臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1843號
原 告 楊純香
楊東興
楊永昌
楊永士
楊國銘
楊昭鑾
楊美淑
楊國哲
楊玲珍
石育清
楊雄寶
楊雄勝
楊聰宸
楊政霖
楊惇惠
楊智宇
楊智超
共 同
訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師
被 告 何祥喬
訴訟代理人 何呂汶
被 告 何國順
上 二 人
訴訟代理人 曾胤瑄律師
上列當事人間租佃爭議事件（本件原繫屬於臺灣高雄地方法院，
於本院民國105 年9 月1 日成立時，劃歸由本院管轄），本院於
107 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 ○000 ○000 ○00 0 ○000 地號等5 筆土地（下合稱系爭土地，如單指其一， 則逕以地號稱之）原為伊等之先人楊江伴、楊江益、楊江沛 及楊江祥共有，與訴外人何瑞於民國38年6 月20日締結臺灣 省高雄縣政府岡鎮台字第61號私有耕地租約（下稱系爭租約 ），楊江伴、楊江益、楊江沛、楊江祥、何瑞先後過世，系
爭土地由原告及訴外人中華民國、林榮煌取得，系爭土地之 所有權人各如附表編號1 至5 所示，系爭租約關係由原告及 中華民國、林榮煌與被告何祥喬及何國順（下合稱被告，如 單指其一，即逕稱其姓名）繼受。詎被告在216 、226 、22 8 地號等3 筆土地之部分土地不自任耕作之情形，任由訴外 人王進雄在附圖1 所示216 地號土地上東北角Ａ部分種植香 蕉，又何祥喬任職於糖廠，未耕作216 地號土地，且其於82 年8 月31日退休後因失智，亦未耕作216 地號土地。另被告 在20年前未耕作226 地號土地，並任由訴外人吳金展在附圖 2 所示216 地號土地上乙部分蓋磚造平房及作為圍牆內之水 泥地及種植果樹等使用，復任由吳金展使用附圖2 所示228 地號土地上丙部分搭建涼亭、放置流理臺及椅子，而訴外人 即系爭土地另一租約之承租人呂恒慧同意吳金展在228 地號 土地上丁部分種植南非葉、茄苳樹、枇杷、仁心果等樹木。 準此，被告於216 、226 及228 地號土地未自任耕作，225 及229 地號土地與上開土地為同一租約，依耕地三七五減租 條例（下稱三七五條例）第16條第1 項、第2 項規定，系爭 租約因被告就一部分土地未自任耕作而全部歸於無效。另21 6 地號土地自95年7 月3 日起有雜草叢生，垃圾眾多之情形 ，225 、226 地號土地自105 年4 月8 日起其上空地雜草叢 生、積水，有垃圾及空瓶罐等廢棄物，顯見被告非因不可抗 力繼續1 年以上不為耕作，且被告自94年起迄今均未按期繳 納租金，積欠租金達2 年之總額，原告自得依三七五條例第 17條第1 項第4 款、第3 款規定終止系爭租約，原告已於10 5 年2 月23日高雄市岡山區耕地租佃委員會105 年第1 次調 解程序會議中向被告為終止系爭租約之意思表示。從而，系 爭租約因被告不自任耕作，依三七五條例第16條第1 項及第 2 項規定而屬無效，爰請求確認兩造間系爭租約關係不存在 ，又系爭租約既已因無效或終止而不存在，被告無權占用系 爭土地，原告自得依民法第767 條、第821 條規定及系爭租 約之租賃物返還請求權，請求被告返還系爭土地予原告及其 他共有人，求為判決：㈠確認兩造就系爭租約所載系爭土地 耕地租賃關係不存在。㈡被告應將系爭土地騰空返還如附表 編號1 至5 「所有權人」欄所示之人。㈢上開第㈡項聲明， 願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：系爭租約之出租人除原告外，尚有財政部國有財 產署（下稱國產署）及林榮煌，國產署及林榮煌並未參與本 件訴訟為原告，亦未曾對伊為終止租約之意思表示，原告所 為終止系爭租約之意思表示不合法。系爭租約屬往取債務， 應由原告至伊之住處收取，原告既未前來收取，伊即無給付
