臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第471號
原 告 賴增華
訴訟代理人 賈俊益律師
鄭弘明律師
被 告 朱進中
訴訟代理人 陳建勛律師
複代理人 蕭汀玹
上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國107年5月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告因經營業務之需，有意購買得申請工廠登記證以供建置 廠房之土地即丁種建築用地。而訴外人鳳威不動產經紀有限 公司（下稱鳳威公司）知悉原告之需求後，即與原告接洽， 欲仲介買賣被告所有坐落彰化縣○○鄉○○○段0000地號土 地（下稱系爭土地）。訴外人鳳威公司員工黃文昌、黃麗子 知悉原告要購買丁種建築用地，並明知系爭土地之使用分區 為特定農業區，不可能變更為丁種建築用地，竟仍隱瞞此交 易上重要之內容，而向原告佯稱系爭土地得變更為丁種建築 用地，原告因信賴黃文昌及黃麗子所述，乃於民國106年2月 20日與鳳威公司就系爭土地及其地上物，簽訂不動產買賣意 願書，願以新台幣（下同）3300萬元購買上開不動產，並開 立發票日為106年3月20日，面額為300萬元之支票1紙，交予 黃文昌以為斡旋金之用。後於106年3月1日，黃文昌向原告 表示希望能提高金額，經原告同意後，改以3600萬元為希望 之交易金額，原告及黃文昌並同於不動產買賣意願書上之總 價款更改處簽名。嗣後於106年3月20日下午某時許，黃文昌 轉知原告，被告不同意以3600萬元之價格出售，要退還300 萬元支票。之後，黃文昌又表示要再去努力看看，約於當日 晚上7時許，黃文昌致電原告表示被告同意出售，當時，原 告向黃文昌稱須先將之前承諾可以變更為丁種建築用地之事 情確認清楚才行。因此，黃文昌遂約集原告及鳳威公司之店 長蔣金芳、黃麗子及訴外人王俊哲等人，於106年3月24日在 鳳威公司洽談。當天，王俊哲明確表示系爭土地屬特定農業 區，不可能變更為丁種建築用地，原告始知悉上當受騙，而 拒絕被告之要約，並請求退還300萬元之支票，然遭鳳威公 司拒絕。鳳威公司並於106年3月29日寄發存證信函，要求原
告應於106年4月7日前完成簽約，否則將沒收300萬元。之後 ，被告於106年4月11日向銀行提示兌現該300萬元之支票。 ㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；要約經拒絕者，失其拘束力，民法第153條第1項 、第155條分別定有明文。查原告簽立不動產買賣意願書時 ，應即屬要約之性質。後來，黃文昌向原告表示，被告不願 以3600萬元之價格出售，該要約即因被告之拒絕而失其效力 。縱之後，被告改變意見同意以3600萬元出售，並請黃文昌 轉達，該性質應已屬新要約，須待原告承諾後，始得認為兩 造意思表示一致，買賣契約成立。惟當時原告係向黃文昌表 示，須先將之前承諾可以變更為丁種建築用地之事情確認清 楚才行等語，且之後，原告確認系爭土地無法變更為丁種建 築用地後，亦明確拒絕買賣，並請求返還支票，顯見原告應 未為承諾之意思表示。準此，買賣契約因兩造意思表示尚未 一致，而未成立。則斡旋金即未能依據不動產買賣意願書第 4條第1項約定，轉為購屋定金之一部。是以，被告收受300 萬元斡旋金，即應屬無法律上之原因，而受有利益，致原告 受有損害。故而，原告應得依據民法第179條不當得利之法 律關係，請求被告返還所受領之300萬元。
㈢鳳威公司同時受被告委託銷售房屋，同時也受原告委任出面 斡旋，鳳威公司同時為雙方之委任人，被告也不爭執在交付 定金部分，鳳威公司為雙方之代理人，因此本件買賣糾紛， 若探求原告購買系爭土地之真意，應可確定兩造就買賣契約 之意思表示尚不一致：
