臺灣士林地方法院民事判決 105年度簡上字第38號
上 訴 人 林阿莓
訴訟代理人 林月女
上 訴 人 張月蘭
上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國104 年12
月11日本院士林簡易庭104 年度士簡字第790 號第一審判決提起
上訴，林阿莓並為訴之追加，本院於107 年5 月30日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回林阿莓後開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
張月蘭應再給付林阿莓新臺幣壹萬捌仟元。
林阿莓其餘上訴駁回。
張月蘭之上訴駁回。
林阿莓其餘追加之訴駁回。
經廢棄之第一審訴訟費用，由張月蘭負擔。第二審訴訟費用，關於林阿莓上訴及追加之訴部分，由張月蘭負擔十分之一，餘由林阿莓負擔；關於張月蘭上訴部分，由張月蘭負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、被上訴人即上訴人張月蘭（下稱張月蘭）未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上 訴人即被上訴人林阿莓（下稱林阿莓）之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、按於簡易程序之第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同 意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀 民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款規定自明。查林阿莓於原審係依不當得利之 法律關係，請求張月蘭給付自民國104 年2 月19日起至同年 9 月1 日止相當於租金之不當得利新臺幣（下同）17萬2,80 0 元（見原審卷第35頁背面、36頁背面至37、58至58頁背面 ）。嗣於本院就上開請求追加依兩造103 年9 月15日簽訂之 租賃契約（下稱系爭租約）為訴訟標的法律關係；另追加依 系爭租約第18條第1 項約定請求張月蘭給付違約金5 萬4,00 0 元（見本院卷第134 、197 、236 頁）。核其追加之訴與 原訴之主要爭點及證據資料相同，其請求之基礎事實同一， 依前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、林阿莓主張：伊於103 年9 月15日與張月蘭簽訂系爭租約， 約定張月蘭向伊承租伊所有之門牌號碼臺北市○○○路000
巷00號7 樓之1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自同年 月19日起至108 年9 月18日止，租金每月2 萬7,000 元。詎 張月蘭自103 年10月19日起即未繳付租金，經伊於104 年2 月6 日發函定期催告給付欠租，否則將於同年月18日終止租 約，張月蘭仍未給付，亦迄至同年9 月1 日始搬離，伊自得 請求張月蘭給付自103 年10月19日起至104 年2 月18日止之 租金10萬8,000 元，及自同年月19日起至同年9 月1 日止租 金或相當於租金之不當得利17萬2,800 元。又張月蘭積欠10 3 年9 月26日至104 年7 月29日即收費年月為103 年12月、 104 年2 月、同年4 月、同年6 月、同年8 月之水費共計1, 426 元（下稱系爭水費）；同年6 月15日至同年8 月15日之 瓦斯費194 元（下稱系爭瓦斯費）；同年4 月至同年8 月之 管理費8,300 元（下稱系爭管理費），及如附表一各編號所 示費用，均由伊代繳，且張月蘭於租賃期間損害系爭房屋之 玻璃、門框、門、門鎖、油漆、沙發，堵塞排水管，及遺失 伊交付之桌巾、三角架，致伊支出如附表二各編號所示修繕 費用共計10萬8,900 元（下稱系爭修繕費）。為此，依系爭 租約及不當得利法律關係，請求張月蘭給付上開金額等語。