遲延之責任。伊於系爭土地上種植果樹多年，未曾改變，亦 未曾將系爭土地轉租他人或建築房屋供居住，抑無供其他非 耕作之用等情事，伊主觀上未放棄耕作，客觀上亦無不從事 耕作之事實。系爭土地位置緊鄰道路，往來人潮眾多，路人 隨手丟棄垃圾、空瓶，倘伊不即時清理，即有可能遭有心人 士截取留影大做文章。伊承租土地之範圍除系爭土地外，先 前尚有其他土地，其他土地於93年間經原告出賣或政府徵收 闢為道路，該等出賣之土地位處系爭土地周圍，陸續興建房 屋，致系爭土地相形之下變成低漥地區，伊乃自行花費填土 ，因土壤貧瘠，伊只能先任令雜草滋生，再割除雜草鋪蓋於 土地上作為堆肥使用，以增加土壤肥沃度，並非不耕作，縱 認伊就一部分土地不為耕作，實係因系爭土地欠缺灌溉系統 ，而遭原告誤解為伊未為耕作。至於系爭土地遭吳金展占用 ，乃界址不清所生之爭議，伊已提起訴訟排除吳金展之占用 等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保，請准免予為假執行。
叁、本院於107 年6 月14日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及 爭執事項如下（本院卷㈢第72至75頁）：
一、不爭執事項：
㈠系爭土地原係楊江伴、楊江益、楊江沛、楊江祥共有，並 於38年6 月20日與何瑞就系爭土地訂立系爭租約，雙方約 定正產物為番薯，承租人應給付3211臺斤番薯為租額，並 約定應繳納地租若以實物繳納之地點訂在改制前高雄縣○ ○鎮○○里00號，繳租期間定為每年早季4 月。嗣出租人 、承租人先後死亡，經繼承、再轉繼承，以及因分別抵繳 楊江益、楊江伴、楊江祥之遺產稅，由中華民國取得一部 分土地所有權，管理機關為國產署，因而由被告、原告及 訴外人中華民國、林榮煌繼受系爭租約迄今，有系爭租約 及土地登記謄本影本可稽（本院卷㈠第51至52頁、卷㈡第 207 至221 頁）。
㈡承租人何瑞死亡後，由何祥喬、何天送共同繼承，繼受系 爭租約。其後，何天送死亡，由何國順繼承，並繼受該部 分之租約。系爭土地目前之所有權人如附表編號1 至5 所 示，楊江沛於103 年10月29日死亡，其繼承人為楊美淑、 楊國銘、楊玲珍、楊國哲及楊昭鑾，尚未就系爭土地辦理 繼承登記，亦尚未就系爭租約辦理出租人變更登記。 ㈢兩造於104 年續約，續約期間自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止（本院卷㈠第52頁）。
㈣系爭租約就系爭土地之承租面積分別為216 地號499.88平 方公尺，225 地號為43.75 平方公尺，226 地號為158.50
平方公尺，228 地號為101.06平方公尺，229 地號為10平 方公尺。
㈤何祥喬自58年12月22日起任職於台灣糖業股份有限公司（ 下稱台糖公司），至82年8 月31日屆齡退休，有台糖公司 高雄區處離職證明書在卷可參（本院卷㈡第199 頁）。何 呂汶為何祥喬之配偶。
㈥被告自94年度起迄今未繳納租金。
㈦高雄縣岡山鎮公所（現改制為高雄市岡山區公所，下稱岡 山區公所）95年7 月3 日、96年7 月9 日、96年7 月18日 函、高雄縣政府環境保護局（現改制為高雄市政府環境保 護局，下稱環保局）以98年5 月13日函略謂：216 地號空 地，因雜草叢生、垃圾、廢棄物眾多，有孳生病媒蚊之虞 ，嚴重影響環境衛生等語，有上開函文在卷可稽（本院卷 ㈡第70至71頁、第74至78頁）。岡山區公所105 年4 月8 日函記載，225 、226 地號空地雜草叢生及積水，恐有孳 生病媒蚊及影響環境衛生之虞等語，亦有上開函文附卷可 參（本院卷㈠第96至97頁）。
