臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第732號
原 告 陳怡如
訴訟代理人 尹順和
被 告 婁培人
訴訟代理人 王志超律師
王妙華律師
劉幼梅
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國107 年5 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限。次按原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論 者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與 否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回 者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議 者，視為同意撤回。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第 262 條第1 項、第4 項分別定有明文。本件原告起訴聲明為 ：被告應將坐落在臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 弄00 0 號頂樓如起訴狀圖1 所示木欄圍籬、圖2 圍籬內違法建物 等地上物拆除，並將頂樓平臺使用空間返還原告及所有住戶 （見本院105 年度士簡調字第760 號卷【下稱士簡卷】第8 頁）。嗣撤回請求拆除木欄圍籬部分（見本院卷第27頁）， 並變更訴之聲明，最終求為：被告應將附圖所示A+B 部分其 上之地上物拆除，並將該部分頂樓平臺空間返還予原告及全 體共有人（見本院卷第165 頁）。核其撤回返還前揭拆除木 欄圍籬之請求，被告未提出異議，視為同意撤回；至聲明變 更部分，係因地政機關實地測量後，而確定實際占用範圍及 面積，而為聲明之變更，核與原起訴請求之基礎事實同一， 依上開說明，均應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 弄000 ○000 號之建物係坐落在甲桂林山莊內之雙拼7 層樓公寓（下分稱系爭177 、179 號建物，合則稱系爭公寓 ），而原告、被告分別為179 號5 樓、177 號7 樓房屋所有 權人。系爭公寓頂樓平臺未經全體區分所有權人約定由被告 專用，惟被告竟擅占用系爭177 號建物頂樓平臺如附圖A+B
部分之面積（下稱系爭占用部分），並在該處搭建增建物（ 下稱系爭增建物），是原告自得請求被告拆除系爭增建物， 並將系爭占用部分返還予全體共有人。又被告雖引甲桂林山 莊規約第20條之1 第2 項之約定「7 樓頂之頂樓平臺倘已被 圍起來使用，則屬7 樓區分所有權人約定專用」（下稱系爭 約定）為其有權占用之依據，然查系爭約定性質上屬共有物 管理使用方法之分管契約，自應由區分所有權人會議依法決 議，惟甲桂林山莊竟以「區分所有權人代表」議決通過，該 「區分所有權人代表會議」於法無據，尚與公寓大廈管理條 例第25條以下所稱之區分所有權人會議，二者性質有間，無 法等同視之，對其他區分所有權人自不生效力；且因形式上 並無任何區分所有權人會議決議存在，原告自無需另訴撤銷 該決議等語。並聲明：被告應將系爭增建物拆除，並將系爭 占用部分返還予原告及全體共有人。
二、被告則以：系爭公寓係訴外人宏國建設股份有限公司（下稱 宏國公司）於73年間興建完成，系爭增建物亦於74年11月前 即已增建完畢，因建設公司與各買受人間之買賣契約係就系 爭公寓頂樓平臺約定由7 樓區分所有權人專用，故各買受人 間業已成立分管契約，原告自應繼受該分管契約。甲桂林山 莊有鑑於此，復於103 年12月28日召開第25屆第2 次區分所 有權人代表會議，通過系爭約定，是被告使用系爭177 號建 物頂樓平臺之行為，業經區分所有權人會議追認，自屬有權 占用。縱認甲桂林山莊規約所約定之決議方式與公寓大廈管 理條例之規定不符，惟於該決議未經法院撤銷前仍然存在， 自不得推翻等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造均為甲桂林山莊之住戶，分屬179 號5 樓、17 7 號7 樓房屋所有權人；被告在系爭177 號建物頂樓平臺搭 蓋系爭增建物而占用系爭占用部分；甲桂林山莊曾於103 年 12月28日召開第25屆第2 次區分所有權人代表會議，通過系 爭約定等情，有所有權狀影本、現場照片、甲桂林山莊規約 在卷可稽（見士簡卷第9 至11頁、第8 頁、本院卷第27至34 頁），復為被告所不爭執，均堪信為真實。
四、原告請求被告拆除系爭增建物，並將系爭占用部分返還予原 告及全體共有人，被告則以前詞置辯，茲說明如下： ㈠系爭約定是否得拘束原告：
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分 所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以 上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。規約除應載明 專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規
約者，不生效力：「六、區分所有權人會議決議有出席及同 意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。」 。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書 面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或 承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所 有權5 分之1 以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過 區分所有權人數5 分之1 者，其超過部分不予計算。分別為 公寓大廈管理條例第31條、第23條第2 項第6 款、第27條第 3 項所明定。
