臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度簡上字第八七號
上 訴 人 王褔德
即 被 告 戊○○○
王褔址
王褔忠
王褔孝
甲○○
丙○○
乙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 王存淦律師
被 上訴人 己○○ 住台北市○○○路○段二十六號十八樓
即 原 告
右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十二日本院三重簡
易庭八十八年度重簡字第一三二五號民事判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）行使權利履行義務，應依誠實及信用之方法。原審未審酌及被上訴人係何時、 自何人手中取得三重埔段同安厝小段一○七地號土地之應有部分，即判令上訴 人應負返還不當得利之責任，於法有違。
（二）上訴人之先父使用系爭房屋及土地確曾付出過代價，且使用期間長達三十餘年 ，均未曾受過任何干擾，即因被上訴人之前手林添福確曾有出售並收妥全部價 金之行為，伊自不能向上訴人為任何主張而不得不容忍上訴人無對價使用，而 被上訴人在明知之狀況下仍願承買系爭土地，自亦應有容忍義務。三、證據：援用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：援用原審立證方法。
丙、本院依職權調閱臺北縣三重市○○○段同安厝小段一○七地號土地登記謄本附卷 酌參。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人王益齊所有之坐落於台北縣三重市○○路 二二七巷五號房屋（面積為三十八平方公尺），乃無權占有被上訴人與他人共有 之台北縣三重埔同安厝小段一○七地號土地（被上訴人之應有部分為四分之三） ，經被上訴人提起拆屋還地訴訟，經台灣板橋地方法院八十四年訴字第三九四號 判決、台灣高等法院八十五年重上字第二四○號判決、最高法院八十八年度第一 一一九號判決確定，上訴人應將上開房屋土地返還予被上訴人及全體共有人。上 訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得請求相當於 五年租金額之不當得利。爰依土地法第九十七條請求自八十三年八月一日起至八 十八年七月三十一日止之不當得利，共（新台幣）十七萬三千八百五十元【１２ ２００×３８×１０％＝４６３６０；４６３６０×３／４＝３４７７０；３４ ７７０×５＝１７３８５０】，及自民國八十八年十二月二十九日起至清償日止 按年息百之五計算之利息。並請求自八十八年八月一日起至上訴人拆除系爭房屋 將土地返還予被上訴人及全體共有人之日止，按月連帶給付被上訴人二千八百九 十八元【３４７７０×１／１２＝２８９８】。二、上訴人則辯稱：
（一）上訴人占有系爭土地並無不當得利：坐落於台北縣三重埔同安厝小段一○七地 號土地及其上門牌編號為台北縣三重市○○路二二七巷五號之建物原屬訴外人 林昌生所有，林昌生死亡後，其法定繼承人之一林添福將前開房屋及基地，以 新台幣八百元之價格出售予陳象寶，於七十三年七月二十六日原買主陳象寶未 辦理移轉登記之情形，再轉售予上訴人之父王益齊，而王益齊過世之後，則由 上訴人依法繼承。上開事實已足證上訴人之被繼承人曾支付對價予系爭房屋及 土地之共有人之一，雖未曾與全體共有人簽約，惟不容否認系爭房屋及土地共 有人之一，確有出售前開房屋且收取價金。是上訴人之被繼承人王益齊及陳象 寶與被上訴人之前手有買賣關係，上訴人基於買賣關係使用系爭土地，自不生 不當得利。而台北縣三重市○○路二二七巷五號之建物，依據三重市第一戶政 事務所門牌編訂證明書所載係四十二年四月六日以前編訂，此證該房屋於四十 二年四月六日前已存在，而當時林昌生未死亡，則伊在自己與他人共有之土地 上興建房屋，就該房屋之興建，自應有合法權源。該房屋於興建之初，有合法 使用土地之權源，自不因轉售而喪失合法性。而系爭房屋自林昌生建妥後，被 上訴人於七十九年取得土地使用權，已經三十七年之久，被上訴人於承購該土 地之時，不可能不至現場查看，更不可能不向地主查詢原因，被上訴人自應負 與林添福相同之容忍被告繼續使用土地之義務。（二）土地法第九十七條規定城市房屋之租金，以百分之十為上限，縱有支付租金之 必要，亦不應以百分之十計算，依該地繁榮程度，最高應以申報地價之百分之 六為上限。
三、被上訴人起訴主張其為台北縣三重市○○○段同安厝小段一○七地號土地之共有 人，應有部份為四分之三，此為上訴人所不爭執，並有土地登記謄本一份附卷可 憑，此部份主張應為真實。是被上訴人為系爭土地之所有權人，其享有使用收益 權，自不待言。而被上訴人復主張上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之 不當得利，致被上訴人受有損害一節，則為上訴人所爭執，上訴人辯稱渠等使用
