臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第951號
原 告 林麗玲
訴訟代理人 林京鴻律師
複代理人 張繼文律師
被 告 鄭雅云
訴訟代理人 方偉泉
周志潔律師
張哲維律師
方文萱律師
陳映如律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國107 年5 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬參仟零肆拾元，及自民國一百零五年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾捌萬參仟零肆拾元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時之聲明第 1 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）318 萬2,400 元 及自起訴狀送達日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息（見本院卷一第10頁），迭經變更，終於民國107 年5 月 23日當庭變更上開請求之本金為67萬1,040 元（見本院卷三 第76頁），核其所為乃減縮應受判決事項之聲明，與前開規 定並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司 ）仲介，於103 年10月26日與被告簽訂買賣契約書（下稱系 爭買賣契約書），向被告購買位在大同世界住宅社區（下稱 系爭社區）、門牌號碼臺北市○○區○○○路000 巷0 弄00 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地，總價金為2, 300 萬元。伊於系爭房屋交屋後進行室內裝修工程，始陸續 發現系爭房屋存有客廳管道間滲漏水致天花板及牆面滲漏水 、主臥浴廁天花板及牆面滲漏水、玻璃帷幕及連接花圃牆面
滲漏水等瑕疵。伊已因上開滲漏水瑕疵，支出客廳管道間漏 水之抓漏費用1 萬元；主臥室浴廁連接管道間天花板及牆面 漏水之油漆修補費用、防水工程費用、花圃防水費用共計7 萬8,000 元；另修補上開玻璃帷幕滲漏水瑕疵須支出38萬3, 040 元，爰依民法第359 條規定，請求減少價金47萬1,040 元，並依民法第179 條規定，請求返還減少價金後之不當得 利。再被告故意不告知系爭房屋有上開滲漏水及噪音瑕疵， 侵害伊之意思表示自由及居住安寧，且情節重大，依民法第 184 條第1 項、第195 條第1 項規定，請求被告給付精神慰 撫金20萬元等語。並聲明：㈠、被告應給付原告67萬1,040 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：壁癌乃高齡中古屋常見之屋況，系爭房屋之壁癌 未影響通常房屋之居住功能，難謂為瑕疵；又原告於系爭房 屋交屋後大興土木，變動隔間及重新裝潢，復遇蘇迪勒颱風 襲擊，難認上開滲漏水瑕疵於交屋時已然存在；再兩造已於 系爭買賣契約書及協議書載明系爭房屋之現況滲漏水瑕疵， 伊並無故意隱瞞之情事，且原告業免除伊就系爭房屋滲漏水 之瑕疵擔保責任；另原告於交屋8 、9 個月後始通知有上開 滲漏水瑕疵，顯有怠於檢查及通知之情事，伊自無庸負瑕疵 擔保責任。況原告所指玻璃帷幕、公共花圃、客廳管道間滲 漏水部分，皆位於系爭社區之共用部分，實應由系爭社區管 理委員會負責修繕。此外，否認系爭房屋存有噪音之瑕疵， 伊亦未保證系爭房屋於夜間並無噪音干擾之情形等語，資為 抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、 如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房屋於79年7 月6 日間辦理第一次所有權登記，被告於 92年9 月間購入後，將原有格局變更如本院卷一第326 頁上 圖之示意圖所示；嗣被告於103 年7 月25日委託永慶公司出 售系爭房屋，並於同日立具本院卷一第28頁所示「標的物現 況說明書」，當時屋內格局如本院卷一第327 頁上圖之示意 圖所示。（見本院卷一第28、82、154 至156 頁）㈡、原告經永慶公司仲介，於103 年10月26日與被告簽訂系爭買 賣契約書（如本院卷一第19至27頁所示），向被告購買系爭 房屋暨其坐落基地，總價金為2,300 萬元。兩造復於103 年 12月9 日交屋當日簽訂協議書（如本院卷一第157 頁所示， 下稱系爭協議書）。
