臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 107年度新簡字第116號
原 告 葉昱宏
訴訟代理人 陳彥凱
被 告 龍傳人大樓管理委員會
法定代理人 黃朝洪
訴訟代理人 曾綉銘
上列當事人間請求給付修繕費事件，經本院於民國107年6月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有門牌臺南市○○區○○街○○○號八樓之二房屋屋頂平台按屋頂防水鋪設3毫米厚PU防水層之工項及工法為修繕至不漏水狀態。
被告應將前項房屋天花板按原有油漆清除後批土油漆（水泥漆）二度（含EPOXY注射）之工項及工法為修繕。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣陸萬肆仟參佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時原請求被告應給付新臺幣（下同） 13萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，嗣於本院審理中，變更聲明為被告應依臺南 市土木技師公會民國107年5月31日（107）南土技字第890號 函附件所列之修復方式、範圍，修復門牌號碼臺南市○○區 ○○街000號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）裝潢及頂樓屋頂 平台。核原告上開聲明之變更均係基於兩造間就系爭房屋漏 水情事所生，請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，尚無不 合，應予准許。
二、原告起訴主張：原告所有之系爭房屋，位於被告所管理之龍 傳人大樓（下稱系爭大樓）最頂層。該大樓屋齡已22年並因 地震、日曬等自然因素致系爭房屋上方之屋頂樓版已龜裂破 損，原有防水層老化失效，導致雨水滲漏至系爭房屋內，造 成系爭房屋嚴重損壞，原告已多次請求被告修繕，惟被告均 置之不理。嗣被告因同大樓8樓之3房屋住戶聲請調解（本院 105年度新簡調字第400號）被告才施作防水工程，但因漏水 情況更為嚴重，被告竟停止施作防水工程，並在區分所有權 人會議不顧頂樓住戶反對強行作成決議，顯然違反公寓大廈 管理條例之規定。被告既為系爭大樓之管理委員會，依據公 寓大廈管理條例第10條就共用部分之屋頂負有管理、修繕之
義務，又被告因管理維護有疏失致系爭房屋內部受損亦請求 被告回復原狀，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：(一)被 告應依臺南市土木技師公會107年5月31日（107）南土技字 第890號函附件所列之修復方式、範圍、修復系爭房屋裝潢 及頂樓屋頂平台。(二)願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則辯以：被告於93年、104年、106年間均有為系爭房屋 之屋頂平台施作防水工程。若要做到完全不漏水所需之費用 過高，大樓公共基金無法負擔，所以才於106年8月4日區分 所有權人會議修訂通過系爭大樓規約第28條頂樓漏水問題由 住戶自行施工再由被告補助3分之1之費用（補助限額在3萬 元以內，每5年補助1次）之規定。依公寓大廈管理條例規定 ，若規約區分所有權人會議或規約另有規定，應從其規定， 而系爭大樓規約係經區分所有權人表決通過，被告並未私設 規約，被告係依照區分所有權人之決議執行職務並無疏失。 並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
(一)查系爭房屋即坐落臺南市○○區○○○段0000○號建物為原 告所有，位於該社區大樓之頂樓，該房屋漏水原因為：因鋼 筋混凝土結構樓版，因熱漲冷縮或地震等因素，而產生龜裂 ，加上該大樓屋齡約20餘年，原有防水（一般防水層之壽命 約在5年左右）已老化失效，故屋頂層雨水由樓版裂縫處向 下滲漏；損壞狀況為屋頂防水漆有裂紋痕跡、系爭房屋天花 板有滲水水漬；修繕工法：屋頂部分為系爭房屋屋頂頂樓之 屋頂防水鋪設3mm厚PU防水層；屋內天花板為原有油漆清除 後批土油漆（水泥漆）二度（應含EPOXY注射）等情，有土 地建物查詢資料1份及本件囑請臺南市土木技師工會所為系 爭房屋之漏水鑑定之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）、10 7年5月31日(107)南土技字第890號函暨附件各1份在卷可稽 ，上開鑑定報告係經鑑定人實地勘查檢測，本諸證據、工程 經驗及專業而為判斷，且被告並未對於該鑑定報告所指之漏 水原因為爭執，故上述鑑定報告應可採信，是以，上述事實 應可認定。
