臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第1152號
原 告 何榕庭
被 告 曾秀蓮
被告 兼
訴訟代理人 李宗銘
上列當事人間請求給付法定地租等事件，本院於民國107年5月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告曾秀蓮應給付原告新臺幣1,027元，及自民國107年4月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告曾秀蓮負擔百分之3，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告曾秀蓮如以新臺幣1,027元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○段000地號土地，面積97.42平方公 尺（下稱系爭土地）原係由兩地號合併，原告母親何阿甘 持有系爭土地之持分為105分之78，嗣原告母親系爭土地 持分由原告七姐弟繼承為公同共有，又原告二弟何榕柱持 有之105分之27，於生前出賣予原告，原告保留4分之1， 其餘4分之3分別贈予何欣迎、何虹陵、何雅蘋。再原告前 於民國75年間，在原告母親及二弟共有之系爭土地上起造 二層樓房，門牌號碼為臺中市○○區○○路000號（下稱 系爭房屋），當時僅係借用並無租賃之法律關係，嗣原告 因連帶保證債務新臺幣（下同）5萬元，致名下所有系爭 房屋於76年5月22日遭拍賣，經原告母親委託被告李宗銘 代為投標買回，約定買回金額及相關費用共計43萬元，詎 被告李宗銘以底價305,000元得標拍定，結餘拍賣款20餘 萬元又遭被告李宗銘誘騙頂讓其名下之套房，事後系爭房 屋未移轉登記予委託人（此部分業經委託人提起背信之自 訴，被告李宗銘經判決有期徒刑5月），且於87年9月15日 設定300萬元之抵押權予訴外人溫洲崑，又於96年10月3日 將系爭房屋移轉登記予其配偶即被告曾秀蓮。惟系爭房屋 使用系爭土地，已致原告受有相當於租金之損害，而系爭 土地106年度之每平方公尺公告現值為24,900元，依公告 地價80%計算法定申報地價，並按年租金百分之10計算， 其法定地租為194,060元（計算式：24,900×80%×97.42 ×10%＝194,060，元以下四捨五入，下同），故原告繼承
公同共有部分之法地地租為20,594元（計算式：78/105× 1/7×194,060＝20,594）；另買受二弟分別所有部分之法 地地租為12,475元（計算式：27/105×1/4×194,060＝12 ,475）。則被告2人受有相當於租金之不當得利共計33,06 9元（計算式：20,594＋12,475＝33,069），依民法第179 條、第425條、第425條之1，土地法第97條、第105條等規 定而為請求。並聲明：1.被告2人應給付原告33,069.4元 ，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。2.訴訟費用由被告2人負擔。3.願供擔 保，請准宣告假執行。
（二）對被告2人抗辯之陳述：
目前由被告曾秀蓮所有之557建號建物是全部占滿系爭土 地，原告母親何阿甘留下來的78/105持分中，原告是公同 共有1/7，與其他的兄弟姊妹並沒有協議應繼分的比例， 是依法定的。本件是請求106年度的法定地租，原告計算 的標準是依照平均地權條例第16條、土地法第97條、105 條的規定計算，不管被告2人有沒有權利在系爭土地上使 用，都應該依法繳納土地的租金給原告。原告前述系爭房 屋占用全部土地的意思，是指系爭土地目前都是被告2人 在使用，實際上房子蓋的面積是依照登記謄本所載52.22 平方公尺，從75年到現在都這樣，大約15坪，為二層的透 天厝，其他15坪是空地，土地面積合起來大約30坪。二、被告2人則以：
（一）按繼承人有數人，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有；公同共有人對共有物之處分及其他權利之行 使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同 意，民法第1151條、第828條第2項分別定有明文。故如非 得公同共有人全體之同意即應由公同共有人全體起訴或被 訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，其當 事人即有不適格，本件原告並未由公同共有人同意，其訴 訟即屬當事人不適格。原告所提不當得利之訴，業經本院 106年度訴字第2834號、臺灣高等法臺中分院107年度上字 第105號判決原告敗訴確定在案。且被告曾秀蓮之房屋最 近幾年有在前方的位置圍圍牆防止他人任意進入，被告2 人平常會在圍牆內晾衣服或停車，房屋後方的空地，因為 只有被告2人的家人能進入，所以沒有另外再圍圍牆，只 是堆放一些家裡的物品而已，至於圍牆的範圍有圍到前方 大馬路路邊，如此才不會讓其他人隨意進入。被告2人同 意沿用兩造於本院107年度中小字第1152號事件中所述之 內容作為證據。
（二）本件係原告於75年5月9日向被告李宗銘借款25,000元，原 告並簽發同面額之本票乙紙交被告李宗銘收執。後原告為 再借款並取信被告李宗銘，稱其擁有系爭土地之所有權， 且於75年5月15日向大里鄉戶政事務所印鑑證明正本二張 交予被告李宗銘以取得信任。嗣原告於75年7月間，又持 臺中市第二信用合作社五權分社，支票帳號1151-3號，面 額10萬元支票向被告李宗銘借款，到期日75年8月30日， 詎事後提出交換竟遭退票。惟原告以其係有不動產之人為 由，保證借錢會償還，被告李宗銘即於75年9月20日、12 月19日各貸予5萬元，原告亦同時交付2紙本票，原告共計 向被告李宗銘借款225,000元。而系爭房屋原係原告所有 ，遭債權人拍賣後為被告李宗銘合法取得房屋所有權，然 原告於未拍賣前，將房屋出租予其好友葉榮豐，租期自76 年1月10日起至85年1月9日止共計9年，租金每月1,800元 ，並且一次收租194,400元。致被告李宗銘雖取得房屋所 有權，仍無法使用系爭房屋。原告所稱被告李宗銘受託代 標竟背信非法竊占遭臺灣高等法院臺中分院判處十個月有 期徒刑，已經最高法院78年臺上字第1705號發回更審判決 無罪。