臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 107年度彰簡字第266號
原 告 張宛修
許志維
共 同
訴訟代理人 施廷勳律師
複 代理人 王將叡律師
被 告 林煒儒
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年6月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告張宛修、許志維各新臺幣貳拾貳萬零參佰壹拾玖元，及均自民國一○七年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如各以新臺幣貳拾貳萬零參佰壹拾玖元為原告張宛修、許志維預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
（一）原告2人為夫妻，經由訴外人同富不動產仲介有限公司即 太平洋房屋加盟店（下稱同富不動產公司）之仲介，於民 國106年6月9日以總價新臺幣（下同）4,300,000元向被告 購買坐落彰化縣○○市○○段000地號土地，及其上同段 235建號建物（即門牌號碼彰化縣彰化市西南莊36號房屋 ，下稱系爭建物），權利範圍均為全部，並由原告2人各 取得應有部分2分之1。兩造於磋商及買賣過程中，被告均 表示系爭建物並無占用他人土地，亦無被他人占用等情形 。
（二）原告係為供自住而購買系爭建物，故於購入後，針對屋內 外狀況不佳之處委由第三人重新裝修後入住。詎原告於10 6年10月間接獲本院107年度彰簡字第123號拆屋還地事件 （下稱系爭另案）之開庭通知及起訴狀繕本，記載原告所 購系爭建物一、二樓均有占用同段375地號土地，故該土 地所有權人林怡珍起訴請求拆屋還地，原告遂向林怡珍詢 問上情，其告以先前即已曾跟系爭建物之前手及前前手所 有權人提及系爭建物占用同段375地號土地之情，然皆未 獲置理，並提供本院民事執行處公告，記載被告係由法院 拍定取得系爭建物所有權，於拍賣公告上明確記載系爭建 物增建部分占用鄰地375地號及占用面積，原告斯時方知 上情，然為時已晚。原告向被告及同富不動產公司告知上 情，同富不動產公司雖出面居間協調此事，然被告並無合
理解決前揭紛爭之意願。
（三）被告係經由本院105年司執字第3253號強制執行事件（下 稱系爭執行案件）拍定取得系爭建物所有權時，明知系爭 建物一、二樓及雨遮均有占用鄰地375地號土地，且一、 二樓占用之部分乃系爭建物之外牆與部分室內空間，顯將 影響系爭建物結構安全、交易價值、使用空間等重大條件 ，惟被告竟故意隱匿不告知，甚至在「標的物現況說明書 」故為不實之表示，令原告2人陷於錯誤並因此決意購買 系爭建物。足證被告所為，顯係以背於善良風俗之方法故 意侵害原告之意思決定自由即人格權，令原告在誤認系爭 建物產權等情況下給付高額價金購入，被告所為，顯然該 當民法第184條之侵權行為，應對原告負損害賠償責任。（四）被告出賣之系爭建物存有占用他人土地或被他人占用土地 之重大瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定，應對 原告負瑕疵擔保責任，亦即原告得因前揭瑕疵請求減少價 金；經減價後，被告保有減少後之價金即成為無法律上之 原因而受有利益，應依民法第179條不當得利之規定返還 原告。
（五）原告購入系爭建物後委託第三人更換已破舊之屋內木質地 板及屋頂鋼架、水槽、烤漆板等地上物，而訴外人林怡珍 訴請拆除系爭建物占用同段375地號土地範圍內，除有上 揭新更換之地上物外，尚須拆除舊有占用鄰地之房屋牆壁 、天花板並回復原狀。經原告委託廠商估價，前揭拆除占 用他人土地並回復系爭建物牆壁為能正常使用之工程、重 建頂樓鋼架造地上物、重新鋪設地板及天花板裝潢之費用 合計為446,038元。原告請求應減少之價金數額除系爭建 物遭拆除後減損之交易價值外，並應包含修復費用，此為 減少或回復系爭建物瑕疵情形而支出之必要費用。而本件 原告2人共同出資購買系爭建物並支出修繕費用，故請求 被告給付回復原狀之必要費用由原告2人平均分受之，爰 依民法第184條第1項、第359條、第179條等規定，請求法 院擇一為原告勝訴之判決等語。
（六）並聲明：