㈧原告於105 年2 月23日高雄市岡山區耕地租佃委員會第1 次會議第3 案調解程序中，依三七五條例第17條第1 項第 3 款、第4 款規定，以被告積欠地租達兩年之總額、因不 可抗力繼續1 年不為耕作為由，向被告表示終止系爭租約 ，有上開會議紀錄附卷足憑（本院卷㈠第36至39頁）。中 華民國、林榮煌未曾向被告為終止系爭租約之意思表示。 ㈨本院於106 年3 月22日會同兩造、高雄市地政局岡山地政 事務所人員（下稱岡山地政事務所）至系爭土地勘驗，並 囑請該地政人員進行測量，依現場勘驗所見，216 地號土 地上之Ａ部分17平方公尺由王進雄占用並種植香蕉，Ｂ部 分158 平方公尺及B1部分52平方公尺鋪設柏油道路，供公 眾通行之用；226 地號土地上之乙部分27平方公尺曾為吳 金展占用，並設置圍牆及建物，228 地號土地上之丙部分 9 平方公尺由吳金展占用及搭設鐵棚屋頂之涼亭，吳金展 並占用丁部分76平方公尺種植茄苳樹、南非葉、枇杷、仁 心果等。系爭土地其餘部分為被告與另一岡鎮台字第62號 私有耕地租約之承租人呂恒慧占用，於216 地號土地上之 Ｃ部分7 平方公尺設置貨櫃屋，其內擺放農具等物品，Ｄ 部分1,099 平方公尺土地上分散種植蔬菜、水果等，於 225 、226 地號土地分散種植芒果、破布子、冬瓜、酪梨 、香蕉、芭蕉、竹子等，於228 地號土地上之北側及229 地號土地種植芒果樹，有本院履勘筆錄、現場照片、岡山 地政事務所106 年5 月17日函及複丈成果圖2 份附卷可憑
（本院卷㈡第43至55頁、第124 至126 頁）。 ㈩系爭土地上如附圖1 及附圖2 所示Ｂ、Ｂ1 、戊之道路及 排水溝等非由被告所鋪設、建置。
被告與呂恒慧另案訴請吳金展應將216 地號土地上之地上 物除去，將土地返還216 地號之所有權人，並由被告與呂 恒慧代為受領，經本院岡山簡易庭以105 年度岡簡字第31 2 號判決被告與呂恒慧勝訴，吳金展提起上訴後又撤回， 而告確定，有上開判決在卷可稽（本院卷㈠第201 至202 頁）。
二、爭執事項：
㈠原告主張被告不自任耕作致系爭租約歸於無效，是否可採 ？
㈡原告主張被告非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，據以 終止系爭租約，是否可採？
㈢原告主張被告有積欠地租達二年總額之情事，據以終止系 爭租約，有無理由？
㈣原告依民法第767 條、第821 條規定及租佃契約之租賃物 返還請求權，請求被告應將如附表所示土地返還予附表編 號1 至5 所載之出租人即所有權人，有無理由？肆、得心證之理由：
一、原告主張被告不自任耕作致系爭租約歸於無效，是否可採？ ㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，三七五條例第16條第1 項、第 2 項固有明文。復按三七五條例第16條第1 項及第2 項所 謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或 借與他人使用而言（最高法院89年度台上字第1265號判決 意旨參照）。另按三七五條例第16條第1 項所謂承租人應 自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之 用而言。承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所 謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋 ，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。