臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第412號
原 告 黃國源
訴訟代理人 陳清進律師
吳旻靜律師
被 告 林芳如
訴訟代理人 黃昭仁律師
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 杜中平律師
被 告 陳鼎元
張貴登
上三人共同
訴訟代理人 詹德柱律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國107年6月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明第2項係請 求：被告陳鼎元、張貴登與被告信義房屋仲介股份有限公司 （下稱信義房屋）應連帶給付原告新臺幣（下同）1,522萬 5,197元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。嗣於民國106年2月23日以民事縮減聲明 暨準備㈡狀，變更聲明第2項為：被告陳鼎元、張貴登、信 義房屋應連帶給付原告502萬9,397元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬減縮應 受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告於104年9月2日各以4,550萬元及250萬元向被告林芳如 購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號13樓之房地（ 土地坐落：臺北市○○區○○段0○段000○000地號、建物 1590建號，下稱系爭房地）及同建物地下6樓編號36號車位 （臺北市○○區○○段0○段0000○號，下稱系爭車位）， 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。被告林芳如授權
訴外人張超翔處理系爭房地及車位之買賣事宜。原告就購買 房屋事宜委託被告信義房屋，由被告信義房屋員工即被告陳 鼎元、張貴登負責本件房屋買賣仲介事宜。被告信義房屋因 仲介本件房屋及車位買賣，於104年9月2日收受原告給付之 仲介服務費48萬元。兩造於104年10月5日辦理系爭房地及車 位所有權移轉登記予原告配偶吳端珮，原告於104年10月6日 給付系爭房地及車位價金共4,800萬元與被告林芳如，並於 104年10月8日交屋。
㈡詎原告於104年10月13日搬進系爭房屋後，即常於夜間在系 爭房屋內聽見水流及幫浦機器運作之聲響，使原告及家人經 常於夜間驚醒，嚴重影響原告及同住家人之居住品質。經原 告於104年10月17日向管理委員會詢問後，始得知噪音的來 源係系爭房屋隔壁之大樓中繼水箱及機房。原告隨即聯繫被 告陳鼎元並告知上開中繼水箱及機房之事，且質疑為何明知 原告要求房屋不能鄰近機房等會造成聲響之嫌惡設施，卻在 介紹系爭房屋時完全未提到系爭房屋相鄰中繼水箱及機房一 事，惟未獲被告信義房屋妥善回應，原告遂於104年11月11 日以存證信函通知被告林芳如及信義房屋，主張解除系爭契 約，並請求於7日內返還價金、手續費、仲介費、代書費及 其他相關費用且賠償損失。惟為被告林芳如所拒，爰依民法 第92條及第88條規定撤銷買受系爭房地及車位之意思表示， 請求被告林芳如返還買賣價金4,800萬元，若認原告不得撤 銷買受系爭房地及車位之意思表示，則原告依民法第359條 解除系爭契約，被告林芳如應返還原告4,800萬元之買賣價 金。若認原告不得撤銷買受系爭房地及車位之意思表示，亦 不得解除系爭契約，則原告依民法第359條規定請求減少價 金，以一般交易習慣減少3成出售情形，原告請求減少買賣 總價金4,800萬元之3成即1,440萬元。 ㈢被告信義房屋受原告委託仲介房屋買賣，並向原告收取報酬 48萬元，被告信義房屋又委由其經紀營業員即被告陳鼎元、 張貴登處理本項事項，依不動產經紀業管理條例第4條規定 ，被告陳鼎元、張貴登均屬不動產經紀業管理條例規定之「 經紀人員」，應本於善良管理人注意義務，就買賣標的物有 無依通常觀念上之重要瑕疪，加以進行了解，並向原告解說 ，被告陳鼎元、張貴登竟違背其應盡善良管理人之注意義務 ，且未履行其應盡之給付義務，未查知或未告知原告系爭房 屋有與中繼水箱及機房相鄰之瑕疪，致原告陷於錯誤而購買 系爭房屋。被告陳鼎元、張貴登身為專業之不動產經紀人， 未核實履行其等義務，致原告受有損害，爰依民法第567條 第2項、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定
，請求被告信義房屋、陳鼎元、張貴登連帶賠償系爭房屋所 減少之價金420萬4,200元，返還酬金48萬元，及賠償移轉過 戶費用共21萬6,517元、契稅12萬8,680元等損害，共計502 萬9,397元。
㈣並聲明：
⒈被告林芳如應給付原告4,800萬元，及自104年10月7日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉被告陳鼎元、張貴登、信義房屋應連帶給付原告502萬9,397 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息。
