臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第879號
原 告 游翠娥
訴訟代理人 杜俊謙律師
被 告 南天母花園別墅社區管理委員會
法定代理人 張知洪
訴訟代理人 簡幸雄
施習盛律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107 年5 月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○○段000 地號土地上如附圖 所示斜線部分即編號152 （1 ）部分面積662.84平方公尺之 地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。二、被告應給付原告新臺幣（下同）18萬5,874 元，及自民國10 6 年8 月15日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，暨 自106 年6 月24日起至拆除第一項所示地上物及返還第一項 所示土地之日止，按年給付原告3 萬8,647 元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔4/5 ，餘由原告負擔。五、本判決第一項於原告以71萬元為被告供擔保後，得假執行； 但被告以212 萬1,088 元預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項前段於原告以6 萬2,000 元為被告供擔保後， 得假執行；但被告以18萬5,874 元預供擔保，得免為假執行 。本判決第二項後段於原告按年以1 萬2,900 元為被告供擔 保後，得假執行；但被告如按年以3 萬8,647 元為原告預供 擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件被告之法定代理 人原為邱慶霖，嗣於訴訟進行中變更為張知洪，有南天母花 園別墅社區管委會民國106 年12月28日公告在卷可稽（見本 院卷第31頁），而變更後之法定代理人張知洪亦已於107 年 5 月10日具狀聲明承受訴訟，合於前揭規定，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。又被 告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為 同意變更或追加，同法第255 條第2 項亦有明文可資參照。 原告於本件起訴之初，其訴之聲明原如起訴狀所載（見本院 106 年度板調字第47號卷〈下稱板調卷〉第11至13頁）。嗣 後經本院會同地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪 製土地複丈成果圖後，於107 年5 月15日以民事言詞辯論狀 變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○○段00 0 地號土地上如附圖所示斜線部分即編號152 （1 ）部分面 積662.84平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地騰空 返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同） 74萬3,498 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年利率5 ％計算之利息。㈢被告應自106 年6 月24日起至拆 除第1 項所示建物及返還占用土地之日止，按年給付原告15 萬4,587 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11 9 至121 頁）。經核原告之上開所為，係本於被告之地上物 無權占用原告所有土地之同一請求基礎事實，所為訴之追加 、變更擴張應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，不在禁 止之列，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為坐落新北市○○區○○○段000 地號土地 （下稱系爭土地）之共有人，應有部分259204/0000000。被 告未經系爭土地全體共有人之同意，擅自在系爭土地如附圖 所示編號152 （1 ）部分興建地上物，無權占有系爭土地面 積662.84平方公尺之土地，侵害原告及其他共有人之權利等 情，依民法第767 條、第821 條規定，請求被告將上開地上 物拆除，返還占用之土地予原告及其他全體共有人。復因被 告無權占用上開面積之土地，受有相當土地租金之利益，致 原告受有損害，爰依民法第179 條、第184 條之規定，請求 被告給付原告相當不當得利之租金74萬3,498 元暨加計法定 利息，並自本件訴訟繫屬之翌日起即106 年6 月24日起至返 還上開占用土地之日止，按年給付原告15萬4,587 元。並聲 明如前開程序事項中所載變更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠被告社區係由訴外人豐偉開發建設股份有限公司（下稱豐 偉公司）於70年興建，系爭土地位於被告社區入口左側， 原為豐偉公司單獨所有。嗣於76年3 月15日，豐偉公司董 事長即訴外人唐一民承諾將系爭土地提供作為被告社區花 園使用，網球場部分亦同，此有社區會議紀錄及承諾書為 證，是被告使用系爭土地係經由當時所有權人承諾同意，
並非無權占有。後來豐偉公司因故將系爭土地分割予部分 股東，但豐偉公司仍有10000 分之1825土地持份，其中數 名共有人為本社區住戶。因此，被告有權占有系爭土地， 且自76年以來和平使用30年以上，何來無權占有及侵害原 告權益。
㈡再者，被告既和平使用系爭土地作為資源回收及花園場地 30年以上，原告則係106 年7 月10日始以買賣原因取得系 爭土地持份，而原告早已知悉系爭土地上有地上物存在及 公共用途，自屬默許被告社區住戶繼續使用，卻提出本件 訴訟，顯然有權利濫用之情，應依民法第148 條規定，駁 回原告之訴。
㈢並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利之 判決，願供擔保免予假執行。
三、原告於102 年5 月間取得部分系爭土地之應有部分（取得權 利範圍：20804/0000000 ），並登記為系爭土地之共有人之 一，嗣後陸續取得部分系爭土地應有部分，現持有系爭土地 之應有部分範圍為91101/250000，且被告現實際占有使用系 爭土地如附圖所示編號152 （1 ）部分土地面積662.84平方 公尺之事實，有原告所檢附系爭土地第一類登記謄本、本院 勘驗筆錄、現場照片及新北市板橋地政事務所檢送之土地複 丈成果圖在卷可參（見板調卷第27至40頁、本院106 年度板 簡字第2448號卷（下稱板簡卷）第55至65頁），兩造復對於 上開情節不予爭執，自堪信為真，先予敘明。
