告請求拆屋還地，於法無據，不 能准許。
3、至原告雖主張被告陳文貴有告知被告藍忠和關於收取租金 乙事，被告藍忠和卻置之不理，應屬合法送達云云，惟原
告以寄送存證信函之方式以催繳租金，本即屬民法第95條 第1 項所定之非對話而為意思表示，故需以其通知達到相 對人時，始發生效力，亦即需如上說明，於該意思表示達 到相對人即被告藍忠和之支配範圍，置於其隨時可了解其 內容之客觀之狀態始可，自不因被告陳文貴曾以言詞告知 即得謂通知已達到被告藍忠和所得支配範圍，況被告陳文 貴又非原告之代理人，其所為告知亦不因之對被告藍忠和 發生效力，故原告此部分主張，要屬難採。
七、綜上所述，本件原告請求被告陳文貴、陳進萬將系爭A 建物 拆除並返還土地，請求被告陳文貴、陳進萬、陳文正、陳春 蘭、藍忠和將系爭E 建物拆除並返還土地，均無理由，應予 駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊 禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論 駁，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
民事第三庭 法 官 楊境碩
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
書記官 洪敏芳