二、張月蘭則以：伊簽訂系爭租約時，系爭房屋屋況與網路刊登 之屋況照片不同，且林阿莓仍以傢俱、雜物等繼續占用系爭 房屋除客廳外之其他房間與儲藏室，並未依約清空屋內物品 與拍照予伊存證，嗣後復容任他人進出、占用系爭房屋之4 個房間，致伊無法搬進居家必備之日用設備，僅能使用2 個 客廳、廁所及露臺，故林阿莓每月至多僅能收取租金3,000 元；因伊於簽約時業繳納1 個月租金與3 個月押租金共計10 萬8,000 元，並已於104 年8 月9 日遷出系爭房屋，則伊自 103 年9 月19日至104 年8 月9 日期間，僅需支付3 萬2,00 0 元（計算式：3,000 ×10+3,000×10 /30＝32,000），自 未積欠任何租金。再伊使用系爭房屋期間，均有繳納水、電 、瓦斯費，且依伊使用系爭房屋空間比例計算，不應繳納水 、電、瓦斯費全額，每月亦僅須繳納5 分之1 管理費即333 元，共須繳納3,552 元；伊迄今已繳納管理費1 萬640 元， 顯已溢繳。另系爭房屋內之設備並無毀損、遺失情事，且林 阿莓請求回復原狀之修繕費過高等語，資為抗辯。三、原審為林阿莓一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命張月蘭應 給付林阿莓經與押租金抵銷後之103 年10月19日至104 年2 月18日租金餘額2 萬7,000 元；自同年月19日至同年8 月9 日相當於租金之不當得利15萬4,800 元；系爭瓦斯費194 元 及系爭管理費中之7,122 元，而駁回林阿莓其餘之訴。林阿 莓就原審駁回其相當於租金之不當得利、系爭水費及系爭修
繕費請求部分提起上訴，並就同年2 月19日至同年9 月1 日 請求給付部分追加依系爭租約法律關係為請求，另追加請求 違約金5 萬4,000 元，而聲明：㈠原判決關於駁回林阿莓後 列第㈡項請求部分廢棄；㈡上開廢棄部分，張月蘭應再給付 林阿莓12萬8,326 元；㈢張月蘭應給付林阿莓5 萬4,000 元 。張月蘭就林阿莓上訴及追加之訴部分，則聲明：駁回上訴 及追加之訴。又張月蘭亦就其敗訴部分提起上訴，並聲明： ㈠原判決不利於張月蘭部分廢棄；㈡上開廢棄部分，林阿莓 在第一審之訴駁回。林阿莓就張月蘭上訴部分，則聲明：上 訴駁回。至原審其餘判決林阿莓敗訴部分，未據林阿莓聲明 不服，已告確定，不在本件應予審斷之列。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第226 至227 頁）： ㈠林阿莓於103 年9 月15日，由訴外人林月女為代理人，與張 月蘭簽訂系爭租約，系爭租約記載張月蘭向林阿莓承租系爭 房屋，租賃期間自同年月19日起至108 年9 月18日止，租金 為每月2 萬7,000 元，應於每月20日以前繳納。（原審卷第 14頁）
㈡系爭租約第5 條記載：「乙方（即張月蘭）應於訂約時，交 於甲方（即林阿莓）新臺幣捌萬壹仟元作為押租保證金…」 ；第18條記載：「…3.以現況出租，任何漏水、壁癌所有修 繕均由乙方負責，否則租金將調為伍萬元正。如地面積水由 甲方負責，但不是露台進來的水」；第20條記載：「交付房 屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙 方負擔」。（原審卷第14、16頁）
㈢張月蘭於簽立系爭租約時，有交付10萬8,000 元予林阿莓， 其中2 萬7,000 元為103 年9 月19日至同年10月18日之租金 ，餘為押租金。嗣後張月蘭未再給付租金。（原審卷第36、 58頁）
㈢張月蘭自103 年9 月19日起至104 年8 月9 日止，有居住使 用系爭房屋。（原審卷第66頁；本院卷第111 、139 、176 頁）
㈣張月蘭於104 年1 月15日寄發臺北市府郵局第23號存證信函 予林月女，該存證信函記載：「…林月女違背口頭約定：1. 未在103 年9 月19日前到現場拍攝與網路屋況不同的房屋現 況相片刊載與事實不符。2.未將囤積屋內雜物遷出。以致迄 今本人無法遷入…」。（原審卷第119 頁）
㈤林阿莓於104 年2 月6 日寄發臺北興安郵局第187 號存證信 函予張月蘭，該存證信函記載：「…至今房租至105 年（按 ：為「104 年」之誤寫）2 月18日止已欠新臺幣壹拾參萬伍 仟元整。特請於收到此函3 日內將所欠房租新臺幣壹拾參萬
