臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 106年度板簡字第557號
原 告 楊惠貞
訴訟代理人 馬歆睿
被 告 五福臨門公寓大廈管理委員會
法定代理人 蕭馥萱
上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國107年6月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應依附件一所示之方式，將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號七樓房屋之頂樓平台漏水修復至不漏水狀態。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止。第168條、第169條第1項及第170條至前條 之規定，於有訴訟代理人時不適用之。第168條至第172條及 前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明 。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第170 條、 第173條前段及第175條分別定有明文。又按有訴訟代理人之 當事人，於言詞辯論終結前死亡，其應承受訴訟之人，未於 承受訴訟之前，如法院認為無裁定停止訴訟程序之必要，亦 可進行言詞辯論，及本於言詞辯論而為判決（臺灣高等法院 暨所屬法院67年度法律座談會參照）。原告起訴時被告之法 定代理人為林妤倩，且被告於原告起訴後已有委任訴訟代理 人魏天德，嗣被告之法定代理人於民國106年11月2日變更為 蕭馥萱，有新北市板橋區公所106年9月1日新北板工字第10 62077440號函及其附件在卷可稽。查被告原法定代理人林妤 倩代理權雖消滅，然被告前已委任訴訟代理人，揆諸前開規 定及說明，本件仍得進行審理而為言詞辯論，並本於言詞辯 論而為判決，先予敘明。又原告於本件言詞辯論終結後之 107年6月28日具狀聲明被告應由現任法定代理人蕭馥萱承受 訴訟，此亦有民事聲明承受訴訟狀在卷可佐，經核無不合， 揆諸前開規定，本件被告即應由現任法定代理人蕭馥萱承受 訴訟。
貳、實體部分
一、原告起訴聲明：如主文第一項所示。並主張如下： 原告為五福臨門社區之區分所有權人，位於該社區之新北市 ○○區○○路0段000號7樓之房屋（下稱系爭7樓房屋）因漏
水而一再修繕，嗣修繕人員告知社區屋頂平台的防水層已過 防水年限，若不修復，系爭房屋之漏水問題無法解決，是原 告請求被告修繕系爭房屋屋頂平台，惟被告管理委員會均每 每拖延，而該屋頂平台既為大廈共用部分，被告管理委員會 即有維護及修繕之責任，為此，爰依民法第767條第1項中段 及侵權行為法律關係、公寓大廈管理條例第10條規定，提起 本訴。
二、被告則以：
當初住戶跟建商的買賣契約第八條第三項、第五項（下稱系 爭買賣契約條款）寫得很清楚，頂樓由頂樓住戶自行維護管 理使用，這部分是約定專用，所以漏水都是住戶自己修繕。 原告樓上的平台目前其他住戶有在上面晾衣服，還有前住戶 遺留下來的盆栽。管理委員的共識是不需要找單位鑑定，因 為認為被告無須負擔修復漏水的費用，所以無庸鑑定，另CD EF棟也有漏水問題，都是自己修繕。又頂樓是有漏水，但應 該不是防水層的問題，現在是牆面連結的地方有漏水等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其所有系爭7 樓房屋之頂樓平台漏水需修復之事實 ，業據提出漏水照片等件為證，而被告就原告之請求則以前 詞置辯，是本件所應審者酌為原告系爭7 樓房屋漏水原因為 何？被告抗辯依系爭買賣契約條款約定，頂樓平台約定由頂 樓住戶專用，約定專用部分應由頂樓住戶自行維護管理使用 ，故被告不負修繕義務是否足採？經查：
㈠就系爭7 樓房屋漏水原因，經依原告聲請送請新北市土木技 師公會鑑定認：「本案滲漏水有因窗戶及牆壁造成之滲漏水 及因頂樓平台樓板造成之滲漏水，如附2-1頁的平面圖標示3 、4、5的位置，就是頂樓平台樓板防水層局部失效造成。」 並就頂樓平台漏水之修復建議如下「房間頂板的滲漏水，其 漏水原因是因雨水透過裂縫等流入到頂樓平台樓板，因原本 之防水層局部失效，水再滲入到樓板內然後往下流滲造成原 告平頂的滲漏水現象。故若要修復，須重新施作頂樓平台樓 板的防水層」，有該公會107年3月8日新北土技字第0365號 鑑定報告在卷可稽，足證原告系爭7 樓房屋漏水，確有因頂 樓平台樓板防水層局部失效造成。
㈡次查，原告系爭7 樓房屋屋頂之樓頂平台，參諸公寓大廈管 理條例第7條第3款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供 做專有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓 地板及「屋頂」之構造者，並不得為約定專用部分，足見本 件系爭之滲漏水處即屋頂之樓頂平台，應為共用部分，並不 得為約定專用部分。又按「共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由 公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所 致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權 人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條 例第10條第2項亦定有明文，依該條例第10條第2項規定可知 ，法律為了促進公寓大廈全體區分所有權人或住戶之利益， 賦與公寓大廈管理委員會修繕、管理、維護公寓大廈共用部 分、約定共用部分之責任，而因修繕、管理、維護所生費用 ，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔為原則，例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶 之事由所致時，應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用， 就此應個別負擔修繕費之情形，雖得另為決議或約定，但依 上揭公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定意旨，仍以該 區分所有權人或住戶有可歸責之事由為必要，並僅得於可歸 責之範圍內令其負擔，不得任為要求個別區分所有權人或住 戶負擔逾可歸責範圍之費用。又系爭頂樓平台依法不得約定 為專用部分，已於前述，且據被告自陳目前確有原告以外之 其他住戶為晾衣等使用（見本院106年9月12日言詞辯論筆錄 第2 頁），自屬系爭社區之共用部分，且應屬被告管理範疇 ，依據公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，自應由被 告負修繕、管理、維護之責，是被告辯稱系爭頂樓平台經約 定為專用部分即應由原告自行維護修繕，即無足採；況被告 既未主張或舉證證明漏水係屬可歸責於原告之事由所致，難 認原告須因此負擔部分修繕費用。是原告請求被告將系爭7 樓房屋頂樓平台之漏水修復，修復方法如附件一即新北市土 木技師公會107年6月4日新北土技（107）字第0933號函所示 之方式，於法即屬有據。
四、綜上所述，原告所有之系爭7 樓房屋之頂樓平台有部分防水 層失效之滲漏水情形，足見原告主張被告就系爭頂樓平台之 漏水原因並未盡其修復之義務，堪予採信。從而，原告本於 公寓大廈管理條例第10條第2項、民法侵權行為、第767條中 段規定，請求被告應依附件一所示將系爭7 樓房屋之頂樓平 台漏水，修復至不再漏水狀態，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 黃俊雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
書 記 官 林穎慧