四、得心證之理由：
原告主張其為系爭土地之共有人之一，現持有系爭土地之應 有部分範圍為91101/250000，被告無權占用系爭土地，得請 求被告拆除地上物及返還占有土地，並給付相當於租金之不 當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲本件之爭點 厥為：㈠原告主張依民法第767 條之規定，請求被告拆除如 附圖所示編號152 （1 ）部分面積662.84平方公尺之地上物 ，並將土地返還予全體共有人，有無理由？㈡原告主張依民 法第179 條之規定，請求被告給付因占有附圖所示編號152 （1 ）部分面積662.84平方公尺土地，所受相當土地租金之 利益及加計法定利息，有無理由？若可，得請求之金額為何 ？
㈠原告主張依民法第767 條之規定，請求被告拆除如附圖所 示編號152 （1 ）部分面積662.84平方公尺之地上物，並 將土地返還予全體共有人，有無理由？
⒈按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向 他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權
占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性 質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外， 第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有 之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與 債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係 ，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101 年 度台上字第224 號判決要旨參照）。是以，占有連鎖，乃 自有權占有人受讓占有者，對所有人所為其亦屬有權占有 之主張，如所有人將占有物之所有權移轉予他人，基於債 之相對性，除法律另有特別規定外（例如民法第425 條第 1 項買賣不破租賃），原有權占有人並無從對受讓人繼續 主張有權占有，最高法院59年台上字第2490號判例明揭： 「使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上 訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被 上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約 ，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利 」之旨，即為適例。茲因兩造並不爭執原告確為系爭土地 之共有人之一，依前開說明，自應由被告就其抗辯如何有 權占有系爭土地之事實，負舉證責任，合先敘明。 ⒉本件被告抗辯：其係依系爭土地共有人之一豐偉公司於76 年3 月15日起承諾同意使用系爭土地，且已長年和平使用 系爭土地，乃因明示或默示之使用借貸關係而有權占有系 爭土地云云，並提出南天母花園別墅社區76年第一次會議 紀錄、承諾書、現場照片等為證（見板調卷第66至76頁） ，為其主要論述。但為原告所否認，並主張：被告並未經 共有人同意使用系爭土地，實屬無權占有等語。查，系爭 土地之共有人之一即豐偉公司雖曾於76年3 月15日承諾同 意被告使用現有花園、網球場，此有被告所提出之南天母 花園別墅社區76年第一次會議紀錄、承諾書在卷可考，被 告固得本於前揭承諾書所載內容，而向豐偉公司主張相關 使用權利，然系爭土地之部分所有權已因買賣原因移轉登 記予原告，有系爭土地第一類登記謄本附卷足憑（見本院 卷第15頁反面），依前開說明，因被告與豐偉公司間之使 用借貸法律關係屬於特定人間之債之關係，被告仍不得以 該法律關係而對抗債之關係以外之第三人即原告，是被告 即無從對原告主張為有權占有。況被告主張之占有權源既 非租賃關係，而使用借貸亦無民法第425 條「買賣不破租 賃」之相類規定，則縱豐偉公司曾同意被告使用系爭土地 ，基於債之相對性，該使用借貸關係仍不得拘束契約以外 之第三人，從而被告亦不得以其與豐偉公司間之契約關係
，對現所有權人之原告主張有權占有，是被告抗辯：對系 爭土地有合法占有權源，非可採信。
⒊至被告辯稱：長期和平使用系爭土地多年，原告已默許使 用云云，然所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或 其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈 默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外 ，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年度上字第762 號判例意旨參照）。且土地所有權人基於對自己財產之處 分權，本有決定是否起訴或何時起訴請求無權占有人返還 所有物。查原告於取得系爭土地部分持份後，雖未立即依 法主張權利，但此僅係原告權利行使與否之決定，尚無法 以此單一情據認原告有默示同意被告有權占有使用系爭土 地之意而為有權占有，況在共有人間無分管契約之前提下 ，原告亦無權限同意被告占有使用系爭土地之特定部分。 是被告此部分所辯，亦非可採。
