給付租金等
臺灣屏東地方法院(民事),訴字,106年度,803號
PTDV,106,訴,803,20180713,1

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第803號
原　　　告　臺灣港務股份有限公司高雄港務分公司
法定代理人　陳劭良
訴訟代理人　吳小燕律師
　　　　　　吳文賓律師
　　　　　　鄭楓丹律師
　　　　　　池佳芸
被　　　告　建信資源科技有限公司
法定代理人　劉仲倫
訴訟代理人　劉廷烈
　　　　　　陳憲隆
　　　　　　吳建勛律師
　　　　　　梁宗憲律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107 年6 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬貳仟柒佰捌拾參元，及其中新臺幣伍拾玖萬玖仟參佰捌拾捌元自民國一０五年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０六年三月二十二日起至清償日止，按日給付原告新臺幣參佰貳拾捌元之逾期違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟伍佰玖拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾伍萬貳仟柒佰捌拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行；但被告如以已到期金額之全部為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國103 年6 月27日訂有「高雄港南星自由貿易港 區部分土地投資興建暨經營建築物及附屬設施契約（A3土 地）」（下稱系爭契約），約定由伊公司出租坐落高雄市 ○○區○○段0000地號、紅毛港段4-2 地號土地予被告使 用，契約期限自生效日（即103 年6 月28日）起至投資興 建設施項目約定使用期限屆滿為止，每年租金、管理費分 為新臺幣（下同）1,844,427 元、6,418,606 元，因被告 未能依約興建，故於105 年10月28日以建字第1051028 號



函向伊公司為終止系爭契約之意思表示，經伊公司於105 年12月1 日以高港自貿字第1053007896號函同意系爭契約 於105 年12月5 日終止，惟被告仍有欠費未為給付，茲就 被告應給付之租金、管理費及違約金分述如下： 1.租金部分：依系爭契約第12條約定，被告應於系爭契約生 效之日1 年內完成規劃設計、通過環境影響評估、申領港 工作業同意書，並取得交通部航港局及當地建管機關核准 後開工，故被告至遲應於104 年6 月28日開工，另依系爭 契約第21條第1 項第1 款約定，被告應自原告核定開工之 日起，依所使用之土地面積，按100 年1 月1 日主管機關 核定之區段值每平方公尺1,500 元及費率（5 ％），每3 個月給付一次租金，是被告104 年6 月28日至9 月30日應 給付租金500,079 元，104 年10月1 日至12月31日、105 年1 月1 日至3 月31日、105 年4 月1 日至6 月30日、10 5 年7 月1 日至9 月30日應給付之租金各為484,162 元， 105 年10月1 日至105 年12月5 日應給付之租金348,805 元。
2.管理費部分：依系爭契約第21條第1 項第2 款約定，被告 應自營運日起，繳納年管理費6,418,606 元。另依系爭契 約第12條約定，被告應於系爭契約生效之日1 年內完成規 劃設計、通過環境影響評估、申領港工作業同意書，並取 得交通部航港局及當地建管機關核准後開工。開工後被告 應於1 年內完成興建工程。如有不可歸責於被告之事由， 致被告不能依限開工或完工時，得敘明理由申請展期。該 項展期可各申請2 次，每次均以6 個月為限。是被告最遲 應於2 年內完工並申請營運許可，雖被告有向伊公司申請 展延，惟因非屬不可歸責於被告之事由，故未准予展延， 是自系爭契約生效滿2 年之105 年6 月28日即為被告營運 日，應自該日起算管理費，每3 個月給付一次，故自105 年6 月28日至105 年9 月30日、105 年10月1 日至105 年 12月5 日之管理費各1,044,166 元、728,304 元。倘認被 告尚未營運，無須給付管理費，惟損害賠償，除法律另有 規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失 利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特 別情事，可得預期之利益，視為所失利益，系爭契約之投 標須知已將管理費作為競標標的，並以管理費之高低為得 標與否之依據，伊公司係基於被告能如期履約而使其得標 並簽約，然被告因可歸責於己之事由而未能履約，致伊公 司受有履行利益之損害，爰依民法第226 條、第260 條、 第263 條等規定，請求被告負損害賠償責任。



