臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第161號
原 告 黃炳榮
訴訟代理人 葉智幄律師
郭釗偉律師
被 告 陳逸儒
訴訟代理人 陳水樹
被 告 侯建雄
孫冬梅
賴淑娟
上列當事人間請求給付共有物分割協議補償款等事件，於民國10
7 年5 月30日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告陳逸儒應給付原告新臺幣陸拾柒萬玖仟捌佰伍拾壹元，及自民國一○六年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告侯建雄應給付原告新臺幣伍萬壹佰柒拾玖元，及自民國一○六年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告孫冬梅應給付原告新臺幣貳拾萬肆仟壹佰柒拾伍元，及自民國一○六年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告賴淑娟應給付原告新臺幣壹拾貳萬伍仟貳佰壹拾壹元，及自民國一○六年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告陳逸儒供擔保後，得假執行。但被告陳逸儒如以新臺幣陸拾柒萬玖仟捌佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬柒仟元為被告侯建雄供擔保後，得假執行。但被告侯建雄如以新臺幣伍萬壹佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣陸萬玖仟元為被告孫冬梅供擔保後，得假執行。但被告孫冬梅如以新臺幣貳拾萬肆仟壹佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣肆萬貳仟元為被告賴淑娟供擔保後，得假執行。但被告賴淑娟如以新臺幣壹拾貳萬伍仟貳佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告陳逸儒經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論 期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依 原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）民國105 年1 、2 月間原告向訴外人雷耀滿購買坐落於桃 園市○路段00000 地號土地上、建號00000-00000 共11筆 建物（下稱系爭建物）之持分各4/35，合計44.54 坪（包 含建號11707 、11710 之2 筆公設部分面積），購買時雷 耀滿有口頭說明其所管領之建物為11664 建號建物（三角 邊間、較具經濟價值之位置），惟無書面之分管協議可佐 。
（二）105 年8 月15日原告將上開取得之系爭建物持分（含建號 11707 、11710 之2 筆公設部分面積，合計44.54 坪，另 含中路段16-15 地號土地之持分）出賣予訴外人陳水樹， 約定每坪新臺幣（下同）13萬2000元，總價金為590 萬15 50元。因陳水樹認僅取得共有之建物較不利其利用，雙方 另約定原告收受訂金177 萬465 元後，應配合陳水樹辦理 系爭建物分割，待分割完竣取得單獨所有權後，再支付尾 款413 萬1085元。陳水樹為求系爭建物分割能順利，於各 共有人間居中處理大部分事宜，致各共有人間雖亦有認知 系爭建物間因坐落位置不同、面積不等本即存有價差問題 ，各共有人之持分比例又有相當差異，日後當有就價差找 補之必要，惟因相信陳水樹會協助處理，即未另就分割後 持分短缺者應得之補償款具體擬定一書面之分割協議。（三）嗣後陳水樹因故無法履行與原告間之買賣契約，原告於10 5 年10月17日寄發催告陳水樹應於7 日內履約之存證信函 ，逾期即逕予解除契約，並副知代書，請其暫停系爭建物 之分割程序；105 年11月3 日陳水樹書立切結書，請求自 書立切結書之日起寬限45日（即105 年12月17日），如屆 期仍未付款，原告得依上開存證信函作為解約，並賠償10 0 萬元。惟陳水樹最終仍未按約付款，故其與原告間之前 揭買賣契約即已遭解除，陳水樹迄今亦未處理解約後之相 關賠償事宜。
（四）105 年12月8 日代書向桃園地政事務所申請分割，並檢附 所有權分割契約、協議書辦理過戶，原告分得建號11670 之建物（單獨所有），面積為78.21 平方公尺（非邊間、 價值較11664 建號為低），惟較其原有之持分面積短少達 34.9 9平方公尺，幾乎減少3 分之1 ；其餘共有人所分得 之面積比例亦屬不均，其中被告陳逸儒、侯建雄、孫冬梅
、賴淑娟4 人所分得面積較原有持分為多，其中以陳逸儒 （陳水樹之兒子）所得之數量為最多。
