臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第23號
原 告 朱福強
訴訟代理人 陳玲偉
被 告 陳宏寬
訴訟代理人 黃秋田律師
複 代 理人 陳冠華律師
賴敬倫
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年5 月4 日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟零捌拾壹元，及自民國一百零六年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬伍仟零捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第256 條分別定有 明文。查，原告起訴狀僅記載請求之原因事實未表明聲明事 項，嗣於民國104 年11月27日調解程序期日補充聲明為：被 告應給付原告新臺幣（下同）7,151 萬2,500 元。嗣又於本 院訴訟進行中經數次變更請求之金額，最後於106 年8 月18 日確定請求被告給付金額之聲明為：被告應給付原告2, 635 萬1,104 元及自民事確定聲明狀繕本送達被告翌日起算至清 償日止按年息5 ﹪計算之利息等情，有起訴狀、本院調解程 序筆錄、民事確定聲明狀及本院言詞辯論筆錄附卷可稽（本 院司竹調字卷《下稱調字卷》第3 至5 頁、第82頁、本院重 訴字卷《下稱重訴字卷》二第56至58頁、第94頁）。核原告 所為之變更，或係補充法律上之陳述，或係擴張或減縮應受 判決事項之聲明，揆諸首開規定，並無不合，應予准許。乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、兩造共有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段000 ○000 00○00000 ○00000 地號等4 筆土地（下稱系爭土地），被 告於102 年5 月7 日將系爭土地之應有部分（下稱系爭應有
部分）出售予訴外人林雪月（依據應有部分比例計算之面積 為9,535.35坪），並於102 年6 月19日完成該部分所有權移 轉登記予林雪月，惟被告並未依土地法第34條之1 第4 項規 定通知原告及系爭土地之其他共有人行使優先承買權，自屬 侵害原告之優先承買權。
二、原告於103 年6 月17日收到系爭土地公同共有人通知以每坪 5,000 元之價金出售139-3 及同段132 地號土地；以每坪3, 500 元之價金出售同段152-3 地號土地，權利範圍均為2216 /9600 ，出售總價金為3,323 萬6,087 元。其中139-3 地號 土地出售價格每坪5,000 元與被告出售予林雪月每坪2,500 元價格相差一倍。被告以每坪2,500 元之價格出售系爭土地 應有部分，顯係低賣。又參酌系爭土地共有人朱勝淡於103 年7 月7 日將其名下另9 筆共有土地（即同段132 、142 、 130 、000-0 000-0 、130-4 及大旱坑大東坑小段227 、15 2-3 、152-5 地號等9 筆土地）之應有部分共1,953 坪以每 坪1 萬元之價格出售第三人；系爭土地之另一共有人朱兆君 於103 年1 月9 日，以每坪5,000 元出售系爭土地及同段21 、21-1地號土地之應有部分，且買方另支付地上物（即茶樹 ）補償費150 萬元，其等出售時點與被告與林雪月完成系爭 土地地所有權移轉登記時間相距不過1 年，市場實際交易價 格差異不大。另訴外人陳世良曾於104 年2 月6 日共有人會 議中表明願意以每坪1 萬元之價格向原告家族購買鄰近之共 有土地。又聽聞被告於102 年3 月出售毗鄰系爭土地之10筆 相連土地予訴外人楊小姐，楊小姐旋即在短短三個月內，於 同年102 年9 月以每坪6,000 元出售給訴外人戴雲雙，且陳 世良於戴雲雙簽立合約後，陳世良當場表示願意加價到每坪 7,000 元購買系爭土地，因戴雲雙不願出售轉讓而未果，可 見於102 年9 月時鄰近土地買賣價每坪必在6,000 元以上。 又被告101 年12月出售共7 筆鄰近土地給洪慶輝、林佳臻、 洪浩榮、洪千惠4 人，單坪6,000 元，及100 年12月出售鄰 近1 筆鄰近土地給劉小姐、張小姐、王小姐，單坪8,000 元 等情，足見原告主張系爭土地合理出售價格為每坪5,000 元 ，應屬合理且符合實際。再者，被告之所以出售系爭土地應 有部分，係因其家族所經營之食品加工廠失火，急需現金處 理損失及工廠歇業與員工資遣龐大支出，被告又不想與朱家 人共有土地。被告因火災缺錢出售，其出售價格自然偏低於 市場行情。
