臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第158號
原 告 敦信不動產經紀有限公司
法定代理人 劉貞廷
訴訟代理人 臧震宗
被 告 張惠祥
訴訟代理人 江曉俊律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年6月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬貳仟元，及自民國一○六年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟陸佰玖拾元，由被告負擔貳仟肆佰貳拾參元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國106 年1 月11日以底價新臺幣（下同 ）2,220 萬元，總價為2,360 萬元之價格（含停車位150 萬 元），委託原告銷售其所有門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000 號8 樓之房屋及土地（下稱系爭不動產），兩造簽立 「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），約定委託銷售 期間為106 年1 月11日起至7 月30日止。詎料，被告以系爭 契約上總價誤載為2 億3,600 萬元之理由，於同年6 月22日 片面以通訊軟體LINE通知原告終止契約，拒絕配合原告帶客 戶看系爭不動產。然而系爭契約之金額雖有誤載，但已為更 正且不影響委託銷售金額，是被告此舉實有悖雙方之約定， 經原告於同年7 月4 日寄出存證信函通知被告違約後，被告 雖於同年7 月6 日回覆其無終止契約之意思，但實際上卻藉 故推託不願配合原告銷售系爭不動產；原告又於同年7 月13 日再以存證信函通知被告違約，並經原告向法院聲請支付命 令後，被告始願意讓原告帶客戶看屋至106 年8 月30日，然 而被告又未依約履行，造成原告權益受損。故原告依系爭契 約第7 條第1 項之約定，請求被告應給付原告違約金88萬8, 000 元（計算式：2,220 萬元×4 ％＝88萬8,000 元）。為 此，爰依系爭契約第7 條第1 項之約定提起本件訴訟等語， 並聲明：被告應給付原告88萬8,000 元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、被告則以：被告於106 年1 月11日委託原告代銷系爭不動產 ，嗣後於106 年6 月22日發現系爭契約之金額誤載為2 億3, 600 萬元，因而以LINE通知原告並詢問是否需重新簽訂或更
改契約，原告卻反於106 年7 月4 日以存證信函誣指被告違 約。被告認為僅係向原告表示銷售金額不可能以2 億之金額 銷售，故詢問原告是否變更及更換銷售人員，並無終止委託 其銷售之意思，此實乃原告認知錯誤，被告即於106 年7 月 6 日以存證信函向原告表示伊並無終止之意思，純係原告誤 會。嗣經兩造溝通後，繼續以被告所委託之價格銷售，原告 更於106 年7 月25日通知被告預定於同年7 月27日帶買方看 屋、106 年7 月28日通知被告預定於同年7 月29日帶買方看 屋，被告均配合原告仲介人員與買方入內看屋，無原告所指 稱違約之情事。原告竟於106 年7 月25日向鈞院聲請支付命 令，而斯時，委託期限106 年7 月30日尚未屆至，是原告向 被告請求違約金實無理由。又被告於收受存證信函後，聯絡 原告店長，店長亦反稱：如果依系爭契約履行至106 年7 月 底，那我不要賣了等語。若認被告有終止契約之意思表示， 原告亦有終止系爭契約之意思，應認兩造合意終止系爭契約 ，是原告請求違約金，顯無理由等語置辯，並聲明：請求駁 回原告之訴。
三、原告主張兩造於106 年1 月11日簽訂系爭契約，被告以底價 為2,220 萬元，總價2,360 萬元，將系爭不動產交由原告銷 售等情，業據提出與其所述相符之系爭契約為證（見本院10 6 年度司促字第15182 號支付命令卷第4 至6 頁，下稱司促 卷），且為被告所不爭執，應堪信為真實。又系爭契約上就 銷售總價上，於締約時誤繕為「貳億參仟陸佰萬元」，亦據 被告提出其持有之系爭契約影本為證（見本院卷第11頁反面 ），且為原告所不爭執，亦堪信屬實。
四、原告復主張被告片面終止系爭契約，應給付原告違約金88萬 8,000 元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為 ：（一）被告是否違反系爭契約第6 條第5 項第1 款片面終 止契約之約定？（二）原告依系爭契約第7 條第1 項請求被 告給付88萬8,000 元違約金及法定遲延利息，有無理由？茲 分述如下：
（一）被告是否違反系爭契約第6 條第5 項第1 款片面終止契約 之約定？
1.當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。民法第549 條第 1 項定有明文。又終止權屬形成權之一種，形成權於權利人 行使時，即發生形成之效力，不必得相對人之同意。又解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句， 為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就 其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟 目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使
該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在 內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正 義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參照）。另依 系爭契約第7 條第1 項、第6 條第5 項第1 款約定：如有非 因可歸責於乙方（即原告）之事由，甲方（即被告）於委託 期間片面終止本契約者，甲方應支付乙方按本契約書約定之 銷售總價百分之四計算之違約金（見司促卷第5 頁反面）。 本件原告主張被告以LINE訊息片面終止系爭契約，被告則辯 稱其真意並非終止系爭契約，僅是要求變更及更換銷售人員 等語，是兩造對於被告之真意有爭執，即應依上開說明意旨 檢視、探求被告之真意。