⒈被告主張買賣之條件即是依原告與鳳威公司簽訂之「不動 產買賣意願書」內容為其出售之條件，因此被告不同意在 契約內容加註⑴能辦理工廠登記、⑵能變更為丁種建地、 ⑶石棉瓦要清除等三個條件。被告事後表示有同意清除石 棉瓦，但對於加註得設工廠登記及得變更丁種建地則仍不 同意加註在買賣契約中。
⒉其中對於仲介人員有向原告表示得變更為丁種建地之事實 ，經調閱刑事偵查案件106年7月3日之筆錄，被告之辯護 人即本案之訴訟代理人於偵查庭時表示，被告是說買了系 爭土地 (A地)之後，然後可至特定事業用地購買一塊B地 ，之後B地可變更為丁種建地，而系爭土地A地則可辦臨時 工廠登記 (106年度他字第1007號卷第42頁背面)，仲介人 員在其答辯狀也說明，被告知悉原告要找工廠使用之土地 ，並且還以原告曾在105年間也曾委託被告找工廠用地為 主張：
⑴所以，本件買賣被告委任之銷售人員自始明白原告是要
購買可為工廠使用之土地，此點應沒有任何疑義。 ⑵而在刑事案件爭執中，只是就仲介人員黃文昌及黃麗子 有否擔保能辦妥丁種建地有所爭執，但對於原告是要購 買可為廠房使用之土地，仲介人員黃麗子及黃文昌皆未 為爭執，因此可以辦理工廠登記此為本件買賣之必要要 件此應可理解，但如前所述，被告並未表示同意在買賣 契約中加註此條款，因此兩造就買賣契約的必要條件並 未一致，此應顯然可見，此部分尚不涉及是否能辦變更 為丁種用地，依被告之所傳達意思，並不同意加註得辦 理工廠登記一事，此即可說兩造之意思尚未達一致。 ⑶有關變更為丁種用地部分，依前述被告之答辯狀內容， 可以明白證實一件事，就是黃文昌及黃麗子有向原告提 到丁種用地之事，而且有提到可變更丁種用地，只是後 來渠等二人表示所謂可變更丁種用地是指要購買另一筆 在特定目的用地 (B地)，由B地變更為丁種用地! 但實 際上黃文昌及黃麗子向原告陳述過程，並未言明尚須另 外購一塊B地，都讓原告認為在同一筆土地可辦理變更 。此請鈞院再詳為審酌原證3之錄音譯文，原證3之錄文 內容為兩造尚未有爭執時所為錄音，其陳述內容應可為 採信，依其內容：
①「原告: 對，對，對，現在因為現在你這個價錢談好 了嘛，那當初講這個條件，就是說要能辦理臨時工廠 登記，以後要協助取得那個地目變更嘛，變更為工業 地。」、「黃麗子: 對，對，對，對，對。」
②「原告: 這個部分可能就是你在過戶之前，買賣契約 裡面，就要先把它確定說…」、「黃麗子: 就是你們 在簽那個買賣契約書的當天要跟代書說，請代書把它 寫在你們的買賣契約上面。」
③「原告: 我知道，我們也隨時可以簽約，就是這幾件 事情要確認一下，要把它釐清，妳不要，那個支票妳 不要先給他捏。因為把合約書確認了再給他就好了。 」、「黃麗子: 我們一定要先轉訂啊，不轉訂的話， 這個沒辦法生效啊，所以這個一定是先轉訂，轉訂之 後我們就是當天代書再幫我們寫買賣契約的時候，再 押條款上去這樣子。」
④「原告: 可是，萬一那個又有問題，妳不是就加了的 (臺語: 賠錢虧掉的意思)。」、「黃麗子: 無啦，那 ㄟ加了的，買賣契約我們就把它押一條上去這樣啊。 」
⑤「原告: 黃小姐，萬一他不同意捏，比如還有石棉瓦
要清除。」、「黃麗子: 石棉瓦要清除? 哪個石棉瓦 要清除? 」、「原告: 那個西側，不是西側那個靠近 西側那個中央路那邊，不是北邊堆了一整排那個石棉 瓦? 」、「黃麗子: 哦，哦，哦，廢棄的那個噢! 有 啊，他有答應啊! 」
⑥「原告: 買賣合約都寫好了，妳再把支票給他，就是 這幾條全部把它全部寫清楚了，阿不然萬一妳訂金給 他了，換他說我不要簽，那不就啞吧吃黃蓮。」、「 黃麗子: 那你們買賣，寫買賣契約的那一天才是正式 、正式要把這個條件寫下去的時候，那，那一天你可 以告訴他啊，因為我事先已經有跟他講過了，說你不 要後面那邊，他有說他會把後面那邊拿走。對。」 ⑦「原告: 你們算是中間人，黃小姐你們是中間人，房 屋仲介就是服務業，你要幫我確定這些事情能夠順利 地履行。」、「黃麗子: 所以我才說買賣契約當天要 寫下來啊，因為你們沒有簽契約，我沒有辦法幫你們 寫在上面啊，就是我們買賣…」