⒊前二項被告中任一被告在前項金額範圍內已為給付，其他被告 於該給付範圍內同免責任。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林芳如答辯：
㈠中繼水箱係因應高層建築消防安全及用水所需，建商依相關 建築法規及消防法規規定，必須於該建築物內裝置之設施， ，建商於規劃中繼機房位置時，多避開並降低影響住戶私有 空間，且上開設施為免遭人破壞造成公共危險之虞，所在位 置非住戶或非從事物業之人可輕易知悉，此由原告尚須請管 理委員會提供平面圖始知中繼水箱之位置可證。被告林芳如 於99年間購入系爭房地，持有及居住期間不知悉系爭房屋存 有原告指稱毗鄰中繼水箱，其主觀或客觀上皆無詐欺。原告 僅以被告林芳如為系爭房屋所有權人，並於標的物現況說明 書「其他重要足以影響交易價值之訊息」勾選「無」一事， 指稱被告林芳如知悉上情，依民法第92條規定撤銷買受系爭 房地及車位之意思表示，自非有據。
㈡又中繼水箱之設置，係提供住戶用水所需及維護消防安全， 不構成系爭房屋效用及價值之減損。中繼水箱係依法應安設 且必須之公共設施，故依一般客觀之判斷，其非屬交易上認 為重要之事項甚明。系爭中繼水箱及機房非屬足以影響買賣 契約之重大訊息，且被告林芳如與原告簽訂系爭契約過程中 無任何提供虛偽不實資訊之行為，是原告主張受被告詐欺而 依民法第92條撤銷其買賣行為之意思表示，實無理由。 ㈢按民法第88條第2項規定物之性質，係指依一般客觀上判斷 可認其為法律行為之基礎。經查，兩造間買賣標的為系爭房 地及車位，且系爭契約中未約定就系爭房屋如有與中繼水箱 及機房相鄰即得撤銷買賣之意思表示，非契約之重要要素， 原告對系爭契約標的之房地及車位於簽約時無任何意思表示 錯誤，其主張撤銷買賣系爭房地及車位之意思表示，即屬無 據。
㈣依原告所提平面圖，中繼水箱及機房非位處於系爭房屋內， 不可能對於兩造間買賣標的物之系爭房屋之形體、結構功能 造成任何影響，從而中繼水箱及機房非屬系爭房屋之瑕疵。 又中繼水箱及機房與系爭房屋間有相當距離，非如原告所稱 與系爭房屋緊貼，且中繼水箱及機房係與系爭房屋之餐廳與 廚房等空間相鄰，所在位置遠離臥室，原告所述因中繼水箱 及機房所生之機械聲及水流聲影響夜間睡眠等情，係其個人 主觀感受，非物之瑕疵。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告信義房屋、陳鼎元、張貴登答辯：
㈠系爭房屋所在大樓之中繼水箱為依法設立之公共設施，非嫌 惡設施，其存在非瑕疵。又中繼水箱及機房設備非設置於系 爭房屋中，其座落位置未與系爭房屋牆壁緊貼，與系爭房屋 及臥室尚有相當距離，故系爭房屋不因鄰近中繼水箱等設施 ，而具有減少交易價格之瑕疵。
㈡原告主張減價所依據之系爭估價報告有引用之文獻資料不符 本件事實、未有實際噪音測量數據即遽認減價比例、使用錯 誤之交易單價為據、屋齡調整率與市場情況不符、未依不動 產估價技術規則鑑定，致鑑定結果與市場實際交易價格脫節 等疏失，不足為原告請求減少價金或損害賠償之依據。 ㈢內政部之成屋買賣契約範本及其他不動產仲介業者，均未將 中繼水箱等公共設施視為房屋瑕疵或嫌惡設施，而要求列入 買賣契約之告知義務。不宜在法令未明文且市場交易習慣上 亦未認中繼水箱係瑕疵之情形下，課予仲介此一登載或告知 義務。被告信義房屋之仲介契約義務已履行完畢，無不完全 給付之情事。
㈣原告若得撤銷意思表示或解除買賣契約，即無受有價金減少 之損害；又原告支付之移轉過戶費用及契稅，均非因系爭房 屋存有瑕疵而直接所致之損害，且與被告信義房屋、陳鼎元 及張貴登之行為欠缺因果關係，原告主張被告信義房屋、陳 鼎元及張貴登應就上揭損害負連帶賠償責任，洵屬無理。 ㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實（見本院卷二第74頁正反面）： ㈠原告於104年9月2日各以4,550萬元及250萬元向被告林芳如 購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號13樓之房地（ 土地坐落：臺北市○○區○○段0○段000○000地號、建物
1590建號）及同建物地下6樓編號36號車位（臺北市○○區 ○○段0○段0000○號），簽訂不動產買賣契約書。被告林 芳如授權張超翔處理系爭房地及車位之買賣事宜。 ㈡兩造於104年10月5日辦理系爭房地及車位所有權移轉登記予 吳端珮，原告於104年10月6日給付系爭房屋及車位價金共4, 800萬元與被告林芳如，並於104年10月8日交屋。 ㈢系爭房屋與同棟大樓之中繼水箱、機房坐落平面圖如原證3 所示。原告於104年10月17日向管理委員會詢問始取得原證3 平面圖，並知悉系爭房屋與同棟大樓之中繼水箱、機房坐落 同一樓層。
㈣原告於104年11月11日以台北長安郵局第001784號存證信函 通知被告林芳如及被告信義房屋，表示因系爭房屋隔牆有中 繼水箱及機房，且「標的現況說明書」勾註「沒有重要足以 影響交易價格之訊息」，主張於存證信函到達7日內解除本 件買賣契約。
