遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,107年度,286號
SCDV,107,訴,286,20180629,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第286號
原　　　告　群豐科技股份有限公司
法定代理人　卓恩民
訴訟代理人　洪東雄律師
被　　　告　光合聲科技股份有限公司
法定代理人　余昭慶
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107 年6 月13日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路00號4 樓房屋如本判決附件一租賃區紅色方框所示暨同門牌地下一、二樓如本判決附件二租賃區紅色方框所示之房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾玖萬捌仟零肆拾元及自民國一０七年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一０七年五月三日起至返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍拾壹萬伍仟零捌拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬玖仟肆佰壹拾貳元由被告負擔。本判決第一項、第二項，於原告依序以新臺幣柒拾貳萬伍仟元、新臺幣伍拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，各得為假執行；於被告依序以新臺幣貳佰壹拾柒萬肆仟陸佰零參元、新臺幣壹佰陸拾玖萬捌仟零肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；於被告按月以新臺幣伍拾壹萬伍仟零捌拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明求為：（一） 被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路00號4 樓房屋如本 判決附件一所示暨同門牌地下一、二樓如本判決附件二所示 承租區域之範圍騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告 新臺幣（下同）224 萬2,975 元，及自起訴狀送達翌日起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息。（三）被告應自107 年 1 月17日起至返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告69 萬1,982 元。（四）訴訟費用由被告負擔。（五）願供擔保 ，請准宣告假執行。嗣變更上開第二、三項聲明為：（二） 被告應給付原告169 萬8,040 元，及自起訴狀送達翌日起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息。（三）被告應自107 年



2 月17日起至返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告68 萬6,782 元（343,391 2 ＝686,782 ）。經核原告上開訴 之變更，係單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定， 尚無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，依民事訴訟 法第385 條第1 項前段規定，由其一造辯論而為判決。三、原告主張：被告前於民國104 年8 月1 日與訴外人群成科技 股份有限公司（下稱群成公司）承租系爭房屋，並簽訂租賃 契約書（下稱系爭租約），嗣原告於104 年12月21日承受群 成公司與被告間之上開系爭租約，約定租賃期間至107 年7 月31日止，每月租金合計34萬3,391 元（如本院卷第17頁之 30萬0,475 元、第21頁之5,000 元、第23頁之2 萬2,588 元 及第27頁之1 萬5,328 元），被告應於每月10日前繳納當期 租金，並依每月汽、機車租賃車位數、水電使用度數、車位 租金、水電費用等交付原告，詎被告於106 年12月1 日起即 未如期繳納租金及水電費，經原告以存證信函催告支付，亦 不獲置理，原告遂依系爭租賃契約第17條之約定，於107 年 1 月15日以苗栗竹南郵局第12號存證信函催告並終止雙方之 租賃關係，惟被告仍未依期給付，再以本件起訴狀繕本送達 重申上述終止契約之意思，則兩造間租賃關係既經原告依法 終止，被告占有使用系爭房屋即無正當權源，因被告積欠截 至107 年1 月16日為止之租金63萬5,532 元及三個月水電廠 務費106 萬2,508 元，合計169 萬8,040 元，爰依租賃契約 及租賃物返還請求權之法律關係提起本件訴訟，並聲明如上 開變更後之聲明共五點。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明陳述。
五、按，承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋 者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物， 民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項、第455 條前段分 別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達二 個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100 條第 3 款所明定。且土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之 規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實 具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字 第516 號判例參照）。是就積欠租金額是否已達二個月以上



之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件。次 按，系爭租賃契約第3 條約定：1.為保證本租約各條款之確 實遵守與履行，承租人應於簽訂本租約時，向出租人繳付保 證金，計60萬元。並同意於租約期滿或終止，承租遷出並交 還租賃標的及對出租人履行本租約一切義務且無任何債務牽 涉時，憑原繳付之收據，無息退還。2.承租人必需於每月十 日（若遇假日則順延）前將上述應繳（預繳）月租金依下列 方式擇一支付給出租人：電匯至出租人所指定之帳戶。系爭 租賃契約第14條約定：承租人違反本契約之任何約定，或拖 欠租金達貳期以上，經出租人書面催告而仍未於收到催告後 七日內補正者，出租人得終止租約，並請求承租人支付積欠 之租金。系爭租賃契約第17條約定：承租人有下列情形之一 者，出租人得終止租約：（1 ）承租人積欠應付租金，應分 擔或應負擔之費用之總額達二個月之月租金額，並經出租人 催告仍不支付者。茲原告主張其與被告間就系爭房屋定有租 賃契約，因被告自106 年12月1 日起即未依約繳付租金，業 已終止系爭租約之事實，業據提出協議書、租賃契約書、增 補協議書、存證信函及建物謄本等件為證（見本院卷第10～ 36頁、第44～45頁）。而被告迄未到場爭執，亦未提出任何 有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查 證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告主張真實可採。惟 查，原告雖主張被告自106 年12月起即未依約按時繳付租金 ，業已寄發存證信函催告被告於收受存證信函3 日內付清並 返還系爭房屋等情，並提出存證信函為證（見本院卷第32～ 34頁），然承租人已於簽訂系爭租約時給付出租人60萬元之 擔保金等情，為系爭租約第3 條第2 款所約定，有系爭租約 附卷可參，則原告於107 年1 月寄發存證信函催告被告繳納 租金時，被告積欠之租金含水電費為111 萬0,064 元（見本 院卷第32頁），經扣除水電費及保證金60萬元後，並未逾2 個月租金額，揆諸前開說明，原告於107 年1 月寄送存證信 函時，尚無終止系爭租約之權利，系爭租約並不因被告未依 上開存證信函通知繳納租金而失其效力。另因原告於起訴時 已表明：以本件起訴狀繕本送達被告為終止契約之意思表示 （本院卷第5 頁），而本件起訴狀繕本已於107 年5 月3 日 對被告發生送達之效力（本件起訴狀繕本係於107 年4 月23 日寄存送達被告公司，經過10日於同年5 月3 日生效），是 被告自106 年12月1 日至107 年5 月3 日止，共計積欠5.1 個月租金即175 萬1,294 元（計算式：343,391 5.1 ＝1, 751,294 ），扣除被告已繳納之保證金60萬元後，被告積欠 房租金額為115 萬1,294 元，已逾2 個月之租額。是以，原