⑧「原告: 恩，恩，恩。OK，那現在三件事情而已了啊 ，第一個是那個石棉瓦，第二個是農舍農地要能合法 移轉，第三個是，就是那個要我們九鵬到時候要能夠 ，要能夠辦理那個臨時工廠登記跟那個，就地合法變 成土地目變更成丁建。」、「黃麗子: 變更這樣子。 」、「原告: 我知道，我就是要確定說，就是你當初 說明時講的那個臨時工廠登記，跟土地以後要合法， 就地合法變更成工業用地，我就可以，我九鵬就可以 合法使用這個變成工廠登記了，嘿，這個是對我來講 很重要的。」
⑨「黃文昌: 對，賴總，賴總，因為這樣子的話，說實 話，辦理那個臨時工廠登記確定是可以的，至於說你 再來要辦理土地變更的話，變更為丁建，說實在的， 你，我們不要告訴賣方，因為怎麼講，如果確定，因 為如果說那個老師他可以幫你辦好的話，阿那個地主 他就想噢噢我可以變成丁建，他知道、知道可以變成 丁建的話，那他這種價格他一定會反悔。」
⑩「原告: 阿對啊，我的意思就是說，你如果確定可以 那麼有把握，跟當初你們說明的是一樣的，那就請老 師，因為你那時候說老師要介紹給我認識，到現在我 也沒有跟他見過面，那約個時間，到你們那邊，到臺 灣房屋那邊，還是…，應該還是要到臺灣房屋那邊， 你們溪湖分店那邊，然後讓老師也親自確認一次，看
是不是把它比較具體化，我們要把它要付多少錢，全 部寫一寫，阿確定沒問題了，我是不是正式隔天就能 來簽約，買賣這筆土地了嘛，對不對，讓它完成嘛。 」、「黃文昌: 噢，要先這樣哦? 」
⑪「原告: 嘿啊，你那個先後順序是這樣哪，你不然你 跟人家簽了結果這個不行，那個那個不是到時候就， 大家就麻煩了，對不對? 」、「黃文昌: 哇啊那這樣 如果像是你這樣講的話，我應該…。你這樣對我講太 辛苦，你們應該最少三千八百萬你也值得買，哈哈。 」
⑫「黃文昌: 然後CHECK之後，跟你通盤先討論之後， 可以了，齁那你才是要簽約這樣子。」、「原告: 對 啊，再約屋主，再約那個原屋主來簽約啊，再把那個 ，那個合法移轉，那些，還有那個後面石棉瓦要清掉 的事情，把它寫在合約裡，還有付款方式弄一弄，就 完成了嘛! 重點是前面這個，因為這個沒有弄清楚， 我買了我是不是就混水一堆了，根本就沒辦法用，對 不對? 這個是重點。」、「黃文昌: 欸，它…。」、 「原告: 阿不然幹嘛請你們去斡旋這個事情。」、「 黃文昌: 它…它可以到時候整個基本上就是…工廠登 記就一定可以登記啊。可以…欸，臨時工廠登記，然 後再來可能就變更，土地變更可能就會再慢慢地，慢 慢地齁…再辦。」、「原告: 這個時間要，需要時間 我知道，我也覺得OK，那因為當初就有講，說這個會 需要時間，也甚至連說需要付費，那個我都同意，譬 如說那個50萬還多少那個我都同意，就是說現在因為 本來說要帶那個老師跟我認識、跟我說明，結果到現 在我也沒見到人，也還沒搞清楚那個狀況是怎樣，那 我們現在要，已經談到說人家願意賣我們，我們也願 意買了，那到簽約的之前，你要把這個，當初這段還 沒談好地把它補回來，把它先補齊完整。」、「黃文 昌: 噢，這樣子哦。哈哈哈。」
⑷依上開錄音內容，黃文昌及黃麗子在電話中並未說明已 將斡旋金轉為定金交給被告了，倘若渠等二人已將定金 轉給賣方了，在此錄音內容應可明說，但渠等二人卻未 表示，因此被告答辯說明是在收到定金後，原告才向仲 介人員提到此內容云云，顯然與錄音內容不符。再者， 於此錄音內容，原告一再的表示須先向賣方確認契約條 款要加註工廠用地等條款，黃麗子在電話中也承諾「B: 就是你們在簽那個買賣契約書的當天要跟代書說，請代