㈢、原告於系爭房屋交屋後，於104 年2 月4 日進行室內裝修工 程（如本院卷一第305 至313 頁合約書所示），直至104 年
8 月間始入住。（見本院卷一第94、202 頁）㈣、原告於104 年2 月間曾透過永慶公司通知被告系爭房屋有原 證30所示「客廳管道間漏水」位置之滲漏水之情事；復於10 4 年7 月30日寄發如本院卷一第44頁所示之圓環郵局238 號 存證信函予被告; 再於104 年8 月31日寄發如本院卷一第46 頁所示之圓環郵局267 號存證信函，通知被告系爭房屋有「 玻璃帷幕滲漏水」之情事。
四、本院得心證之理由：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是關於 物之瑕疵擔保之規定，於危險移轉時所存在之瑕疵，始有適 用，即物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，以其物依 民法第373 條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要 件，若瑕疵係於危險移轉後始發生，應無適用物之瑕疵擔保 規定之餘地。再按房屋經長久使用，固會折舊，惟買受人買 受房屋，自然預期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存 在，發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常 效用。
㈡、原告主張系爭房屋於交屋後陸續出現客廳管道間滲漏水致天 花板及牆面滲漏水、主臥浴廁天花板及牆面滲漏水、玻璃帷 幕及連接花圃牆面滲漏水等情，業據其提出現場照片為憑（ 見本院卷一第29至33頁），並經證人即永慶公司員工陳至揚 到庭證稱：伊是擔任賣方仲介，104 年農曆年過年前，原告 在整修裝潢系爭房屋時，有發現A 室廁所管道間有漏水的情 況，位置詳如原證30標示「客廳管道間漏水」，當時有請系 爭社區總幹事柯先生、原告的設計師、水電師傅等人陪同抓 漏；原告104 年入住後經歷一個很大的颱風後告知伊系爭房 屋有玻璃帷幕滲漏水、公共花圃滲漏水情事，位置如原證30 所標示，原告後來有再告知伊主臥室廁所公共管道間有滲漏 水等語（見本院卷二第173 至174 頁）；證人即永慶公司員 工黃翔彬到庭證稱：伊是擔任買方仲介，原告在裝潢期間發 現公共管道間有滲漏水情況，位置詳如原證30標示為「客廳 管道間漏水」，裝潢完後，原告有反應玻璃帷幕有滲漏水的 情況、公共花圃滲漏水的情況，主臥室廁所公共管道間滲漏 水也是裝潢後原告才向伊反應，位置如原證30所標示等語（ 見本院卷二第183 頁）；證人劉國堯到庭證稱：伊負責系爭 房屋之室內裝修工程，剛開始在系爭房屋作泥作工程時就發
現有管道間滴水聲，導致系爭房屋的磚牆溼溼的，就會同大 樓管委會總幹事及原告去查漏水原因；系爭房屋裝修後，原 告已經住進去，約104 年7 、8 月間有一個颱風，原告打電 話說他們家淹水，說從外牆即大樓的玻璃帷幕及花台淹進來 ，伊本來以為是伊施作工程的問題，但後來去現場看，發現 不是伊原本以為伊施作工程範圍的廁所或廚房的問題，是外 牆那邊的問題，伊有報價，但就玻璃帷幕部分伊不敢承作施 工，因為伊的廠商說如果我換單層的玻璃帷幕而沒有換骨架 的話，有可能還是會滲水，所以伊只施作花台部分，當時伊 判斷系爭房屋該部分地板滲水是因為花台底部的水滲進來的 緣故，經過管委會同意後（在該次颱風來之前，管委會不同 意原告將花台截斷作排水溝），將花台與牆壁中間作一個水 溝隔開。另原證16發票上「油漆修補」（主臥、女孩房）、 「防水工程」的部分均是花台漏水導致的，這兩部分是從系 爭房屋內部作修補，花圃防水部分則是從系爭房屋外部修補 ；「主臥廁所漏水修補（油漆）」部分是從天花板有滲水， 原告本來是反應伊沒有把廁所的防水工程作好，但當初伊施 作的防水工程範圍是只做地板及牆壁，與天花板無關，伊有 向原告反應可能是樓上滴水導致的，請原告向管委會反應， 但不清楚最後的原因為何，伊最後只作了天花板的油漆，並 沒有做防水。