再承租人如僅係 消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時， 消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依三七五條例第 17條第1 項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租 人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之 租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（ 最高法院83年度台上第2636號、91年度台上第1447號裁判 意旨參照）。
㈡原告主張被告就216 、226 、228 地號土地未耕作，任由
王進雄在216 地號土地上Ａ部分種植香蕉，何祥喬任職於 糖廠，未耕作216 地號土地且在82年8 月31日退休後因失 智，亦未耕作216 地號土地。被告在20年前未耕作226 地 號土地，且就226 地號土地任由吳金展在乙部分蓋磚造平 房，作為圍牆內之水泥地及種植果樹等使用，並任由吳金 展使用228 地號土地，在丙部分搭涼亭，放置流理臺及椅 子，且另一租約之承租人呂恒慧並同意吳金展在丁部分種 植南非葉、枇杷、仁心果等樹木，依三七五條例第16條第 1 項、第2 項規定，系爭租約因被告未自任耕作已全部歸 於無效，因而訴請確認兩造間就系爭租約所載系爭土地耕 地租賃關係不存在，並請求被告騰空返還系爭土地予原告 及其他共有人等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查 ：
⒈原告之先人楊江伴、楊江益、楊江沛、楊江祥與被告之 先人何瑞訂有系爭租約，自38年間起將系爭土地出租予 何瑞從事耕作，其後契約當事人迭經繼承、再轉繼承及 土地轉讓，現由原告及中華民國、林榮煌繼受為系爭租 約之出租人，被告為承租人，兩造於104 年續約，續約 期間至104 年1 月1 日起至109 年12月31日止，持續將 系爭土地出租予被告從事耕作，已如前述。216 、225 、226 、228 、229 地號土地總面積各為1,333 、175 、634 、385 、80平方公尺，被告並未承租系爭土地全 部面積，於上開續約租賃期間因出租人將出租耕地之一 部轉讓與第三人及租約內承租面積更正等原因，216 地 號土地承租面積由499.5 平方公尺變更為499.88平方公 尺，225 地號土地由49.5平方公尺變更為43.75 平方公 尺，226 地號土地由178.5 平方公尺變更為158.50平方 公尺，228 地號土地由112.18平方公尺變更為101.06平 方公尺，229 地號土地由16.87 平方公尺變更為10平方 公尺，經岡山區公所於105 年3 月17日核定等情，為兩 造所不爭執，並有系爭租約、歷年租約、系爭土地登記 謄本在卷足憑（本院卷㈠第51至52頁、卷㈡第207 至22 1 頁），足見系爭土地自38年間起出租予何瑞耕作，何 瑞死亡後，接續出租予何天送、何祥喬及何國順從事耕 作，期間長達近70年未曾間斷，且原告亦非將系爭土地 之全部出租予歷來承租人及被告，洵堪認定。
⒉承前所述，被告僅承租系爭土地中各筆土地之一部分， 並未承租整筆土地之全部面積，兩造復不爭執雙方間只 有約定承租面積，並未約定被告耕種之位置，經本院於 106 年3 月22日會同兩造及岡山地政事務所人員至現場
勘驗，被告於216 、225 、226 地號等土地耕作情形如 下：
⑴216地號土地：