3.違約金部分：依系爭契約第23條約定，系爭契約所列租金 及費用被告應依伊公司所開租金及費用清單於規定給付期 限向指定處所給付，逾期不給付以違約論。逾期給付時應 依下列各款累計另給付違約金。㈠未滿1 個月者，照欠額 按日加收千分之1 。㈡1 個月（含）以上未滿2 個月者， 照欠額按日加收千分之2 。㈢2 個月（含）以上未滿3 個 月者，照欠額按日加收千分之3 。㈣3 個月（含）以上者 ，一律照欠額按日加收千分之4 。被告自第一期即未依約 繳納租金，經伊公司屢次函催，皆未繳納，故伊公司就被 告之履約保證金實行質權，取回4,101,597 元，並分期扣 抵租金、管理費及違約金，經扣抵後，被告尚欠伊公司自 105 年10月1 日至105 年12月5 日之租金348,805 元、管 理費728,304 元及至106 年3 月21日之違約金。被告稱租 金已以履約保證金扣抵，故並無違約，且違約金過高應予 酌減云云，惟履約保證金係為擔保廠商訂約後契約之履行 ，為廠商違反契約約定或無法履行契約所生相關賠償之抵 充，非被告就租金或管理費之預納，是縱伊公司以履約保 證金扣抵被告積欠之租金、管理費，非謂被告即未違約， 另違約金為兩造之合意，被告應受系爭契約之拘束，且伊 公司多次催促被告繳納，給予被告時間繳納欠款，然遭置 之不理，被告怠忽契約責任，本應依約給付違約金等語， 並聲明：⑴被告應給付原告1,304,659 元，及其中948,66 5 元自105 年11月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息；⑵被告應給付原告自106 年3 月22日起至清償 日止，按日給付3,794.658 元之逾期違約金；⑶願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：就原告實行質權取回履約保證金4,101,597 元， 及伊公司未繳納104 年6 月28日至9 月30日租金500,079 元 ，104 年10月1 日至12月31日、105 年1 月1 日至3 月31日 、105 年4 月1 日至6 月30日、105 年7 月1 日至9 月30日 租金各為484,162 元等情，均不爭執。惟伊公司已於105 年 10月28日發函原告終止，系爭契約應於伊公司函文寄送予原 告時發生終止效力，惟伊公司同意以協商過程中主張之105 年11月3 日為系爭契約終止日，故105 年10月1 日起之第4 季租金，僅能計算至105 年11月3 日，又原告已以履約保證 金扣抵被告未繳納之租金，則被告並未違約，故不應計收違 約金。另伊公司因鋼筋問題，未曾開工、施工及申請勘驗， 亦未曾獲准營運，自無因營運而產生管理費用之情形，是無 須依系爭契約第21條第1 項第2 款之約定給付管理費之義務 ，既無須繳納管理費，亦無因遲繳管理費而衍生之違約金問



題。再者，原告不僅請求遲延利息，另請求違約金，並將違 約金滾入原本再計算法定遲延利息，有重複請求之虞。倘認 應給付違約金，惟本件為金錢債權，除利息損害外，原告並 無其他損失。且依現今市場之利率，原告另取得貸款填補資 金需求所產生之利息損失，至多應不會超過法定利率5 ％， 然本件原告所請求之違約金最高達週年利率之146 ％（即按 日千分之4 計算），明顯過高，已超過法定利率，自應予以 酌減至5 ％。本件經原告以履約保證金扣抵租金後，伊公司 尚有1,516,893 元之履約保證金未發還，是伊公司並未積欠 原告款項等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執 行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
（一）被告向原告租用坐落高雄市○○區○○段0000地號、紅毛 港段44-2地號土地、物流倉庫及附屬設施，兩造訂有系爭 契約，租賃期間自簽約生效日即103 年6 月28日起至投資 興建設項目約定使用期限屆滿為止，約定每年租金為1,84 4,427元，管理費6,418,606 元。（二）系爭契約業經兩造合意終止。
（三）被告依約繳納履約保證金4,119,220 元，因被告未繳納租 金，經原告實行質權，取回4,101,597 元。（四）被告未繳納租金為104 年6 月28日至9 月30日租金500,07 9 元，104 年10月1 日至12月31日、105 年1 月1 日至3 月31日、105 年4 月1 日至6 月30日、105 年7 月1 日至 9 月30日租金各為484,162 元。
（五）若原告得請求管理費，自105 年6 月28日至9 月30日管理 費為1,044,166 元。
（六）若以105 年11月3 日為系爭契約合意終止日，則被告未繳 納105 年10月1 日至11月3 日租金為177,526 元，若原告 得請求管理費，此段期間管理費為370,674 元。（七）若以105 年12月5 日為系爭契約合意終止日，則被告未繳 納105 年10月1 日至12月5 日租金為348,805 元，若原告 得請求管理費，此段期間管理費為728,304 元。四、本件爭點為：
（一）系爭契約兩造合意終止之時點為105 年11月3 日或12月5 日？
（二）原告主張被告應給付租金、管理費、違約金或損害賠償， 有無理由？
（三）系爭契約之違約金是否過高而需酌減？