伍仟元整匯入新光銀行復興分行帳號…否則將於105 年（按 ：為「104 年」之誤寫）2 月18日終止租約…」。（原審卷 第12頁）
㈥張月蘭於104 年2 月11日寄發士林天母郵局第30號存證信函 予林月女，該存證信函記載：「…重申本人發出臺北市府郵 存證號碼000023信函訴求：因甲方嚴重妨礙本人居住權利， 請退租押金。」（原審卷第121 頁）
㈦系爭房屋於103 年9 月26日至同年11月26日之水費（收費年 月為同年12月）為351 元，加計違約金5 元、舊欠金額62元 ，合計該期應繳金額為481 元；於同年11月26日至104 年1 月28日之水費（收費年月為同年2 月）為299 元，加計違約 金13元，合計該期應繳金額為312 元；於同年1 月28日至同 年4 月1 日之水費（收費年月為同年4 月）為296 元；於同 年4 月1 日至同年6 月1 日之水費（收費年月為同年6 月） 為294 元；於同年6 月1 日至同年7 月28日之水費（收費月 為同年8 月）為362 元。上開水費已經繳納。（原審卷第40 、63、97頁；本院卷第15、208 至209 頁） ㈧系爭房屋於104 年6 月15日至同年8 月14日之瓦斯費為194 元，該期計費度數為5 度；於104 年8 月15日至同年10月14 日之瓦斯費為120 元，該期計費度數為0 度。上開瓦斯費業 於104 年10月27日，連同因遲繳104 年6 月15日至同年8 月 14日瓦斯費之違約金4 元，已經繳納。（原審卷第61至62頁 ）
㈨系爭房屋所在大樓之管理費每月為1,660 元；張月蘭並未繳 付自104 年4 月起至其遷離系爭房屋前之大樓管理費。（原 審卷第41、81頁；本院卷第140 頁）
五、本院得心證之理由：
林阿莓主張張月蘭自103 年10月19日起未繳付租金，並持續 占用系爭房屋至同年9 月1 日始搬離，其自得依系爭租約之 法律關係，請求張月蘭給付自103 年10月19日起至104 年2 月18日之租金，及依系爭租約或不當得利法律關係，請求張 月蘭給付自同年月19日起至同年9 月1 日止之租金或相當於 租金之不當得利。又張月蘭積欠系爭水費、系爭瓦斯費與系 爭管理費而由其代繳，復於租賃期間損害系爭房屋之玻璃、 門框、門、門鎖、油漆、沙發，堵塞排水管，及遺失其交付 之桌巾、三角架，致伊支出系爭修繕費，伊亦得依系爭租約 法律關係請求張月蘭給付上開費用等語，為張月蘭否認，並 以前詞置辯。經查：
㈠林阿莓依系爭租約約定，請求張月蘭給付扣除押租金後，自 103 年10月19日至104 年9 月1 日止之租金19萬9,800 元，
為有理由：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民 法第421 條第1 項、第439 條前段各有明文。查兩造簽訂系 爭租約，約定租賃期間自103 年9 月19日起至108 年9 月18 日止，租金為每月2 萬7,000 元，應於每月20日以前繳納， 而張月蘭自103 年10月19日起即未再按期支付租金乙節，為 張月蘭所不爭執（見原審卷第36頁），則林阿莓自得依系爭 租約之約定，請求張月蘭給付自103 年10月19日至104 年9 月1 日止之租金。
⒉至林阿莓主張：伊於104 年2 月6 日發函定期催告給付欠租 ，否則將於同年月18日終止系爭租約；因張月蘭仍未給付， 系爭租約已於同年月18日終止云云。惟按承租人租金支付有 遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房 屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之 規定，終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項各有明文。 而出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個 月以上時，不得收回房屋，亦為土地法第100 條第3 款所明 定。