⒋又按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之 協議，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同 協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號判決意旨參 照）。又分管契約係共有人全體就共有物之全部劃定範圍 ，各自使用、收益或管理共有物特定部分之契約，申言之 ，分管契約係以在共有關係存在之前提下，定共有物暫時 使用狀態為目的，故除契約有特別約定外，基於債之相對 性原則，分管契約之效力不及於締約之共有人以外之人（ 最高法院105 年度台上字第211 號判決意旨併參）。查豐 偉公司與原告雖皆為系爭土地之共有人，然卷附由被告所 提出之上開76年第一次會議紀錄、承諾書，全文均無提及 豐偉公司與之後取得系爭土地應有部分之原告或其他共有 人間，已就系爭土地達成分管契約之內容，究竟系爭土地 中的哪些共有人、在哪一段共有期間內、以如何之方式、 又是如何約定由各自分別占有系爭土地之哪些特定部分， 並進而加以管理等等諸節，單依被告所提出之上開書證， 顯然無一得予具體特定，足徵被告根本並未成功證明系爭 土地上工作物究係基於哪些共有人間之分管協議，始得合 法存在於系爭土地上之事實，本院實難僅因豐偉公司於76 年間出具承諾書，即遽爾以此反推該等工作物必係有獲得 之後取得系爭土地應有部分之原告與其他共有人之同意興 建之原因事實，是被告就此所為抗辯，殊嫌無據，本院不 能採憑。而且，依據上開最高法院判決意旨，乃係針對「 共有人」彼此間之分管協議約定所為之說明，並非係專就 「土地共有人」與「土地上地上物事實處分權人」間之協
議而為闡述。被告徒憑己意，逕以原告陸續取得系爭土地 應有部分以來均未有所異議為由，主張彼此間已有默示分 管契約存在云云，顯屬誤解法律，於法不合，本院不能採 憑。此外，被告復未能舉證證明其自身或豐偉公司究係如 何與系爭土地之共有人達成默示合意以分管系爭土地，則 其空言辯稱：系爭土地共有人與被告間存有默示分管契約 云云，顯屬無稽，本院不能輕信。
⒌按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148 條第1 項雖有明文，惟按民法第148 條 權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主 要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟 非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。至 於權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人 因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利 行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自 己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者， 非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基 本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105 號、71 年台上字第737 號判例意旨參照）。故權利濫用者，須兼 備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取 得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，是以行使權利 者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之 行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查，原 告訴請被告拆屋還地，固將損及被告使用系爭土地及地上 物之利益，惟系爭土地本為原告與其他共有人所共有，原 告為維護土地所有權之完整性因而向本院提起本訴，終僅 係本諸所有權權能之正當行使，並非出於刻意損害被告為 其主要目的，係屬權利之正當行使，且合乎公共利益，難 謂有權利濫用、違反誠信原則之情事。此外，被告復未能 舉證證明被告究係因原告有何作為或不作為之外觀，以致 使被告信賴原告在取得系爭土地持份後將不會行使其民法 上所規定之權利，則被告空言主張本件原告濫用權利云云 ，並非有據，不足為取。
⒍末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又按 「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之，民法第821 條定有明文。倘共有人中之一人起訴時 ，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共
有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名」（最高 法院84年台上字第339 號判例意旨參照）。從而，被告並 無占有使用系爭土地之合法權源，業如前述，被告目前仍 繼續占用系爭土地如附表所示編號152 （1 ）部分面積66 2.84平方公尺之事實，即屬無權占有，原告依民法第767 條第1 項及第821 條規定，請求被告將如附圖所示編號15 2 （1 ）部分面積662.84平方公尺之地上物拆除，並將該 部分土地騰空返還原告及全體共有人，洵屬有據，應予准 許。
㈡原告主張依民法第179 條之規定，請求被告給付因占有附 圖所示編號152 （1 ）部分面積662.84平方公尺土地，所 受相當土地租金之利益及加計法定利息，有無理由？若可 ，得請求之金額為何？
⒈按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地 所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可 採。」（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。 查被告無權占有系爭土地使用，已如前述，揆諸前開說明 ，被告受有相當於租金之利益，致原告受有損害。從而， 原告請求被告返還因無權占用系爭土地如附圖所示編號15 2 （1 ）部分面積662.84平方公尺所獲得相當於租金之不 當得利，自屬正當，可以准許。
⒉次按租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第12 6 條所明定。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益 ，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金 短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之 利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年 台上字第1730號判例、65年度第5 次民庭庭推總會決定參 照）。查，原告係於106 年6 月23日向本院提起訴訟，有 本院收狀戳可參（見板調卷第11頁），所得請求之不當得 利部分當以該日回溯5 年期間方屬正當（即自101 年6 月 24日起至106 年6 月23日止），而本件原告所主張之不當 得利金額部分，既係以101 年6 月24日起計算至106 年6 月23日止，此部分主張自屬正當，可以准許，被告所為時 效抗辯云云，自不可採。