書把它寫在你們的買賣契約上面。」等語。原告更明白 表示：「那個支票妳不要先給他捏。因為把合約書確認 了再給他就好了。」等語，黃文昌及黃麗子也未表示已 將支票交給被告了。因此，由黃文昌及黃麗子於偵查案 件之答辯內容，再參照原證3之錄音譯文，可以證明原 告自始即是要買可供廠房使用之土地，而且並要求將此 部分內容加註在買賣契約中，這不是所謂事後反悔，這 是原告早在知悉斡旋金已交給被告前即已經一再說明了 。此外黃文昌及黃麗子也有提到變更為丁種建築用地之 問題，而讓原告認為系爭土地最終能變更登記。 ⑸由上開談話錄音內容，可以很明白證明，原告很清楚的 表達須在買賣契中註明，首先要能辦理工廠登記，再者 要能變更為丁種建地，其次包括石棉瓦要清除，這三件 事原告已經表達予鳳威公司的承辦人，此應無疑義，而 鳳威公司同時也是被告的代理人，因此對於買賣契約之 要件，也視為傳達予被告，基於代理之規定，被告不能 主張渠不知情。兩造尚未簽訂買賣契約，基於原告前述 的意見已經通知了鳳威公司，因此本案須先確認一件事 ，被告是否同意在買賣契約中加註前述三個條件！倘若 被告不同意，則兩造對於買賣契約內容尚未意思表示一 致，兩造間的買賣契約尚未成立，被告受領原告的300 萬元即無法律上理由。參照前述第6點內容，依原證3之 錄音內容，原告明白向鳳威公司職員表示，若買賣契約 尚未將文字擬好並經確認，不可將斡旋金支票轉付予被 告，因此兩造尚未確認買賣契約內容，原告尚未授權鳳 威公司將支票轉給被告，鳳威公司同時也是被告的代理 人，被告卻先將該支票提示兌現，此在法律上是屬鳳威 公司逾越授權之行為，對原告不生效力，因此原告並無 轉交支票成為訂金之意思，被告受領該支票金額即無法 律上原因。
⒊鳳威公司是被告委託銷售系爭土地之受託人，也是原告的 委託人，鳳威公司為雙方之受任人，因此就鳳威公司明白 知悉原告的買賣條件，依被告與鳳威公司之受託人，亦視 為被告已知悉，再者依被告與鳳威公司簽訂之「土地專任 委託銷售契約書」第七條約定，被告同意鳳威公司為雙方 之代理人，因此鳳威公司知悉之事，被告不能主張不知情 。被告答辯主張所謂雙方代理是限於收受訂金一事，然查 ：
⑴所謂收受定金之代理人，當然包括收受定金時之條件， 也就是須先確認兩造間之買賣條件是否已合致，此都包
括在收受定金代理之範圍。
⑵而在前述電話錄音譯文中，原告已向鳳威公司之承辦人 說明須在買賣契約中加註得辦理工廠登記等等條款才能 交付支票。再者縱然沒此電話錄音內容，鳳威公司之承 辦人也明知原告是要可供工廠使用之土地，因此當然須 依此條件加註在買賣契約，在被告未同意將此條款註明 前，鳳威公司之承辦人不應自行將定金交付予被告，此 應甚為明暸。鳳威公司之承辦人之過失，此應是被告向 鳳威公司求償之問題，而不是反而要原告承擔300萬元 損失之結果。
⒋鳳威公司與原告簽訂之「不動產買賣意願書」為制式之定 型化契約，也是由鳳威公司人員所製作及繕寫，但就原告 所要求之買賣條件，倘若鳳威公司已明白知悉之內容，依 民法第567條第1項：「居間人關於訂約事項，應就其所知 ，據實報告於各當事人」所謂居間對於所知事項，不限於 書面部分。而本案是被告委託的仲介人員主動找原告表示 要出售之意，而且渠等明知原告要設廠房使用，因此就合 法設廠房一事應為原告買賣之條件此應可認定。 ⒌先不論較有爭議之丁種用地問題 (當然黃文昌及黃麗子對 丁種用地的答辯也不是事實)，回歸兩造間就買賣契約中 是否要註明可供廠房登記使用之問題，即存在不同意見， 此即足以說明兩造間尚未達買賣意思一致。
㈣退步言之，若認為客觀上兩造買賣契約意思一致，則也有意 思表示錯誤之情形：
⒈依電話錄音內容，依一般客觀第三人的認知，都會理解黃 文昌及黃麗子是指系爭土地可申請為特定目地事業用地， 然後變更為丁種建地，而黃文昌更表示不要讓被告知道可 變更為丁種建地，否則價格會更高。也就是被告委任的銷 售人員，對原告表示的訊息都是表示系爭土地可變更為丁 種建築用地，雖然事後黃文昌及黃麗子有提到須符合低污 染產業等要件，但其對話內容都是指系爭土地，從沒有提 到還須去買一塊B地(106年度他字第1007號卷第42頁背面) ，所謂變更為丁種建築用地是指該B地而言！！這和原告 所接受的訊息差距太多，而此錯誤發生之原因，來自黃文 昌及黃麗子的說明並不完整所造成，並不可歸責於原告。 ⒉再者參照黃文昌及黃麗子於偵查案件所提之資料，所謂辦 理臨時工廠登記之要件，須為97年3月14日前既已存在、 同時為低污染之工廠得在104年6月2日前補辦臨時工廠登 記 (106年度他字第1007號卷第28頁)、依黃文昌及黃麗子 具名的說明書也說明須符合103年1月22日既有之違章工廠