①被告就216 地號土地之承租面積為499.88平方公尺 ，被告於如附圖1 所示Ｄ部分面積1,099 平方公尺 土地種植蔬菜、水果等作物，另於Ｃ部分面積7 平 方公尺之位置擺放貨櫃作為農具室，其內放置鋤頭 、鏟子、雨靴、水桶、肥料等物品，被告實際耕作 面積已超過向原告承租之面積範圍，有履勘筆錄、 現場照片及土地複丈成果圖可稽（本院卷㈡第45至 46頁、第49至53頁、第125 頁）。至於原告另主張 被告任令Ａ部分土地遭王進雄占用種植香蕉乙節， 縱有原告所稱遭王進雄占用之狀態，原告並未證明 係經由被告同意為之，自非三七五條例第16條第1 條不自任耕作之情形，且216 地號土地總面積1,33 3 平方公尺，被告承租面積僅499.88平方公尺，實 際耕作面積已達1,099 平方公尺，尚難遽認上開王 進雄占用之Ａ部分及公眾通行之Ｂ及Ｂ1 道路部分 在被告承租之範圍，即不影響被告在216 地號土地 上已自任耕作之事實。
②原告另以證人吳金展於本院另案105 年度訴字第18 42號原告與呂恒慧間租佃爭議事件（下稱另案訴訟 ）作證時所述其未在216 地號土地看到被告耕作等 語，主張被告不自任耕作等語，惟查吳金展之房屋 與216 地號土地並未相鄰，其亦非整日待在216 地 號土地，自無從僅憑吳金展之證言即認被告並無耕 作之行為，況且縱使被告未於216 地號土地上耕作 ，亦與將該土地作為耕作以外之目的之不自任耕作 之積極舉動有別。況本院於106 年3 月22日會同兩 造至216 地號土地現場勘驗，兩造均不爭執被告於 Ｄ部分土地種植蔬菜、水果等作物，有上開履勘筆 錄及現場照片可稽。從而，原告主張被告有不自任 耕作情事之上開事由，即無足取。
⑵226地號土地：
①原告以226 地號土地上乙部分遭吳金展占用，且被 告就甲部分土地未耕作為由，主張被告就甲、乙部 分土地有不自任耕作之情形，被告則抗辯其於甲部 分有種植破布子、冬瓜、芒果等，並無不耕作之情 形，另因吳金展不清楚界址，以致占用乙部分土地 ，其已訴請吳金展拆屋還地等語，查被告於甲部分
土地種植破布子、芒果及冬瓜等樹苗及幼苗，業經 本院現場勘驗屬實，有本院106 年3 月22日履勘筆 錄及現場照片可稽（本院卷㈡第47頁、第53頁）， 雖被告於甲部分種植作物之位置分散，且有滋生雜 草，然依其植物性質，本無須密植而完全不留餘地 ，故尚難依此逕認被告未於甲部分耕作。再者，被 告並無將甲部分土地作為其他非耕作之用，自無未 自任耕作之情形。又吳金展固曾占用乙部分27平方 公尺土地，惟吳金展於本院另案訴訟106 年6 月27 日言詞辯論期日到庭證稱，其所有房子坐落之土地 係因繼承取得，其蓋房子時不知道房子及圍牆有越 界，其因繼承取得之土地在73年重測，重測後不知 為何土地變少了；蓋房子及圍牆沒有經過被告同意 ，其與被告都不知道土地之變動情形等語，有上開 言詞辯論筆錄附卷可稽（另案訴訟卷㈡第213 、21 7 頁），兩造復不爭執被告與呂恒慧已訴請吳金展 將該部分地上物除去，將土地返還216 地號之所有 權人，並由被告與呂恒慧代為受領，經本院岡山簡 易庭以105 年度岡簡字第312 號判決被告與呂恒慧 勝訴，吳金展提起上訴後又撤回，而告確定，有上 開判決在卷可稽（本院卷㈠第201 至202 頁），則 由被告知悉承租之土地遭占用，隨即訴請返還，積 極討回遭占用土地之行為，可知被告顯無將該部分 土地提供予吳金展使用之意，亦無不自任耕作之情 事，原告不得執此為由主張系爭租約無效。
②原告又主張被告在20年前未耕作226 地號土地，並 以吳金展於本院另案訴訟證稱其約在20年前在226 地號噴除草劑清雜草，被告他們都沒有種，草長得 非常高等語為證（另案訴訟卷㈡第215 、216 頁） ，然依上說明，承租人如僅係消極的不為耕作而任 其荒廢，僅係出租人得否依耕地三七五減租條例第 17條第1 項第4 款規定終止租約，並非指系爭租約 已因此而歸於無效，原告執此主張被告不自任耕作 ，系爭租約已屬無效，顯有誤解。
③另查，被告承租226 地號土地面積43.75 平方公尺 ，縱使如原告所述，被告未於甲及乙部分耕作，惟 原告已自陳除甲、乙部分，不主張被告就226 地號 土地其他部分有不自任耕作之情形等語（本院卷㈡ 第46至47頁），亦即原告不爭執被告就226 地號其 餘部分之土地已有耕作，而依本院現場勘驗所見，