至於玻璃帷幕漏水的部分伊不清楚原告後來怎 麼處理。原證30上所標示「客廳管道間漏水」部分是伊在施 工中發現的，標示「主臥室廁所公共管道間漏水」、「公共 花圃漏水」、「玻璃帷幕漏水」部分是伊施工完經原告通知 才知道的等語（見本院卷二第206 至207 頁）；再經本院囑 託台灣營建防水技術協進會（下稱防水協進會）鑑定系爭房 屋如原證30所示「玻璃帷幕及其連結之牆面」是否有漏水情 事，經該會回覆略以：於臥室1 、臥室2 之玻璃帷幕窗四周 牆面有漏水現象等語，有該會107 年4 月9 日鑑定報告書（ 下稱系爭鑑定報告書）可稽（見本院卷三第7 頁），堪認原 告主張系爭房屋如原證30標示「客廳管道間漏水」、「主臥 浴廁天花板及牆面漏水」、「玻璃帷幕及連接花圃牆面漏水 」位置確有滲漏水之情事。
㈢、又系爭社區玻璃帷幕牆滲水已存在多年，93年度第14屆管委 會決議「由於經費不足，今後外牆滲水一概由住戶自行處理 ，管委會不再做任何補助」、95年度第16屆管委會決議「同 意由住戶自行搭建遮雨棚以解決長年以來玻璃帷幕牆滲水之 問題」、102 年度第23屆管委會決議「有關玻璃帷幕牆改善 工程因該項工程浩大，金額龐大評估利弊，影響層面及無法 保證施工品質等考量決議同意暫緩辦理，留待年度區分所有
權人會議討論解決」、102 年度第23屆區分所有權人大會決 議「交付第24屆管理委員會視財務狀況繼續推動」，又24屆 管委會鑑於公共基金短絀，故決定暫緩辦理等語，有系爭社 區管理委員會107 年4 月27日（大同世界）住宅區（管）字 第107040002 號函及函附歷次會議紀錄可稽（見本院卷三第 57至66頁），而證人柯正中到庭證稱：伊自95年起開始在系 爭社區擔任總幹事，上開回函係伊所寫，系爭房屋外牆即為 上開回函提及之「玻璃帷幕牆」，該玻璃帷幕是從1 樓至17 樓都是一樣的，玻璃帷幕滲水是從窗戶那邊直接滲水進屋內 ，緊鄰玻璃帷幕外牆之每一戶住家內部都有滲水情況等語（ 見本院卷三第78至79頁）；證人王慶忠到庭證稱：伊自82年 起開始居住在系爭社區，目前是住在144 巷5 弄5 後6 樓之 3 ，斷斷續續擔任過好幾屆社區主任委員，上開回函是系爭 社區決定的內容，系爭房屋外牆即為該回函所稱玻璃帷幕， 伊自己家靠近玻璃帷幕部分是從921 地震後才開始有漏水的 情況，該玻璃帷幕滲水進房屋內部的情況漏得很厲害，下大 雨整個水會從玻璃那邊湧進來，伊知道部分緊鄰玻璃帷幕外 牆的住家內部有滲水情況，其他住戶伊沒有關心等語（見本 院卷三第84至85頁）；復經本院囑託防水協進會鑑定系爭房 屋如原證30所示「玻璃帷幕及其連結之牆面」滲漏水之原因 及發生之時間點為何，該會回覆略以：研判系爭房屋臥室1 、臥室2 玻璃帷幕窗漏水主要原因為建築物老舊、外牆水泥 風化及地震、颱風等原因造成外牆產生混凝土龜裂破損，加 上原有玻璃帷幕窗窗框填縫材料老化或破損及窗框背面之水 泥砂漿或填充材填充不確實而造成窗框背後的空洞（敲擊有 空心迴音），因此當下雨時雨水沿外牆混凝土龜裂破損處與 填縫材破損之縫隙滲入並沿水泥漿砂與混凝土面的縫隙滲入 後，再流入窗框背面而造成室內窗框四周牆壁滲水及局部產 生油漆鼓起、壁癌現象，其現象推估恐長達「5 年以上」等 語，有系爭鑑定報告書可參（見本院卷三第7 頁），綜合上 情相互以觀，足見上開原告所指「玻璃帷幕漏水」瑕疵於系 爭房屋在103 年12月9 日交屋前已然存在，被告抗辯交屋時 不存在該瑕疵云云，尚難憑採。
㈣、至被告固抗辯原告業已免除其就上開玻璃帷幕漏水之瑕疵擔 保責任云云，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不 得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定，而所謂探求當 事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所 根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經 驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求 ，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權