（四）被告以履約保證金債權主張抵銷，有無理由？五、本院得心證之理由：
（一）系爭契約兩造合意終止之時點為105 年11月3 日或12月5 日？
1.按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約， 使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終 止原有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約 之雙方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸 於無效，惟其成立要件仍應依民法第153 條之規定定之。 而依該條規定，當事人對於契約必要之點必須意思一致， 契約始能立（最高法院99年度台上字第60號判決意旨參照 ）。
2.原告主張系爭契約兩造合意終止時點為105 年12月5 日等 語，被告則辯稱應以105 年11月3 日為合意終止時點云云 。經查，系爭契約第40條前段約定「契約期間乙方未經甲 方同意不得終止契約或中途退租」，有系爭契約在卷可佐 （見本院106 年度司促字第5017號卷第22頁），而被告於 105 年10月28日發函通知原告終止系爭契約，有被告105 年10月28日建字第1051028 號函附卷可稽（見本院卷第39 頁），嗣原告發函回復同意以105 年12月5 日為系爭契約 終止日，有原告105 年12月1 日高港自貿字第1053007896 號函在卷可參（見本院卷第40頁），足見被告先發函為終 止系爭契約之意思表示即要約，亦經原告同意終止系爭契 約之意思表示即承諾，兩造始就終止系爭契約乙事意思表 示一致，乃發生終止之效力，故系爭契約兩造合意終止之 時點應為105 年12月5 日。被告雖辯稱原告已要求被告拆 除圍籬，可認原告已終止契約云云，惟依原告106 年3月3 日高港自貿字第1063111133號函說明三記載「復依契約第 41條約定，契約終止時，貴公司應於終止翌日將全部設施 及土地保持完整返還本分公司，本分公司105 年12月1 日 函復貴公司前之期間，多次電洽貴公司儘速撤離A3土地圍 籬支架，以保持土地完整俾利後續返還本分公司，惟貴公 司仍未撤除，故本分公司尚無法同意計收租金及相關費用 至105 年11月3 日止。」等語（見本院卷第41頁），原告 僅在函復不同意計收租金及相關費用至105 年11月3 日乙 事，原告縱有先以電話告知被告應儘速拆除圍籬支架，亦 僅係單純預先通知系爭契約終止後，被告負有回復土地原 狀交還之義務，尚難據此認定原告電話通知被告撤離圍籬 支架，即為同意終止系爭契約之意思表示，是被告此部分 之抗辯，即非可採。