是項規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之 租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年 台上字第516 號判例意旨參照）。再民法第440 條第2 項及 土地法第100 條第3 款之立法目的，係為保障承租人，屬強 制規定，不得以特約排除。又按押租金之主要目的在於擔保 承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租 或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之 效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查 林阿莓曾於104 年2 月6 日寄發存證信函催告張月蘭支付租 金，否則將於同年月18日終止系爭租約，然林阿莓於簽約時 即收受張月蘭給付之押租金8 萬1,000 元，皆如前述，則張 月蘭雖積欠自103 年10月19日起之租金，惟經以押租金抵償 後，於104 年2 月6 日與同年月18日皆尚未逾土地法第100 條第3 款規定之金額，揆諸前揭規定及說明，林阿莓以欠租 為由終止系爭租約，即於法不合，其終止之意思表示自不生 效力。是林阿莓所陳前詞，固無可取，然無礙其仍得依系爭 租約之約定，向張月蘭請求自104 年2 月19日起至同年9 月 1 日止之租金。
⒊據此，經以押租金8 萬1,000 元抵充張月蘭自103 年10月19 日至104 年9 月1 日止之欠租後，張月蘭尚欠租金201,600 元【計算式：27,000×（10＋14/30 ）＝282,600 ；282,60
0 －81,000＝201,600 】，則林阿莓僅請求張月蘭給付103 年10月19日至104 年2 月18日之租金餘額2 萬7,000 元，及 自同年月19日至同年9 月1 日之租金17萬2,800 元，共計19 萬9,800 元，即屬有據。
⒋張月蘭固辯稱：伊簽訂系爭租約時，系爭房屋無和式房間、 天花板與牆壁有壁癌剝落、地磚翹裂鬆脫、釘頭累累，屋況 與網路刊登之照片不同；且林阿莓仍以傢俱、雜物等繼續占 用系爭房屋除客廳外之其他房間與儲藏室，並未依約清空屋 內物品與拍照予伊存證，嗣後復容任他人進出、占用系爭房 屋之4 個房間，致伊無法搬進居家必備之日用設備，僅能使 用2 個客廳、廁所及露臺，故林阿莓每月至多僅能收取租金 3,000 元云云。惟：
⑴林阿莓依系爭租約第18條第3 項約定，係以現況出租系爭房 屋，漏水、壁癌均應由張月蘭負責修繕乙節，有系爭租約可 稽（見原審卷第16頁）；張月蘭亦自認：伊尚能接受此條款 ，並用拇指印章表示同意等語（見原審卷第65、70頁；本院 卷第178 頁）。參以張月蘭自承：伊於103 年9 月8 日晚間 7 時許至系爭房屋看屋時，即見系爭房屋無和式房間、天花 板與牆壁有壁癌剝落、地磚翹裂鬆脫、釘頭累累，屋況與網 路刊登照片不同，惟因林月女熱情帶伊看屋及催促伊支付定 金，伊感覺盛情難卻，遂於當日提領現金及交付定金1 萬5, 000 元，並於同年月15日至林月女住處簽約等語（見原審卷 第64頁），則依張月蘭自敘之事實，其既於103 年9 月8 日 看屋時即明知系爭房屋上揭屋況與網路照片不同，仍願給付 定金並擇期另於同年月15日簽訂系爭租約，應認其已同意按 此現況承租，是林阿莓逕以簽約時之現況交付系爭房屋予張 月蘭使用，自合於兩造間之約定。張月蘭執前詞辯稱系爭房 屋屋況與網路刊登之照片不同云云，無論是否屬實，皆不足 據以為拒絕給付租金之理由。
⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按出租人依民法第42 3 條規定，應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態；出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，致承租人不 能達租賃之目的者，承租人固非不得行使同時履行抗辯權， 拒絕租金之給付，惟承租人就出租人未使租賃物合於約定使 用收益狀態，而致承租人不能達租賃目的之事實，應負舉證 之責。張月蘭所辯林阿莓以傢俱、物品占用及容任他人進出 、使用系爭房屋之4 個房間等節，核係指摘林阿莓未提供合 於約定使用收益狀態之租賃物，而上情為林阿莓否認，揆諸