、符合低污染生產事業並符合建管、消防、環保等法令可 補辦臨時工廠登記云云 (前卷第31頁)，此要件都是要原 有之工廠未辦登記，可依相關辦法辦理工廠登記，但本案 原告的工廠並非在103年前就設在系爭土地上，若購買後 也是屬於新設的工廠，除非以脫法的方式辦理登記，或為 部分不實記載進行登記，而且就其審查方式，原來被告的 工廠是否符合可辦理臨時工廠登記? 也非原告所能暸解， 再者所謂臨時工廠登記也是有時間限制，依黃文昌及黃麗 子提出之資料在到109年6月2日前可不受建築法等法規之 處罰，但過了109年期限之後呢? 此並非可長期設置工廠 使用，原告花費3千多萬元購買土地，尚須花費鉅資建廠 ，但卻無法長期使用，此並非原告購買系爭土地的初衷。 因此原告依購買的目的要求在買賣契約上加註得為工廠登 記，此為原告合理的要求。倘若被告出售系爭土地，於買 賣契約中不願註明得合法供設工廠使用，這與原告所理解 之內容相距甚遠，此錯誤並非可歸責於原告所造成。 ⒊此外由黃文昌及黃麗子尚須找王俊哲向原告解釋說明一事 ，也可證明原告對於系爭土地能否變更為丁種建築用地甚 為重視，也可證明原告購買系爭土地的目的在於最終能變 更丁種建築用地，縱然黃文昌及黃麗子傳達的訊息不清， 但若系爭土地依黃文昌及黃麗子於偵查庭中之說明，須另 購買B地，由B地變更為丁種建築用地，此即與原告的動機 不同，此發生錯誤之事顯然不是可歸責於原告。 ⒋證人王俊哲於偵查案件提農業用地變更使用審查作業要點 (106年度他字第1007號卷第21頁)，主張依原告經營之九 鵬光電系統股份有限公司符合再生能源設施之項目，可變 更農業用使用云云，惟查該項所謂再生能源設施指太陽能 發電設施或風力發電設施，而原告經營之九鵬公司是生產 光電設備之製造廠商，並不是經營光電及風力發電之發電 業者，此和該審查要點所謂再生能源設施並不同，包括黃 文昌及黃麗子找來之老師尚有此錯誤，更遑論原告不是土 地方面的專業人士，此都可說明，發生意思表示錯誤並不 可歸責於原告。
⒌須再向鈞院陳明，本件不是原告事後反悔不買，而是一開 始被告委託之仲介人員，就其土地可供使用之內容，包括 可否合法供辦理工廠登記、以及事後可否供變更丁種建築 用地等法令都未能說明清楚，而讓原告誤認該土地可供長 期工廠使用以及可辦理變更等有關交易重大內容，因此倘 若認為兩造買賣契約意思表示一致，此種情形也符合民法 第88條意思表示得撤銷之要件。
㈤依原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」所載，原告 交付之300萬元斡旋金，於買賣條件一致時，須於五日內簽 訂買賣契約，並須3日內補足定金，並且若不簽約則該斡旋 金會被沒收。依此約定內容，此為違約定金之性質，參照最 高法院98年度台上字第710號民事判決意旨：「按民法第249 條之違約定金，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠 償之擔保，而約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明 其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比 例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金 之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害 額部分之先付價金，以求公平外，並無同法第252條違約金 酌減之規定。」(臺灣臺北地方法院104年度重訴字第833號 民事判決、臺灣高等法院101年度上易字第88號民事判決、 臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第419號民事判決等判 決都揭示相同之法律意見)。又與本件類似仲介買賣定金性 質，臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第419號民事判決 也准予退還部分定金，基於相同法律理由，本件原告交付之 斡旋金高達300萬元，而被告在106年4月21日即為解約，實 際上被告並未受有任何損失。因此違約定金顯然過高，過高 部分屬於價金之一部先付，被告也應返還。
