臺灣彰化地方法院民事判決 106年度重訴字第148號
原 告 劉芝庭
訴訟代理人 張智學律師
被 告 賴昌林
訴訟代理人 林德盛律師
被 告 黃銘得
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年5月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第3款定有明文。原告主張其經由黃銘得居間，向賴昌 林購買之房屋為兇宅，故依共同侵權行為及物之瑕疵擔保責 任之法律關係提起本訴訟，原聲明請求被告賴昌林、黃銘得 等2人（下逕稱被告姓名）連帶給付原告新臺幣（下同）1,4 80萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息（見本院卷第3頁）；嗣於民國106年10月2 4日具狀變更聲明請求賴昌林給付原告1,180萬元，賴昌林及 黃銘得連帶給付230 萬元（見本院卷第72頁），依上開規定 ，應予准許。
貳、實體部分：
ㄧ、原告主張：
(一)原告經由被告黃銘得仲介，於105 年5月5日與賴昌林簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價1,150 萬元 （契約記載價格為1,350 萬元）向賴昌林購買其所有門牌號 碼為彰化縣○○市○○里○○路00○0號房屋(下稱系爭房屋 )。賴昌林並於系爭買賣契約所附房地產標的物現況說明書 第24項「本戶（指專有部分）是否曾發生兇殺致死、自殺致 死或其他非自然身故之情事」欄，勾選「否」，顯見兩造於 簽訂系爭買賣契約時，已將其他非自然身故情事，與兇殺致 死、自然致死，同列為影響購買意願及購買價格之重要因素 。嗣原告於106年5月間欲再行出售系爭房屋，始經黃銘得告 知系爭房屋於86年間曾於屋內發生自殺案件，而有非自然身 故之情事，係屬凶宅，此類房屋於市場交易之實務經驗中， 嚴重影響購買意願及價格，足以減損交易價格，應認有物之 價值瑕疵。而原告得知系爭房屋為凶宅後，屢屢受靈異攻擊
，畏懼不已，造成心理相當大負面影響，精神憔悴，故不主 張減少價金，爰依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並 依同法259條規定請求賴昌林返還買賣價金1,150萬元。縱認 原告依民法第359 條規定請求解除契約係無理由，然賴昌林 刻意隱瞞系爭房屋為凶宅一事，故意以內容不實之房地產標 的現況說明書，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋，爰依民法 第92條規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示，並依同法第17 9條不當得利之規定，請求賴昌林返還1,150萬元。(二)買賣標的有無發生非自然死亡事件，乃房屋交易之重要資訊 ，黃銘得為專業不動產仲介，具有查悉系爭房屋是否為凶宅 之能力，應依善良管理人之注意義務積極查證，且詢問當地 里長、鄰居即可知悉系爭房屋是否曾有非自然死亡之事件發 生，然黃銘得未盡查證義務，而賴昌林則故意隱瞞系爭房屋 曾發生非自然死亡事件，提供錯誤資訊，被告2 人為求順利 出售系爭房屋，故意隱瞞凶宅乙事，共同以詐欺方式欺騙原 告簽訂系爭買賣契約，致原告陷於錯誤而締約，黃銘得與賴 昌林係共同為詐欺行為，不法侵害原告之權利。伊原本合理 預期以1,450萬元價格轉售系爭房屋，以獲得300萬元價差利 益，故請求被告賠償230萬元之損害，爰依民法第184 條第1 項前段、第185條共同侵權行為之法律關係，請求被告2人連 帶給付230萬元等語。並聲明：①賴昌林應給付原告1,150萬 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。②黃銘得、賴昌林應連帶給付原告230萬元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
(一)賴昌林則以：系爭房屋原為伊之父親即訴外人賴金向彰化縣 員林鎮公所（現改制為員林市公所）租地建屋並取得所有權 ，伊因繼承及購買其他共有人持分，而於100 年11月29日取 得系爭房屋全部所有權。系爭房屋自賴金所有時起，除1 樓 出租予第三人外，其餘樓層均供自住。而伊取得系爭房屋全 部所有權後，即翻新整修該屋，除2 樓曾由伊母親居住一段 時間外，自103 年間起其餘樓層均出租與第三人使用，承租 房客從未告知系爭房屋曾發生非自然身故事件。且伊自81年 起至87年間，均工作並居住在臺中市，並非居在員林市，自 始不知悉系爭房屋是否曾發生自殺事件。又依內政部於97年 7月24日內授中辦字第0970048190號函，對於92年6月公告修 正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現 況說明書」項次11內容：「本建築改良物（專有部分）於賣 方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權