㈤被告林芳如於104年11月19日以台北南海郵局第001892號存 證信函回覆表示其不知系爭房屋隔牆有中繼水箱及機房等公 共設施存在，且該設備為公共且必要設施，非足以影響交易 價格之資訊，其無詐欺，原告主張因意思表示錯誤而解除契 約並無理由。
㈥原告因本件買受系爭房地及車位，支付代書費1萬9,000元、 規費19萬3,746元、契稅1萬6,522元及11萬2,158元、火災保 險費用3,771元。
㈦原告就購買系爭房地事宜委託被告信義房屋，由被告信義房 屋員工即被告陳鼎元、張貴登負責系爭房地買賣仲介事宜。 被告信義房屋因仲介系爭房地及車位買賣，於104年9月2日 收受原告給付之仲介服務費48萬元。
五、本件爭點：
㈠原告依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭房地及車位之意思 表示有無理由？
㈡原告依民法第88條規定撤銷買受系爭房地及車位之意思表示 有無理由？
㈢原告依民法第359條前段規定解除系爭房地及車位之買賣契 約，請求返還價金4,800萬元有無理由？
㈣承上⒈⒉⒊爭點若有理由，被告林芳如依民法第264條第1項 主張原告將系爭房地及車位移轉登記與被告林芳如後，被告 始負返還價金義務，有無理由？
㈤原告依民法第359條但書規定請求減少系爭房地之買賣價金 420萬4,200元有無理由？
㈥原告依民法第179條規定請求被告林芳如返還應減少之價金
420萬4,200元有無理由？
㈦原告依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定，請求被告信義房屋、陳鼎元、張貴登負連帶賠償責任賠 償系爭房地減少價金420萬4,200元，及所生損害48萬元酬金 、過戶費21萬6,517元、契稅12萬8,680元，共計502萬9,397 元有無理由？
六、法院之判斷：
㈠原告不得依民法第92條規定以受詐欺而陷於錯誤為由，撤銷 買受系爭房地及車位之意思表示。
⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意 思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其 意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任，此有最高法院18年上字第371號、44年台上 字第75號判例意旨可資參照。
⒉原告主張被告林芳如曾居住於系爭房屋內，不可能未曾聽到 中繼水箱及機房所產生之水流聲及機械聲，亦不可能不追查 聲響之來源，卻在標的物現況說明書項次「其他重要告知 事項（如房地訴訟、協議重建、都更、標的物內有人陳屍一 日以上未經發現或其他重要足以影響交易價格之訊息）」勾 選「無」，使伊陷於錯誤而購買系爭房地及車位等情，雖提 出標的物現況說明書為證（見本院卷一第28頁反面）。然查 ，被告林芳如陳稱：其曾住過系爭房屋一段時間，但不長， 曾經將系爭房屋出租給朋友，不知悉系爭房屋毗鄰系爭中繼 水箱及機房設施等語（見本院卷二第75頁），且證人即本院 囑託社團法人台北市不動產估價師公會指派估價之估價師郭 群敏到庭具結證稱：伊曾至系爭房屋現場2次，第1次伊在標 的物的隔壁室內，沒有震動聲音…伊沒有進行噪音或震動檢 測或取得、參考相關噪音或震動報告…第1次也好，第2次也 好，都剛好沒有啟動的時候，所以沒有聲音震動的感覺…當 時陪伊等履勘的電機房技工說只有消防的時候才會啟動…伊 事後有調查，最後由管理委員會的電腦承包廠商出面…伊根 據原始資料去做統計，統計的結果大概1個月內2、3次都有 ，這個馬達他解釋是說，一旦水箱的水線低落到應該啟動的 時候，1個月有2、3次等語（見本院卷二第3頁反面、第4頁 ），可知證人郭群敏於2次會勘時，均未發現系爭中繼水箱 及機房有產生噪音或震動之情形，亦無取得系爭中繼水箱及 機房噪音或震動之報告數值，是難以證明被告林芳如於居住 系爭房屋期間內聽聞噪音或感知震動而明知系爭中繼水箱及 機房設置於系爭房屋隔壁一情。則被告林芳如及張超翔在標
的物現況說明書中之項次其他重要告知事項欄位勾選「無 」，難謂有虛偽不實之陳述。從而，依原告提出之證據，並 無從證明被告林芳如施以詐術致其陷於錯誤而購買系爭房地 及車位之事實，則其依民法第92條規定，撤銷購買系爭房地 及車位之意思表示，即無理由，不應准許。
㈡原告不得依民法第88條規定撤銷買受系爭房地及車位之意思 表示。
