臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3065號
原 告 高泰山
被 告 黃德兆
黃福祈
共 同
訴訟代理人 鄧湘全律師
吳立瑋律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年6 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文 。而所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴 與原訴之主要爭點有其共同性，各請求之利益在社會生活上 可認係屬同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審 理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待 於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以 解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭（最高法院91年 度台抗字第552 號裁定意旨參照）。
二、經查，本件原告起訴狀所載訴之聲明原為：㈠被告應自門牌 號碼為臺北市○○區○○街000 號8 樓之房屋（下稱系爭8 樓房屋）遷出，並將系爭8 樓房屋之鐵門拆除。㈡被告應給 付原告新臺幣（下同）765,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並至民國106 年6 月8 日起至遷讓交屋日止，按月給付原告42,500元。㈢願供 擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3 頁）。嗣於107 年4 月17日言詞辯論期日以系爭8 樓房屋另有現占有人即黃福祈 ，而就上開聲明部分，請求追加被告黃福祈，並提出民事追 加被告狀（見本院卷第216 至217 頁）。因原訴及追加之訴 部分均須就系爭8 樓房屋遭無權占用之事實為認定，訴訟及 證據資料有事實上之共通性與關聯性，基於訴訟經濟之要求 ，自應准許原告追加被告黃福祈，俾利用同一訴訟程序審理 ，藉以一次解決紛爭，以符訴訟經濟之要求，揆之首揭說明 ，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於104 年12月8 日與訴外人林嘉培簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭甲買賣契約）取得系爭8 樓房屋所有 權，詎被告2 人未經伊同意占有使用系爭8 樓房屋，伊屢次 請求被告返還但被告置若罔聞，甚至以鐵門封阻至頂樓屋頂 平台逃生門出入口。雖被告黃德兆之子黃庭玉（原名黃廷義 ）以被告黃德兆名義與林嘉培於86年8 月27日就門牌號碼為 臺北市○○區○○街000 號7 樓房屋（下稱系爭7 樓房屋） 及其坐落之基地（與系爭7 樓房屋合稱系爭房地）簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭乙買賣契約），但該買賣契約標的 並未包含頂樓增建物即系爭8 樓房屋，且被告黃德兆或黃庭 玉始終未給付買賣價金，嗣經調解，被告黃德兆改以承租方 式給付每月租金8 萬元，然亦從未給付租金，系爭8 樓房屋 現亦遭被告黃福祈占有使用中，是被告2 人顯為無合法占有 權源而無權占有系爭8 樓房屋，且屬無法律上原因受有利益 ，致伊受有損害，伊除得依民法第767 條第1 項前段請求被 告遷讓返還系爭房屋外，並得依民法第179 條不當得利法律 關係，以每月42,500元之租金計算，回溯請求被告連帶給付 自104 年12月8 日起106 年6 月7 日止，相當於租金之不當 得利金額共765,000 元（計算式：42,500元×18月＝765,00 0 元），及至返還之日止，按月連帶給付42,500元等語。並 聲明：㈠被告2 人應將系爭8 樓房屋全部騰空返還予原告， 並將位於8 樓鐵門拆除。㈡被告應連帶給付原告765,000 元 ，及自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，並至106 年6 月8 日起至遷讓房屋之日 止，按月給付原告42,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：伊家族原為系爭7 樓、8 樓房屋及其基地持分之 所有權人，系爭房地因故遭法院拍賣，由原告拍定取得系爭 房地所有權，登記為訴外人林嘉培名義，實質權利人則為原 告。