持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬 建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事 實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（ 如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍 他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。伊於100 年11月29 日始取得系爭房屋全部所有權，然原告主張之非自然死亡事 件則發生於86年間，並非原告所有期間，亦不符合上開函釋 所載要件。又黃銘得係於106年5月初告知伊系爭房屋為凶宅 ，原告主張伊於簽約前隱匿系爭房屋為凶宅一事應有違誤。 另原告自稱於106年5月間知悉該事，然迄今未撤銷其意思表 示，已逾民法第93條所定1 年除斥期間，而不得撤銷其買賣 之意思表示。再者，原告未能舉證證明被告2 人有故意隱瞞 系爭房屋為凶宅一事，被告2 人自無侵權行為，原告依共同 侵權行為之法律關係，請求被告2 人連帶負損害賠償責任， 自無理由等語置辯。
(二)黃銘得則以：伊於仲介系爭房屋予原告前，不知該屋係凶宅 ，且伊有詢問過賴昌林，並經賴昌林確認系爭房屋並非凶宅 。原告購買系爭房屋後再委託伊轉售，經由數間仲介公司告 知系爭房屋係凶宅後，伊並再次詢問賴昌林，然賴昌林仍表 示系爭房屋並非凶宅。而伊於知悉該屋可能為凶宅後，立即 告知原告，且曾至派出所詢問過員警，然員警亦表示無法證 實，故伊已盡其查詢義務而無過失，無需負擔損害賠償責任 等語置辯。被告均聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回 。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋原為賴昌林之父親賴金所有，賴金於85年9 月13日 死亡，由賴昌林及訴外人賴璟民、賴敏政於86年9 月30日因 分割繼承，取得系爭房屋所有權各1/3 。嗣賴璟民於89年12 月30日將其1/3持分贈予訴外人蕭惠玲，後賴昌林於100年11 月29日向賴敏政、蕭惠玲各購買1/3 持分，而取得系爭房屋 所有權全部。
(二)賴昌林經由黃銘德之居間，於105 年5月5日與原告簽訂系爭 買賣契約，將系爭房屋以1,150 萬元之價格出售予原告。賴 昌林於系爭買賣契約所附「房地產標的物現況說明書」第24 項「是否發生非自然身故之情事」欄勾選「否」。(三)原告向臺灣彰化地方法院檢察署（下稱彰化地檢署）對賴昌 林提出詐欺罪告訴，經該署檢察官以106年度偵字第12642號 為不起訴處分；原告不服聲請再議，經臺灣高等法院臺中分 院檢察署以107年上聲議字第107號駁回再議；原告聲請交付 審判，經本院107年度聲判字第4號裁定駁回聲請。
四、兩造爭執事項：
(一)原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1款規定請求賴昌林返還價金1,150萬元，有無理由？(二)原告依民法第92條第1項規定，撤銷受詐欺而為買賣之意思 表示，並依民法第179條規定請求賴昌林返還價金1,150萬元 ，有無理由？
(三)原告依民法第184條第1項前段及第185條規定，請求被告2人 連帶給付230萬元，有無理由？
五、得心證之理由
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契 約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，固為同法第359 條所明定。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言， 須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值 、效用或品質不具備者，始得謂之（最高法院90年度台上字 第1460號民事裁判參照）。又買賣標的物是否具有兩造約定 或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己之事 實，負舉證責任。本件原告主張系爭房屋於86年間，曾發生 非自然死亡事件，嚴重影響購買意願及價格，足以貶損房屋 交易價值乙情，既為賴昌林所否認，自應由原告就此部分事 實負舉證之責。
(二)本件原告主張系爭房屋於86年間，曾發生非自然死亡事件乙 情，固據證人即現任黎明里里長劉松濱於本院審理中到庭證 稱：大約於20幾年前，有位女子向賴昌林之父親賴金租屋， 因感情問題，穿紅衣在屋內上吊自殺，當時賴金有舉辦超渡 法會，附近鄰居都知悉該事，當時也有報警。伊不知悉當時 發生過程，是員警及救護車到場處理時，伊才知道有人自殺 。伊有聽鄰居講，當時死者男友來敲門，但打不開，後來請 保全人員來開門後，就來不及了。當時賴昌林之父母親居住 在系爭房屋，賴昌林則未居住，伊不知道賴昌林有沒有回來 ，因為發生這種事，鄰居都不敢靠近該屋等語（見本院卷第 68頁）。然證人劉松濱亦陳稱有女子於系爭房屋內自殺且身 亡之情節，乃係聽聞他人轉述，而非親身見聞。而依黃銘得 於另案偵查中陳稱：伊有至黎明里里長服務處詢問系爭房屋 是否為凶宅，里長太太說聽過，已經很多年了，大概知道有