（五）原告對代書會突然將原已暫緩之分割申請文件送件，且分 割結果如此不均頗感意外與不解，蓋分割前代書或陳水樹 皆從未就具體的分割比例向其告知或說明，即持原告等共 有人所交付之印章於前揭契約書、協議書上蓋章，導致包 含原告等多名共有人之持分面積短缺。系爭分割協議所定 之分配結果如此不均，衡諸陳水樹及代書根本未告知各共 有人具體之分割內容，即蓋用各共有人之印章於公契之上 ，難認共有人間已達成「無庸補償」之共識，且協議分割 之初各共有人即已認知分得部分之價值必會存有相當歧異 而有找補必要，堪認共有人間應有默示之分割補償費協議 ；縱認無此協議，原告短缺之部分甚多，當可按民法第82 5 條、360 條，向分得價值較高者按物之瑕疵擔保責任規 定請求損害賠償。爰依共有人間默示之分割補償費協議、 民法第825 條、第360 條之規定，請求擇一為原告有利判 決等語。並聲明：
㈠被告侯建雄應給付原告6 萬6486元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 ㈡被告陳逸儒應給付原告90萬0797元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 ㈢被告孫冬梅應給付原告27萬0531元整，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 。
㈣被告賴淑娟應給付原告16萬5903元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 ㈤如獲有利之判決，原告願供擔保，以代釋明，請准予宣 告假執行。
二、被告陳逸儒未於最後言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為何 陳述，僅聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟則均以：原告與陳水樹間協議 內容，被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟均不知悉，且與被告侯 建雄、孫冬梅、賴淑娟無關。又被告侯建雄、孫冬梅、賴淑 娟找補之金額在系爭建物辦理分割時已找補完畢等語。並均 聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行
四、查系爭建物（即桃園市○○區○路段00000000000 ○號建物 ）位於桃園市○○區○路段00000 地號土地上。兩造（原告 及被告陳逸儒、侯建雄、孫冬梅、賴淑娟之權利範圍各為64
/560、64/560、64/560、38/560、40/560）及訴外人陳建宏 （權利範圍32/560）、陳國鈞（權利範圍48/560）、郭丁瑋 （權利範圍48/560）、陳秀鑾（權利範圍45/560）、江秋香 （權利範圍45/560）、侯閔議（權利範圍72/560）原為系爭 建物之共有人，於105 年12月15日辦妥分割登記（原因發生 日期為105 年11月29日），由被告侯建雄單獨取得前開1166 3 建號建物（門牌號碼：桃園市桃園區三民路3 段5 樓之12 ）；訴外人陳建宏、陳國鈞共有11664 建號建物（門牌號碼 ：桃園市○○區○○路0 段000 號5 樓之10）；被告賴淑娟 單獨取得前開11665 建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○ ○路0 段000 號5 樓之8 ）；訴外人陳秀鑾單獨取得前開11 666 建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0 段000 號 5 樓之6 ）；訴外人郭丁瑋單獨取得前開11667 建號建物（ 門牌號碼：桃園市○○區○○路0 段000 號5 樓之4 ）；被 告孫冬梅單獨取得前開11668 建號建物（門牌號碼：桃園市 ○○區○○路0 段000 號5 樓之2 ）；訴外人江秋香單獨取 得前開11669 建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路0 段000 號5 樓之1 ）；原告單獨取得前開11670 建號建物（ 門牌號碼：桃園市○○區○○路0 段000 號5 樓之3 ）；被 告陳逸儒單獨取得前開11671 、11672 建號建物（門牌號碼 ：桃園市○○區○○路0 段000 號5 樓之5 、7 ）；訴外人 侯閔議單獨取得前開11673 建號建物（門牌號碼：桃園市○ ○區○○路0 段000 號5 樓之9 ）等情，有土地登記謄本（ 本院卷一第20頁）、建物登記謄本（本院卷二第13-24 頁） 、異動索引（本院卷二第25-209頁）、登記申請書（本院卷 二第210-253 頁）等件為證，兩造就此亦不爭執，堪信為真 實。
五、原告主張其因系爭建物分割取得11670 建號建物面積較分割 前其原有之持分面積短少達34.99 平方公尺，而分割後取得 較原持分面積為多之被告等人，自應返還價差等情，被告則 以前情置辯。經查：