三、被告於102 年5 月間出售系爭土地應有部分之合理價格應為 每坪5,000 元。又被告出售系爭土地應有部分予林雪月時， 系爭土地上尚種有茶樹。其中139 地號土地上種植3,542 棵
茶樹、139-1 土地地號上種植5,694 棵茶樹、139-3 地號土 地上種植1,121 棵茶樹，茶樹總數量為1 萬357 棵。而依據 農作物改良物徵收補償費查估準則，10年以上茶樹徵收價格 每株394 元計算，依被告就系爭土地應有部分比例計算茶樹 價值總額為251 萬3,604 元。是以被告出售系爭土地應有部 分時市場合理價格每坪5,000 元及加計上開茶樹價格，原告 未能於被告出售系爭土地應有部分時行使優先承買權而受有 之損害合計為2,635 萬1,104 元。
四、爰依土地法第34條之1 第4 項、民法第226 條或第184 條第 1 項後段規定，請求被告就原告因未能行使優先承買權以買 受系爭應有部分所致之損害負賠償責任。並聲明：被告應給 付原告2,635 萬1,104 元及自民事確定聲明狀繕本送達被告 翌日起算至清償日止按年息5 ﹪計算之利息。
貳、被告答辯：
一、被告將系爭土地應有部分出售予林雪月時，原告為139-3 地 號土地應有部分2216/9600 公同共有人之一，原告就該筆土 地優先購買權受侵害無法行使所生損害賠償請求權，仍屬公 同共有之權利，自應得全體公同共有人之同意始得行使之。 原告僅以個人名義，復未舉證證明其已得全體公同共有人之 同意行使損害賠償請求權利，則其提起本件侵權行為損害賠 償之訴，自於法無據。
二、共有人出賣其應有部分，依土地法第34條之1 規定，出賣之 共有人固負有優先購買通知之義務，惟該條文並無違反即應 負擔損害賠償責任之明文。又土地法第34條之1 第1 項優先 購買之共有人行使以相同條件承買之意思表示時，若出賣人 已將應有部分移轉登記予第三人時，該優先購買權已無從行 使。雖出賣人違反法定通知義務，然出賣人與優先購買權人 間並無契約關係存在（因並無法規規定被告負有訂約義務） ，何來給付不能之適用空間。因此原告自不得逕依債務不履 行法律關係請求損害賠償。而債務不履行乃當事人間確有債 之發生即成立債之關係為前提。然原告起訴迄今，尚未敘明 兩造間有何契約或其他債之關係，是原告依民法第226 條給 付不能之效力規定請求被告賠償損害，自屬無據。三、民法侵權行為之權利不包括債權在內，故縱被告違反優先購 買通知義務，原告亦無足據此主張侵權行為損害賠償請求權 利。被告雖未對原告為優先購買權之通知，然因原告之優先 購買權僅具債權之性質，原告自亦無權主張侵權行為損害賠 償之請求。
四、被告係以2,380 萬元將系爭應有部分出售予林雪月，原告是 否有資力買受系爭應有部分，應首請原告舉證以實其說。若
原告資力無法買受系爭應有部分，其何能轉售？何來受損之 發生可能？因此，原告徒以空中樓閣、不存在之海市蜃樓索 賠高額之金額，實與民法損害賠償係以填補債權人之損害原 理有違。且原告迄未因購買系爭應有部分而支出任何金錢， 原告之財產總額並無減少，自無所謂之積極損害可言。五、又原告在被告出售系爭應有部分前，從未曾向原告表達過其 有擬購買系爭應有部分之意願，亦即原告並無購買被告應有 部分之計畫，被告出售系爭應有部分並無致原告原預期取得 利益之計畫產生損害之情，從而被告無須為此對原告負損害 賠償責任。再者，原告連系爭應有部分均未取得，衡之常情 ，原告亦不可能出售。因為若其未能取得系爭應有部分，則 其將之出售予第三人，日後若未能履行，將有債務不履行之 責。故常情在未取得土地所有權或未有相關取得計畫前，自 不可能就其未取得之土地，與第三人締結不動產買賣契約。 因此原告所主張所失利益，自與本件無關，亦欠缺相當因果 關係。另土地與股票有類似之情形，土地市價之所以推升， 乃肇因於週圍鄰地之公共設施、交通運輸、臺灣總體經濟、 房地產景氣、房地產政策等因素，其價格跌落亦同，此實非 原告在被告為系爭應有部分買賣當時所可得預見，自非屬民 法第216 條第2 項所稱「可得預期之利益」。亦即原告因其 未能行使優先購買權，而可能受有利益或損害，僅屬可能， 並不具有客觀確定性，除有一定之計劃或其他特殊情事外， 難認係所失利益。原告坦承在102 年並無向其他共有人購買 系爭土地之計畫已如前述，自無可能有任何客觀確定性而可 得預期利益之損失，因此，其自無權為本件損害賠償之請求 。設若原告與其所稱之買方間就系爭土地之交易價格為真， 惟此僅出於渠等間主觀合意，且該買賣距被告出售系爭應有 部分間，已時隔數年，不動產之價格自有漲落，顯見原告所 稱轉賣之價差與被告未履行優先承買通知間，亦不具相當因 果關係，從而該轉賣之價差，實非被告未履行優先承買通知 致原告所受之損害。