利義務是否符合公平正義。但所用之辭句業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（ 最高法院96年度台上字第286 號、86年度台上字第3042號裁 判要旨參照）。經查，系爭買賣契約書第17條第3 項記載： 「甲方（即原告）已至房屋現場確認，本標的物現況⑴C 室 地板有滲漏水、⑵朝南的客廳平台外推處牆壁與牆角、進大 樓梯廳浴廁牆角及C 室走道進來左側牆角有壁癌之情事，前 揭滲漏水及屋況瑕疵處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需 費用，完全免除乙方（即被告）上述部分之滲漏水瑕疵擔保 責任…。除前揭滲漏水處外，日後若有其他漏滲水情事，乙 方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任」（見本院卷一第24頁）；系 爭協議書第1 條記載：「甲方（即原告）已至房屋現場確認 ，本標的物現況⑴朝南A 室單位廁所旁及臥室牆角有壁癌； ⑵C 室單位客廳、臥室窗框旁、浴室對向牆面及浴室有壁癌 ；⑶近大樓梯廳B 室單位客廳地板有隆起等滲漏水及屋況瑕 疵情事，乙方（即被告）補貼甲方3 萬元作為前揭滲漏水及 地板瑕疵修繕費用…甲方同意完全免除乙方上述部分之滲漏 水瑕疵擔保責任…。除前揭滲漏水處外，日後若有其他漏滲 水情事，乙方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任」（見本院卷一第 183 頁）；再參諸陳至揚、黃翔彬證述內容與所繪圖示（見 本院卷二第169 至170 、179 至180 、190 至191 頁），可 知系爭買賣契約書第17條第3 項所記載之滲漏水地點與「玻 璃帷幕漏水」位置不同，而系爭協議書第1 條⑵關於「C 室 單位客廳、臥室窗框旁有壁癌」所載地點，固與原告所指「 玻璃帷幕漏水」之位置大致相符，惟陳至揚證稱：系爭協議 書是兩造簽完買賣契約後就有新增的滲漏水部分再做協議， 是交屋當天寫的，系爭協議書上所載之瑕疵僅有壁癌，現場 並沒有滲水，但後來經原告反應到現場看，則是有滲漏水的 情況等語（見本院卷二第170 、174 、176 頁）；黃翔彬證 稱：交屋時存在的滲漏水情況已經以系爭買賣契約書、系爭 協議書等文件文字化，原告標示之滲漏水位置（即原證30） 與交屋時的屋況有些不太一樣，伊以綠色螢光筆標示「臥室 及客廳窗框旁牆面」是僅指牆面，惟原證30標示的包含玻璃 帷幕的窗框本身也會滲漏水等語（見本院卷二第181 、184 頁）；復檢視系爭房屋交屋時之現場照片（見本院卷一第27 9 頁），可見系爭協議書⑵約定之「C 室客廳、臥室窗框旁 之壁癌」所指應為玻璃帷幕窗框旁牆面之壁癌，而不及於玻 璃帷幕窗框旁牆面及窗框本身之「滲漏水」瑕疵；另佐以系 爭協議書係約定由被告補貼原告3 萬元以修補協議書所載多 處壁癌及地板瑕疵，其價額顯無法填補玻璃帷幕窗框大規模
漏水所致損害（詳如下述㈨），從而，綜合系爭協議書簽訂 時之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、及兩 造所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，應認兩造簽 署系爭協議書時所免除者，僅為交屋當時表面所見玻璃帷幕 牆面之壁癌情事，而不及於玻璃帷幕窗框旁牆面及窗框本身 滲漏水之情形至明，是被告辯稱原告已免除本件玻璃帷幕漏 水瑕疵之瑕疵擔保責任云云，洵非可採。