（一）證人陳水樹具結證述：本件系爭建物分割案前後持續約3 年，我先找買主，買主願意購買系爭建物就會先交錢給我 ，我再把買主所交的錢去購買系爭建物的持分，系爭建物 總共有十一間建物，我之前已經找了八個買主，八個買主 錢都已經交給我了，我再將他們交給我的錢購買持分過戶 到買主名下。今年陳逸儒那間又找到一個買主，就是周先 生，我自己當初也有一間，但我那間是過戶給孫冬梅，剩 下的那間就是原告的，因為當初找不到買主，我就自己買 下來，然後辦理分割（詳本院卷一第121 頁）；我向原告
購買他的持分，購買後我付了177 萬餘元，但後來我付不 出尾款，所以違約，因為原告的持分我已經向他買過來， 所以他分得的位置及面積應該就是分給我的（詳本院卷一 第119 頁）；所有共有人都是跟我買，由我去做統籌分配 ，再請代書去辦理分割，所以原告分到不足部分才是由我 找補，後來我沒錢才會有本件訴訟等語（詳本院卷一第17 2 頁）。經核與證人即承辦代書黃金潭結稱：系爭建物有 11間房子，原來共有人就11間房子是共有關係，但共有人 有幾人我不確定，被告欲購買系爭建物，陳水樹跟他們商 量好誰要那戶，所以會有分得面積與持分面積不符的情形 ，他們自己私下互相找補；今天會發生本件訴訟，是因原 告與陳水樹間的問題，陳水樹向原告買房子，本來是要過 戶到陳水樹名下，但陳水樹未付清尾款，所以原告不過戶 ，如果陳水樹履行契約，陳水樹與原告簽約的房子會登記 在陳逸儒名下，就不會發生今天的事等情相符（詳本院卷 一第154-157 頁），並有原告與陳水樹間之不動產買賣協 議書1 份可資佐證（詳本院卷一第12-13 頁），足認本件 共11間之系爭建物原本係共有狀態，因陳水樹欲辦理分割 而尋覓願取得分割後建物之買主，被告侯建雄、孫冬梅、 賴淑娟即為部分買主，嗣由代書黃金潭辦理系爭建物分割 ，而由全體共有人取得如前述四所載各建物之所有權。（二）然系爭建物分割前、後各共有人分得面積如附表所載，有 登記申請書及土地登記謄本可稽（詳本院卷二第212 -214 頁、13-24 頁）。是被告陳逸儒、侯建雄、孫冬梅、賴淑 娟於分割後多取得如附表所示面積，共計67.35 平方公尺 ，而原告於分割後卻減少34.99 平方公尺無訛。（三）按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部 分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825 條定有明文 。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具 備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值 、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第 1173號判例意旨參照）。又共有物之原物分割，依民法82 5 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部 分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權 。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分 得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之 共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體 為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符
共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高 法院85年台上字第2676號判例意旨參照）。查原告分割後 減少面積34.99 平方公尺，已逾原持分面積之3 成，足認 此一瑕疵並非「無關重要」而屬民法第354 條第1 項之瑕 疵，原告當可依據民法第360 條就因價值短少所受之損害 請求賠償。且我國民法就分割效力係採「移轉主義」（各 共有人間應有部分相互移轉），故分得價值較高者應按分 得價值較低者之短缺比例，定其給付金額。基此，原告價 值短缺之面積為34.99 平方公尺，佔所有短缺面積67.3 5 平方公尺之比例為52％（34.99 ÷67.35=0.52，小數點第 三位以下四捨五入）。參酌被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟 係以每坪10萬元向陳水樹購買系爭建物乙情，業經被告侯 建雄、賴淑娟陳述在卷（見本院卷一第284 頁），並經證 人陳水樹結證屬實（詳本院卷一第120 頁），原告起訴時 固以陳水樹向其購買系爭建物每坪13萬2000元計算，嗣亦 同意以每坪10萬元計價（詳本院卷一第284 頁），本院斟 酌上情，認以每坪10萬元（相當於每平方公尺3 萬250 元 ）作為本件補償金之依據，應屬適當。