㈥綜上所陳，本件糾紛來自仲介人員為促成交易，所為諸多不 合情之手法，又仲介人員也是受被告委託，於收受定金更為 雙方代理，原告一開始即是為了要提供廠房使用才需購買土 地，此為仲介人員明知之事，仲介人員未能盡責完整的說明 ，此不可要求原告承擔責任，因此事後被告沒收定金，顯然 無理由。退步言之，倘若鈞院認為兩造買賣契約成立，則按 意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表 示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤，民法第88條第1項前段、第2項定有明文。原告購買土 地之目的係為得申請工廠登記，是原告為達此目的，僅能購 買丁種建築用地，若非丁種建築用地，原告即無購買之意願 及必要。故丁種建築用地此一條件、性質，應屬交易上重要 之事項。然仲介黃文昌、黃麗子卻隱瞞等此交易上重要事項 之內容，致使原告陷於錯誤錯誤而為錯誤之意思表示。故原 告應亦得依上開規定主張撤銷錯誤之意思表示，爰以起訴狀 之送達為撤銷簽立不動產買賣意願書之錯誤意思表示，兩造 買賣契約亦不成立。從而，原告自得依不當得利法律關係， 提起本訴，並聲明：被告應給付原告300萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴
訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告於106年2月16日委託鳳威公司銷售系爭土地，由營業員 黃文昌承辦，委託銷售價格為每坪3萬元（總價約4311萬餘 元），被告簽立予鳳威公司之「土地專任委託銷售契約書」 第七條第（二）項約定：「若買方同意本契約之出售條件及 出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意授權 乙方無須再行通知即得全權代理收受並保管定金…通知買方 成交…」。
㈡據鳳威公司營業員黃文昌、黃麗子所述，原告有意購買系爭 土地，於106年2月20日簽訂「不動產買賣意願書」，出價33 00萬元，並交付發票日為106年3月20日、面額300萬元之支 票，作為斡旋金，委由鳳威公司與被告斡旋。依原告與鳳威 公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第（一）項約定： 「斡旋有效期限至106年3月20日24時止，若賣方於期間內接 受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效， 買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為 定金收據。買方與賣方應於轉定之日起五日內或依書面約定 日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。」因黃文昌、黃麗 子與被告多次溝通，表示原告已經同意將出價調高至3600萬 元，被告勉為同意將委賣價格降至3600萬元，但如果買方出 價不含服務費達3564萬元，賣方同意出售，此有106年3月20 日之契約變更附表可稽。因被告已經將委賣價格調降至原告 所出價之3600萬元，原告所交付之300萬元斡旋金支票轉為 定金，原告與鳳威公司簽訂之「賣方定金收款憑證」，第五 條第1項約定：「買方不買或不依約付款，定金由賣方沒收 」，第六條備註第三項並約定「地上物廠房乙棟（約佔地 450坪）、辦公住屋乙棟必須無償移轉至買方」。