㈤、又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物，民法第356 條定有明文。是若屬不能即知之瑕 疵，得於日後發現時通知。被告辯稱原告有怠於檢查及通知 上開滲漏水瑕疵之情事，依民法第356 條第2 項規定，視為 承認受領系爭房屋云云。惟原告於系爭房屋交屋後，係委由 劉國堯於104 年2 月4 日進行室內裝修工程，直至104 年8 月間始入住乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），且 陳國堯於裝修施工期間僅發現系爭房屋有原證30標示「客廳 管道間漏水」位置漏水之情況，其他原告所指滲漏水部分係 施工完原告入住後，約在104 年7 、8 月間某颱風來襲時， 經原告通知後始知悉等情，亦經劉國堯證述明確（見本院卷 二第206 至207 頁）；再參以104 年7 、8 月間除有昌鴻、 麥德姆、蘇迪勒颱風來襲外，期間復因午後對流發展旺盛， 臺北地區有多日降下大雨、造成多處淹水之情況，有被告提 出之相關新聞報導為憑（見本院卷一第148 至149 、158 頁 、卷二第26至30頁），可知該段期間確實因天氣因素而常有 狂風豪雨之情況發生；復衡諸漏水狀況發生與否與天氣狀況 、系爭房屋有無人居住使用有關，而被告既係在104 年8 月 間始入住系爭房屋，且劉國堯於裝修系爭房屋期間並未發現 上開「玻璃帷幕漏水」情形，又系爭房屋玻璃帷幕漏水之原 因、狀況尚需有相關的專業始能判斷，堪認系爭房屋玻璃帷 幕漏水狀況並非依通常程序檢查就能即知之瑕疵。至原告發 現系爭房屋玻璃帷幕滲漏水瑕疵後，隨即通知兩造仲介乙節 ，亦經陳至揚、黃翔彬證述綦詳（見本院卷二第174 、183 頁），尚難認原告有怠於檢通查及知之情事，是被告前開所 辯，不足為採。
㈥、再按專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該 區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用 ；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理人
負責或管理委員會為之，觀諸公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段固分別定有明文。然公寓大廈管理條例係為 加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質所制定，所規範者 為區分所有權人間之權利義務關係，及由區分所有權人所選 任之住戶組成之管委會之權限，並非因此排除各區分所有權 人出售房屋時，依民法規定對買受人所負之物之瑕疵擔保責 任。查系爭買賣契約既存在於兩造間，關於系爭房屋玻璃帷 幕滲漏水之瑕疵，自應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任，縱 認系爭房屋滲漏水處位於所在大樓之外牆（玻璃帷幕）共用 部分，亦屬區分所有權人對管委會請求修繕之權利，出賣人 是否請求管委會修繕，尚不影響被告依系爭買賣契約應負之 瑕疵擔保責任。又出賣人所負之物的瑕疵擔保責任，係屬一 種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為 必要，亦無須出賣人具有可歸責事由即得成立，是不論被告 對上開瑕疵之產生有無可歸責性，或是否外力引發瑕疵，均 不能免除瑕疵擔保責任，是被告抗辯：系爭房屋玻璃帷幕漏 水係因系爭社區未定期保養、修繕所致，應由大樓管委會負 責修繕云云，顯非可取。
㈦、另系爭房屋如原證30標示「客廳管道間漏水」位置之滲漏水 乃系爭房屋交屋後，因系爭房屋樓上某戶之管線漏水導致乙 節，業據陳至揚、黃翔彬、劉國堯、柯正中到庭證述明確（ 見本院卷二第173 、183 、205 頁、卷三第81頁），且陳至 揚亦證稱：系爭房屋交屋時不知道有上開漏水情事等語（見 本院卷二第172 頁），足徵上開滲漏水瑕疵應發生於系爭房 屋交付予原告後（即危險移轉後），揆諸前開說明，即難認 被告應就該漏水情事負民法第354 條規定之瑕疵擔保責任。 況原告主張因上開瑕疵支出抓漏費用1 萬元，雖經其提出發 票為憑（見本院卷一第181 頁），惟柯正中證稱：上開漏水 原因後來有修復，修復費用係管委會支出，前揭發票係原告 的裝潢師傅說就上開抓漏及修復費用要幫管委會出1 萬元， 管委會才開這張發票，伊忘記發票是開給原告的裝潢師傅或 是原告本人，管委會並沒有向他們要求支付1 萬元，是他們 在抓漏之前就說要幫忙出1 萬元等語（見本院卷三第81至82 頁），則上開抓漏費用1 萬元究係何人支出、與系爭房屋瑕 疵有無關連性等均有未明，亦難認原告前開主張可採。㈧、又系爭房屋如原證30標示「主臥浴廁天花板及牆面」、「連 接花圃牆面」位置之滲漏水乃原告在系爭房屋交屋、裝潢完 完入住後，始於104 年7 、8 月發現等情，亦經陳至揚、黃 翔彬、劉國堯證述明確（見本院卷二第174 、183 、206 頁 ），且劉國堯證稱：「主臥浴廁天花板及牆面漏水」可能是
