臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第144號
上 訴 人 賴美伶
訴訟代理人 陳文元律師
複 代 理人 陳哲民律師
被 上 訴人 傅冠華
訴訟代理人 王健敏
被 上 訴人 劉莊幼茸
共 同
訴訟代理人 李靜華律師
周武榮律師
葉書佑律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年
12月26日臺灣臺北地方法院104年度訴字第2682號第一審判決提
起上訴，本院於107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人返還土地、給付不當得利，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（下 稱系爭土地）上之「寶元公寓」建物（門牌號碼新北市○○ 區○○街0巷0號1至4樓，下稱系爭建物）為兩造區分所有， 上訴人與被上訴人傅冠華、劉莊幼茸分別為系爭建物1樓、4 樓及3樓之區分所有權人，並對系爭土地各有4分之1所有權 。兩造及其他區分所有權人，未就系爭土地成立分管契約， 且無默示分管協議，然上訴人卻擅自在系爭土地法定空地上 如原判決附圖（下稱原判決附圖）所示D部分（下稱D部分土 地），設置遮雨棚、鐵門、木作、衛浴設施及數間隔間等地 上物（下稱系爭地上物），且於隔間鐵皮屋內，放置瓦斯桶 、熱水器等危險物。系爭地上物位於系爭土地法定空地上， 違反建築法第25條及公寓大廈管理條例相關規定，嚴重影響 系爭建物所有住戶生命安危。上訴人未得系爭土地全體共有 人同意，無權占用D部分土地、使用收益之行為，已侵害其 他共有人之所有權，爰依民法第767條第1項前段、第821條 、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物、返還D部分 土地予共有人全體，並給付伊等相當於租金之不當得利各23 萬2,591元，及自民國105年4月2日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息；並自104年4月1日起至返還占用D部分土 地之日止，按月給付伊等各3,877元之判決。原審就上開範 圍為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴 人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原判決駁回其逾上開範 圍之請求部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。二、上訴人則以：系爭建物係66年間興建完成，伊於81年間，自 訴外人吳應得買受系爭建物1樓，彼時系爭建物1樓左方及後 方，已經前手增建完成，增建部分僅占用本院複丈成果圖（ 下稱本院附圖）所示D1、D2、D3所示部分土地（下分別稱D1 、D2、D3部分土地），位於本院附圖C部分土地為公共通道 ，伊無占用。伊以系爭建物1樓經營麵店，現狀已無圍牆， 若欲進入D1、D2、D3部分土地，僅可由伊所有系爭建物1樓 內所設之門進入，其他樓層住戶無法經由公共梯間通行至該 處，顯見建商建造系爭建物時，即設計D1、D2、D3部分土地 專供1樓區分所有權人使用。另臺灣早年買賣舊公寓之常態 ，建商出售公寓時，多有與各層住戶約定1樓空地由1樓住戶 專用，足認系爭建物建造之初，已就D1、D2、D3部分土地成 立由1樓住戶專用之明示分管契約，兩造應受分管契約拘束 。縱無明示分管契約，系爭地上物之鐵皮屋大部分係伊買受 前即興建，迄今已30餘年，伊買受後僅就部分修繕，使用逾 20餘年，其他住戶明知該情卻無任何反對意思，可認系爭土 地全部共有人已容任伊占有、使用收益D1、D2、D3部分土地 ，應有默示分管契約存在。伊本於分管契約，自得占有、使 用收益D1、D2、D3部分土地，被上訴人請求伊拆除系爭地上 物，當屬無理。D1、D2、D3部分土地既無法由其他公共通道 進入，縱發生火警，被上訴人亦非經由該部分土地逃生，伊 搭蓋系爭地上物，無礙公共安全。另瓦斯桶及熱水器，亦為 維持生活必需用品，非危險物品。被上訴人請求伊拆除系爭 地上物並給付相當於租金之不當得利，均屬無理。並上訴聲 明：(一)原判決關於命上訴人拆除地上建物、返還土地及給 付不當得利部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、上訴人與傅冠華、劉莊幼茸分別為系爭建物1樓、4樓及3樓 之區分所有權人，對系爭土地各有4分之1之所有權。上訴人 係於81年間，向前手吳應得買受系爭建物1樓，並在該處經 營「麵王之家」，以系爭地上物占有D1、D2、D3部分土地， 占有面積如本院附圖所示「使用面積」欄所示，且D1、D2、 D3部分土地上設有隔間，現僅上訴人得以進出使用一情，為 兩造所不爭，且有土地、建物謄本、勘驗筆錄、照片及複丈
成果圖可參（原審司店調字卷第8至10頁、原審卷一第62至 63頁、第112頁、第140頁、本院卷一第176至第193頁）。此 部分事實，堪予認定。
四、被上訴人主張上訴人無權占用D部分土地，然為上訴人所否 認，辯稱：伊未占用本院附圖所示C部分扣除原判決附圖所 示C部分之公共通道，另依分管契約伊亦得就D1、D2、D3部 分土地為占有、使用收益等語，經查：
(一)上訴人雖辯稱如本院附圖所示C部分扣除原判決附圖所示C部 分為公共通道，伊未占用云云，然該部分位於原判決附圖所 示D部分土地上，仍設有鐵架、雨遮等系爭地上物，業經本 院勘驗明確(本院卷一第176至179頁)，是此部分仍屬上訴人 以系爭地上物占用之範圍，故D部分土地為上訴人以系爭地 上物占用一情，堪足認定。