人自殺，但是否有死亡不知道等語，此有彰化地檢署106年 度他字第1547號106年7月6日詢問筆錄可參（見本院卷第107 頁）。而依證人曾素霞於另案偵查中證稱：伊自74年間起居 住在系爭房屋隔壁，曾擔任鄰長約12年，伊不知85至86年間 ，有無女子穿紅衣在系爭房屋內自殺，伊未曾聽聞，亦不曾 看見有警察來過等語。且證人廖永誠於偵查中亦證稱：伊居 住在系爭房屋之隔壁，已有12年之久，不知道85、86年間系 爭房屋有無發生自殺事件，且未曾聽聞此事等語，有彰化地 檢署106年度他字第1547號106年10月11日詢問筆錄可參（見 本院卷第110頁）。再依證人蕭韻玲（原名蕭惠玲）於本院 審理中到庭證稱：伊於85至86年間居住在系爭房屋，未曾聽 聞有人自殺或辦超渡法會之情事等語（見本院卷第209頁） 。證人賴敏政亦證稱：伊未曾聽聞有人在系爭房屋自殺之情 事等語（見本院卷第210至211頁）。則上開證人所述內容， 均與證人劉松濱所述尚有出入，且經本院函詢彰化縣警察局 員林分局之結果，據該局函覆稱：「本案證人劉松濱於鈞院 審理時證稱上開房屋於20餘年前發生自殺死亡事件，經查年 代久遠且已逾檔案保存年限，故無法提供有關辦案紀錄之資 料回覆。」等語（見本院卷第93頁）。則系爭房屋內是否確 曾發生自殺事件，又縱若發生此類事件，該名女子係於系爭 房屋內死亡，或於送醫後始死亡，均有可疑，故本件尚難僅 憑證人劉松濱之證詞，即認原告主張之上開事實為真正。 (三)又買賣標的之房屋曾發生自殺或致死等非自然死亡情事，雖 未造成直接物理性之損壞或使用效用之降低，惟衡之我國民 情，一般社會大眾對於俗稱之「凶宅」者，仍難免有嫌惡、 畏懼之心理，故此類房屋在房地產交易市場之接受度及買賣 價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的。惟房屋 是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為 「凶宅」，乃屬主觀及心理層面之範疇，因個人觀念、宗教 信仰、使用目的等不同而有所異，亦可藉由時間經過、記憶 淡忘或宗教儀式之舉行，而得以去除不安之心理。因此是否 因而構成瑕疵，應以該不動產之通常效用、契約預定效用、 或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中加以認 定，尚難僅因房屋曾發生非自然死亡事故，即逕認有何不備 價值或效用之瑕疵。是以，在判斷房屋是否為「凶宅」，除 應具備「發生兇殺或致死」之人死於「屋內」，並應考量案 發事件大小、時間經過、地段繁榮或人煙稀少等因素綜合判 斷，並非曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，即一概認定具 有不備價值或效用之瑕疵。
(四)本件原告主張系爭房屋於86年間，屋內曾有女子自殺身亡乙
節，縱然為真實，然距今時隔已逾20年，事過境遷，居民逐 漸淡忘上開記憶。且系爭房屋鄰近電影城、餐飲店及購物商 店，距離員林火車站僅約900公尺，此有Google 地圖網頁列 印畫面可參（見本院卷第215至216頁），可知系爭房屋位處 彰化縣員林市商業活動繁榮區域。再者，系爭房屋為4 層樓 建物，1樓為店面，2樓至4樓各有前後2間套房，共計6 間套 房，賴昌林取得系爭房屋後，自103 年間起即將系爭房屋全 部出租與第三人使用，店面租金約每月23,000元，套房依位 置及坪數大小，每月租金為4,500元至7,000元不等等事實， 有賴昌林所提原告不爭執真正之房屋、店面租賃契約書可稽 （見本院卷第136至188頁），且原告自陳系爭房屋全部迄今 仍由其繼續出租與他人使用等語（見本院卷第211頁背面） 。又依黃銘得所陳：係伊告知房客盧建銘系爭房屋曾發生自 殺事件，但盧建銘表示不介意等語（見本院卷第211頁背面 ），則考量系爭房屋位處商業繁榮地段、自殺時間經過已久 ，且該屋持續有人居住，並出租與第三人而獲有租金收益， 且房客亦表示不在意此事等情節，亦難逕認系爭房屋因曾發 生自殺事件，而於賴昌林出售與原告時仍有價值貶損之疑慮 ，故原告主張系爭房屋為凶宅，足以貶損市場交易價格而具 有瑕疵，即不足採。
(五)綜上，本件原告既未能舉證證明系爭房屋為一般社會通念所 指之凶宅，具有通常交易價值減損之瑕疵，且未提出任何證 據證明被告2 人於出售系爭房屋時，均知悉該屋曾發生非自 然死亡事件，則其主張賴昌林應負物之瑕疵擔保責任，或受 賴昌林詐欺而購買系爭房屋，或被告2 人係故意侵害其權利 云云，均非可取。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第259條第1款、第179條等 規定，請求賴昌林給付1,150 萬元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並依民法第 184條第1項前段、第185 條規定，請求賴昌林、黃銘得連帶 給付230 萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息，均無理由，不應准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 14 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 林婷儀