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定 有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者 而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51 年台上字第3311號判例參照。申言之，所謂錯誤，乃指意思 表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外 之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意 人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果 意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意 思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之 過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之 事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人 之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為 意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示 中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護， 否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條 第2項之規定自明。
⒉原告主張如知悉系爭房屋與系爭中繼水箱及機房相鄰時，即 不為買受一節，未經契約約定，則是否毗鄰中繼水箱及機房 一事，乃當事人為法律行為之動機，並非意思表示之內容或 表示行為，況原告與被告林芳如訂約時，除原告不知系爭房 屋與系爭中繼水箱及機房相鄰外，被告林芳如亦不知，已如 前述，益證原告訂約時，並無錯誤認知之情形，是原告主張 伊之意思表示有錯誤云云，並非可採。從而，原告主張因錯 誤而撤銷其意思表示，即不足採。
㈢系爭房屋與系爭中繼水箱及機房相鄰不構成物之瑕疵，而造 成系爭房屋價值之減損。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應 負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但
依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定 物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦 屬之，最高法院73年台上字第1173號判例參照。 ⒉原告主張系爭房屋與系爭中繼水箱及機房相鄰，於機器運作 時產生機械聲及水流聲等噪音，影響系爭房屋之居住品質， 減損系爭房地之交易價值，屬交易上之重大瑕疵云云，無非 以不動產估價報告書（置於卷外）為據。然按： ⑴「高層建築物高度每超過六十公尺者，應設置中繼幫浦。」 、「建築物高度超過六十公尺者，連結送水管應採用濕式， 其中繼幫浦，依下列規定設置：屋頂水箱有零點五立方公 尺以上容量，中繼水箱有二點五立方公尺以上。」建築技術 規則建築設計施工編第251條第2項前段、各類場所消防安全 設備設置標準第183條第5款規定明確。系爭房屋所在大樓為 地上28層、地下6層之鋼骨RC造大樓，建物高度為97.10公尺 ，有臺北市政府工務局93使字第0040號使用執照存根影本可 稽（見本院卷一第83頁）。是以，系爭大樓為超過60公尺以 上之高層建築物，基於消防及公共安全之考量，依上開規定 必須設置中繼水箱及中繼幫浦。而為避免使用超高設備之抽 水設施，容易造成管線破裂、震動增大等影響，高層建築物 多在靠近中間樓層設置中繼水箱，由地下室抽水設備將地下 水箱的水抽至中繼水箱，再由中繼水箱抽取到頂樓之大樓水 箱，本件兩造爭執之系爭中繼水箱及機房即設置於系爭大樓 中間樓層。準此，系爭中繼水箱設施既為依法必需設置之消 防設備公共設施，設置目的在於保障系爭大樓全體住戶之生 命財產安全，中繼水箱設施本體自非系爭大樓之瑕疵。依通 常交易觀念，並無造成系爭房屋應具備之價值、效用或品質 而有不具備之情形，原告主張系爭中繼水箱及機房為瑕疵， 洵無可採。
⑵系爭房屋不因系爭中繼水箱及機房設施，具有減少交易價格 之瑕疵。
①依系爭房屋所在樓層之平面圖所示（見本院卷一第54頁）， 系爭中繼水箱及機房非坐落於原告買受之系爭房屋中，復依 證人郭群敏證述：「（問：於原告屋內…有無發現滲漏水或 潮溼之情事？若有，請具體描述滲漏水或潮溼之情況？）在 地板上沒有很去注意，牆上看起來是沒有。」等語（見本院 卷二第3頁反面），足認系爭房屋並無因系爭中繼水箱及機
