最高法院民事判決 107年度台上字第648號
上 訴 人 李連將
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
被 上訴 人 楊冠廷
楊妤萱
楊欽孟
兼上列一人
法定代理人 楊金泉
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年4月28日
臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第1158 號），提起上訴
，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人楊金泉之父楊旺於民國48年間與訴外人台灣農林股份有限公司北區分公司（下稱農林公司）訂立農林公司茶園放租合約（下稱系爭租約），承租農林公司所有坐落新北市○○區○○段○○○○段00000000 地號土地，面積依序8,245、1,328平方公尺（下稱系爭土地），80年1月1日改由楊金泉向農林公司承租系爭土地，92年1月1日再由楊金泉配偶即訴外人周素琴向農林公司承租系爭土地。周素琴於100年5月19日死亡，被上訴人為其繼承人。101 年間系爭土地經合併、分割為同小段第36、36之2、36之4、36之5地號，面積共計1萬71平方公尺。系爭租約並無耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之適用，97年12月31日租期屆滿，農林公司未與周素琴續約，周素琴就系爭土地之租賃關係已於斯時消滅。倘認系爭租約應適用減租條例，被上訴人違反系爭租約第12條約定，種植茶樹以外之農作物，且渠等祖先楊春生、許圓之墳墓（下稱系爭墳墓）占用第36之5 地號土地達130平方公尺，有不自任耕作情事，依減租條例第16 條規定，系爭租約全部無效，農林公司並已依約終止系爭租約，被上訴人就系爭土地已無租賃關係存在。伊於101年9月12日、 103年5月6日依序買受取得系爭土地所有權，惟被上訴人所有之南瓜等作物及系爭墳墓仍無權占有系爭土地等情，求為確認伊與被上訴人間就系爭土地之租賃關係不存在之判決。嗣於原審追加依民法第767條規定，求為命被上訴人返還系爭土地之判決。被上訴人則以：兩造間之租約係於48年間訂立，自有減租條例之適用。系爭土地係伊祖先開墾，系爭墳墓於農林公司與楊旺簽訂系爭租約前早已存在，嗣農林公司仍依序與楊金泉、周素琴續約，足見伊未變更系爭土地之使用目的及範圍；伊於系爭土地種植
茶樹，所種之南瓜等乃季節性作物，並無不自任耕作情事，農林公司及上訴人終止租約均不合法等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：楊旺於48年間與農林公司簽訂系爭租約，承租系爭土地，80年1月1日、92年1月1日依序由楊金泉、周素琴與農林公司續訂系爭租約。周素琴於100年5月19日過世，由被上訴人繼承系爭租約。97年12月31日系爭租約屆期，農林公司未與周素琴續訂租約，並於100年7月29日發函通知周素琴租約已終止、失效及請求返還系爭土地。101年間系爭土地經合併、分割為同小段第36、36之2、36之4、36之5地號，面積共計1萬71 平方公尺。被上訴人所有之系爭墳墓占用第36之5地號土地130平方公尺。上訴人於101年9月12日、103年5月6 日自農林公司受讓取得系爭土地所有權，為兩造所不爭執。次查系爭土地為農牧用地，系爭租約約定以種植茶樹為農作之標的，屬減租條例第1 條所稱之耕地租佃契約。農業發展條例（下稱農發條例）89年1月28 日修正施行前已依減租條例之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依減租條例之規定，農發條例第20條第2 項規定甚明。系爭租約係農林公司與楊旺於48年間簽訂，自有減租條例之適用，不因嗣由楊金泉、周素琴依序換名續租而受影響。系爭租約於97年12月31日租期屆滿時，承租人既願繼續承租，該租約應予續訂，並未消滅，且對於受讓系爭土地之上訴人仍繼續有效，此觀減租條例第20條、第25條之規定自明。又承租人就承耕土地改種約定以外之作物，依減租條例第9 條規定意旨，非法所不許，出租人不得據以終止租約。系爭土地上之作物，大部分為茶樹、南瓜、玉蜀黍，少部分為竹林、雜木林，有新北市政府103年5月30日會勘記錄及照片在卷可稽，足見被上訴人仍有種植茶樹，出租人不得依系爭租約第12條約定，終止系爭租約。楊春生、許圓依序於13年、56年間死亡，楊春生之墳墓早於48年間系爭租約成立前已存在，許圓為楊春生配偶，將其墳墓設於楊春生墓旁，屬社會常情，且系爭墳墓占用系爭土地面積僅1%，比例甚微，難認有變更系爭土地之使用之情形，無未自任耕作情事。況系爭墳墓於73年間修建，嗣農林公司仍依序於80、92年間與楊金泉、周素琴續約，顯見農林公司已使被上訴人正當信任其不欲行使權利；上訴人早知悉系爭墳墓存在，仍受讓取得系爭土地，其復以系爭墳墓存在為由，主張系爭租約因被上訴人未自任耕作而無效，有違誠信原則。故上訴人請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，及依民法第767 條規定，請求被上訴人返還系爭土地，為無理由，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查耕地承租人於承租之土地上設置墳墓，不論其面積多寡，既非
供農耕使用，即有不自任耕作之情形。許圓於56年間死亡，其墳墓於斯時設於楊春生墓旁，為原審認定之事實。果爾，該墳墓既係於系爭租約訂立後始設置，能否謂系爭土地之承租人無不自任耕作之情形，自滋疑問。原審未察，遽謂該承租人並無不自任耕作情形，已有可議。次查減租條例第16條第1項、第2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。是承租人就承租之耕地有不自任耕作之情形，原訂租約當然自斯時起失其效力，縱承租人之行為事後經出租人同意，或雙方依減租條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能回復原租約之效力。原審未詳予研求，遽以前揭理由謂系爭租約仍存在，進而為上訴人不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 雅 萍
法官 李 錦 美
法官 李 寶 堂
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
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