臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 106年度橋簡字第760號
原 告 黃榮南
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
複代理人 邱怡瑄律師
被 告 陳長文
訴訟代理人 林俊秀
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107 年6 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落於高雄市○○區○○段000 地號土地（重測 前為高雄市○○區○○○段000000地號，下稱系爭土地）， 為原告所有，惟系爭土地如附圖所示A 部分遭被告以其所有 ，門牌號碼為高雄市○○區○○路00巷0000號之未辦理保存 登記房屋（下稱被告房屋）占用，又查被告占用部分為5.5 平方公尺，而系爭土地每平方公告現值為新臺幣（下同）7, 000 元，則每年租金約為3,850 元，計算5 年租金為19,250 元，每月租金325 元，被告應償還之，爰依民法第767 第1 項、第179 條之規定提起訴訟，並聲明：1.被告應將附圖A 部分土地上建物拆屋後將土地返還原告。2.被告應給付原告 19,250元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息。並自民國 107 年1 月1 日起至返還土地為止，按月給付原告325 元。 3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告房屋係91年11月5 日透過臺灣高雄地方法院 拍賣程序取得，而系爭土地前手即訴外人許春賢，與拍賣程 序債務人即訴外人王月霞為夫妻關係，自應推定土地受讓人 默許房屋受讓人繼續使用土地，又被告房屋雖為未保存登記 建物，然被告取得之「事實上處分權」實與所有權之權能無 異，可見被告依民法第425 條之1 、第876 條之規定，應有 取得法定租賃權及法定地上權，且依照土地法第104 條之規 定，原告經由拍賣程序買受系爭土地之際，高雄地方法院民 事執行處並未通知有優先購買權之被告行使優先購買權，原 告尚未合法取得系爭土地之所有權等語，資為抗辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：
㈠被告房屋占用系爭土地面積如附圖A 部分所示，及被告房屋 於82年7 月起課房屋稅，原納稅義務人為訴外人許春賢，後
於86年8 月變更納稅義務人為訴外人王月霞，再於91年12月 變更納稅義務人為原告。另系爭土地於79年10月9 日以買賣 為原因登記所有權人為許春賢，於92年9 月15日以相同原因 變更登記為訴外人許淑娜所有，再於92年9 月29日以買賣為 原因變更登記為原告所有等情，為兩造所不爭執，且有系爭 土地土地登記謄本、異動索引（本院卷第30至33頁、96至10 4 頁）、高雄市捐稽徵處仁武分處107 年2 月22日函文暨所 檢附之被告房屋稅籍證明書（本院卷第40至42頁）在卷可佐 ，可堪認定。是本件爭點厥為1.被告可否依土地法第104 條 行使優先購買權？2 被告房屋與系爭土地間有無民法第425 條之1 或第876 條之適用？3.被告房屋是否屬無權占有系爭 土地，而需返還原告並賠償原告相當於租金之損害？ ㈡按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人 ，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人。」、「設定抵押權時，土地及 其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建 築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定， 其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲 請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築 物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍 賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」 土地法第104 條、第876 條，固有明文。惟按未辦理保存登 記建物之起造人，固原始取得所有權，但向起造人購買未保 存登記建物之人，因該建物尚未辦理保存登記（建物所有權 第一次登記），而不能辦理移轉登記，無從取得所有權，僅 能取得該建物之事實上處分權，不能與已登記之建物之保護 等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將兩者併同規 定可知，受讓未保存登記建物事實上處分權之人，既非所有 權人，即無成為民法第425 條之1 、第876 條之法定租賃權 人、法定地上權人之餘地，而不能符合土地法第104 條第1 項之規定，且依優先承買權不能創設法理，不能以事實上處 分權人之地位主張優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類提案第7 號研討結果參照）。本件依上 開規定及說明，被告房屋係未保存登記之建物，被告縱受讓 系爭建物之事實上處分權，仍非所有權人，而不能符合土地 法第104 條第1 項之規定，且依優先承買權不能創設法理， 不能以事實上處分權人之地位主張優先承買權，是被告上揭
辯詞，尚無足取。原告既於92年9 月29日以買賣原因自訴外 人許淑娜變更系爭土地所有權之登記，自為系爭土地之所有 權人，堪已認定。
㈢本件有無民法第425條之1推定租賃關係之適用： 1.再按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人按民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第 1 項規定之限制」，立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣 後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而 損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地 及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」 及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共 有人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有 權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓 建物事實上處分權之情形（最高法院102 年度台上字第2310 號民事判決意旨可資參照）。又按土地與房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用 權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土 地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出 賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事 人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權 與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並 依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和 土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，亦 有最高法院48年台上字第1457號判例、及最高法院95年度台 上字第551 號、80年台上字第1671號判決意旨可資參照。末 按法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同 一之解釋種（臺灣高等法院95年度重上字第114 號判決意旨 參照），故依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無 異。
2.被告房屋於82年7 月起課房屋稅，納稅義務人登記為訴外人 許春賢，系爭土地於該時亦登記為許春賢所有，業據本院認 定如上，對此原告雖主張：建造執照僅係行政機關管理建築 之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所 有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造
人及納稅人名義誰屬無涉，此有85年台上字第247 號民事判 決可資參照，故不足認定許春賢為被告房屋之起造人或所有 權人等語。然衡諸常情，稅捐稽徵機關在核課房屋稅款時， 依該機關之內部規範理當會要求主張對該屋有事實上處分權 者提出相關之證明文件，並以此決定納稅義務人，雖該納稅 資料不足以證明許春賢為系爭建物之原始興建人，但佐以上 開證據資料，本院認被告主張許春賢於82年7 月起造時為被 告房屋之所有權人，應堪採信。至原告雖均否認許春賢為被 告房屋之所有權人，但未見原告提出其他反證以供本院參酌 ，自不足為採。參照上開判決意旨，許春賢既為原被告房屋 及系爭土地之所有權人，其先後將房屋及土地出賣，應推斷 土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，是本件即有民法 第425 條之1 推定租賃關係之適用，應推定被告就被告房屋 於於系爭土地上有租賃關係之存在。
3.是被告房屋基於租賃關係占有系爭土地，原告依民法第767 條第1 項之規定主張被告屬無權占有等語，則屬無據，應予 駁回。
㈣又被告房屋並非無權占有系爭土地，已如上述，則原告主張 被告無權占有系爭土地，享有類似租金之不當得利等語，亦 不足採，並應駁回之。
四、綜上所述，被告基於租賃關係占有系爭土地，並非無權占有 ，則原告依據民法上物上請求權、不當得利之法律關係，請 求1.被告應將附圖A 部分土地上建物拆屋後將土地返還原告 。2.被告應給付原告19,250元及自起訴狀繕本送達翌日起之 法定利息。並自107 年1 月1 日起至返還土地為止，按月給 付原告新臺幣325 元等語，俱無理由，應予駁回。又本件訴 訟既經駁回，原告之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經核與判決 結果均不生影響，爰不另一一論述。併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
橋頭簡易庭 法 官 葉育宏
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
書 記 官 林禹丞
附圖：