（二）原告主張被告應給付租金、管理費、違約金或損害賠償， 有無理由？
1.按民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請 求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他 已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因 契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之 損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言； 民法第260 條規定解除權之行使不妨害損害賠償之請求， 此項規定於當事人依法律之規定終止契約者，依同法第26 3 條規定，固得準用之。惟所指之損害賠償，並非積極的 認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠 償請求權，不因解除權（終止權）之行使而受妨礙（最高 法院55年台上字第2727號判例、88年度台上字第1219號判 決意旨參照）。
2.原告主張被告積欠租金、管理費及違約金，縱認管理費因 被告未營運而無法計收，亦應屬原告受有履行利益之損害 等語，被告則以租金已由履約保證金扣抵，又被告未曾開 工、完工，亦未曾開始營運，自無依約繳付管理費之義務 ，原告既已將履約保證金扣抵租金，即無遲延違約，不應 加計遲延之違約金云云。茲就原告請求之項目分述如下： ⑴租金部分：依系爭契約第21條第1 項第1 款及第22條分別 約定「土地租金：自甲方核定開工之日起乙方應依所使用 之土地面積，按100 年1 月1 日主管機關核定之區段值每 平方公尺1,500 元及費率( 5 ％) 給付，每年租金1,844, 427 元整。」、「租金與相關費用之收取：前條（一）之 1 、2 項之租金及費用，以1 個月為1 期，每3 個月計收 1 次，由甲方於每年1 、4 、7 、10月份5 日前開列帳單 以郵遞或電子郵件方式寄送予乙方；乙方應於每年2 、5 、8 、11月份5 日前給付。」（見本院106 年度司促字第 5017號卷第16、17頁），是依約被告於每期收到原告租金 帳單後，應於各期給付期限前繳納租金，惟被告未繳納10 4 年6 月28日至9 月30日租金500,079 元，104 年10月1 日至12月31日、105 年1 月1 日至3 月31日、105 年4 月 1 日至6 月30日、105 年7 月1 日至9 月30日租金各為48 4,162 元，另就105 年10月1 日至12月5 日租金為348,80 5 元等情，為兩造所不爭執，故被告共積欠2,785,532 元 租金，原告依系爭契約第21條第1 項第1 款之約定，請求 被告給付2,785,532 元租金，即屬有據。 ⑵管理費部分：依系爭契約第12條、第15條第1 項及第21條 第1 項第2 款分別約定「乙方應於本契約生效之日1 年內



完成規劃設計、通過環境影響評估、申領港工作業同意書 ，並取得交通部航港局及當地建管機關核准後開工。開工 後乙方應於1 年內完成興建工程。如有不可歸責於乙方之 事由，致乙方不能依限開工或完工時，得敘明理由申請展 期。該項展期可各申請2 次，每次均以6 個月為限。」、 「乙方應於全部工程完工後1 個月內列具財產清冊（按設 備項目造具結算清單），並附有起造人為乙方及編有門牌 號碼之建物使用執照點收證明書，經當地政府主管機關核 章之工程圖說正本、竣工第二原圖、工程決算書、經專業 技師簽證之工程結構計算書及其電腦磁片或光碟片、訂購 合約書等有關證明文件送交甲方就工程圖說所示尺寸及物 件數量辦理勘驗。」、「管理費：自營運日起，年管理費 計收6,418,606 元整。管理費採下列方式計收：( 1)第1 年按6 折計收。( 2)第2 年按7 折計收。( 3)第3 年按9 折計收。( 4)第4 年( 含) 以後全額計收。」（見本院10 6 年度司促字第5017號卷第13至16頁），則依系爭契約之 上開約定及投標須知第1 條第5 項第6 款第1 目規定「進 駐廠商應於投資興建設施完工後1 個月內向管理機關申請 自由港區事業籌設」（見本院卷第79頁），被告應於系爭 契約生效日即103 年6 月28日起1 年內完成設計、環評等 作業核准後開工，開工後1 年內完成興建工程，全部工程 完工後1 個月內送交原告辦理勘驗後營運，並非工程完工 後即可營運，故原告主張應自105 年6 月28日起算營運日 尚非可採，又被告並未舉證證明有不可歸責事由，向原告 申請展期之情事，則被告最晚應於105 年7 月28日開始營 運，原告應可自105 年7 月28日起向被告收取管理費，惟 本件系爭契約係因被告以重要進口商品沙鋼無法如預期流 通而未實際興建工程，有被告105 年10月28日建字第1051 028 號函文附卷可參（見本院卷第39頁），係屬可歸責於 被告之事由致原告未能依約收取管理費，則原告主張依民 法第226 條第1 項之規定，請求被告給付自105 年7 月28 日至105 年9 月30日及105 年10月1 日至105 年12月5 日 之管理費1,445,738 元【計算式：0000000 ×0.6 ÷12＝ 320930，320930÷31×9 ＋320930×4 ＝0000000 ，0000 000 ×1.05＝0000000 ，元以下四捨五入】（即附表所示 之管理費），於法有據，應予准許，逾此範圍之請求為無 理由，應予駁回。被告辯稱未開始營運，依系爭契約之約 定無給付管理費之義務云云，即非可採。
⑶違約金部分：依系爭契約第23條第3 項約定「乙方逾期給 付時應依下列各款累計另給付違約金。㈠未滿1 個月者，