被告於其他部分土地種植酪梨、芭蕉、香蕉及竹子 等，有本院勘驗筆錄及現場照片足憑（本院卷㈡第 47、54頁），226 地號土地總面積634 平方公尺， 扣除原告爭執之甲部分274 平方公尺，乙部分27平 方公尺，其餘部分面積為333 平方公尺，即為兩造 不爭執被告確實已為耕作之範圍，上開耕作面積遠 超過被告承租面積43.75 平方公尺，則縱使被告未 於甲、乙二部分土地耕作，亦不影響被告已就其所 承租範圍有自任耕作之事實。
⑶228地號土地：
228 地號土地總面積385 平方公尺，被告承租其中10 1.06平方公尺，並未承租全部土地。又如附圖2 所示 228 地號土地上丙部分土地雖遭吳金展占用搭建涼亭 ，丁部分土地亦遭吳金展占用種植樹木，為兩造所不 爭執，然依吳金展於另案訴訟證述，其於上開丙、丁 部分土地搭涼亭、種樹，並沒有問過被告，其一直認 為在丙部分搭建的涼亭在其自己之土地範圍內，不知 道是位於228 地號土地等語（另案訴訟卷㈡第214 頁 ），足認丙、丁部分土地顯非被告同意吳金展占用， 自與三七五條例第16條第1 項不自任耕作之要件不合 。況且，228 地號土地總面積385 平方公尺，扣除上 開丙、丁及戊部分作為公眾通行之道路後，被告實際 耕作之面積為283 平方公尺，亦超過被告之承租面積 101.06平方公尺，足認被告在承租228 地號土地之範 圍內已自任耕作。
⑷基上所述，原告執216 、226 及228 地號土地遭王進 雄、吳金展占用，或被告未為耕作為由，主張被告有 不自任耕作之情形，然而被告並未將該等土地積極作 為耕作以外之用，與不自任耕作之情形有別。又被告 在216 、226 及228 地號土地耕作之面積均已超過兩 造間約定之租賃面積，縱令該等土地上有部分遭他人 占用或供作道路，亦均不影響被告於該等土地上就其 承租範圍已有自任耕作之事實。從而，原告主張系爭 租約已因被告不自任耕作而歸於無效等語，自無可採 。
⒊原告復稱何祥喬任職於糖廠，未耕作216 地號土地，且 在82年8 月31日退休後因失智，亦未耕作216 地號土地 ，而有未自任耕作之情形等語。惟按三七五條例第16條 第1 項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必 由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽
訂耕地租約，而交予其他家人共同參與耕作者，亦不得 認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護 承租人權益（最高法院83年度台上字第2297號判決、71 年台上字第2841號判例參照）。查何祥喬及何天送於74 年6 月13日繼受何瑞為系爭租約之承租人，業經本院職 權向岡山區公所調閱系爭租約核閱無訛，另何祥喬自58 年12月22日起任職台糖公司，至82年8 月31日屆齡退休 ，有台糖公司高雄區處離職證明書在卷可參（本院卷㈡ 第199 頁）。原告主張何祥喬未自任耕作，無非以其任 職於台糖公司為由，然據何祥喬之訴訟代理人即其配偶 何呂汶於本院106 年8 月8 日言詞辯論期日陳稱：我是 何祥喬配偶。我現在年紀有了，耕作時，就拿椅子來那 邊坐，還有拔草，我先生他比較會做，他都用鋤的。我 做60年了，耕作都我在做，何祥喬先前待糖廠工作，那 邊都我在整理，何祥喬是待糖廠，現在何祥喬年紀大了 退休了，有跟我一起耕作。我是從我24歲到現在85歲還 在耕作，我種很多東西。