六、另原告稱其在103 年6 月17日收到其他共有人（即朱瑞菊等 人）通知以總價3,300 多萬元出售包括139-3 地號土地在內 之共3 筆土地（權利範圍均為2216/9600 ）等情，被告否認 之。縱有其事，關於139-3 地號土地出售之金額是否為每坪 5,000 元，亦需原告舉證以實其說。再者，該出售時間係10 3 年6 月17日，與系爭土地出售時間點有落差，亦無足以證 明原告因此受有損害。況參新北地方法院103 年度存字第17 80號卷，可知朱瑞菊等人依土地法第34條之1 出售139-3 地 號土地公同共有之持分時，曾以桃園東埔郵局第276 號存證
信函通知原告是否有意優先購買，然原告並未配合簽約、繳 納簽約款830 萬元，經朱瑞菊等人以桃園東埔郵局第342 號 存證信函催告簽約及給付簽約款未果，再經朱瑞菊等人以桃 園東埔郵局第367 號存證信函解除買賣契約，此情亦足證原 告應無購買此提存案涉土地之資金。原告既未因本件支出任 何金錢，其財產總額並無減少，且其總體財產未因被告出售 系爭土地之應有部分而有變化，自無所謂之積極損害可言。七、此外，與系爭土地毗鄰面積67,632平方公尺之同段132 地號 土地，原告與訴外人吳金枝等人公同共有2216/9600 ，持有 面積約4,722.55坪。原告與其他公同共有人於104 年7 月28 日以900 萬元之價格出售予訴外人伍建鴻，依上開買賣契約 約定同段132 地號土地之坪價為1,906 元（計算式：9,000, 000 ÷4, 722.55=1,906 ，元以下4 捨5 入）。可見原告出 售其公同共有部分價格亦未達原告主張之金額，因此原告主 張其因被告未通知優先承買系爭應有部分，而受有高額之損 害並非實情。且系爭土地在104 年之公告現值僅每平方公尺 510 元，與132 地號土地位置相近，因此地價不該相去甚遠 。而被告係於102 年5 月7 日出售系爭應有部分予林雪月， 而原告係於104 年8 月28日出售同段132 地號土地應有部分 予伍建鴻，二者相距之時間約2 年餘，其價格自是較為接近 ，顯見系爭土地並無原告所指之高價，或原告主張之價差存 在。且原告僅以每坪1,906 元價格即出售同段132 地號土地 應有部分，卻又擬以每坪2,500 元價格買受系爭應有部分， 其低賣高買之情亦與常情不符。
八、若被告確實對原告負有賠償義務，然系爭土地除原告外尚有 其他共有人，且亦確實有其他第三人張廷宇曾對被告提起損 害賠償事件後撤回，則因被告未為系爭應有部分優先購買通 知，而欲對被告為損害賠償主張者，非僅有原告一人。故原 告縱有損害亦應依其應有部分比率定之。
九、聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之 判決，請准供擔保宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、被告於102 年5 月7 日將如附表所示系爭土地之應有部分， 以每坪2,500 元出售予林雪月，並於102 年6 月19日完成所 有權應有部分移轉登記予林雪月。被告於出售系爭應有部分 時，並末對系爭土地其他共有人為優先承買之通知。而原告 為系爭土地之共有人之一，其應有部分之比例如附表所示， 其中附表編號4 即139-3 地號土地係與訴外人朱瑞菊等人以 繼承為登記原因而為公同共有等情，有買賣契約書及土地登 記謄本附卷可佐（調字卷第24頁、重訴字卷一第288 至307
頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、原告另主張被告出售系爭應有部分予林雪月之價格明顯低於 市價，而被告未依土地法規定為優先承買之通知，致其未能 行使優先承買權受有損失等情，惟為被告所否認，並以上揭 情詞置辯。是以，本件應審酌之爭點，析論如下：（一）原告依民法226 條或第184 條第1 項後段規定，請求被告 賠償其損失，是否有據？
⒈按公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第828 條第 2 項（修正後移列為第3 項）規定之適用，自應經其他公 同共有人之同意，始得為之（最高法院99年度台上字第14 69號裁判意旨參照）。次按所謂應繼分，係指各繼承人對 於遺產上之一切權利義務所得繼承之比例，並非對於個別 遺產之權利比例。又民法第1151條規定，繼承人有數人時 ，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。是 則在未分割遺產之前，繼承土地之應有部分所生之優先購 買權，仍屬全體繼承人公同共有之財產權。