(二)按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而 應受分管契約之拘束。次按，公寓大廈管理條例84年6月28 日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈各區分所有權人 就共用部分為專用之約定，得不受同條例第7條之限制，同 條例第55條第2項但書亦有明定（最高法院103年度台上字第 282號判決意旨參照）。本件系爭建物於66年興建完成，有 系爭建物使用執照申請書可參（原審卷二第4頁正面、反面 ），斯時公寓大廈管理條例尚未公布，由一樓住戶專用一樓 空地，乃當時常見之交易習慣。而系爭建物係由國泰建設股 份有限公司（下稱國泰公司）起造後出售，國泰公司於銷售 系爭建物時在銷售型錄上之使用範圍記載：「樓下空地（包 括天井）除放置公共設施外為樓下居住人使用，樓梯、地下 室為公共管理...」等語，且其於出售系爭建物時，亦將銷 售型錄之內容及權利義務，告知所有買受人一節，業經國泰 公司函覆本院明確（本院卷一第94至第110頁、第164頁）。 參以證人吳應得證稱：伊跟王路鏡買受系爭建物後，在70多 年賣給上訴人。伊買受系爭建物時，四周蓋有圍牆，是建商 蓋的，系爭建物的左、右、後方都是空地，但沒有鐵皮，後 來伊在左方、後方搭設鐵皮，但沒有搭設房間或放置東西，
裡面都是空的，圍起來只是怕小偷進來。買受系爭建物時有 經前手王路鏡告知，該公寓全體住戶就一樓使用範圍存在分 管契約，王路鏡說旁邊和後方的空地都是屬於伊的，右邊沒 有搭鐵皮部分，王路鏡說是一樓使用等語（原審卷一第201 頁正面、反面）。核與國泰公司函覆本院內容相符，可認系 爭建物於出售予買受人時，國泰公司確有告知銷售型錄上所 載一樓空地由一樓住戶使用等情，足徵D部分土地，自各買 受人向國泰公司購得不動產之時起，即約定由1樓建物所有 權人管理使用。又劉莊幼茸及傅冠華之夫即訴外人王健敏分 別為買受系爭建物3樓、4樓之第一手所有人，有建物謄本及 買賣契約可參（原審卷一第62頁、司店調字卷第9頁、原審 卷一第67頁至第80頁），其等買受系爭建物時當受國泰公司 為前項型錄內容之告知，依前開說明，此項分管約定於其等 自國泰公司取得所有權，及由王健敏處受讓取得所有權之傅 冠華間，同受拘束。故兩造就系爭建物確有存在由上訴人就 D部分土地為管理使用之分管契約，應可認定。至被上訴人 復主張若當時一樓空地有同意給一樓住戶分管使用，同理頂 樓亦應有讓四樓住戶分管使用之約定等語。然查，依國泰公 司前開函覆內容，僅就一樓空地之使用載明，「屋頂為四樓 管理」等字係以黑線刪除（本院卷一第98頁），尚難認國泰 公司出售予買受人時，有就頂樓為分管協議，故不得以頂樓 未分管，即認一樓空地亦未分管，此部分上訴人之主張，尚 無足採。
(三)系爭建物之所有人雖就D部分土地之使用權因分管約定由1樓 住戶專用，而上訴人基於受讓前手之分管契約，得就D部分 土地繼續使用，惟D部分土地，其中67.18公尺屬法定空地， 有使用執照申請書可佐（原審卷二第4頁反面）。按諸建築 基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之 空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，此乃法定空地 之性質，故公寓大廈之區分所有權人縱已同意由一樓住戶之 共有人使用該建物法定空地，除全體共有人就特定使用方法 已明確表示同意外，其使用方法仍不得逾越或違反該土地正 常使用之範疇致影響他共有人之權益。參以系爭建物完成時 ，D部分土地上並未搭蓋系爭地上物，為空地，僅四周設有 圍牆（現已不存在）等情，除經證人吳應得證述明確外，亦 有照片及使用執照所附圖說可佐（原審卷一第141頁、卷二 第16頁）。D部分土地既於系爭建物建造完成時即為空地， 再對照上述銷售型錄所載「樓下空地（包括天井）」之使用 權，堪認前開分管契約約定之內容僅為專用權人得以空地或 暫時性擺放得隨時移動之物品等不影響空地使用之方式為使
用，不包括設置固定之地上物而改變空地之使用目的甚明。(四)按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對 於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第 767條第1項中段、第821條第1項定有明文。再住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第2項亦有明定。依前 所述，上訴人基於分管契約，固對D部分土地有專用權，惟 依分管契約內容僅得以空地或不影響空地之使用目的之方式 為使用，而D部分土地上現設有系爭地上物，已如前述，上 訴人上開使用顯然逾越共有人約定分管之內容，妨害共有人 對共有物之所有權，亦違反其對於共用部分之專用約定，則 被上訴人依前開民法規定，請求上訴人將D部分土地上之系 爭地上物拆除，即屬有據。又上訴人本於分管契約，對前開 部分之土地既有專用權，則其本得為分管使用，被上訴人依 民法第767條第1項前段、第821條第1項規定，請求被上訴人 將該等土地返還予伊及全體共有人，則屬無據。另上訴人本 於分管契約占有D部分土地，其占有即有法律上原因，被上 訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當租金之不當 得利各23萬2,591元予伊等，亦屬無據，不應准許。五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條、第821條第1項規定 ，請求被上訴人應將坐落系爭土地上，如原判決附圖所示D 部分土地上之系爭地上物拆除，洵屬有據，應予准許。逾此 所為請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應 予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之諭知，自 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至 於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免 假執行之諭知，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此 部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後， 認不足以影響本判決之論斷，爰不一一論駁，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 陳麗玲
法 官 柯雅惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 戴伯勳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。