而原告曾於95年（95年度簡第3號）間訴請本院請 求確認拍賣無效，復於79年（79年度簡字第1318號間訴請 本院請求所有權移轉登記，均遭判決駁回確定在案。原告 且因上開背信案遭臺灣臺中高等法院臺中分院刑事庭判處 誣告罪有期徒刑八月確定在案（79年度上字第9365號）。 原告繼承系爭土地持分為其七姐弟，另持有系爭土地分別 共有部分，除設定抵押權予其三名女兒外，且將持分分別 過戶其三名女兒各27/420，使系爭土地所有權更複雜。至 原告所述系爭房屋拍賣結餘款20多萬元遭被告李宗銘誘騙 頂讓被告李宗銘名下房屋，亦非屬實，本件受損害者係被 告李宗銘非原告。被告2人認為目前之所有人被告曾秀蓮 是有權占用系爭土地，原告是公同共有狀況，依照法律規 定，倘應給付對價，被告曾秀蓮就會給付，原告之前也欠 被告李宗銘很多錢，被告李宗銘亦未向原告請求。（三）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如 受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、得心證之理由：
原告主張持有之系爭土地，係分別繼承自其母親所有105 分 之78持分其中1/7，及另向其二弟買受其所有105分之27持分 ，並保留其中1/4，而系爭房屋係原告於75年間，在系爭土 地上所起造，當時僅為借用並無租賃之法律關係，嗣系爭房 屋於76年5月22日遭拍賣，經原告母親委託被告李宗銘代為
投標買回，約定買回金額及相關費用共計43萬元，惟事後系 爭房屋未移轉登記予委託人（此部分業經委託人提起背信之 自訴，被告李宗銘經判決有期徒刑5月），且被告李宗銘於 87年9月15日設定300萬元之抵押權予訴外人溫洲崑，又於96 年10月3日將系爭房屋移轉登記予其配偶即被告曾秀蓮等情 ，業據原告提出土地登記第一、二、三類謄本、地籍圖、建 物登記第二類謄本、異動索引、臺中市政府地方稅務局87年 至106年間之地價稅課稅明細、法定地租計算明細表、登記 暨繼承系統表、臺灣高等法院臺中分院77年度上訴字第941 號刑事判決、印鑑證明書、同意書、強制執行證明、存證信 函等件影本在卷可稽（見本院卷第34、40-47、52-71、74、 75頁），且為被告2人所不爭執，並經本院依職權調閱系爭 土地之異動登記等資料查核無誤，有臺中市○里地○○○○ 000○0○00○里地○○○0000000000號函暨所附資料（見本 院卷第132-280頁）在卷可稽，堪信屬實。惟原告主張被告2 人應就系爭房屋占用系爭土地之部分，給付相當於租金之不 當得利或法定租金共計33,069.4元，則為被告2人否認，並 以前揭情詞置辯，因系爭房屋已於96年10月3日由被告李宗 銘以夫妻贈與為由，移轉登記予被告曾秀蓮，兩造並未爭執 ，是本件原告請求106年度之相關利益或租金返還，應與昔 日之所有權人被告李宗銘無涉，審究者厥為：被告曾秀蓮所 有之系爭房屋是否有權占有系爭土地？原告得否請求被告曾 秀蓮給付相當於租金之不當得利或法定租金？數額為何？茲 分別說明如下：
（一）原告繼承公同共有部分，即原告請求不當得利或法定地租 20,594元部分：
1.按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法 院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249 條第2項定有明文。民事訴訟法第249條第2項所謂原告之 訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，係指依原告 於訴狀內記載之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之 判決者而言，最高法院著有62年臺上字第845號判例可資 參照。又原告向法院提起民事訴訟，除應具備訴訟成立要 件外，並須當事人之適格無欠缺，法院如認為當事人不適 格，亦得不經言詞辯論，逕以判決駁回原告之訴。而所謂 當事人適格，係指就特定訴訟得以自己名義為原告或被告 之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為 正當當事人；雖非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之 法律關係有管理權、處分權者，其當事人即為適格。再按 原告起訴於當事人適格有欠缺者，係屬訴無理由，法院應
以判決駁回之，不得認為不合法，以裁定形式予以裁判， 最高法院29年抗字第347號判例意旨可資參照。 2.次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規 定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定 有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為 本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人 全體之利益為之，為民法第821條所明定，該規定依同法 第828條第2項規定於公同共有準用之，故公同共有人本於 公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限 於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或 數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全 體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共 同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固 有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適 格始無欠缺（最高法院101年度臺抗字第20號裁定、103年 度臺上字第139號判決意旨參照）。