照欠額按日加收千分之1 。㈡1 個月（含）以上未滿2 個 月者，照欠額按日加收千分之2 。㈢2 個月（含）以上未 滿3 個月者，照欠額按日加收千分之3 。㈣3 個月（含） 以上者，一律照欠額按日加收千分之4 。」，而原告均有 於各期開立租金及管理費帳單通知被告於繳納期限前繳納 （詳如附表所示），亦為被告所不爭執，原告並有將各期 土地租金、違約金及將依約由履約保證金扣抵之函文通知 被告，有原告104 年11月27日高港業拓字第1043114080號 函、105 年1 月15日高港營管字第1053111041號函、105 年2 月18日高港營管字第1053111385號函、105 年2 月25 日高港業拓字第1053111423號函、105 年4 月13日高港自 貿字第1053002675號函、105 年6 月7 日高港自貿字第10 53112270號函、105 年7 月7 日高港自貿字第1053004498 號函、105 年8 月2 日高港營管字第1053112564號函、10 5 年9 月7 日高港自貿字第1053112701號函、105 年10月 11日高港營管字第1053112944號函、105 年10月21日高港 自貿字第1053113116號函、106 年3 月21日高港營管字第 1063111333號函、106 年4 月17日高港自貿字第10631116 03號函附卷可佐（見本院卷第87至92、94至98、100 至10 1 頁），又履約保證金通常係指契約當事人之一方，以確 保契約之履行為目的，而交付他方之金錢，作為不履行契 約之損害賠償之擔保，他方於契約履行後返還之從契約， 依系爭契約第20條約定「乙方如不履行本契約所訂各條款 或拖欠租金費用致甲方遭受財產或權益上損失時，甲方除 依本契約有關條文辦理外，應繳納之各項租金費用、違約 金或賠償金額，甲方得逕於保證金內扣抵，乙方不得提出 異議及要求賠償…」（見本院106 年度司促字第5017號卷 第16頁），足見原告於被告債務不履行致受有損害時，得 由被告提供之履約保證金扣抵，倘原告未受有損害時，自 不得主張扣抵，而被告依系爭契約之約定，應於原告通知 繳納租金及相關費用時如期繳納，被告自始均未如期繳納 ，則自應如各期繳納期限屆至後，被告始有債務不履行之 情事，且原告通知被告限期繳納後，被告逾期未繳納，依 系爭契約第23條之約定即有逾期違約金之產生，被告可自 行決定收受通知後繳納，抑或消極不繳納由原告以履約保 證金扣抵，被告自行放棄主動繳納以減少違約金之權利， 任憑原告以履約保證金扣抵，則自應以原告於各期租金或 逾期違約金行使扣抵之行為時，乃為填補原告損害，且各 期租金未到期前，債務並未發生，自不生債務不履行之情 事，尚難認原告已有足夠履約保證金可供扣抵，或將履約