1.被告應給付原告張宛修220,319元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2.被告應給付原告許志維220,319元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 3.原告均願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對於原告主張之事實及理由均無意見，但系爭建 物係委託代書經由法拍取得及處理，伊是收到起訴狀才知道
系爭建物有占用鄰地之情形，伊在拍定取得系爭建物當時， 並不知道拍賣公告上有記載系爭建物有占用他人土地之情形 ，伊並未隱匿不告知，又據伊詢價的結果，原告所請求之金 額過高，伊有意願要跟原告處理本件問題，嗣後曾找里長或 其他人幫忙，並無不處理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告前經由系爭執行案件拍定取得系爭建物所有 權，拍賣公告已記載系爭建物增建部分占用同段375地號 及占用面積，嗣原告於106年6月9日向被告購買坐落彰化 縣○○市○○段000地號土地及系爭建物，被告表示系爭 建物並無占用他人土地，後因系爭建物占用同段375地號 土地，原告於系爭另案遭林怡珍訴請拆屋還地等情，業據 其提出土地、建物登記謄本、不動產買賣契約書、標的物 現況說明書、系爭另案開庭通知、起訴狀、判決書、系爭 執行案件拍賣公告、報價單、工程承攬說明表等為證，並 經本院調取系爭另案、系爭執行案件卷宗核閱無誤，且為 被告所不爭執，堪信為真。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 ，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定 有明文。查被告前於105年8月4日經由系爭執行案件拍定 取得系爭建物所有權，拍賣公告及不動產權利移轉證書均 記載「系爭建物增建部分占用鄰地375地號、二層占用面 積為1.64平方公尺、二層雨遮占用2.08平方公尺」，又兩 造簽立之不動產買賣契約書第5條第4點約定「賣方保證本 買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第 三者侵害等情事…」，且被告於標的物現況說明書項次4 「建物有無占用他人土地情形」勾載「無」等情，有系爭 執行案件卷宗、不動產買賣契約書、標的物現況說明書可 參。而系爭建物因占用同段375地號，經系爭另案判決原 告2人應拆除面積1.72平方公尺之2樓磚造建物及面積2.62 平方公尺之雨遮，並將該部分土地返還林怡珍一節，亦有 系爭另案判決在卷可稽。是被告於兩造締結買賣契約時， 曾保證系爭建物並無占用他人土地，然系爭建物實際上有 占用他人土地且嗣遭訴請拆屋還地之情形，自屬欠缺被告 保證之品質，且通常效用及價值均有減少，屬物之瑕疵， 依上開說明，被告應負物之瑕疵擔保責任。至被告是否於
出售系爭建物前知悉上開瑕疵存在，並無礙於瑕疵擔保責 任之成立。
（三）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因 而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分 別定有明文。查系爭建物確有缺少被告依上開約定所保證 未占用他人土地之品質，並因占用他人土地致使系爭建物 具有減少通常效用及價值之瑕疵，已如前述，而系爭建物 修復費用為446,038元，有報價單、工程承攬說明表在卷 足憑，是原告依民法第359條規請求減少買賣價金，並依 民法第179規定請求被告返還該部分已給付而應減少之價 金，應屬有據。又依報價單、工程承攬說明表其上記載之 修繕事項，與系爭建物須拆除並修復之狀況相符，故被告 空言辯稱修復費用過高，未舉證以實其說，自不足採。（四）綜上所述，原告依民法第359條及第179條規定，請求被告 應給付原告張宛修、許志維各220,319元，及均自起訴狀 繕本送達被告翌日即107年5月8日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告依民法 第359條、第179條之請求既為有理由，並請求法院擇一為 有利於原告之判決，則原告另依侵權行為之法律關係請求 被告負損害賠償責任，本院即無庸再予審酌，附此敘明。四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
書記官 林明俊
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