3.本件原告以其公同共有之系爭土地遭被告曾秀蓮無權占用 ，主張得向被告曾秀蓮請求相當租金不當得利或法定租金 ，核屬全體公同共有人公同共有，原告基於該公同共有債 權起訴請求被告曾秀蓮返還及給付，既為回復公同共有物 之請求，自屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體 起訴，當事人始為適格。然本件原告僅1人提起本件訴訟 ，而未由系爭土地公同共有人全體起訴，其當事人適格即 有欠缺。揆諸上開規定及說明，原告訴請被告曾秀蓮返還 不當得利，顯然無理由。從而，原告提起此部分之訴訟， 依其所訴之事實，有當事人不適格之情形，其訴顯無理由 ，爰不經言詞辯論程序，逕以判決駁回之。又原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併 予駁回。
（二）原告買受分別共有部分，即請求不當得利或法地地租12,4 75元部分：
1.按原告依不當得利規定，請求被告返還不當得利，應以被 告無法律上之原因而受利益，致原告受有損害為其要件。 而依社會通常之觀念，無權占有他人土地，固可能獲得相 當於租金之利益，然若占有人係本於一定之法律關係而有 權占有使用他人土地者，即非無權占有而無不當利得之可 言。查系爭房屋係於76年5月22日經由被告李宗銘透過法 院拍賣取得，後轉給配偶即被告曾秀蓮，被告曾秀蓮所有 之系爭房屋坐落在系爭土地上，而被告曾秀蓮並未持有系 爭土地之任何持分，原告就系爭土地分別共有之權利範圍
為420分之27等情，業經原告提出土地登記第一、二、三 類謄本、建物登記第二類謄本、地籍異動索引、地籍圖謄 本（見本院卷第34、42-4 3、52、53、56、61-68頁）在 卷可考，被告曾秀蓮對其有占用系爭土地乙節亦不爭執， 是系爭房屋確有占用系爭土地之情事，堪以認定，依法被 告曾秀蓮本無使用、占有系爭土地之權限。
2.然按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標 的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使 用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋 而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人 繼續使用土地。」最高法院48年臺上字第1457號判例意旨 可資參照；又民法第425條之1規定：「土地及其土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人 間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」此規範目 的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存 在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有 土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除， 對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房 屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使 用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物 權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係 。本件被告李宗銘拍定取得系爭房屋所有權時，房屋為原 告所有，房屋坐落之土地為原告之母所有，此雖與前述判 例及規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同， 但揆諸前述判例及法文規範之目的及債權物權化之趨勢考 量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適 用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房 屋得使用期限內，有租賃關係存在，以維護社會經濟，避 免系爭房屋遭拆除，對社會經濟及系爭房屋所有權人均造 成不利之影響，惟系爭房屋所有權人仍須支付相當之對價 ，以平衡系爭房屋所有權人與系爭土地所有權人之利益。 3.查李宗銘係因法院之拍賣而拍定取得系爭房屋所有權，嗣 於96年10月3日以夫妻贈與為原因將系爭房屋所有權移轉 登記與被告取得；又系爭土地原為何榕柱與其母何阿甘所 共有，何阿甘亡故後，其權利始由原告與及何榕柱、何榕 杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏及林何淑照等人繼承並為
公同共有，其後何榕柱再於93年3月17日將其對系爭土地 之所有權以買賣為原因移轉予原告取得，原告嗣於102年 11月25日再以贈與為原因，分別移轉其中之420分之27予 何欣迎、何虹陵及何雅蘋三人（見本院卷第56、132頁） 。復按任何人不得將大於自己原有之權利讓與他人，受讓 人亦無從因受讓而取得大於其前手之權利。李宗銘於系爭 房屋得使用之期限內，既與土地所有人及繼受人間，推定 有租賃關係存在，自非無權占有，則原告就其分別共有系 爭土地之部分，以系爭房屋為無權占有為由，訴請李宗銘 之受讓人即被告應給付其所有系爭房屋之期間中，106年 度之相當租金不當得利，並無理由，蓋被告所有之系爭房 屋亦屬有權占有系爭土地。然原告另依民法第425條之1規 定，請求被告給付106年度之法定租金，則屬有理由。 4.本件原告之主張類推適用民法第425條之1規定，既有理由 ，而被告就原告曾同意彼等無償使用系爭土地等情，並未 舉證以實其說，則揆諸前揭說明，被告自仍須支付相當之 對價，且按「前項情形，其租金數額當事人不能協調時， 得請求法院定之」，民法第425條之1第2項定有明文。是 依上開說明，房屋之所有權人即得於房屋可使用期限內， 繼續合法使用該房屋所坐落之土地，然須支付相當之對價 。是原告主張被告應依租賃之法律關係給付其租金，且兩 造對於租金數額不能協議，乃請求法院定其數額，即屬有 據。