各繼承人尚非 得按各人應繼分之比例，予以處分，或行使其權利（最高 法院78年度台上字第412 號裁判意旨參照）。經查，被告 出售如附表所示之系爭應有部分予林雪月時，原告為如附 表所示編號4 即139-3 地號土地應有部分2216/9600 之公 同共有人等情，已如前述，為兩造所未爭執，而可認為真 正。揆諸前開裁判意旨，本件原告就該139-3 地號土地優 先承買權受侵害無法行使或債務不履行所生損害賠償請求 權，仍屬公同共有之權利。故而此部分原告僅以個人名義 ，提起本件債務不履行或侵權行為損害賠償之訴，請求被 告賠償原告762 萬1,265 元（含土地部分738 萬2,025 元 及茶樹部分23萬9,240 元）及法定遲延利息，於法難認有 據，應予駁回。
⒉次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購；共有人出賣其應有部分時，應通知他 共有人是否願意優先購買，土地法第34條之1 第4 項、土 地法第34條之1 執行要點第10點第1 項分別定有明文。又 共有人出賣其應有部分，依土地法第34條之1 第4 項規定 ，他共有人固得以同一價格優先承購；惟此僅有債權效力 ，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其所有土 地之優先購買權，具有相對的物權之效力。如共有人將其 共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登 記完畢，則他共有人既不能以其優先購買權對抗該第三人 ，而出賣應有部分之共有人，又無從盡其以買賣為原因將 該應有部分移轉登記為優先購買權人之義務，則他共有人
之優先購買權，即陷於給付不能之狀態（最高法院76年度 台上字第2111號判決參照）。經查，被告於102 年5 月7 日出售系爭應有部分予林雪月時，並未通知包括原告在內 之其他共有人等情，為被告所不否認。又被告就系爭應有 部分所有權已移轉登記予林雪月，原告之優先承買權已陷 於給付不能。復審諸土地法第34條之1 第4 項規定共有人 優先承買權之立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部 分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人 數增加，簡化共有關係，俾促進土地利用，發揮其經濟效 益（該條項立法理由及最高法院72年台抗字第94號判例意 旨參照）。是共有人於出賣其應有部分時，負有之通知義 務乃上述立法政策及公共利益所必要。而被告並未舉證證 明其有何不可歸責事由致其未能履行通知之義務。從而， 原告主張被告出賣其所有如附表所示編號1 至3 土地之應 有部分，未通知原告行使優先承買權，即移轉該部分所有 權應有部分予林雪月，已構成民法第226 條第1 項之給付 不能，得請求被告賠償其損害，可之採信。本院既認被告 之行為構成給付不能之損害賠償，即不再論被告有無構成 侵權行為，附此敘明。
⒊至於被告抗辯原告並未舉證證明其有買受被告出賣系爭應 有部分之資力等語，惟共有人優先承買權之立法目的已如 前述，出賣應有部分之共有人必須通知以賦予其他共有人 行使優先承買權之機會並容忍承擔其他共有人行使後之期 間及風險，至其他共有人有無資力在所不問，否則即有以 任加之條件限縮立法本意，況依現今金融之發達，不動產 價值菲薄，以土地融資獲取資金亦非難事，是被告抗辯原 告並無資力購買應有部分並未舉證以明，亦有悖本法之初 衷，殊不足採。
（二）原告得請求之損害金額為何？
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形或依已定 之計劃、設備或其他特情事，可得預期之利益，視為所失 利益，民法第216 條定有明文。而所謂「依已定之計劃、 設備或其他特情事，可得預期之利益」，係指依通常情形 ，雖未必取得此項利益，但因另有特別情事，可據以取得 之利益。
⒉經查，本件訴訟進行中，本院認有委由不動產估價師就系 爭應有部分於102 年5 月7 日之合理價格出具估價報告之 必要，兩造並同意本院自本院執行處不動產估價師名單中 隨機選擇其一為鑑定機關（本院卷一第108 頁），嗣經本