⒉原告主張系爭約定係區分所有權人代表會議通過，與公寓大 廈管理條例所稱之區分所有權人會議，性質有間，無從拘束 原告等情，經查：甲桂林山莊規約第3 條第1 項約定「本公 寓大廈區分所有權人眾多，區分所有權人會議召開不易。為 免影響社區事務之推展，特以『區分所有權人代表』代理區 分所有權人行使職權，並議定本公寓大廈相關事務。」，同 條第2 項復約定「區分所有權人代表之任期為1 年，連選得 連任。其選舉方式，依電梯單位或每30戶推選1 位，30戶以 上之餘數增選1 位，並依此類推。」；參以前揭法條規定， 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面 委託其他區分所有權人代理出席，而原告復陳明甲桂林山莊 社區有699 位區分所有權人（見本院卷第20頁），而公寓大 廈管理條例既明文規定區分所有權人得委任其他區分所有權 人代理出席區分所有權人大會，則甲桂林山莊為避免區分所 有權人動輒因未達法定人數而流會，不利公共事務之推行， 而於規約逕行依公寓大廈管理條例區分所有權人得委任其他 區分所有權人代理出席之精神，選出熱心公眾事務之區分所 有權人代表，而為「區分所有權人代表」召開區分所有權人 大會之約定，尚屬合理；再觀諸區分所有權人代表產生之方 式係由各區分所有權人依前揭方式產生，及其任期為1 年， 亦屬合理而能充分反應其所代理之區分所有權人之意見，是 認甲桂林山莊規約約定由區分所有權人代表召開會議及其決 議之法定人數、比例而決議原應由區分所有權人會議決議之 事項，尚難謂違法。是系爭約定屬甲桂林山莊規約就約定專 用之約定，原告為甲桂林山莊區分所有權人，自亦應受其拘 束。
㈡被告就系爭占用部分是否有占用權源：
⒈按「二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分 ，並就其共用部分按其應有部分有所有權。…四、共用部分 ：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者。…五、約定專用部分：公寓大廈共
用部分經約定供特定區分所有權人使用者。…七、區分所有 權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有 關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」。各區分 所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及 其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共 用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有 約定者從其約定。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使 用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定 之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事 項，非經載明於規約者，不生效力：「一、約定專用部分、 約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建 築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用 之特別約定。」。公寓大廈管理條例第3 條第2 、4 、5 、 7 款、第9 條第1 項、第2 項、第23條第1 項、第2 項第1 、2 款分別定有明文。
⒉本件被告主張其就系爭占用部分，係經全體區分所有權人會 議約定由其專用，屬有權使用，並引甲桂林山莊規約為證， 經查：系爭占用部分位於系爭公寓頂樓平臺，係屬區分所有 權人之共用部分，如住戶間就此部分有約定專用之約定，依 前揭公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款規定，非經載明 於規約者，不生效力；再查甲桂林山莊規約第20條之1 第2 項復有約定「…7 樓頂之頂樓平臺倘已被圍起來使用，則屬 7 樓區分所有權人約定專用…」（即系爭約定），係屬就公 寓大廈共用部分而為「約定專用」之約定，則被告抗辯其使 用系爭占用部分之權源，係依據甲桂林山莊規約所約定之系 爭約定，屬有權占用，應屬可採。
⒊原告復主張被告占用系爭占用部分違反法令，然查：系爭占 用部分原經主管機關核准之使用用途為何，經臺北市建築管 理工程處函復略以：「依『臺北市違章建築處理規則』規定 ，84年1 月1 日以後之新違建將逕依上述規則查報；另83年 12月31日以前之既存違建或既存違建在原規模之修繕行為， 得列入分類分期程序處理，予以拍照存證，免以予查報處分 。案址建物領有73使第1836號使用執照，頂樓平臺原核准平 面圖說並無標示用途名稱，經查83年空照圖有顯影屬既存違 建，經派員現場勘查，其內部供起居室使用且隔間未超過3 個使用單元，本處將依『臺北市違章建築處理規則』第25條 規定拍照存證辦理」等情，有該處106 年10月31日北市都建 查字第10638982700 號函附卷足憑（見本院卷第104 頁）， 是並無證據得以證明被告使用系爭占用部分之行為違反法令 ，原告此部分主張，尚有誤會。
⒋從而，被告自得援引甲桂林山莊規約內之系爭約定，而占用 系爭占用部分。
㈢至被告抗辯宏國公司與各買受人間於系爭公寓建物興建完成 之初之買賣契約業已就系爭公寓頂樓平臺約定由7 樓區分所 有權人專用，故各買受人間業已成立分管契約乙節，雖據提 出房屋預定買賣契約書（見士簡卷第68至75頁），其中第18 條固有記載「本約房屋頂層屋面除公共設施外歸頂層住戶使 用，…」，惟並未舉證證明甲桂林山莊各區分所有權人與建 設公司之買賣契約，均有約定如上內容，而得成立分管契約 ，亦未舉證證明該約定專用部分，業經起造人依公寓大廈管 理條例第56條第1 項規定辦理而得拘束全體區分所有權人。 是被告主張系爭公寓之各區分所有權人，於系爭公寓建物興 建完成之初即經過各買賣契約而成立分管契約，尚無足採， 附此敘明。
五、綜上所述，被告係依據甲桂林山莊規約所載之系爭約定，而 占用系爭占用部分，屬有權占用，原告請求其拆除系爭增建 物，返還系爭占用部分予全體共有人，並無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
書記官 張淑敏
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網