前揭規定及說明，張月蘭就此自應負舉證之責。查： ①張月蘭就系爭房屋遭林阿莓以傢俱、物品占用，致無法使用 乙節，雖提出104 年8 月9 日屋況照片（見原審卷第90、92 、104 至107 頁）、前載同年1 月15日臺北市府郵局第23號 存證信函、同年2 月15日士林天母郵局第30號存證信函（見 原審卷第119 、121 頁）與檔名「0000000000林.wav」、「 0000000000林.wav」之錄音光碟（外放證物袋）為證。查依 系爭租約第21條記載：附3 人座及2 人座沙發各乙張及單人 床乙架等內容（見原審卷第16頁），及觀諸上開104 年8 月 9 日屋況照片，酌以林阿莓自承：伊有放一些庭院舊桌椅等 語（見原審卷第69頁背面），固可知林阿莓出租系爭房屋予 張月蘭時，尚留有些許傢俱、物品在內。然姑不論張月蘭爭 執系爭租約第21條約定為林月女擅自增補乙事（見本院卷第 25、178 頁），詳視前載照片內容，並參以張月蘭自承：伊 係承租系爭房屋整戶，包括4 個房間及1 個儲藏室等語（見 本院卷第139 頁）暨林阿莓提出之系爭房屋平面圖（見本院 卷第141 頁），可知系爭房屋共有客廳、廚房、4 個房間及 1 個儲藏室，且上開室內空間皆仍有相當空間足供擺放通常 生活所需之傢俱、物品以居住使用；而標示為「儲藏室一」 之4 張照片（見原審卷第107 頁）僅以特寫方式拍攝所留存 之物品，難以判別物品占用儲藏室之範圍大小，且徒憑此亦 不足認定占用程度已致承租人不能達租賃居住使用系爭房屋 之目的。再上開存證信函內容僅為張月蘭單方片面陳述，無 從執此認定傢俱、物品客觀放置情形。又經本院勘驗前述錄 音光碟結果，僅顯示張月蘭要求林月女應拍照確認系爭房屋 現況及將放置之物品搬走，有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷 第225 頁），尚無從據以認定林阿莓所留傢俱、物品客觀上 占用系爭房屋之範圍、程度如何、是否已致承租人無法使用 系爭房屋而不能達租賃目的，自無從為有利張月蘭之認定。 ②張月蘭就林阿莓容任他人進出、占用系爭房屋之4 個房間一 事，固提出診斷證明書（見原審卷第109 至110 頁）、租屋 廣告（見原審卷第111 至114 頁）為證。然查，上載診斷證 明書僅可推知張月蘭之就診情形；租屋廣告亦僅足證明林阿 莓有於104 年3 、4 月間在網路上刊登系爭房屋之招租廣告 ，核皆無從執以遽謂林阿莓於張月蘭租賃期間，事實上已容 由他人占用系爭房屋。再張月蘭前曾以林月女於103 年9 月 19日、同年12月1 日、104 年3 月27日、同年月31日、同年 5 月18日，未經其同意，即自行或委託仲介陪同他人進入系 爭房屋看屋，亦於同年3 月27日、同年4 月15日進入系爭房 屋內趕走犬隻與拍照為由，對林月女提出刑事侵入住宅告訴
乙節，雖有臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）檢 察官104 年度偵字第11696 、13256 號、105 年度偵續字第 18 0號不起訴處分書可稽（見本院卷第55至56、63至64頁） ；林阿莓亦自承：伊出租房屋之條件即係張月蘭須同意伊帶 其他人去看屋。伊有於出租第一個月約過人看屋等語（原審 卷第69頁背面；本院卷第180 頁）。惟縱令上情為真，此與 租賃物是否不合於約定使用收益之狀態，本無必然關連，且 按諸一般經驗法則，張月蘭所指看屋、趕走犬隻、拍照等行 為時間皆非甚長，難認已致其無法使用系爭房屋而不能達租 賃目的，況張月蘭於刑事案件偵查中復曾陳稱：對有人來看 房子沒什麼意見等語，業據本院調取士林地檢署104 年度偵 字第11696 、13256 號案卷核閱無誤（見士林地檢署104 年 度偵字第11696 號卷第49頁），尤不足謂有人前來看屋一事 ，已致租賃目的不能達成；至林月女有無其他法律責任，乃 別一問題。況佐以張月蘭自承：伊未將林阿莓跟他人進出系 爭房屋之情形錄影等語（見本院卷第229 頁），衡情果若林 阿莓容任他人隨意進出、占用系爭房屋，致令張月蘭無法使 用租賃物，張月蘭豈有不能設法存證之理。