樓上滴水導致、「連接花圃牆面」漏水是花台漏水導致等語 （見本院卷二第206 頁）；黃翔彬證稱：「連接花圃牆面」 漏水聽原告的裝潢師傅說是因為公共花圃蓄水導致牆面漏水 、「主臥浴廁天花板及牆面漏水」伊猜測是樓上天花板漏下 來的等語（見本院卷二第185 頁）；另陳至揚證稱：系爭房 屋交屋時不知道有上開漏水情事等語（見本院卷二第172 頁 ）、柯正中證稱：系爭房屋靠近公共花圃部分有漏水情事係 原告搬來後不知道多久時向伊反應的，之前沒有人反應過， 也不知道原告購買系爭房屋前該部分有無漏水情事等語（見 本院卷三第80至81頁）、王慶忠證稱：從來沒聽過系爭房屋 內部靠近公共花圃部分有漏水的情況等語（見本院卷三第85 頁）；另佐以系爭房屋於103 年12月9 日交屋，直至發生上 開漏水情事已將近7 至8 個月之久，且均係因「外在原因」 導致滲漏水，實難認該部分滲漏水瑕疵於系爭房屋交屋時業 已然存在，原告主張被告應就上開滲漏水情事負瑕疵擔保責 任云云，即屬無據。
㈨、復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之 價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得 請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人 於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87 年台簡上字第10號判例意旨參照）。查系爭房屋於交屋時存 有玻璃帷幕窗框旁牆面及窗框本身滲漏水之情形，已認定如 前，參諸首揭說明，自係減少系爭房屋之通常效用，是原告 依民法第359 條規定請求減少價金，即非無據。又修復上開 滲漏水所需費用概估為38萬3,040 元，有系爭鑑定報告書可 考（見本院卷三第7 、36至37頁），則原告主張以此修復費 用作為交易價值減損之金額請求減少價金，尚屬允當。準此 ，原告既依民法第359 條規定行使價金減少請求權，被告所 得請求之價金，即於應減少之範圍38萬3,040 元內縮減之， 又兩造均不否認原告已交付系爭房屋暨其坐落基地之2,300 萬元價金，是原告依民法第179 條不當得利法律關係，請求 被告給付38萬3,040 元，自屬有據；逾此範圍之請求，則非 有據。
㈩、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文 、第203 條分別定有明文。經查，被告係於105 年3 月8 日 收受本件起訴狀繕本，有本院送達證書可考（見本院卷一第 61頁），是原告就其得請求被告給付38萬3,040 元之未定期 限債務，併請求自105 年3 月9 日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，亦屬有據。
、再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私 、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖 非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184 條 第1 項前段、第195 條第1 項前段分別定有明文。再按依民 法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因 故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違 法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張 侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應 負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328 號判決要旨參 照）。