黃德兆為買回系爭7 樓、8 樓房屋及其坐落基地遂於86 年8 月27日與林嘉培簽訂系爭乙買賣契約，但因資金不足， 另約定在黃德兆付清買賣價金前，得繼續使用前揭房地，惟 需按月給付利息做為補貼。詎事後原告竟要求黃德兆另需給 付系爭8 樓房屋之價金而拒不辦理移轉登記，被告黃德兆遂 訴請登記名義人林嘉培履行不動產移轉義務，迭據本院102 年度重訴字第722 號判決、臺灣高等法院103 年度重上字第 459 號判決於黃德兆給付買賣價金6,019,610 元後，林嘉培 應將系爭7 樓房屋移轉登記予黃德兆，並經最高法院駁回上 訴確定在案。系爭8 樓房屋為頂樓增建物，係未辦保存登記
之建物，使用上與系爭7 樓房屋相連，並非獨立使用，系爭 乙買賣契約之標的包含系爭8 樓房屋，此為原告於前案擔任 訴訟代理人所不爭執。詎原告與林嘉培基於通謀虛偽意思表 示就系爭8 樓房屋簽訂系爭甲買賣契約，並移轉房屋稅籍， 又就系爭7 樓房屋設定不實抵押權予原告，藉此興訟，惡意 阻止確定判決之執行；另黃福祈並未占有使用系爭8 樓房屋 ，原告主張均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、經查，被告黃德兆於86年8 月4 日與林嘉培簽訂系爭乙買賣 契約，被告黃德兆以總價1,579 萬元向林嘉培買受系爭7 樓 房屋暨其坐落基地，被告黃德兆前對林嘉培提起履行買賣契 約之訴訟，請求林嘉培依約將前揭房地所有權移轉登記為被 告黃德兆所有，而林嘉培於行使同時履行抗辯權，主張被告 黃德兆於清償買賣價金1,579 萬元，及自86年8 月10日起至 92年4 月30日止積欠之利息補貼1,204 萬5,000 元前，其得 拒絕將系爭房地移轉登記予被告，經判決林嘉培於被告黃德 兆給付6,019,613 元利息補貼之同時，應將系爭房地移轉登 記予被告黃德兆，並已確定在案等情，有本院102 年度重訴 字第722 號判決、臺灣高等法院103 年度重上字第459 號判 決及最高法院104 年度台上字第1950號裁定、房地產買賣契 約書在卷可稽（見本院卷第36至53頁、第118 至121 頁）， 堪以認定。
四、原告提起本訴主張其為系爭8 樓房屋之所有權人，被告黃德 兆、黃福祈無權占有系爭8 樓房屋，而依民法第767 條第1 項前段、第179 條請求被告遷讓返還系爭8 樓房屋、拆除鐵 門及相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。按民法第767 條係規定，所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請 求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；前項規 定，於所有權以外之物權，準用之。故非所有人或得準用之 所有權以外之物權權利人，即無此項物上請求權（最高法院 100 年度台上字第1722號判決意旨參照）。對未登記之不動 產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上 處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規 定，亦非無疑（最高法院95年度台上字第94號判決、臺灣高 等法院暨所屬法院104 年11月4 日104 年法律座談會民事類 提案第13號研討結果參照）。故首應辨明，原告主張其為系 爭8 樓房屋之所有權人云云，然系爭8 樓房屋為未登記之建 物，此為兩造所不爭執之事實，則揆諸前揭說明，原告就系
爭8 樓房屋不得主張民法第767 條第1 項前段之物上請求權 ，此部分主張顯無可採。其次，原告主張民法第179 條不當 得利法律關係，須先究明原告是否確已取得系爭8 樓房屋之 事實上處分權。經查：
㈠林嘉培與被告黃德兆間於86年8 月4 日簽訂系爭乙買賣契約 約定買賣標的雖僅記載系爭7 樓房屋、價金為1579萬元，有 買賣契約書足憑（見本院卷第118 頁），然查，林嘉培於86 年7 月21日拍賣取得系爭7 樓、8 樓房屋及其坐落基地所有 權之價格為1266萬8 千元，有不動產權利移轉證書可稽（見 本院卷第83頁），對照兩者價金金額，被告辯稱系爭乙買賣 契約標的包含系爭8 樓房屋等語，尚非全然無據。參以林嘉 培另向被告黃德兆請求返還房屋事件中，林嘉培具狀自承： 「原告（指林嘉培）簽約後，隨即系爭7 樓房屋合併門牌號 碼臺北市○○區○○街000 號8 樓建物（即頂樓增建物，下 略稱系爭房屋），一併交付被告（指本件被告）使用收益迄 今」，並於該件訴訟中主張買賣契約已經解除，而請求被告 黃德兆返還系爭7 樓房屋及8 樓房屋等語（見本院105 年度 重訴字第487 號影印卷第6 至8 頁），是林嘉培於另案中自 認林嘉培與被告黃德兆簽訂系爭乙買賣契約之真意係包含系 爭7 樓及8 樓房屋，且林嘉培確有交付系爭7 樓及8 樓房屋 供被告黃德兆占有使用之事實。