房存在，而造成房屋本身結構或物理上之瑕疵，即無滅失或 減少其居住使用系爭房屋之通常或契約預定效用之瑕疵。 ②原告雖主張：系爭房屋因機器運轉所造成之水流聲及機房噪 音，已影響其居住品質，並嚴重影響交易價格云云，並舉不 動產估價報告書為證。惟依平面圖所示，系爭中繼水箱及機 房雖在圖面上位於系爭房屋餐廳、廚房上方，與系爭房屋之 客廳及臥室已保有相當距離，且系爭中繼水箱為獨立有牆面 圍繞之設施，水箱位置並未與系爭房屋牆壁緊貼相鄰，至於 機房設備更是位於中繼水箱上方，與系爭房屋距離更遠，是 否有原告主張之噪音及震動足以傳達至原告之居室，已非無 疑。況且，不動產之毗連地若為墓園、加油站、瓦斯槽、垃 圾掩埋場等設施，乃屬不動產市場所指之「嫌惡設施」，係 指不動產本身以外，為達公共利益、服務一般民眾，但可能 對民眾生活品質、生命健康造成危險，以致住戶多不希望設 置在其住家附近之設施，就不動產交易價格而言，「嫌惡設 施」確有減損周圍房價可能；惟所謂「鄰避設備」，係指位 於建物本體內，一般買受人在購買房屋時會避免選擇有該設 備在房屋附近之設施，例如基地台等。經查，系爭中繼水箱 設施係依法設置之消防設施公共設備，非屬建築物本身之瑕 疵，已如前述，自不適宜以價值減損之概念來認定，縱認系 爭中繼水箱設施屬「鄰避設備」，惟其對於系爭房屋，僅係 住居者個人主觀上、心理上所想像可能影響生活之因素，並 非一律千篇，亦非該房屋本身具有何種缺陷，尚難認屬物之 瑕疵。此外，影響不動產成交價格之因素甚多，舉凡不動產 附近之交通、商業狀況、是否臨近公園、政府機構、文教機 構、飯店旅館等設施、學區、建物之屋齡、建材、屋況、公 共設施、管理情形、買方議價能力等，均可能影響其成交價 格，出賣人衡酌各項因素後提出之出售價格，不能作為判斷 買賣標的物有滅失或減少其價值之瑕疵存在的依據。準此， 系爭中繼水箱及機房對於原告之影響僅屬個人主觀心理層面 ，系爭房屋本體並無減少其價值或欠缺應具備價值之瑕疵， 原告主張系爭房屋因其鄰近系爭中繼水箱設施，致其價值減 損而有物之瑕疵云云，為不可採。
㈣被告信義房屋及仲介人員被告陳鼎元、張貴登無民法第567 條第2項、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定之適用。
⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託 人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託 人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將 不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不
動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約 書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26 條第2項分別定有明文。又按稱居間者，謂當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力 或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條 第2項規定明確。復按因可歸責於債務人之事由，致為不完 全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得 請求賠償。民法第227條亦有明文。前開法律雖規定課予不 動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說 明書向交易相對人解說，然非謂一旦不動產說明書之記載與 現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害 賠償責任，仍應以不動產經紀業者或經紀人員有可歸責之事 由，及交易相對人受有損害，其間有因果關係為必要。 ⒉經查，被告信義房屋於接受被告林芳如仲介系爭房屋之委託 ，被告張貴登即要求被告林芳如填寫不動產說明書及系爭契 約附表之「標的物現況說明書」，由委託人將系爭房屋之相 關應告知及說明事項以勾選之方式，告知系爭房屋出售時之 現況，被告信義房屋進一步就被告林芳如所填具資料，進行 屋況之查檢，至於「標的物現況說明書」項次「其他重要 告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、標的物內有人陳 屍一日以上未予發現或其他重要足以影響交易價格之訊息） 」，乃指有其他重要且足以影響交易價格訊息事項之情事。 依104年4月13日修正公布之不動產說明書應記載及不得記載 事項第壹條第2項成屋第1目建築改良物關於建物瑕疵情形應 記載事項為：⑴有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測 ？（若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。）⑵是否 有滲漏水情形，若有，應敘明位置。⑶有無違建或禁建情事 ？若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。⑷ 是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物 損害及其修繕情形。⑸目前是否因地震被建管單位公告列為 危險建築？若是，應敘明危險等級。⑹樑、柱部分是否有顯 見間隙裂痕？若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度。⑺ 房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置。同條第2項第4目其 他應記載重要事項為：⑴周邊環境，詳如都市計畫地形圖或 相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要 環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察