系爭土地有合法權源，非屬不當得利。此為兩造爭執之點，茲述如下：（一）上訴人辯稱渠等之被繼承人王益齊係向陳象寶購買系爭房地，而陳象寶則向原 所有權人之一之林添福購買系爭房地，故主張係基於買賣契約使用系爭土地， 並提出杜賣契約、轉賣契約為證；此外，亦提出門牌編訂證明，抗辯系爭房屋 係於林昌生生前所建，用以推論系爭房屋有合法權源占有系爭土地。惟按共有 人將共有物特定一部讓與他人應經其他共有人之同意，其讓與未經其他共有人 同意，對於其他共有人不生效力，此有最高法院五十五年台上字第三二六七號 判例可資參照。而系爭土地原係林高生、林昌生、林義、林煙景、林深池、林 深釵所有，被上訴人向林高生、林昌生、林義之繼承人購買應有部分共計四分 之三，非僅向林添福一人購買，業經另案民事判決認定無訛，此有本院八十四 年度訴字第三九四號、臺灣高等法院八十五年度重上字第二四○號及最高法院 八十八年度台上字第一一一九號民事判決三份附卷可憑。故縱使陳象寶與林添 福確有買賣契約存在，然系爭土地非林添福單獨所有，林添福無權處分系爭土 地，又上訴人亦未舉證林添福出售時得全體共有人同意。是林添福未經其他共 有人之同意處分特定部分，本屬侵害其他共有人權益，林添福與陳象寶之買賣 契約對其他共有人不生效力，對於其他共有人之後手即被上訴人自亦不生效力 。而陳象寶之後手即上訴人之被繼承人王益齊及王益齊之法定繼承人不得以前 述之買賣契約對抗被上訴人，乃屬當然之理。上訴人僅對買賣契約之對造有債 權請求權，對被上訴人並無任何權利可資主張。再者，上訴人亦未舉證證明林 昌生在系爭土地上興建房屋時得其他共有人之同意，是縱該建物係林昌生生前 所建，其未得共有人之同意，仍屬無權占用。上訴人依繼承之法律關係取得系 爭土地上之建物之所有權，既無人拋棄繼承，該建物為全體繼承人公同共有， 縱有部分上訴人未居住於該建物，仍因共有該建物而占有系爭土地，自當然享 有相當於租金之利益，是上訴人每一人均享有此利益，而非僅實際居住該房屋 者方需返還利益。
（二）按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法 院六十一年台上字第一六九五號判例可供參照。而城市地方房屋之租金，以不 超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文； 又土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第九十七條 、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而土地法第一百四十八條規定，土 地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記，而 不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地 政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條 例第十六條分別定有明文。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該 土地之申報地價而言。查系爭土地自八十三年迄今之申報地價為每平方公尺一 萬二千二百元，此有台北縣三重地政事務所地價謄本在卷可稽。又系爭建物所 占用之土地面積為三十八平方公尺，有上開民事判決三份附卷可參。而該處緊 鄰台北市，交通便利，工商林立。且該土地之八十三年之公告現值已為每平方 公尺五萬二千五百元，而八十八年之公告現值為每平方公尺六萬三千元，高出
申報地價許多，是原審審酌系爭土地附近繁榮情況，及系爭土地利用情形，認 上訴人對系爭土地所受相當於租金之利益部分，以按申報地價年百分之十計算 為相當，即每年每平方公尺之不當得利為一千二百二十元【１２２００×１０ ％＝１２２０】，每年之不當得利為四萬六千三百六十元【１２２０×３８＝ ４６３６０】，被上訴人應有部分為四分之三，故其得請求之不當得利自八十 三年八月一日起至八十八年七月三十一日止，共計十七萬三千八百五十元【４ ６３６０×３／４×５＝１７３８５０】。又自八十八年八月一日至上訴人拆 除房屋將土地返還之日止，上訴人應每月連帶給付被上訴人二千八百九十八元 【４６３６０×３／４×１／１２＝２８９８】，於法並無違誤。（三）綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。三、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此 敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三十一 日~B臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B審判長法 官 游婷麟
~B 法 官 白光華
~B 法 官 李君豪
臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度簡上字第八七號 上 訴 人 王褔德 住台北縣三重市○○路二二七巷五號 即 被 告 戊○○○ 住台北縣三重市○○路二二七巷五號 王褔址 住台北縣三重市○○路一八四巷三號 王褔忠 住台北市○○路四三三號三樓 王褔孝 住台北縣三重市○○路二二七巷五號 甲○○ 住台北市○○街四０四巷五號 丙○○ 住台北縣三重市○○路二二七巷五號 乙○○ 住台北縣板橋市○○路一三二號五樓 丁○○ 住台北縣板橋市○○路三九巷六號 共 同
訴訟代理人 王存淦律師
被 上訴人 己○○ 住台北市○○○路○段二十六號十八樓 即 原 告
右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十二日本院三重簡易庭八十八年度重簡字第一三二五號民事判決提起上訴，本院判決如左： 主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）行使權利履行義務，應依誠實及信用之方法。原審未審酌及被上訴人係何時、 自何人手中取得三重埔段同安厝小段一○七地號土地之應有部分，即判令上訴 人應負返還不當得利之責任，於法有違。
（二）上訴人之先父使用系爭房屋及土地確曾付出過代價，且使用期間長達三十餘年 ，均未曾受過任何干擾，即因被上訴人之前手林添福確曾有出售並收妥全部價 金之行為，伊自不能向上訴人為任何主張而不得不容忍上訴人無對價使用，而 被上訴人在明知之狀況下仍願承買系爭土地，自亦應有容忍義務。三、證據：援用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：援用原審立證方法。
丙、本院依職權調閱臺北縣三重市○○○段同安厝小段一○七地號土地登記謄本附卷 酌參。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人王益齊所有之坐落於台北縣三重市○○路 二二七巷五號房屋（面積為三十八平方公尺），乃無權占有被上訴人與他人共有 之台北縣三重埔同安厝小段一○七地號土地（被上訴人之應有部分為四分之三） ，經被上訴人提起拆屋還地訴訟，經台灣板橋地方法院八十四年訴字第三九四號 判決、台灣高等法院八十五年重上字第二四○號判決、最高法院八十八年度第一 一一九號判決確定，上訴人應將上開房屋土地返還予被上訴人及全體共有人。上 訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得請求相當於 五年租金額之不當得利。爰依土地法第九十七條請求自八十三年八月一日起至八 十八年七月三十一日止之不當得利，共（新台幣）十七萬三千八百五十元【１２ ２００×３８×１０％＝４６３６０；４６３６０×３／４＝３４７７０；３４ ７７０×５＝１７３８５０】，及自民國八十八年十二月二十九日起至清償日止 按年息百之五計算之利息。並請求自八十八年八月一日起至上訴人拆除系爭房屋 將土地返還予被上訴人及全體共有人之日止，按月連帶給付被上訴人二千八百九 十八元【３４７７０×１／１２＝２８９８】。二、上訴人則辯稱：
（一）上訴人占有系爭土地並無不當得利：坐落於台北縣三重埔同安厝小段一○七地 號土地及其上門牌編號為台北縣三重市○○路二二七巷五號之建物原屬訴外人 林昌生所有，林昌生死亡後，其法定繼承人之一林添福將前開房屋及基地，以 新台幣八百元之價格出售予陳象寶，於七十三年七月二十六日原買主陳象寶未 辦理移轉登記之情形，再轉售予上訴人之父王益齊，而王益齊過世之後，則由
上訴人依法繼承。上開事實已足證上訴人之被繼承人曾支付對價予系爭房屋及 土地之共有人之一，雖未曾與全體共有人簽約，惟不容否認系爭房屋及土地共 有人之一，確有出售前開房屋且收取價金。是上訴人之被繼承人王益齊及陳象 寶與被上訴人之前手有買賣關係，上訴人基於買賣關係使用系爭土地，自不生 不當得利。而台北縣三重市○○路二二七巷五號之建物，依據三重市第一戶政 事務所門牌編訂證明書所載係四十二年四月六日以前編訂，此證該房屋於四十 二年四月六日前已存在，而當時林昌生未死亡，則伊在自己與他人共有之土地 上興建房屋，就該房屋之興建，自應有合法權源。該房屋於興建之初，有合法 使用土地之權源，自不因轉售而喪失合法性。而系爭房屋自林昌生建妥後，被 上訴人於七十九年取得土地使用權，已經三十七年之久，被上訴人於承購該土 地之時，不可能不至現場查看，更不可能不向地主查詢原因，被上訴人自應負 與林添福相同之容忍被告繼續使用土地之義務。（二）土地法第九十七條規定城市房屋之租金，以百分之十為上限，縱有支付租金之 必要，亦不應以百分之十計算，依該地繁榮程度，最高應以申報地價之百分之 六為上限。