(二)按「公寓大廈共用部分，指公寓大廈專用部分以外之其他部 分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「公寓大 廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者， 並不得為約定專用部分：……三、公寓大廈基礎、主要樑柱 、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」、「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或 住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用 若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分 所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、「管理委 員會之職務如下：……二、共有及共用部分之清潔、維護、 修繕及一般改良」，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條 第3款、第10條第2項、第11條、第36條第2款分別定有明文 。經查：
1.系爭房屋屋頂漏水原因及修復方式、工項，業已認定如前， 而系爭房屋之屋頂既然為共用之屋頂平台，依據上列公寓大 廈管理條例第10條第2項及第36條第2款之規定，屋頂防水層 之管理、修繕、維護均屬法定課予該大樓管理委員會應為之 義務。是原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求 被告應將系爭房屋之漏水按系爭鑑定報告所述系爭房屋屋頂 頂樓之屋頂防水鋪設3mm厚PU防水層之工法、工項為修繕至 不漏水程度，即屬有據。
2.被告雖辯稱系爭大樓於106年8月4日召開區分所有權人會議 ，依該次會議決議，增定規約第28條「頂樓漏水問題，由住 戶自行負責找施工廠家估價及簽約及施工及驗收，大樓補助 防水施工後3分之1費用（補助限額在3萬元，每5年補助一次 ），施工前住戶需事先提出2家有統編廠商估價證明（估價 如有爭議時管委會得再找第3家估價提供給住戶比較），施 工後住戶亦需提出防水施工前/後佐證照片，大樓方能補助 。」，業據被告提出規約1紙為證，原告就此並未加以爭執 ，雖可認定龍傳人大樓確實有此規約存在。然按屋頂為公寓 大廈區分所有權人所共有、共用部分，其修繕應由管委會為 之，公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定在文義上至多 僅可解釋立法者授權區分所有權人會議得就「修繕費用」之 分擔上另為決議或約定，但該規定『並未規範』得以區分所 有權人會議決議或規約免除管理委員會對於社區共用部分修 繕義務。換言之，依照上述規定，法令並未授權區分所有權 人會議或規約得以多數決方式將修繕義務強制歸於個別住戶 ，故難認以區分所有權人會議決議或規約方式變更共用部分 修繕義務者之決議或規定，得以拘束住戶。又參照民法第14 8條規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人 為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 」所揭示之誠信原則，區分所有權人會議或規約就共用部分 修繕，除應符合法令規定外，當視修繕費用發生之原因、範
圍，修繕後是否對特定專用部分有較遭損壞前之狀況外更有 利益等因素，為妥適之決議或規約，方符誠實信用原則，而 非得藉由多數表決方式，形成對少數區分所有權人或住戶課 予不符比例原則之不利益分擔、自行修繕之決議或規約規定 ，否則即有違誠信原則之狀況，是本件因屋頂漏水，雖影響 頂樓住戶甚鉅，但短期內對於其他樓層住戶影響相對較小， 然長遠論之，雨水長期滲漏對於整棟大樓結構、混凝土強度 均有不利影響，對於整棟大樓安全性、價值亦有相當關係， 因此以多數決方式免除管理委員會之修繕義務，將修繕義務 全部歸由頂樓住戶負擔，並限於5年修繕1次之補助頻率，實 有以多數決對少數頂樓數戶住戶增加不合比例之負擔義務， 違反誠實信用原則之處，故認由誠實信用原則觀之，該規約 亦屬無效。被告辯稱依該規約規定，原告不能請求被告修繕 或支付修繕費用云云，應屬無據。