③綜上，張月蘭所提證據，均不足證明林阿莓以傢俱、雜物占 用系爭房屋之4 個房間，或容任他人進出、占用系爭房屋之 4 個房間，致租賃目的不能達成，張月蘭係負舉證責任之一 方，其舉證責任未盡，自應受不利之認定，是其所辯上情， 自無可取。
④至張月蘭聲請向591 租屋網調取林阿莓於103 年9 月15日刊 登之出租廣告照片，待證事實為網路刊登照片與林阿莓於本 院審理中提出之照片內容不同；聲請調取104 年3 月27日員 警勤務紀錄及勤務錄影帶，待證事實為林阿莓有於系爭房屋 門口張貼租屋紅紙；聲請調取同年4 月間員警勤務紀錄，待 證事實為屋內尚有他人；聲請調取環保局103 年11、12月檢 舉紀錄，待證事實為有人將伊飼養之狗趕出（見本院卷第20 1 、229 頁）。惟上開證據核均無從執以推認林阿莓放置在 系爭房屋內之傢俱、物品已致張月蘭無法使用系爭房屋其餘 房間；林阿莓有無容任他人占用系爭房屋及占用時間之久暫 ；是否已使租賃目的不能達成等節，自皆無調查之必要。 ⒌張月蘭雖又辯以：伊簽約付款後，林月女未經伊同意，擅自 更改系爭租約第2 條、第4 條、第8 條約定及增補系爭租約 第21條、第22條約定，且簽約時，系爭房屋除客廳外之其他 房間與儲藏室仍遭林阿莓以傢俱、雜物占用，伊即當場要求 解約，惟遭拒絕。伊嗣後亦於104 年1 月15日、同年2 月15 日發函表示不欲繼續租屋，應以伊發函日作為系爭租約終止
日云云。惟張月蘭就其於簽約後即旋要求解約一事，洵未舉 證以實其說，且由張月蘭自承：伊係於103 年9 月19日搬入 系爭房屋等語（見本院卷第175 頁），衡情苟張月蘭確因其 所述上情而無意繼續承租，焉有逕遷入系爭房屋之理，堪認 無論其有無同意林阿莓事後增改上開約款而變更原契約內容 ，其確有向林阿莓承租使用系爭房屋並依約支付租金之意。 又觀諸張月蘭寄發之前載104 年1 月15日臺北市府郵局第23 號存證信函及同年2 月15日士林天母郵局第30號存證信函內 容，僅可知張月蘭主張林阿莓有違約情事，應將押租金退還 ，並無為終止租約之意思表示。是張月蘭所辯前詞，皆無從 執為拒絕依約給付租金之理據。
⒍張月蘭復辯稱：因104 年8 月7 日強颱來襲，致系爭房屋漏 淹水，伊無法居住，遂於104 年8 月9 日搬離系爭房屋云云 。惟無論張月蘭所述自104 年8 月9 日即未占有系爭房屋乙 節是否屬實，系爭租約斯時既未經終止，張月蘭自仍應依約 給付租金，不因其自行決意遷離而異。是張月蘭所辯上情， 不足為有利其之認定。
㈡林阿莓請求張月蘭給付系爭水費，為無理由： ⒈查系爭租約第20條約定：自交付房屋日起，房屋之水電、瓦 斯、管理費用由張月蘭負擔，已如前述，則張月蘭固應負責 繳付租賃期間之水費、瓦斯費及管理費。惟林阿莓主張其有 為張月蘭代繳系爭水費等語，為張月蘭否認，則林阿莓自應 舉證以實其說。
⒉林阿莓就此雖提出臺北自來水事業處（下稱自來水事業處） 水費繳納證明單（見原審卷第40頁）、收費年月為103 年12 月之自來水事業處水費通知單（見本院卷第15頁）為證。惟 查，前載水費繳納證明單並非繳款收據，僅係彙整系爭房屋 自收費年月為103 年8 月起至104 年8 月之水費計費內容、 應收金額及實付金額，無從據以認定收費年月103 年12月至 104 年8 月之水費繳款人為何。而上開收費年月為103 年12 月之自來水事業處水費通知單未經蓋印收款戳章，亦難執此 遽謂該期水費確為林阿莓繳納。另張月蘭辯稱其有繳納水費 等語，業據提出收費年月為104 年8 月之自來水事業處水費 通知單可憑（見原審卷第97頁）。核該水費通知單上確經蓋 印超商收款戳章，堪認該期水費（計費期間為同年6 月1 日 至同年7 月29日）應為張月蘭所繳納，尤非林阿莓所代繳。 ⒊林阿莓固又主張：伊曾於103 年8 月間至自來水事業處繳納 1,000 元，扣除前期應繳水費783 元後，尚餘217 元可供扣 繳後續水費云云。查林阿莓曾於同年月19日至自來水事業處 繳付收費年月為同年6 月與同年8 月之水費，並於同日預繳
217 元，而上開預納金額已供抵繳收費年月為同年10月（即 計費期間為同年7 月29日至同年9 月26日）之水費等情，有 收費年月103 年8 月之自來水事業處水費通知單（見本院卷 第166 頁）、自來水事業處106 年11月30日北市水陽明營字 第10633270600 號函及所附繳款情形一覽表（見本院卷第20 8 至209 頁）可稽，足見林阿莓預納之217 元並未用以扣繳 收費年月103 年12月暨其後各期水費。林阿莓所陳前詞，殊 無可取。