2.經查，依據兩造完整的LINE對話記錄，被告於106 年6 月22 日明確表示：「很抱歉通知你委託賣屋，契約金額犯了這麼 重要的錯誤，之後賣房子無法安心交予你，主張終止合約」 ；「我請律師看過了，所以我正式通知中信仲介合約有問題 ，停止委託」；「不，我還是想賣，只是忙，而且你們的服 務及態度方式讓我頭痛，加上契約錯誤，對你們無法放心及 安心，等我明年比較有空的時候，再來處理房子事情」；「 我個人建議，你可以去請教中信的律師，該契約是否有效， 我也正式通知你們在委託未達底價前，終止合約關係」；「 我不再回應你了，但是扔（應為仍）要感謝這幾個月」等語 （見本院卷第49至54頁）。依被告上開對話，被告雖有稱「 在委託未達底價前，終止合約關係」，但亦稱「主張終止合 約」、「停止委託」、「明年比較有空再處理」、「不再回 應你」、「感謝這幾個月」等語，依上開內容，無法看出被 告有何要求變更及更換銷售人員之意思，反而可以得知被告 是因為系爭契約上銷售金額之誤載，及對於原告的服務方式 不滿，明確表示不再需要原告服務，進而表達終止系爭契約 之意思。
3.又系爭契約上銷售金額雖有誤載，但系爭契約之第6 條其他 約定載明底價為「貳仟貳佰貳拾萬元」」，且原告就系爭不 動產對外之廣告，亦載明總價為「2360萬元」，此有系爭契 約影本及網頁翻拍照片在卷為憑（見本院卷第11頁反面、第 66至69頁），堪認系爭契約上總價記載之錯誤，僅係誤繕， 且對於原告所提供的服務，不生影響，尚難以此遽論此為可 歸責於原告之事由，而得由被告任意終止系爭契約；另被告 對於原告所提供的服務不滿，依兩造LINE對話記錄內容觀察 （見本院卷第23至65頁），主要是原告帶看之客戶出價一直 未達被告底價，原告卻仍不斷向被告報告，並希望親自見面 談磋商，原告此等要求不符被告希望而已，原告上開報告及
建議親自見面談之行為，只是履行其受委任之報告義務，若 不符被告期待，被告可表示拒絕並等待其他買方，尚無從以 此為由，逕行終止系爭契約，併此敘明。
4.被告另辯稱其收到原告存證信函後，即積極聯絡原告公司店 長，表示其並無終止系爭契約之意思，是原告誤會；且原告 公司店長亦表示那我不要賣了，有合意終止系爭契約之意思 等語，並提出其與原告公司店長106 年7 月19日之錄音譯文 為憑（見本院卷第96頁反面至第109 頁）。惟依首揭說明， 終止權屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發生形 成之效力，不必得相對人之同意，是被告於106 年6 月22日 已表示終止系爭契約，於行使時即發生終止之法律效力，被 告上開所辯，縱認屬實，亦不生使系爭契約回復原有狀態之 效力，充其量僅是另外約定之委任契約而已。
5.綜上各情，從上開被告意思表示所根基之原因事實、經濟目 的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該 意思表示發生之法律效果，足認被告106 年6 月22日已為終 止系爭契約之意思表示，且此解釋並無違誠信原則，符合公 平正義。從而，被告在無可歸責於原告之情形下，於委託期 間內終止系爭契約，當屬系爭契約第6 條第5 項第1 款約定 之片面終止契約，原告依系爭契約第7 條第1 項約定向被告 請求違約金，自屬有據。
（二）原告依系爭契約第7 條第1 項請求被告給付88萬8,000 元 違約金及法定遲延利息，有無理由？
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應 依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害 及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為 衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字 第1095號判決要旨參照）。
2.本院審酌原告依系爭契約所負有之義務，應為銷售系爭不動 產所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及系爭不 動產售出後之移轉、點交等事宜，而本件專任委託期間由10 6 年1 月11日至6 月22日，即至被告終止兩造之委任關係為 止，有5 個月又12天之期間，又原告提供廣告或帶看服務皆 需支出一定之人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等 花費，然因被告終止契約，原告無庸再依系爭契約約定提出 後續諸如協助買賣雙方簽立書面買賣契約、保管價金、協助 點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用等一切情 狀，認原告主張4 ％服務報酬，尚屬過高，應酌減至1 ％即 22萬2,000 元（計算式：2,220 萬元×0.01＝22萬2,000 元
）始屬合理，逾此範圍請求，不應准許。
3.給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 % ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。經查，本件係因契約關係所生之違約 金債權，為給付無確定期限之金錢債權，而本件支付命令狀 繕本係於106 年8 月1 日送達被告住所地，有本院送達證書 1 紙附卷可參（見司促卷第18頁），則被告即應自106 年8 月2日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依系爭契約第7 條第1 項之約定，請求如主 文第1 項，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理 由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定依職權宣 告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判 決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1 項亦有 明文。經核本件第一審訴訟費用額為9,690 元，本院審酌原 告勝訴金額22萬2,000 元，占起訴請求金額約百分之25（計 算式：22萬2,000 元÷88萬8,000 元＝0.25），是依上開規 定，認應由被告負擔2,423 元（計算式：9,690 元×0.25＝ 2,423 元，元以下四捨五入），餘由原告負擔，爰就訴訟費 用部分諭知如主文第3 項所示。
中 華 民 國 107 年 7 月 6 日
中壢簡易庭 法 官 陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 6 日
書記官 盧品蓉
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