復按於他人居住地域發出超越一般人社會生活所能容 忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情 節重大，被害人非不得就其非財產上之損害，請求賠償相當 之金額（最高法院92年台上字第164 號判例要旨參照）。是 依上開判例要旨，固可認居住安寧屬於民法第18條第1 項所 保護之人格利益，然「噪音」之認定，應以是否超越「一般 人社會生活所能容忍」之客觀標準決定，而非單憑當事人主 觀喜惡或感受為認定。原告主張被告故意不告知系爭房屋有 前開滲漏水及噪音瑕疵，為被告所否認，自應由原告就有利 於己之事實，負舉證之責。經查：
⒈系爭房屋如原證30標示「客廳管道間漏水」、「主臥浴廁天 花板及牆面」、「連接花圃牆面」位置之滲漏水瑕疵，均係 發生於交屋後，已如前述，自難認被告有何故意不告知上開 滲漏水瑕疵之情事。至系爭房屋玻璃帷幕滲漏水情事固發生 於系爭房屋交屋前，且系爭社區於102 年度區分所有權人大 會曾討論玻璃帷幕滲漏水及處理情形等節，固有系爭社區區 分所有權人大會會議紀錄可參（見本院卷三第64至66頁）， 惟陳至揚、黃翔彬均證稱：系爭房屋交屋前或當下，不知道 系爭房屋有前開漏水情事等語（見本院卷二第172 、182 頁 ）；再衡諸系爭買賣契約書、標的物現況說明書、系爭協議 書載有系爭房屋多處有壁癌、滲漏水之情事（見本院卷一第 24、28、157 頁），可知被告對於系爭房屋有多處滲漏水情
形並無刻意隱瞞之節；復參以柯正中證稱：被告持有系爭房 屋期間，沒有向系爭社區管委會反應過玻璃帷幕外牆有滲漏 水到房屋內的情況，因為被告都是將系爭房屋出租給別人等 語（見本院卷三第80頁），堪認被告抗辯不知系爭房屋有玻 璃帷幕漏水情事等語，尚非無稽，是原告主張被告故意不告 知系爭房屋有前揭滲漏水瑕疵云云，即不可採。 ⒉再原告主張系爭房屋有噪音瑕疵，固提出原告檢舉夜間噪音 資料為憑（見本院卷一第34至35頁），惟經臺北市政府環境 保護局回覆略以：稽查車組於01時24分至現場稽查，周界外 未發現通報內容的污染情事（店家卡拉ok噪音）等語，有上 開資料可參；另陳至揚證稱：原告在看屋時有問過酒店會不 會吵，但伊不記得當下有沒有人回覆她這個問題及回覆內容 為何，伊當天有留在系爭房屋到晚上快11點，沒有感受到有 酒店在經營的情形，也沒有什麼吵雜的聲音等語（見本院卷 二第172 頁）、黃翔彬證稱：伊有告知原告附近有酒店，帶 原告看屋那一次是晚上9 點、10點間，當下聲音還好，不會 很大聲，伊沒有向原告保證鄰近酒店不會發出干擾居住安寧 之噪音等語（見本院卷二第182 至183 頁），此外，原告未 能舉證證明系爭房屋有凌晨噪音干擾之情事及原告所指噪音 已逾越「一般人社會生活所能容忍」程度之聲響，亦未能舉 證被告有故意不告知系爭房屋有噪音瑕疵之情事，是其此部 分主張，亦難憑採。
⒊從而，原告依民法第184 條第1 項前段、第195 條第1 項等 規定，請求被告負損害賠償責任，自非有理。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告給付38萬3, 040 元，及自105 年3 月9 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則 無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並 依被告聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告得供擔保免為假 執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃筠雅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 6 日
書記官 陳芝箖
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