局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場 、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、 公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚 化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、 葬儀社）。⑵是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否 已公告辦理？⑶是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。⑷是 否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區，若是， 應敘明。⑸本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生 兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有 ，應敘明。乃因不動產交易金額龐大，為避免成交後產生交 易糾紛，惟有透過交易前嚴謹的產權調查，得就交易標的之 實際現況、權利關係、契約條件等詳實重要事項，記載提供 於不動產說明書，故製作詳實的不動產說明書，將有助於提 供買賣雙方充分了解物件資訊，以協助當事人作成正確之交 易決定並順利完成交易程序。然中繼水箱及機房為大樓之公 共設施，並非瑕疵，而系爭房屋本體並無減少其價值之缺點 ，或欠缺應具備之價值，如前所述，即非屬「其他重要足以 影響交易價格之訊息」，被告林芳如縱未勾選說明，被告陳 鼎元、張貴登縱未為調查並以不動產說明書告知原告，亦難 認被告陳鼎元、張貴登於執行仲介過程中有何故意或過失致 原告受損害之情事。
⒊原告雖主張：其委託被告信義房屋尋找房屋時，曾向被告陳 鼎元強調重視居住安寧，要求不能鄰近嫌惡設施或會造成聲 響之設施，依被告陳鼎元、張貴登之仲介專業，應查明系爭 房屋是否鄰近中繼水箱及機房云云。為被告信義房屋、陳鼎 元所否認。且查，衡諸一般房地產交易習慣常情，一旦仲介 人員將法令所未規範之中繼水箱設施登載於不動產說明書或 特約事項時，反將使原本屬於中性之必要設施產生負面評價 之效果，破壞委託人與仲介人員間信任關係，衍生交易糾紛 。倘若買受人對於所買受之不動產，有別於一般人標準之特 殊需求，自應於締約前提出主張或請求出賣人為保證之特約 ，而非於事後另行課予仲介法無明文且非合理之注意義務。 原告主張，尚非可採。
⒋綜上，原告因被告信義房屋、陳鼎元、張貴登之仲介而買受 系爭房地及車位，並已辦理所有權移轉登記且點交完畢，被 告信義房屋、陳鼎元、張貴登之仲介契約義務已履行完畢， 無不完全給付之情事，系爭中繼水箱及機房設施並非瑕疵， 亦非屬被告信義房屋、陳鼎元、張貴登就訂約事項有調查之 義務，原告未證明其就系爭中繼水箱及機房不得鄰近系爭房 屋一事於締約前提出主張或請求出賣人為保證之特約，則被
告信義房屋及仲介人員被告陳鼎元、張貴登即無依民法第56 7條第2項、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規 定之適用。
七、綜上所述，原告依民法第88條、第92條規定撤銷買受系爭房 地及車位之意思表示，或依民法第359條前段規定解除系爭 契約或減少價金，請求被告林芳如給付4,800萬元，及自104 年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另依民法 第567條第2項、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告陳鼎元、張貴登、信義房屋連帶給付原告 502萬9,397元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。其假執行之 聲請亦失所依據，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附此敘 明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第八庭 法 官 徐淑芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 賴竺君
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