何祥喬年輕時候待糖廠工作時 期，星期天也會跟我一起耕作等語，有上開言詞辯論筆 錄在卷可證（本院卷㈡第164 頁），可知何祥喬任職台 糖公司期間，仍利用假日時間耕作，平日則係由其配偶 何呂汶耕作，且何祥喬自82年8 月31日退休後，亦與其 配偶何呂汶一同耕作，依前所述，所謂自任耕作非必以 承租人本人親自耕作，或者全程親自參與耕作過程所需 之播種、施肥、去草、除蟲、採收等，系爭租約既先由 何祥喬、何天送共同承租，何天送死亡後，何國順繼為 承租人，由被告何祥喬、何國順2 人繼續共同承租，則 由被告2 人分工耕作或由其等家人從事耕作，亦非未自 任耕作甚明。至於原告主張何祥喬罹患失智症一節，原 告未舉證證明何祥喬罹患上開疾病，且已達無法耕作之 程度，再如前述，何祥喬如因身體健康因素致其耕作勞 力減弱，未能親自耕作，而由其配偶或家人耕作者，依 前開最高法院判例及判決意旨，亦不得認何祥喬有違反 自任耕作之義務，原告上開主張，自無足採。
二、原告主張被告非因不可抗力繼續1 年以上不為耕作，及有積 欠地租達2 年總額之情事，據以終止系爭租約，有無理由？ ㈠原告主張216 地號土地自95年7 月3 日起有雜草叢生，垃 圾眾多之情形，225 、226 地號土地自105 年4 月8 日起 其上空地雜草叢生、積水，有垃圾及空瓶罐等廢棄物等情 ，顯見被告非因不可抗力繼續1 年以上不為耕作，其得終 止系爭租約，並舉岡山區公所95年7 月3 日、96年7 月9
日、96年7 月18日函、環保局98年5 月13日函及岡山區公 所105 年4 月8 日函為證（本院卷㈠第96至97頁、卷㈡第 70至71頁、第74至78頁、卷㈢第59至66頁），被告則以前 詞置辯。經查：
⒈依原告提出之上開函文，可知216 地號土地於95、96及 98年間曾有雜草叢生，垃圾眾多之情形，若該等情形已 符合三七五條例第17條第1 項第4 款所定繼續1 年以上 不為耕作之要件，原告斯時須向被告為終止契約之意思 表示，系爭租約方能終止，惟原告並未向被告為終止契 約之意思表示，仍於104 年間與被告續約，兩造並約定 續約後之租賃期間自104 年1 月1 日起至109 年12月31 日止，此為兩造所不爭執，並有系爭租約可憑（本院卷 ㈠第50頁），而原告復未能證明被告於104 年間續約後 就216 土地有再發生雜草叢生，垃圾眾多，並已達繼續 1 年以上不為耕作之情事，原告自不得執續約前之舊事 由，再重為向被告主張終止系爭租約，原告上開主張自 無足採。
⒉原告另以岡山區公所105 年4 月8 日函主張225 、226 地號土地自105 年4 月8 日起其上空地雜草叢生、積水 ，有垃圾及空瓶罐等廢棄物等情形等語，參以卷附高雄 市政府耕地租佃委員會105 年6 月23日105 年第3 次會 議第6 案調處程序筆錄記載：經公所勘查結果，承租人 於承租土地上種植果樹、蔬菜等語（本院卷㈠第7 頁反 面），並有拍攝日期為105 年2 月18日之現況照片附卷 可證（本院卷㈠第50頁反面），揆諸上開調處程序筆錄 之記載，堪信被告未放棄耕作，尚難據上揭岡山區公所 105 年4 月8 日函逕予認定被告已有未於225 、226 地 號土地耕作，且繼續一年以上之期間之情事。又本院於 106 年3 月22日至現場勘驗，225 、226 地號土地上種 植芒果、破布子、冬瓜、酪梨、芭蕉、香蕉及竹子等， 有該次勘驗筆錄及照片可佐（本院卷㈡第47、53、54頁 ），實難單憑原告所提岡山區公所105 年4 月8 日函即 認被告有就其於225 、226 地號土地之承租範圍未耕作 ，且已持續一年以上之情形。
⒊基上所述，原告指摘被告上開所為屬非因不可抗力繼續 一年不為耕作之情形，就216 地號土地部分係執兩造於 104 年間更新契約前之舊事由，就225 、226 地號土地 部分依原告所舉證據難認其主張為真實，依上說明，原 告依三七五條例第17條第1 項第4 款規定主張終止系爭 租約，均無可採。