（四）被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟固以陳水樹已向原告付款17 7 萬465 元，換算每坪13萬2000元，再加上原告實際分得 11670 建號建物面積，原告實際僅損失0.408 坪，並無損 失34.99 平方公尺云云置辯（詳本院卷一第212 、271 頁 ）。然陳水樹向原告購買系爭建物持分欲辦理分割，該契 約僅存在陳水樹與原告之間，與其他共有人無涉，嗣陳水 樹無法付清尾款致契約解除乙情，有不動產買賣協議書、 存證信函、切結書等件可稽（詳本院卷一第12-15 頁）， 並經證人陳水樹結證確實（見本院卷一第120 頁），足見 陳水樹固有給付原告177 萬465 元之訂金，惟該款項乃為 陳水樹與原告間之買賣價款，尚難執此作為原告分割後取 得價值較少建物之補償金，蓋前者係植基於原告與陳水樹 間之契約關係，後者則為共有人間補償金之填補，要難相 提並論。被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟又抗辯本件已找補 完畢云云，然系爭建物原告原有之應有部分，本由陳水樹 價購而辦理分割，惟因陳水樹無法付清尾款而致解約，是 其餘共有人間縱有相互找補情事，顯未及於原告，此節亦 經證人陳水樹證述詳盡（見本院卷一第119-121 頁），是 被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟辯稱已找補完畢云云，應未 包括原告，而系爭建物分割前、後，原告既然為共有人及 所有人，自應受前述民法第825 條、360 條規定之保護， 是被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟前開抗辯，亦不足採。
（五）從而，分得價值較高之被告陳逸儒（多分得43.22 平方公 尺）、侯建雄（多分得3.19平方公尺）、孫冬梅（多分得 12.98 平方公尺）、賴淑娟（多分得7.96平方公尺）所應 補償予原告之補償金額，分述如下：
1 、陳逸儒：67萬9851元（43.22 ×30250 ×0.52=679851 ，小數點以下四捨五入）。
2 、侯建雄：5 萬179 元（3.19×30250 ×0.52=50179，小 數點以下四捨五入）。
3 、孫冬梅：20萬4175元（12.98 ×30250 ×0.52=204175 ， 小數點以下四捨五入）。
4 、賴淑娟：12萬5211元（7.96×30250 ×0.52=125211 ， 小數點以下四捨五入）。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、 第203 條分別定有明文。本件原告依民法第825 條、第360 條規定，請求被告給付前揭補償金，為無確定期限，無從另 為約定利率之債務，是原告依上開規定請求自被告陳逸儒及 被告侯建雄、孫冬梅、賴淑娟分別收受起訴狀繕本翌日即10 6 年4 月10日及106 年2 月7 日起（見本院卷一第68、73頁 、第41-45 頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之法 定遲延利息，即屬有據。
七、綜上所述，原告依據民法第825 條、第360 條之規定，請求 被告陳逸儒給付67萬9851元，及自106 年4 月10日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息；暨被告侯 建雄給付5 萬179 元、被告孫冬梅給付20萬4175元、被告賴 淑娟給付12萬5211元，及均自106 年2 月7 日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應 予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造 均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分 ，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告 敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。此外 ，本院已依民法第825 條、第360 條之規定為原告有利判決 ，原告另依默示之分割補償費協議請求部分，即無庸再行審 酌，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第三庭 法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 3 日
書記官 張詠芳