院隨機選擇委由韻如不動產估價師就系爭應有部分於102 年5 月7 日併同出售之時合理價格提出估價報告書，經陳 韻如不動產估價師遵循內政部訂定之不動產估價師法及不 動產估價技術規則等相關規定、國內外不動產估價理論， 價格評估方式則以139-2 地號為比準地，以比較法評估其 價格後，再依個別條件差異，推算其他區域土地價格。並 自內政部不動產交易時價查詢服務網內篩選三個符合不動 產估價技術規則之比較標的，再與比準地即139-2 地號土 地的區域因素比較分析，依個別條件差異調整後，推算比 準地即139-2 地號土地之評估單價為每坪3,540 元，139 地號及139-1 地號土地之評估單價亦為每坪3,540 元。又 考量本件買賣標的為應有部分而非單獨所有，需經分割後 始能成為單獨所有權人，故考量分割取得單獨所有之時程 及折現率，並蒐集內政部不動產交易時價查詢服務網101 年5 月至103 年5 月新竹縣關西鎮持分土地成交案例，持 分比例50% 以上之持分價格為完全所有土地之成交價格之 55% 至75% ，而認本件系爭應有部分之價格應為完全所有 價格之75% 。故評估後認被告於102 年5 月7 日出售139 地號、139-1 地號、139-2 地號土地應有部分之合理價格 均為每坪2,660 元等情，有韻如不動產估價師事務所估價 報告書附於卷外可參。經核估價報告書評估系爭應有部分 合理價格之評估方法並無違反不動產相關規定，推論過程 亦符合論理法則，且無任何明顯偏頗或疏漏，則該估價報 告書評估結果，應堪採信。是被告如於出售139 、139-1 及139-2 地號土地應有部分予第三人時依法通知原告，原 告即得以每坪2,500 元之價格，取得價值每坪2,660 元之 土地，其資產價值自有增加，而該增加之部分，即係原告 依通常情形可得之利益（最高法院85年度台上字第1320號 判決參照）。
⒊次按101 年10月3 日內政部內授中辦地字第1016651786號 令修正發布生效之土地法第34條之1 執行要點第10點第10 款規定「他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先 購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之」 。經查，被告於出售139 、139-1 、139-2 地號土地時， 兩造之應有部分比例如附表所示等情，有土地第一類謄本 附卷可參，足認上開上開土地除兩造外，尚有其他共有人 ，而原告亦未證明其他共有人均無行使優先承買權之意思 。從而，被告抗辯原告僅能依其應有部分比率決定可行使 優先承買權之範圍，自屬有據。又查原告持有139 地號、 139-1 地號及139-2 地號土地之應有部分比例均為834/96
00，而被告依據其持有上開土地應有部分比例換算出售之 面積，139 地號土地為1,938.26坪、139-1 地號土地為3, 321.82坪、139-2 地號土地為1,322.46坪。倘被告於出售 上開土地應有部分通知原告行使優先承買權，原告依其應 有部分比例得行使優先承買而增加其資產價值為139 地號 土地部分為7 萬1,845 元（計算式：〈2,660 －2,500 〉 ×1,938.26×834/9600÷〈1 －30/48 〉＝71,845，元以 下四捨五入）；139-1 地號土地部分為12萬3,129 元（計 算式：〈2,660 －2,500 〉×3,321.82×834/9600÷〈1 －30/48 〉＝123,129 ，元以下四捨五入）；139-2 地號 土地部分為4 萬107 元（計算式：〈2,660 －2,500 〉× 1,322.46×834/9600÷〈1 －13/24 〉＝40,107，元以下 四捨五入），合計金額為23萬5,081 元（計算式：71,845 ＋123,129 ＋40,107＝235,081 ）。則原告依民法第226 條第1 項之規定，請求被告賠償其損害23萬5,081 元，即 有理由，應予准許。
⒋至於原告主張系爭土地上尚種植茶樹，評估系爭應有部分 合理價格時除考量素地之價格外，尚須考量茶樹之價值， 並主張依據農作物改良物徵收補償費查估準則，以每株39 4 元計算茶樹價值等語。惟審諸農作物改良物徵收補償費 查估準則中有關農作物之補償金額係適用於政府因公益需 要依法徵收私人所有之土地時，就被徵收土地上之農作物 給予被徵收人補償，此係為補償土地所有權人因公權力行 使導致土地所有權移轉所生之損失，於上開情形土地所有 權之移轉並非土地所有權人與買方雙方基於買賣合意所為 ，而其移轉價格更非兩造合意之價格，自有補償損失之餘 地。而本件乃被告與林雪月買賣雙方就系爭土地買賣達成 合致後所為之移轉，雙方於商議價格時已考量各項影響價 格因素並顯現於買賣價格上，是否有再適用該查估準則之 餘地，並非無疑。再參以林雪月購買系爭應有部分後即提 起分割共有物訴訟，其購買系爭應有部分之目的顯非繼續 經營茶樹之種植，而為其他用途之開發及利用，則系爭土 地上雖種植茶樹，然該茶樹對於林雪月就系爭應有部分未 來開發計畫而言，並未增加系爭應有部分之價值；況審諸 原告陳稱：茶樹是34年前祖先種植，後來是朱兆君與朱兆 鋒在照顧，139-3 地號土地上之茶樹則是呂理武照顧，故 被告對於系爭土地上所種植之茶樹有無可主張之權利，亦 屬有議。從而，原告主張被告出售系爭應有部分之合理價 格尚須考量茶樹價格等情，尚屬無據。