⒋綜上，林阿莓所提證據，均不足證明其確有為張月蘭代繳系 爭水費，其舉證責任未盡，自應受不利之認定。是林阿莓此 部分之請求，即乏所憑，不應准許。
㈢林阿莓請求張月蘭給付系爭瓦斯費，為有理由： ⒈查張月蘭依約應負擔租賃期間之瓦斯費，已如前述。而林阿 莓主張其有為張月蘭代繳系爭瓦斯費等語，業據提出經蓋印 超商收款戳章之陽明山瓦斯股份有限公司（下稱陽明瓦斯公 司）瓦斯費通知單暨用戶收執聯為證（見原審卷第61頁）， 堪信為真實。是林阿莓依系爭租約第20條約定，請求張月蘭 給付系爭瓦斯費194 元等語，自屬有據。
⒉張月蘭雖辯稱：伊有繳納系爭瓦斯費，且依伊每月使系爭房 屋空間比例，不應要求伊繳納全額云云，並提出經蓋印超商 收款戳章之陽明瓦斯公司瓦斯費通知單暨用戶收執聯為佐（ 見原審卷第98頁）。惟觀諸上揭瓦斯費通知單所載之前期計 費日為「104 年4 月15日」、本期計費日為「104 年6 月15 日」、繳納期限為「104 年7 月2 日」，顯見該通知單係針 對104 年6 月15日前之瓦斯費，自無從據以認定張月蘭確曾 自行繳納系爭瓦斯費。又張月蘭並未舉證證明其未能使用系 爭房屋之全部房間，已悉敘如上。是所辯前詞，皆無可採。 ㈣林阿莓請求張月蘭給付系爭管理費中之7,122 元，為有理由 ：
查張月蘭依約應負擔租賃期間之管理費，且其並未繳付自10 4 年4 月起至其遷離系爭房屋前之大樓管理費乙節，均如前 述，則林阿莓依系爭租約第20條約定，請求張月蘭給付自10 4 年4 月起至同年8 月9 日止之管理費7,122 元【計算式： 1,660 ×（4 ＋9/31）＝7,122 元（小數點下四捨五入）】 即屬有據。張月蘭雖辯稱：依伊每月使用系爭房屋空間比例 計算，每月僅須繳納5 分之1 管理費即333 元，伊迄今顯已 溢繳云云，然張月蘭並未舉證證明其未能使用系爭房屋之全 部房間，已悉敘如上，則其前開辯詞，誠無足取。 ㈤林阿莓請求張月蘭給付系爭修繕費，為無理由： ⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃 物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432 條第1 項、 第2 項前段雖各有明文。然出租人主張租賃物因承租人未以 善良管理人之注意保管租賃物，致租賃物毀損、滅失者，應 負舉證之責。林阿莓主張張月蘭毀損系爭房屋之玻璃、門框 、門、門鎖、油漆、沙發、廚房天花板，堵塞排水管，及遺 失其交付之桌巾、三角架，致其支出系爭修繕費等語，為張 月蘭所否認，則揆之前揭規定及說明，林阿莓就此自應舉證 以實其說。
⒉林阿莓雖提出103 年7 月照片（見原審卷第50頁；本院卷第 158 頁）、104 年9 月1 日照片（見原審卷第42至45頁；本 院卷第159 、160 至161 、181 頁）、系爭租約（見原審卷 第16頁）、收據（見原審卷第49、52頁）為證，且經本院勘 驗前述照片之拍攝、存檔日期無誤，有本院勘驗筆錄可稽（ 見本院卷第173 至174 頁）。惟查：
⑴上開103 年7 月照片既非於系爭租約簽訂時或甫簽訂前拍攝 ，即無從憑此認定林阿莓交付系爭房屋時之原狀為何、或林 阿莓實際上有無交付其所指之桌巾與三角架，遑論據以與前 載104 年9 月1 日照片比較、判斷張月蘭有無積極毀損或未 盡保管義務之情事。且細觀上述104 年9 月1 日照片內容， 固可見系爭房屋有部分木製裝潢破損、牆角油漆剝落、沙發 棉絮脫出、某1 窗戶玻璃破裂等情形，惟核該木製裝潢破損 、牆角油漆剝落、沙發棉絮脫出之程度，尚不能排除係因時 間經過致生自然耗損之可能；而酌以張月蘭辯稱：因104 年 8 月7 日強颱來襲，有1 個窗戶破掉等語（見本院卷第199 頁），益見該窗戶玻璃破裂非無可能係因自然災害所致。 ⑵系爭租約第22條雖記載：白鐵三角架6 支，每支3,000 元， 只要沒有遺失就不必償付費用等內容（見原審卷第16頁）， 然張月蘭否認林阿莓增列該約款時有經其同意（見原審卷第 77頁；本院卷第25、178 頁）。細繹系爭租約第22條約定之 記載方式，可知該約款乃於制式租賃契約書外以手寫另立條 文，其上僅蓋印林阿莓一方印章；與此相較，系爭租約第18 條第3 項固亦為手寫增補條款，然同經林阿莓蓋印及張月蘭 按捺手印（見原審卷第16頁），堪信張月蘭辯稱其未同意增 列系爭租約第22條約定一節，應非無徵，則自難據此推謂林 阿莓確曾交付三角架予張月蘭。