更有甚者，林嘉培與被告黃 德兆間請求履行買賣契約事件中，林嘉培不爭執系爭7 樓及 8 樓房屋於法院拍賣前，即由被告黃德兆占有使用之事實（ 見本院卷第36頁），原告於該案作證時亦稱：「當時他們是 住在我的違章建築裡，我的那間房子不只有16間套房上面一 個差不多三、四十坪的違章建築，還有那時原告（指黃德兆 ）說他老人家讓他住在那邊」、「因為原告黃德兆他住在系 爭房屋。系爭房屋經過拍賣，拍賣前他們就住在那邊」（見 102 年度重訴字第722 號卷影印卷第229 頁），是被告黃德 兆既在林嘉培拍定取得系爭7 樓及8 樓房屋所有權之前即已 占有使用系爭7 樓及8 樓房屋，則在林嘉培拍定取得系爭7 樓及8 樓房屋所有權之後，被告黃德兆為求繼續占有使用系 爭7 樓及8 樓房屋而與林嘉培商議簽訂系爭乙買賣契約時， 勢必以系爭7 樓及8 樓房屋為標的，始符常情，應無僅就系 爭7 樓房屋成立買賣契約而對系爭8 樓房屋恝置不論之理。 從而，被告黃德兆辯稱林嘉培已基於系爭乙買賣契約關係， 將系爭7 樓及8 樓房屋出售予被告黃德兆，且交付被告黃德 兆占有使用迄今等語，堪可憑信。
㈡系爭8 樓房屋係未經第一次所有權登記之頂樓增建建物，雖 因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人
與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築 之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272 號判決），是因買受人受領交付而取得事實上處分權（最高 法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。準此，應認林 嘉培於86年8 月間以移轉事實上處分權之意思而為交付系爭 8 樓房屋，故被告黃德兆已取得系爭8 樓房屋之事實上處分 權。原告雖主張其於104 年12月間簽訂系爭甲買賣契約向林 嘉培買受系爭8 樓房屋且已繳清價金、取得所有權，並提出 房屋稅籍證明書、契稅繳款書、不動產買賣契約書、帳戶往 來明細、不動產結算書為證（見本院卷第6 、7 、96至97、 122 至124 、125 頁），另經臺北市稅捐稽徵處萬華分處10 6 年9 月27日函覆本院確認系爭8 樓房屋納稅義務人林嘉培 於104 年12月8 日變更為原告，並檢具契稅申報書、建築改 良物所有權買賣移轉契約書為證（見本院卷第100 至105 頁 ）。惟林嘉培既已於86年8 月間即將系爭8 樓房屋事實上處 分權讓與被告黃德兆，此後林嘉培即無權利可以移轉予原告 ，何況林嘉培於另案中不爭執系爭7 樓及8 樓房屋之實際所 有權人即為原告（見本院卷第36至53頁），且原告於另案10 2 年12月3 日期日具結證述其代理林嘉培（原告為林嘉培之 姊夫）與被告黃德兆代理人黃庭玉簽訂系爭乙買賣契約，從 頭到尾都有參與，在拍賣前，被告黃德兆就已住在系爭7 樓 及8 樓房屋（見102 年度重訴字第722 號卷影印卷第227 至 229 頁），可見原告自始明知被告黃德兆占有使用系爭7 樓 及8 樓房屋之事實，且代理林嘉培與被告黃德兆簽訂之系爭 乙買賣契約標的應包含系爭7 樓及8 樓房屋，並確實同意被 告黃德兆繼續占有使用系爭7 樓及8 樓房屋。因此，原告明 知系爭8 樓房屋已經交付而移轉事實上處分權予被告黃德兆 ，林嘉培已無權利可資移轉予原告，竟又反覆主張與林嘉培 簽訂系爭甲買賣契約而取得系爭8 樓房屋所有權云云，實難 採信，應無保護之必要。
㈢綜上各情，原告未因系爭甲買賣契約而取得系爭8 樓房屋之 事實上處分權，故其主張依民法第179 條規定請求被告黃德 兆與追加請求被告黃福祈應將系爭8 樓房屋騰空返還、8 樓 鐵門拆除及連帶給付相當於租金之不當得利，均屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段及第179 條請求 被告2 人騰空返還系爭8 樓房屋、拆除8 樓鐵門及連帶給付 相當於租金之不當得利，核無理由，不應准許。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
民事第五庭 法 官 林晏如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 周芳安