臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 107年度宜簡字第113號
原 告 郭峯志
訴訟代理人 羅明宏律師
被 告 李明倫
張素勤
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國107年6月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告李明倫應將門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○號之房屋全部遷讓返還予原告。
被告李明倫應自民國一百零七年六月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰元。被告應連帶給付原告新臺幣壹拾參萬肆仟玖佰元，及自民國一百零七年三月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告原起訴之聲明第1項為被告李 明倫應將宜蘭縣○○市○○路000號之房屋（下稱系爭房屋 ）全部遷讓返還予原告及自民國107年4月1日起至遷讓交還 系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）55,000元。 嗣於審理中變更其第1項聲明為被告李明倫應將系爭房屋全 部遷讓返還予原告及自107年6月1日起至遷讓交還系爭房屋 之日止，按月給付原告55,000元，其餘部分不變。核原告所 為之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應 予准許。
二、被告等均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告李明倫於105年11月23日邀同被告張素 勤為連帶保證人，向原告承租系爭房屋並簽訂房屋租賃契約 （下稱系爭租約），約定每月於23日前給付租金11,000元， 並由被告支付每月700元之大樓管理費，租期自105年11月23 日起至106年11月23日止。詎料被告李明倫自106年9月起即
未再繳付租金，被告李明倫所積欠租金及管理費扣除押租金 22,000元後，尚積欠租金11,000元及管理費8,400元。106年 11月23日租期屆滿後，被告李明倫竟拒絕遷讓返還系爭房屋 ，迄今仍未遷出。被告李明倫無權占有系爭房屋至今，獲有 相當於租金之不當得利，且依系爭租約第6條約定，被告於 租期屆滿時未即時遷讓房屋，應自租期屆滿之日起至遷讓系 爭房屋之日止，按月給付租金5倍之違約金，故被告等應給 付原告自106年10月24日起至107年5月23日止之租金、相當 於租金之不當得利及違約金、管理費共計349,400元，爰依 租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被 告李明倫應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並自107年6月 1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元。（ 二）被告應連帶給付原告349,400元，暨自起訴狀繕本送達 被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告等則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。
三、原告主張之上開事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃 契約書、房租收付款明細欄、106年房屋稅繳納證明書、存 證信函等件影本為證，而被告等均經合法通知，既不於言詞 辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述，依 民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視 同自認，故原告主張之事實，應堪信屬實。茲就原告各項請 求是否有理由，分述如下：
（一）返還系爭房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1 項、第455條前段分別定有明文。系爭租約第6條前段約定 ：「乙方（即被告）於租期屆滿時．．．應即日起將租賃 房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告）．．．如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍 之違約金至遷讓完了之日止…」有系爭租約附卷可參。經 查，系爭租約於106年11月23日租期屆滿，被告李明倫迄 今尚未返還系爭房屋，是原告依據租賃契約之法律關係， 請求被告李明倫將系爭房屋全部遷讓返還予原告，自屬有 據。
（二）給付積欠之租金及管理費部分：
次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。原告主張被告 李明倫積欠106年9月份起至106年11月份止共3個月租金33
,000元及管理費，以押租金22,000元抵充後，被告李明倫 尚應給付原告租金11,000元及管理費8,400元。（三）相當於租金之不當得利部分：
第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲 得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，有最高法院 61年台上字第1695號判例意旨可參。系爭租賃契約已因租 期屆滿而消滅，被告李明倫已無占有使用系爭房屋之正當 權源，而屬無權占有系爭房屋，已如前述，則其獲有相當 於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定。原告 自得本於民法第179條規定，請求被告等給付自系爭租賃 契約租期屆滿之日即106年11月24日起至107年5月23日止 ，共7個月相當於租金之不當得利77,000元。（四）違約金部分：
再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查 ，系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租賃期滿時 ，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房 屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何 權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求 按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」系爭租約於 106年11月23日終止，被告未依約於租期屆滿時遷讓返還 系爭房屋，原告依上開約定請求違約金，應屬有據。惟按 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高， 應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受 損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌事 實上被告李明倫向原告承租系爭房屋，被告李明倫於租賃 關係終止後未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所 受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資 之收益等，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告 所受損害難謂重大等情，認原告請求給付按租金5倍計算 之違約金，尚屬過高，應予酌減為自106年11月24日至107 年5月23日止，以租金0.5倍計算之違約金共計38,500元及
自107年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 以租金1.5倍計算之違約金16,500元，尚屬相當，逾前開 範圍之請求即屬無稽。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5，民法第229第2項、第233條第 1項前段、第203條分別有明文規定。從而，原告請求被告 連帶給付134,900元（計算式：租金11,000元+管理費8,40 0+106年11月24日起至107年5月23日止相當於租金之不當 得利77,000元+106年11月24日起至107年5月23日止違約金 38,500元=134,900元）及自起訴狀繕本送達翌日即107年3 月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 自屬有據，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。
四、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告李明倫 應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並自107年6月1日起至 遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告16,500元及被告應連帶 給付原告134,900元，暨自107年3月30日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依 職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 12 日
書記官 吳昕儒