因被告已 於106年3月20日24時前，接受原告出價3600萬元，依前引原 告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第（一） 項：「斡旋有效期限至106年3月20日24時止，若賣方於期間 內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生 效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即 視為定金收據…」之約定，原告與被告間之買賣契約即行成 立生效，原告所交付之300萬元斡旋金支票轉為定金，鳳威 公司將300萬元支票交付被告收執。
㈢原告依約應在106年3月20日起五日內與被告簽訂不動產買賣 合約書，詎料原告竟反悔不買，因原告並未出面與被告簽約 ，鳳威公司於106年3月29日以溪湖郵局43號存證信函催告告 訴人於106年4月7日前與賣方完成簽約，逾期賣方將逕為沒
收定金充作違約金。因原告遲不出面簽約，被告不得已，於 106年4月21日以溪湖郵局第57號存證信函通知原告沒收定金 300萬元。
㈣原告起訴狀稱其簽立不動產買賣意願書，屬要約之性質，黃 文昌向原告表示，被告不願以3600萬元之價格出售，該要約 即因原告之拒絕而失其效力云云。然查：
⒈原告係簽訂「不動產買賣意願書」，而非「要約書」，兩 者契約內容不同，原告似乎混為一談。依「不動產買賣意 願書」第四條第（一）項：「斡旋有效期間至106年3月20 日24時」約定，係原告（買方）授權仲介人員與賣方間反 覆磋商，若謂賣方不同意買方出價，「不動產買賣意願書 」即行失效，仲介人員如何居間斡旋？
⒉更何況，原告已於106年3月1日將出價提高至3600萬元， 並經原告與黃文昌在修改處簽名，原告已經提高出價，被 告並已於106年3月20日24時之斡旋期限前降價至3600萬元 ，依前引「不動產買賣意願書」第四條第（一）項：「斡 旋有效期限至106年3月20日24時止，若賣方於期間內接受 買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效… 」之約定，買賣契約已經成立，原告之主張並無理由。 ㈤原告另主張若非丁種建築用地，原告即無購買之意願與必要 ，依民法第88條規定，以民事起訴狀之送達，為撤銷「不動 產買賣意願書」之意思表示云云。惟查：
⒈「不動產買賣意願書」係原告與鳳威公司簽訂之契約，原 告無從以對被告撤銷意思表示之方式，撤銷「不動產買賣 意願書」。
⒉又「不動產買賣意願書」除印刷之契約文字外，並有第八 條「特約事項」，供買方與仲介公司手寫約定。原告與鳳 威公司詳細手寫臚列三項特約約定，唯獨並無原告所稱「 系爭土地若非丁種建築用地，原告即不購買」之字句，故 原告主張系爭土地須為丁種建築用地為「不動產買賣意願 書」之交易上重要事項云云，並無證據證明。
⒊再者，系爭土地之使用分區為都市計畫外之「特定農業區 農牧用地」，並非丁種建築用地，此有土地登記謄本可稽 ，據被告所知，黃文昌、黃麗子曾提供地籍謄本與地籍圖 予原告，原告不可能不知道，原告若因自己過失而簽訂「 不動產買賣意願書」，依民法第88條第1項但書規定，亦 無從撤銷意思表示。
⒋丁種建築用地甚為稀有，市價昂貴，原告身為公司負責人 ，並非知識淺薄之輩，不可能不知。然系爭土地為「特定 農業區農牧用地」，面積4751平方公尺，折合為1437坪，
以3600萬元之售價計算，每坪售價僅25052元，豈可能以 此價格購得丁種建築用地。