三、被上訴人起訴主張其為台北縣三重市○○○段同安厝小段一○七地號土地之共有 人，應有部份為四分之三，此為上訴人所不爭執，並有土地登記謄本一份附卷可 憑，此部份主張應為真實。是被上訴人為系爭土地之所有權人，其享有使用收益 權，自不待言。而被上訴人復主張上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之 不當得利，致被上訴人受有損害一節，則為上訴人所爭執，上訴人辯稱渠等使用 系爭土地有合法權源，非屬不當得利。此為兩造爭執之點，茲述如下：（一）上訴人辯稱渠等之被繼承人王益齊係向陳象寶購買系爭房地，而陳象寶則向原 所有權人之一之林添福購買系爭房地，故主張係基於買賣契約使用系爭土地， 並提出杜賣契約、轉賣契約為證；此外，亦提出門牌編訂證明，抗辯系爭房屋 係於林昌生生前所建，用以推論系爭房屋有合法權源占有系爭土地。惟按共有 人將共有物特定一部讓與他人應經其他共有人之同意，其讓與未經其他共有人 同意，對於其他共有人不生效力，此有最高法院五十五年台上字第三二六七號 判例可資參照。而系爭土地原係林高生、林昌生、林義、林煙景、林深池、林 深釵所有，被上訴人向林高生、林昌生、林義之繼承人購買應有部分共計四分 之三，非僅向林添福一人購買，業經另案民事判決認定無訛，此有本院八十四 年度訴字第三九四號、臺灣高等法院八十五年度重上字第二四○號及最高法院 八十八年度台上字第一一一九號民事判決三份附卷可憑。故縱使陳象寶與林添 福確有買賣契約存在，然系爭土地非林添福單獨所有，林添福無權處分系爭土 地，又上訴人亦未舉證林添福出售時得全體共有人同意。是林添福未經其他共 有人之同意處分特定部分，本屬侵害其他共有人權益，林添福與陳象寶之買賣 契約對其他共有人不生效力，對於其他共有人之後手即被上訴人自亦不生效力 。而陳象寶之後手即上訴人之被繼承人王益齊及王益齊之法定繼承人不得以前 述之買賣契約對抗被上訴人，乃屬當然之理。上訴人僅對買賣契約之對造有債 權請求權，對被上訴人並無任何權利可資主張。再者，上訴人亦未舉證證明林 昌生在系爭土地上興建房屋時得其他共有人之同意，是縱該建物係林昌生生前
所建，其未得共有人之同意，仍屬無權占用。上訴人依繼承之法律關係取得系 爭土地上之建物之所有權，既無人拋棄繼承，該建物為全體繼承人公同共有， 縱有部分上訴人未居住於該建物，仍因共有該建物而占有系爭土地，自當然享 有相當於租金之利益，是上訴人每一人均享有此利益，而非僅實際居住該房屋 者方需返還利益。
（二）按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法 院六十一年台上字第一六九五號判例可供參照。而城市地方房屋之租金，以不 超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文； 又土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第九十七條 、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而土地法第一百四十八條規定，土 地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記，而 不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地 政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條 例第十六條分別定有明文。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該 土地之申報地價而言。查系爭土地自八十三年迄今之申報地價為每平方公尺一 萬二千二百元，此有台北縣三重地政事務所地價謄本在卷可稽。又系爭建物所 占用之土地面積為三十八平方公尺，有上開民事判決三份附卷可參。而該處緊 鄰台北市，交通便利，工商林立。且該土地之八十三年之公告現值已為每平方 公尺五萬二千五百元，而八十八年之公告現值為每平方公尺六萬三千元，高出 申報地價許多，是原審審酌系爭土地附近繁榮情況，及系爭土地利用情形，認 上訴人對系爭土地所受相當於租金之利益部分，以按申報地價年百分之十計算 為相當，即每年每平方公尺之不當得利為一千二百二十元【１２２００×１０ ％＝１２２０】，每年之不當得利為四萬六千三百六十元【１２２０×３８＝ ４６３６０】，被上訴人應有部分為四分之三，故其得請求之不當得利自八十 三年八月一日起至八十八年七月三十一日止，共計十七萬三千八百五十元【４ ６３６０×３／４×５＝１７３８５０】。又自八十八年八月一日至上訴人拆 除房屋將土地返還之日止，上訴人應每月連帶給付被上訴人二千八百九十八元 【４６３６０×３／４×１／１２＝２８９８】，於法並無違誤。（三）綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。三、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此 敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三十一 日~B臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B審判長法 官 游婷麟
~B 法 官 白光華
~B 法 官 李君豪