告於本件起訴狀繕本送達被告之生效日即107 年5 月3 日既 已向被告合法為終止系爭租約之意思表示，則系爭租約已於 107 年5 月3 日終止，被告即負返還租賃物之義務，故原告 請求被告將本件租賃標的騰空返還予原告，為有理由。此外 ，被告除積欠上開房租115 萬1,294 元外，原告尚主張被告 併積欠水電廠務費106 萬2,508 元，不為被告表示反對意見 ，以上115 萬1,294 元及106 萬2,508 元合計共221 萬3,80 2 元，雖原告因認系爭租約於107 年1 月16日終止及承租人 須於1 個月內騰空遷出暨自107 年2 月17日起被告應按後述 約款給付違約金…（見本院卷第64頁民事準備一狀），而僅 聲明請求169 萬8,040 元，從而，本件原告依兩造間之租賃 關係，於221 萬3,802 元範圍內請求被告給付169 萬8,040 元，並無不合，應予准許。
六、再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。經查，系爭租賃 契約第11條第3 項約定：「承租人未依上述時限遷出返還租 賃標的物時，出租人每月得向承租人請求按照月租金貳倍支 付違約金至遷讓及出租人點交完竣，承租人不得有異議」， 而系爭租約業於107 年5 月3 日終止，已如前開認定，被告 未依約於終止租約時遷讓返還系爭房屋，則原告依上開約定 請求違約金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，而契約當事人 約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀 況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時， 債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量 標準。本院審酌被告於租賃關係終止後雖未依約履行遷讓返 還系爭房屋之義務，惟原告所受積極損害、所失利益，通常 為租金之收入及租金轉投資之收益等，而目前社會經濟處於 存款低利率之狀況，及被告承租將近滿3 年於107 年5 月3 日經原告合法終止租約，而此日距離原定107 年7 月31日不 足3 月等情，認原告請求給付按租金2 倍計算之違約金，尚 屬過高，應予酌減為按月以租金1.5 倍即51萬5,087 元（計 算式：343,391 1.5 ＝515,086.5 。小數點以下4 捨5 入 ）計算違約金為適當，即原告請求被告應自107 年5 月3 日 起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金51萬5,087 元，為有理由，超過部分則乏所據。




七、綜上所述，原告基於系爭房屋租賃契約及租賃物返還請求權 ，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告並給付原告169 萬 8,040 元，及依民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 、第203 條規定併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107 年5 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨請求 被告應自107 年5 月3 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按 月給付違約金51萬5,087 元，為有理由，應予准許，逾此範 圍所為之請求，則屬無據，應予駁回。
八、前開准許範圍，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與 民事訴訟法第390 條第2 項規定相符，爰酌定相當擔保金額 予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗 ，應併予駁回。前開准許範圍，本院併依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告得預供 擔保而免為假執行。
九、訴訟費用之負擔：減縮部分聲明之裁判費5,346 元，依民事 訴訟法第83條第1 項規定暨參照臺灣高等法院暨所屬法院（ 81）廳民一字第16977 號研究意見，應由原告負擔；本件第 一審訴訟標的價額經減縮後為387 萬2,643 元（以一訴附帶 請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。 民事訴訟法第77條之2 第2 項規定參看），應徵第一審裁判 費3 萬9,412 元，已由原告預納，依民事訴訟法第78條規定 ，定由敗訴之被告負擔，如主文所示。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依不服程度一併繳納上訴審裁判費暨添具繕本1 件。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
書記官 吳月華
附件1：即本院卷第90頁租賃範圍圖（4樓）。附件2：即本院卷第91頁租賃範圍圖（地下1樓、地下2樓）。