3.另被告辯稱屋頂之修繕，如要至滴水不漏，所採取之工法需 80萬至90萬元，大樓無法負擔，故才重新制訂規約云云，並 未提出任何證據以佐其說，且所謂工法為何，亦未提出具體 說明供本院審酌，而如鉅額修繕方式如符合共用部分之重大 修繕，前引之公寓大廈管理條例第11條規定，則應由公共基 金或由區分所有權人依共有之應有部分比例負擔，亦即公共 基金如無法支付，最終仍可以向各區分所有權人（含原告） 依共有比例收取，並非只要管理費或公共基金不足以支付， 僅有應將此類修繕全部以多數決歸由少數住戶一途，故被告 此部分抗辯，實不足支持上述規約將修繕義務全部歸由住戶 之正當性。
4.至於上述規約所約定共用部分之修繕費用之負擔部分，因本 件原告並非請求被告給付修繕費，且有關該費用如何負擔， 均不影響被告對於系爭房屋上方屋頂之修繕，故此部分費用 負擔合理與否之爭點，即與上述認定無涉，爰不加以論駁， 然規約所約定之共用部分修繕費用負擔，仍受民法第148條 誠信原則之拘束，自不待言，併此指明。
(三)再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀，民法第184條第1項前段、 第213條第1項定有明文。承前所述，系爭房屋天花板之受損 ，為系爭屋頂鋼筋混泥土結構樓版，因熱漲冷縮或地震等因 素，而產生龜裂，加上該大樓屋齡約20餘年，原有防水已老 化失效，故屋頂層雨水由樓版裂縫處向下滲漏所致。而被告 就系爭房屋上方共用之屋頂有修繕之義務，惟未盡修繕之責 ，自有過失。且其未盡修繕義務之不作為行為，致系爭房屋
受有天花板有水漬等損害，具有相當因果關係，原告為系爭 房屋之所有人，故原告依民法第184條第1項前段規定，請求 被告負損害賠償責任，自屬可採。又負損害賠償責任者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之 原狀，民法第213條第1項定有明文。系爭房屋前開受損之修 繕，依系爭鑑定報告及臺南市土木技師公會107年5月31日( 107)南土技字第890號函暨附件鑑定僅需為屋內天花板為原 有油漆清除後批土油漆（水泥漆）二度（應含EPOXY注射） 。是以，原告請求被告依該工項為系爭房屋負回復原狀之損 害賠償責任，為有理由。又此為被告怠於修繕共用部分所造 成之損害賠償責任，而被告以前段所述規約為由辯稱其無修 繕責任云云，並不可採，業已認定如前，是被告仍援引該規 約辯稱其不負此損害賠償責任，自屬無據。又此回復原狀損 害賠償責任所應負擔之費用，係因被告應負共用部分修繕義 務而不作為所致，其性質與公寓大廈管理條例第10條第2項 共用部分之修繕費用，截然不同，故非龍傳人大樓規約得依 上述規定約定屋頂漏水修繕範圍之費用負擔之範疇，被告既 然稱該規約係源自於公寓大廈管理條例第10條第2項但書之 授權，應可認該規約所規定之費用不含於損害賠償責任部分 ，故該費用負擔之合法性部分，與此爭點無關，亦無在此段 論駁之必要，附予敘明。
五、綜上所述，原告本於公寓大廈管理條例第10條第2項、侵權 行為律法關係，請求被告依屋頂防水鋪設3毫米厚PU防水層 之工項及工法為修繕至不漏水狀態；及請求按屋內天花板為 原有油漆清除後批土油漆（水泥漆）二度（應含EPOXY注射 ）所示工項及工法修繕系爭房屋天花板，為有理由，應予准 許。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部 分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行，原告聲請供擔保宣告假執行部分，即無准駁之 必要。另被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行 ，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 李音儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 7 月 24 日
書記官 蘇豐展