⒌另原告質疑韻如不動產估價師事務所估價報告書（下稱本
件不動產估價報告書）所選取之比較標的未依現況調整價 格；所選取比較標的二（即大旱坑段小東坑小段140 、14 1 、141-10、141-11、141-58地號土）亦為被告於102 年 3 月所出售，而該次交易係被告因火災欠缺現金所為緊急 處分，符合不動產估價技術規則所規定急買或急賣或債權 債務關係影響之交易，不應予採納；且本件不動產估價報 告書不採納原告所提出之朱兆君及朱兆菊買賣土地契約之 合約價格，抗辯本件不動產估價報告書之評估價格並非市 場合理價格等情。惟查，本件不動產估價報告書於選擇評 估方式時，鑑於共有土買賣因土地法有關優先承購、共有 處分等規定複雜，其過程尚牽涉個人知識訊息是否對稱之 影響，而形成錯雜之交易結果不確定性，故對於不動產價 格影響因市場各案組成主客觀交易條件不同而無統一結論 ，應視個案而定。然可瞭解買賣共有土地過程繁雜，均較 買賣單獨所有土地費時且具不確定性。故評估作業係先評 估勘估標的全部範圍之完整所有權價格，再依分割取得單 獨所有土地之方式，並參酌市場交易情形，推估持分土地 價格佔完整所有土地之價格比例，據以推算土地共有人先 行出售其應有部分時之土地價格。故以比較法選用案例時 均選擇完整所有權之案例，而原告所提出之朱兆君或朱瑞 菊之買賣合約則均為應有部分之買賣，且交易資料包含地 上物，不符合本件不動產估價報告書所採用選擇完整所有 權交易為標的之先決條件故未納入比較標的。且本件不動 產估價報告書所採用之案例來源皆為內政部不動產交易實 價查詢服務網所提供之公開資訊，而於內政部不動產交易 實價查詢服務網內並無與原告提供資料相同之物件。又本 件不動產估價報告書依據不動產估價技術規則第12條規定 ：「不動產估價師應依下列原則搜集比較實例：一、實例 之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格 種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區 或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同 或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期 接近者。」；第27條規定：「不動產價師應採用三件以上 比較標的，……」，於勘估標的近鄰地區中，由內政部不 動產交易時價查詢服務網篩選出三個符合不動產估價技術 規則之比較標的，據以推估勘估標的價格等情，業據陳韻 如不動產估價師事務所補充說明如上（本院卷四第16頁至 19頁）。經核本件不動產估價報告書有關比較標的之選擇 並無違反不動產估價技術規則或明顯偏頗之情事，原告主 張本件不動產估價報告書所推估之價格並非市場合理價格
，尚難憑採。至於原告一再主張被告出售系爭應有部分或 不動產估價報告比較標的二土地時，均有需錢孔急而急於 出售之情，該部分之出售價格自偏離市場合理價格。然審 諸原告稱被告於96年起即陷財務危機中，於101 年9 月間 因家族企業食品加工廠失火導致被告資金更為吃緊（本院 卷四第4 頁至第5 頁），姑且不論被告於該期間資金是否 吃緊。參以原告主張被告於101 年12月以單坪6,000 元出 售共7 筆鄰近土地給洪慶輝、林佳臻、洪浩榮、洪千惠4 人，於100 年12月以單坪8,000 元之價格出售1 筆鄰近土 地給劉小姐、張小姐、王小姐，均係合理市價，而上開出 售土地期間均為原告所主張被告資金拮据期間，顯見資金 吃緊與低於市場行情出售土地間並無必然之關係。從而， 原告以被告迫於資金須求而出售土地，即認該出售價格必 低於市場正常價格乙節，尚顯速斷。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第 233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請 求被告賠償損害，係以支付金錢為標的，無確定期限，又 未約定利率，則其請求自民事確定聲明狀繕本送達被告翌 日即106 年8 月26日起至清償日止，按年息5%計算之遲延 利息，於法有據，應予准許。