㈥原告辯稱：由談話錄音，原告清楚表達需要買賣契約中註明 ，首先要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要 清除，原告已經表達予鳳威公司承辦人，鳳威公司也是被告 的代理人，基於代理之規定，被告不能主張不知情；被告如 果不同意原告在買賣契約中加註上述三個條件，買賣契約內 容尚未意思表示一致，買賣契約尚未成立；原告向鳳威公司 職員表示，若買賣契約未將文字擬好並經確認，不可將斡旋 金支票轉交付被告，兩造尚未確認買賣契約內容，原告尚未 授權鳳威公司將支票轉交被告，鳳威公司係被告的代理人， 被告將支票提示兌現，屬鳳威公司逾越授權，對原告不生效 力，原告並無轉交支票成為定金之意思，被告受領支票金額 無法律上之原因云云。惟查：
⒈土地專任委託銷售契約書第七條「定金之收取」第（一） 項：「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人」，故被告係 就「定金之收取」事宜，同意鳳威公司代為收取定金。原 告主張鳳威公司為被告之代理人，原告對鳳威公司承辦人 之任何陳述，效力均及於被告云云，顯然故意扭曲契約文 字，而不可採。
⒉原告所提出之106年3月20日電話錄音譯文，係原告與黃麗 子、黃文昌之對話，而非原告與被告之對話。依黃麗子、 黃文昌在刑事案件所述，電話錄音譯文並不完整，原告有 剪接，被告否認該電話錄音與譯文之真正。
⒊錄音譯文係原告所提出，錄音譯文內容，均係原告刻意套 話，始終都是原告自稱「就地合法變成丁建」、「就地合 法變更成工業用地」，黃文昌、黃麗子係對原告表示可嘗 試申請辦理「臨時工廠登記」或辦理變更為「特定目的事 業用地」，渠等並未向原告表示「可就地合法變更成丁建 」。
⒋電話錄音之日期，係106年3月20日，當時被告已經同意將 委賣價格降至3600萬元，原告交付鳳威公司之300萬元斡 旋金轉為定金，兩造買賣契約業已成立。至於兩造尚未簽 訂不動產買賣契約書，不影響買賣契約已經成立生效之事 實。原告主張被告如果不同意原告在買賣契約中加註「首 先要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清 除」等三個條件，買賣契約內容尚未意思表示一致，買賣 契約尚未成立，被告受領原告的300萬元無法律上理由云 云，顯然悖於前引原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意 願書」第四條第（一）項之約定，其主張並無理由。依「
不動產買賣意願書」第四條第（一）項約定，在賣方於期 間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成 立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分， 故斡旋金轉為定金，無庸再經原告同意。原告辯稱其無轉 交支票成為定金之意思，被告受領支票金額無法律上原因 云云，顯然與上開契約約定不符。
㈦原告與鳳威公司於106年2月20日簽訂之「不動產買賣意願書 」第八條特約事項，列出數項原告之要求，然原告根本未曾 將「要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清 除」列入特約事項。以原告斡旋金高達300萬元，倘若原告 在下斡旋金之前，確實有上開要求，豈可能不列入特約事項 予以載明？原告始終未提出任何證據，證明在106年3月20日 被告同意原告3600萬元出價之前，原告曾經要求系爭土地「 要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清除」 ，原告才願意買系爭土地之證據，其各項主張並無理由。 ㈧本件買賣標的物為系爭土地一筆，原告下斡旋時之承購總價 款為3600萬元，被告於斡旋有效期限106年3月20日24時之前 ，已經同意原告出價3600萬元，故兩造對於買賣標的物及買 賣價金互相同意，依民法第354條規定，買賣契約即為成立 。依原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第
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