保證金曲解為租金之預納，而無逾期情事，故被告辯稱原 告已將履約保證金解質，可直接扣抵租金，並無逾期違約 金產生云云，要屬無據。從而，原告已通知被告繳納各期 土地租金及管理費，因被告未遵期繳納，致有逾期違約金 之產生，原告依系爭契約第23條請求第3 項約定，請求被 告給付如附表所示之逾期違約金為有理由，應予准許。（三）系爭契約之違約金是否過高而需酌減？
1.按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務 時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅 約定一日之違約金額若干為衡量之標準。又是否相當仍須 依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形， 以為酌定標準（最高法院51年台上字第19號判例、49年度 台上字第807 號判例參照）。
2.原告主張逾期違約金係因被告消極不作為所致，不應轉嫁 由原告負擔違約金酌減之不利益云云，被告則主張系爭契 約違約金過高，應予酌減等語。經查，系爭契約第23條第 3 項約定「乙方逾期給付時應依下列各款累計另給付違約 金。㈠未滿1 個月者，照欠額按日加收千分之1 。㈡1 個 月（含）以上未滿2 個月者，照欠額按日加收千分之2 。 ㈢2 個月（含）以上未滿3 個月者，照欠額按日加收千分 之3 。㈣3 個月（含）以上者，一律照欠額按日加收千分 之4 。」，此項逾期違約金之約定係債務人不於適當時期 履行債務時，即須支付違約金，應視為因不於適當時期履 行債務所生損害賠償總額，而於系爭契約尚未終止前，被 告仍有履行系爭契約之義務，被告於投標前亦有相當評估 ，被告應可如期繳納租金及相關費用，則為督促被告於系 爭契約仍有效時能如期履約，系爭契約第23條之約定，並 未顯失公平，惟系爭契約既經兩造合意終止，則被告逾期 之租金、管理費，已喪失督促確保系爭契約履行之功能， 性質上僅為一般金錢債權，則違約金之約定僅在填補原告 所生之損害，自應考量於系爭契約終止後，被告遲延給付 所造成之損害，而系爭契約第23條第3 項第1 至4 款分別 約定按日加收千分之1 至4 ，核算後為年息為35.6％至14 5.6 ％，均顯然超過原告因被告履行給付義務所受之客觀 利益，爰審酌被告之清償能力、原告未能及時受償之損害 、原告預期可得之利益等一切情事，認本件違約金應酌減 為年息20％計算。
（四）被告以履約保證金債權主張抵銷，有無理由？ 1.依系爭契約第18條約定「乙方應於訂約時提供甲方工程履 約保證金4,119,220 元（得以現金、金融機構簽發之本票



/ 支票/ 保付支票、郵政匯票、無記名政府公債、設定質 權之銀行定期存款單等方式辦理，採支票辦理者，該支票 應為即期並以甲方為受款人；以銀行定期存款單為擔保方 式辦理者，應設定甲方為質權人）」（見本院106 年度司 促字第5017號卷第15頁），系爭契約簽立時，被告曾以面 額4,119,220 元之定存單交付原告設質，作為系爭契約之 履約保證金，嗣因被告積欠租金，經原告解質後取回4,10 1,597 元，為兩造所不爭執，則被告主張以履約保證金債 權抵銷積欠之租金、管理費、逾期違約金，即屬有據。惟 被告因積欠租金、管理費及逾期違約金，經原告依系爭契 約第20條約定已於各期扣抵，則依附表所示，被告之履約 保證金於105 年12月20日經扣抵後仍不足599,388 元，是 被告主張抵銷後仍有1,516,893 元應發還，尚非可採。 2.被告之履約保證金經扣抵當期之土地租金及管理費後，尚 積欠原告599,388 元，而該期繳納期限為105 年11月5 日 ，此部分費用應自105 年11月6 日起算逾期違約金，又系 爭契約合意終止後之違約金經本院審酌後認為過高，應予 酌減為按年息20％計算，已如上述，則105 年11月6 日至 105 年12月5 日之逾期違約金為18,581元（計算式：5993 88×1/1000×29＋599388×2/1000×1 ＝18581 ，元以下 四捨五入）105 年12月6 日至106 年3 月21日之逾期違約 金為34,814元（計算式：599388×106/365 ×20％＝ 348 14，元以下四捨五入），違約金共計53,395元（計算式： 18581 ＋34814 ＝53395 ），原告主張此期間之違約金為 355,994 元，已屬過高，應予酌減至上開金額。故原告請 求被告應給付積欠之費用599,388 元及逾期違約金53,395 元，共652,783 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請 求為無理由，應予駁回。被告雖辯稱原告將違約金滾入原 本計算法定利息云云，惟原告僅就租金及管理費之部分請 求法定遲延利息，並無將管理費滾入原本計算法定利息， 故被告此部分所辯，要屬無據。
3.又原告雖主張被告應按日給付3,794.658 元之逾期違約金 ，惟系爭契約第23條第3 項約定之逾期違約金，業經本院 酌減為按年息20％計算，則原告得請求被告自106 年3 月 22日起至清償日止，按日給付328 元之逾期違約金（計算 式：599388×1/365 ×20％＝328 ，元以下四捨五入）， 為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告基於系爭契約之法律關係及民法第226 條、 第260 條、第263 條之規定，請求被告應給付652,783 元， 及其中599,388 元自105 年11月6 日起至清償日止，按週年