肆、綜上所述，被告未依法定程序通知原告行使優先承買其所所 出售之應有部分，且該應有部分之所有權已移轉登記完畢， 則被告對原告就此部分之請求已陷於給付不能。從而，原告 依民法第226 條第1 項規定，請求被告賠償其未能行使優先 承買權所生之損害23萬5,081 萬元，及自106 年8 月26日起 至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准 許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
伍、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條 第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。另被告就原告勝 訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定 ，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、本件事證已臻明確，原告聲請傳喚證人及調閱火災及土地移 轉登記資料等證據，即無必要。此外，兩造其餘之攻擊或防 禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本
判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。中 華 民 國 107 年 6 月 22 日
書記官 王裴雯
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│編│地號 │ 面 積 │原告應有部│被告應有│被告應有部│原告請求損害金額 │
│號│ │（平方公尺）│分比例 │部分比例│分換算坪數│ │
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│1 │新竹縣關西鎮大旱坑段│ 10,252 │834/9600 │30/48 │ 1,938.26 │土地部分： │
│ │小東坑小段139地號 │ │ │ │ │（5,000 －2,500 ）×1,938.26│
│ │ │ │ │ │ │＝ 4,845,650 │
│ │ │ │ │ │ │茶樹部分： │
│ │ │ │ │ │ │3,542×394×30/48＝872,217 │
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│2 │新竹縣關西鎮大旱坑段│ 17,570 │834/9600 │30/48 │ 3,321.82 │土地部分： │
│ │小東坑小段139-1地號 │ │ │ │ │（5,000 －2,500 ）×3,321.82│
│ │ │ │ │ │ │＝8,304,550 │
│ │ │ │ │ │ │茶樹部分： │
│ │ │ │ │ │ │5,694×394×30/48＝1,402,147│
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│3 │新竹縣關西鎮大旱坑段│ 8,071 │834/9600 │13/24 │ 1,322.46 │土地部分： │
│ │小東坑小段139-2地號 │ │ │ │ │（5,000 －2,500 ）×1,322.46│
│ │ │ │ │ │ │＝3,306,150 │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│4 │新竹縣關西鎮大旱坑段│ 18,021 │2216/9600 │26/48 │ 2,952.81 │土地部分： │
│ │小東坑小段139-3地號 │ │（原與朱瑞│ │ │（5,000 －2,500 ）×2,952.81│
│ │ │ │菊、吳金枝│ │ │＝7,382,025 │
│ │ │ │、朱宜靜、│ │ │茶樹部分： │
│ │ │ │朱皇名、朱│ │ │1,121×394×26/48＝239,240 │
│ │ │ │福渠、陳嘉│ │ │ │
│ │ │ │慶、陳玲偉│ │ │ │
│ │ │ │、陳進財、│ │ │ │
│ │ │ │朱美榮、朱│ │ │ │
│ │ │ │淑媛、朱月│ │ │ │
│ │ │ │清、朱月華│ │ │ │
│ │ │ │、朱玉簪、│ │ │ │
│ │ │ │朱勝淡、朱│ │ │ │
│ │ │ │勝裕、蔡文│ │ │ │
│ │ │ │來、蔡玉梅│ │ │ │
│ │ │ │等人公同有│ │ │ │
│ │ │ │） │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│ │ 合 計 │ │ │ │ │ │
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