⑶上開收據本無從憑以認定張月蘭有無毀損系爭房屋或遺失桌 巾、三角架之行為，況林月女因偽造前載收據等私文書，業 經臺灣高等法院以105 年度上訴字第2916號判決處有罪確定 ，有該判決書可稽（見本院卷第123 至131 頁），尤見林阿
莓究有無因系爭房屋受損而支出修繕費用，顯非無疑。 ⑷綜上，林阿莓所為舉證，皆不足證明張月蘭有毀損系爭房屋 或遺失所交付物品之行為，則其請求張月蘭給付系爭修繕費 ，要屬無據。
㈥林阿莓依系爭租約第18條第1 項約定，追加請求張月蘭給付 違約金5 萬4,000 元，為無理由：
查系爭租約第18條第1 項固記載：租賃期間內乙方若擬提前 遷離他處時，乙方應賠償甲方2 個月租金等語（見原審卷第 16頁）。惟上開約定旨在填補出租人因承租人於租期屆至前 主動終止租約，致未能及時覓得他人接續承租所受損害，其 所指違約事由，應限於承租人主動表示欲提前搬遷而終止租 約。林阿莓既於104 年2 月6 日發函催告張月蘭應給付租金 ，否則將於同年月18日終止租約，足見實乃林阿莓先行主動 表明不欲繼續租賃關係，並非張月蘭有何擬提前終止租約之 舉，與系爭租約第18條第1 項約定自有未合，則縱令林阿莓 上開終止為不合法，且嗣後張月蘭果提前搬離，林阿莓仍不 得依系爭租約第18條第1 項約定，請求張月蘭給付5 萬4,00 0 元。是林阿莓此部分之請求，不應准許。
六、從而，林阿莓依系爭租約法律關係，請求張月蘭給付20萬7, 116 元（計算式：199,800 ＋194 ＋7,122 ＝207,116 ）， 為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。至林阿莓依不當得利法律關係，請求張月蘭給付自104 年2 月19日起至同年9 月1 日止相當於租金之不當得利17萬 2,800 元部分，其經濟目的相同，核其真意，係以單一聲明 ，請求法院與系爭租約法律關係擇一為有利林阿莓之判決， 而為訴之選擇合併。本院既認林阿莓此部分依系爭租約法律 關係所為請求為有理由，自無須再就不當得利法律關係部分 加以審認判斷。原審就上開應予准許部分，未及斟酌系爭租 約法律關係，而為林阿莓部分敗訴之判決，自有未洽。林阿 莓上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2 項 所示。至原審就上開其餘應予准許部分，判命張月蘭給付並 為假執行之宣告；就上開不應准許部分，為林阿莓敗訴之判 決，關於林阿莓請求自103 年10月19日起至104 年2 月18日 止之租金、系爭水費、系爭瓦斯費與系爭管理費部分，並無 不合；關於林阿莓請求自同年月19日起至同年8 月9 日止租 金部分，理由雖與本院不同，惟結論則無二致，即應予維持 。兩造上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，暨 林阿莓追加請求違約金，為無理由，均應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
八、據上論結，林阿莓之上訴為一部有理由，一部無理由；張月 蘭之上訴為無理由，另林阿莓追加請求違約金部分為無理由 ，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第 2 項、第450 條、第78條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 馬傲霜
法 官 王沛雷
法 官 李佳芳
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 劉雅萍
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