又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定 法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已 ，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於 租賃關係成立時，即有支付租金之義務。而查，城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 % 為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用 基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。而該條 所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價 而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有 權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域， 當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定 地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言， 未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。 另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。 5.查被告曾秀蓮雖初辯稱：系爭房屋並未全部占滿系爭土地
，只有依照每層建物面積占用系爭土地等語；然於被告曾 秀蓮嗣又陳稱：系爭房屋最近幾年有在前方的位置圍圍牆 防止他人任意進入，被告曾秀蓮平常會在圍牆內晾衣服或 停車，房屋後方的空地，只有被告曾秀蓮的家人能進入， 所以沒有另外再圍圍牆，會堆放一些家裡的物品，至於前 方圍圍牆的範圍是到大馬路路邊，如此才不會讓其他人隨 意進入系爭土地，被告曾秀蓮同意沿用兩造於本院107年 度中小字第1295號事件中所述之內容作為證據等語在卷（ 見本院卷第131頁，本院107年度中小字第1295號卷第89頁 ）。是足認原告所指被告曾秀蓮106年間係占用系爭土地 之全部一情，業經被告曾秀蓮自認在卷，而可認定屬實。 系爭土地於106年1月之申報地價為每平方公尺3,280元， 有臺中市政府地方稅務局地價稅課稅明細表、土地登記第 一、二、三類謄本在卷可佐（見本院卷第34、52、61-67 、70、71頁），參以系爭土地坐落之地段鄰近大里仁化路 ，作為住宅使用，便利前往商業區域從事商業活動，然位 居巷道之內，巷道寬度足供會車，且四周環繞3樓之陳舊 住宅，有Google截取之地圖及現場相片在卷可證（見本院 卷第285-287頁），是綜上情事及依上開平均地權條例、 土地法之規定，本院認原告請求以系爭土地申報地價按年 息5%計算之租金，作為原告請求法定租金之標準，應屬合 理。依此計算，被告曾秀蓮所有之系爭房屋連同其前後周 圍空地，所利用、占用系爭土地之面積為土地之全部97.4 2平方公尺，系爭土地106年1月之申報地價為每平方公尺 3,280元，按申報地價年息百分之5計算後，原告所持分別 共有系爭土地之106年年租金為1,027元（計算式：27/105 ×1/4×3,280×97.42×5％＝1,027，元以下四捨五入） ，則原告請求被告曾秀蓮給付106年度之法定地租1,027元 ，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求即屬無據， 應予駁回。
6.末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任； 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條 第2項前段、第233條第1項前段、第203條亦分別著有明文 。本件原告對於被告曾秀蓮之租金請求權，雙方並無約定 給付期限，係屬於無給付期限之金錢債權，揆諸前述民法 第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條之規定 ，被告曾秀蓮應自受催告時起，負擔給付遲延之責任。查
本件起訴狀繕本乃於107年4月19日送達於被告曾秀蓮之住 所地，有送達證書1紙附卷可按（見本院卷第91頁），是 原告就上揭所得請求之金額，併請求自107年4月20日（即 起訴狀繕本合法送達被告之翌日）起至清償日止，按年息 5%計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1之規定，請求被告曾秀蓮 應給付原告1,027元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即107年 4月20日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由 ，應予准許，至逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
六、本判決原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告曾秀蓮敗 訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告 假執行。原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟僅在促 使法院為此職權之行使，本院不另為准駁之諭知。又被告曾 秀蓮陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，核與法 律規定相符，遂酌定相當擔保金額准許之。
七、依民事訴訟法第79條及第436條之19條第1項規定，確定其訴 訟費用額為1,000元（包含第一審裁判費1,000元），由被告 曾秀蓮負擔百分之3，餘由原告負擔。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及其具體內容；2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 劉家汝