⒊至原告主張以按土地申報地價年息20％核定兩造間之租金 ，有無理由？按「基地租金之數額，除以基地申報地價為
基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高 額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。「 土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金， 按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算」（最高 法院46年台上字第855 號判例要旨參照）。系爭土地於10 1 年1 月間之申報地價為每平方公尺2,800 元、於106年1 月間之公告現值則達於每平方公尺3,200 元，此有卷附土 地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第65頁）。再者， 本件系爭土地位處山坡地保育區、僅供堆置資源回收垃圾 使用、等情，亦有原告所提出系爭土地登記第一類謄本、 勘驗照片、現狀照片可證（見板調卷第57至61頁、本院卷 第57頁、第67頁），並經本院到庭履勘屬實，有本院所製 勘驗筆錄在卷可稽（見板調卷第55頁）。本院審酌系爭土 地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情狀，認原告 就系爭土地請求以土地申報地價年息5 ％計算其相當於租 金之不當得利，尚屬適當，原告上開主張，容有未恰，不 可准許。
⒋又本件被告所占有系爭土地如附圖所示編號152 （1 ）部 分，面積662.84平方公尺；又系爭土地依101 年間之申報 地價為每平方公尺2,800 元計算、102 年間之申報地價為 每平方公尺2,900 元計算、103 年間之申報地價為每平方 公尺3,100 元計算、104 年、105 年、106 年間之申報地 價均為每平方公尺3,200 元計算，為被告所不爭執，並有 系爭土地第一類登記謄本在卷可稽（見本院卷第65頁）。 則被告無權占有系爭土地如上述面積部分，自101 年6 月 24日起至106 年6 月23日止，所能獲得相當於租金之不當 得利，應為18萬5,874 元（計算式詳如附表），自106 年 6 月24日起至拆除地上物及騰空返還土地止，每年所能獲 得相當於租金之不當得利為3 萬8,647 元（計算式詳如附 表），是原告可請求之被告所受相當於租金之利益金額已 計算詳如附表所示，自屬有據，可以准許，逾此範圍之請 求，即無理由，應予駁回。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
民法第229 條第2 項、第233 第1 項前段分別定有明文。查 被告對原告負18萬5,874 元之債務，該等債務給付並無確定 期限，而原告就上開債務請求法定利息，起訴狀繕本係於10 6 年8 月14日合法送達被告（見板調卷第32頁），均已生催 告給付之效力，依照前開法律規定，被告應負遲延責任，原 告自得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（即106 年8 月15 日）起，依法定利率即年利率5 ％計付遲延利息。六、從而，原告請求應將坐落新北市○○區○○○段000 地號土 地上如附圖所示斜線部分即編號152 （1 ）部分面積662.84 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其 他共有人，核屬有據，應予准許。另本於不當得利法律規定 ，請求被告應給付原告18萬5,874 元及其法定遲延利息，暨 自106 年6 月24日起至拆除地上物及返還土地之日止，按年 給付原告3 萬8,647 元，亦屬有理，惟逾此部分請求，即無 理由，應予駁回。
七、原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行 ，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額准許之。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述 。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第六庭 法 官 趙伯雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 王敏芳
附表：
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│一、原告請求被告給付不當得利金額部分（即101 年6 月24日起至│
│ 106 年6 月23日止之不當得利，小數點以下四捨五入） │
│㈠101 年6 月24日起至101 年12月31日止 │
│ 申報地價2,800 元×占用面積662.84平方公尺×5 ％×191/365 │
│ ＝4 萬8,560 元 │
│㈡102 年1 月1 日起至102 年12月31日止 │
│ 申報地價2,900 元×占用面積662.84平方公尺×5 ％×1 ＝9 萬│
│ 6,112 元 │
│㈢103 年1 月1 日起至103 年12月31日止 │
│ 申報地價3,100 元×占用面積662.84平方公尺×5 ％×1 ＝10萬│
│ 2,740 元 │
│㈣104 年1 月1 日起至106 年6月23日止 │
│ 申報地價3,200 元×占用面積662.84平方公尺×5 ％×（2 ＋17│
│ 4/365 ）＝26萬2,666元 │
│㈤上開金額合計：51 萬0,078元 │
│㈥原告所得請求之不當得利金額：總金額51萬0,078 元×原告之應│
│ 有部分91101/250000＝18萬5,874 元 │
├─────────────────────────────┤
│二、原告請求被告給付自106 年6 月24日起至遷讓返還土地之日止│
│ 之每年不當得利金額 │
│㈠申報地價3,200 元×占用面積662.84平方公尺×5 ％＝10萬6,05│
│ 4 元 │
│㈡原告自106 年6 月24日起所得請求之每年不當得利金額：總金額│
│ 10萬6,054 元×原告之應有部分91101/250000＝3 萬8,647 元 │
└─────────────────────────────┘