㈡原告終止系爭租約之程序不合法，不生終止之效力： ⒈按終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條之 規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之 一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為 之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字 第2294號判例參照）。查系爭租約之租賃土地有系爭土 地等5 筆土地，而兩造係以單一契約約定承租範圍，系 爭租約之出租人除原告外，尚有中華民國及林榮煌，承 租人則為被告，業經本院調閱系爭租約原本合約無誤， 並有系爭租約影本及土地登記謄本在卷可憑，亦為兩造 所不爭執，則系爭租約之出租人如欲終止止系爭租約， 依民法第263 條準用同法第258 條第2 項規定，應由全 體出租人即原告、林榮煌及中華民國共同向被告為終止 之意思表示，始生效力。惟原告105 年2 月23日高雄市 岡山區租佃委員會第1 次會議第3 案調解程序中以依三 七五條例第17條第1 項第3 款、第4 款規定之事由為由 ，向被告為終止系爭租約之意思表示（見本院卷㈠第38 頁），並未與林榮煌、中華民國共同為之，原告復不爭 執其他出租人即中華民國、林榮煌未曾向被告為終止契 約之意思表示，是本於前述終止權行使不可分原則，對 被告自不生終止系爭租約之效力。
⒉原告雖主張終止租約應屬民法第820 條之管理行為，原 告之應有部分依上揭規定已逾2/3 ，無須所有共有人一 同主張等語。然共有物之出租或終止租約，雖屬共有物 之管理，依民法第820 條第1 項規定，於共有人未訂有 管理契約之情形，原則上固應以共有人過半數及其應有 部分合計過半數之同意行之。惟此一多數決管理原則乃 係民法物權編就共有人內部間決定是否出租或結束租賃 關係所為規範，但如涉及共有人就共有物對外與第三人 間之租賃債權契約之權利義務關係，仍應回歸民法債編 相關規定加以判斷。從而，縱原告依民法第820 條第1 項決議終止系爭租約，僅生對內效力而得拘束林榮煌、 中華民國。被告為系爭租約之承租人，無從暸解系爭耕 地共有人內部決議情形，原告須將決議之意思表示合法 送達被告，而此對外之意思表示送達，民法物權篇對此 未為特別之規定，即應本於租賃關係而回歸民法債權篇 之規定，依第263 條準用同法第258 條，仍應由全體共 有人即全體出租人共同為之，是原告前揭主張，自非可 採。
⒊基上所述，原告終止系爭租約之程序既不合法，本院即
無庸實質討論被告是否違反三七五條例第17條第1 項第 3 款、第4 款之規定，併予敘明。
三、原告依民法第767 條、第821 條規定及租佃契約之租賃物返 還請求權，請求被告應將如附表所示土地返還予附表編號1 至5 所載之出租人即所有權人，有無理由？
承前所述，原告主張被告於系爭土地有不自任耕作之情事， 系爭租約已無效，及被告非因不可抗力繼續一年以上不為耕 作，其得終止系爭租約等語，均不足採。被告依系爭租約得 繼續占用系爭土地之承租範圍，從而，原告主張系爭租約無 效或業經終止，依民法第767 條、第821 條規定及系爭租約 之租賃物返還請求權，請求被告將騰空返還如附表編號1 至 5 所示之所有權人，為無理由，不應准許。
伍、綜上所述，被告並無違反三七五條例第16條第1 項規定而未 自任耕作之情形，且原告依三七五條例第17條第1 項第3 款 、第4 款規定所為終止系爭租約之意思表示，亦不生合法終 止之效力，是原告請求確認系爭租約關係不存在，並請求被 告將系爭土地返還原告及其他共有人，均為無理由，不應准 許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併 予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，