利率5 ％計算之利息，及被告應自106 年3 月22日起至清償 日止，按日給付328 元之逾期違約金，為有理由，逾此範圍 之請求為無理由，應予駁回。
七、按原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前 項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執 行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求 標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390 條第2 項及39 2 條第2 項分別定有明文。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告 假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核關於主文第1 項部分均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。關於主 文第2 項部分，按為財產權之將來給付之判決，為就財產權 之將來給付之判決，在無損於債務人利益之前提下，於判決 確定前祇須債權人能釋明，仍應依聲請假執行之宣告，如此 方可達訴訟經濟之效益，除可節省訴訟成本與資源外，更可 彰顯憲法保證人民財產權規定之精神（臺灣高等法院暨所屬 法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照），因 本件被告應自106 年3 月22日起，按日給付原告328 元，依 上開說明，就已到期之部分，亦分別酌定相當之擔保金額， 予以准許，乃判決如主文第6 項所示。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請自失所附麗，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據 ，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述， 附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 王碩禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 13 日
書記官 張文玲
附表
┌──────┬─────┬──────┬──────┬──────┐
│日期 │項目 │積欠金額 │限繳期限 │扣抵之餘額 │
│ │ │（含稅） │ │（履約保證金│
│ │ │ │ │取回為4,101,│




│ │ │ │ │597 元） │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│104.6.28至 │土地租金 │ 500,079元│104.10.29 │ 3,601,518元│
│104.9.30 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│104.10.30至 │逾期違約金│ 59,510元│105.2.5 │ 3,542,008元│
│105.1.6 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│104.10.1至 │土地租金 │ 484,162元│104.11.14 │ 3,057,846元│
│104.12.31 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│104.11.15至 │逾期違約金│ 37,280元│105.2.5 │ 3,020,566元│
│105.1.6 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.1.1至 │土地租金 │ 484,162元│105.2.5 │ 2,536,404元│
│105.3.31 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.2.6至 │逾期違約金│ 224,168元│105.8.13 │ 2,312,236元│
│105.7.14 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.4.1至 │土地租金 │ 484,162元│105.5.5 │ 1,828,074元│
│105.6.30 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.5.6至 │逾期違約金│ 59,068元│105.8.13 │ 1,769,006元│
│105.7.14 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.7.1至 │土地租金 │ 484,162元│105.8.5 │ 1,284,844元│
│105.9.30 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.8.6至 │逾期違約金│ 40,186元│105.11.2 │ 1,244,658元│
│105.9.30 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.7.28至 │管理費 │ 717,434元│105.8.12 │ 527,224元│
│105.9.30 │ │ （註一） │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.8.13至 │逾期違約金│ 49,503元 │105.11.2 │ 477,721元│
│105.9.30 │ │ （註二） │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.10.1至 │土地租金 │ 348,805元│105.11.5 │ 128,916元│
│105.12.5 │ │ │ │ │




├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.10.1至 │管理費 │ 728,304元│105.11.5 │ -599,388元│
│105.12.5 │ │ │ │ │
├──────┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│105.11.6至 │逾期違約金│ 53,395 元│ │ -652,783元│
│106.3.21 │ │ │ │ │
├──────┴─────┴──────┴──────┴──────┤
│註一：計算式：0000000 ×0.6 ÷12＝320930，320930÷31×4 ＋320930×│
│ 2 ＝683270 ，683270 ×1.05＝717434 ，元以下四捨五入 │
│註二：計算式：683270×1/1000×29＋683270×2/1000×20＝47146 ，4714│
│ 6 ×1.05＝49503，元以下四捨五入 │
└─────────────────────────────────┘