臺灣屏東地方法院民事判決 107年度潮簡字第318號
原 告 楊崇輝
訴訟代理人 錢政銘律師
被 告 葉靜玲
訴訟代理人 謝信義律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於107年6月13日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
原告主張：被告葉靜玲於民國104年12月2日向原告楊崇輝承租 坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地上之同段85建號建物即 整編前門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000號（整編後屏東縣○ ○鎮○○路00000號）之房屋（一樓店面、後面廚房等，下稱 系爭房屋），約定租賃期間為104年12月1日起至109年11月30 日止，租金為每月新臺幣（下同）3萬元，應於每月1日前繳納 ，且未經出租人同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一部份 出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用（下稱系爭原 租約）。詎被告未經原告同意，擅將系爭房屋一樓店面、後面 廚房於每日晚上9時後交由他人使用，經原告發覺，兩造遂於 105年8月3日，以被告違約為由，合意終止系爭原租約（下稱 系爭終止協議），原告終止時表示不願繼續出租系爭房屋予被 告，惟被告以在系爭房屋從事自助餐業務，一時間找不到其他 處所得以搬遷為由，要求原告給予其搬遷寬限期，約定以被告 找到其他處所後，須立即搬離為寬限條件，並由被告支付原告 每月3萬元之系爭房屋使用補償金（非租金），兩造間乃另定 一暫時使用契約（下稱系爭暫時使用契約），附有被告覓得其 他營業處所為停止條件，原告亦向被告表示，若被告有意願購 買系爭房屋，也可將系爭房屋出售被告，被告當時亦承諾考慮 購買，詎被告於系爭原租約終止後，遲遲不願尋覓其他處所或 為搬遷之準備，亦不欲購買系爭房屋，其故意拖延阻礙兩造所 約定之搬遷寬限期，依民法101條規定視為停止條件已成就。 原告期間多次以口頭及存證信函要求被告搬離，被告仍置之不 理。原告已於系爭原租約終止時，已清楚充分表達並無要讓被 告繼續租用系爭房屋之意，且數次要求被告搬遷，兩造間並不 存在不定期租賃契約，爰依民法第767條第1項前段、第455條 第1項前段規定起訴，求為命被告將系爭房屋騰空遷讓返還予 伊等語。聲明求為判決：被告應將門牌號碼屏東縣○○鎮○○ 路00000號之房屋一樓店面及後面廚房，騰空遷讓返還予原告
。
被告則以：否認兩造間有系爭暫時使用契約存在，亦無附有被 告覓得其他營業處所之停止條件，兩造房屋租賃事件，兩造間 雖曾於105年8月3日簽立系爭終止協議，然該終止協議係被逼 所為，故於簽立該書件後，被告仍繼續使用該系爭房屋，原告 非但未為反對表示，且更按月委由原告之妻陳麗香親向被告收 取每月3萬元租金，自105年9月起，迄106年11月間，仍按月親 至被告租屋處收取租金，續收租金長達1年2個月，迨106年12 月初原告始拒收房租，且上開期間原告押租金10萬元亦未退還 被告，足認原告容認被告繼續使用系爭房屋，未即為反對意思 表示，嗣原告之妻於106年12月5日自行至被告租屋處，自行放 置現金10萬元於桌上即離去，原告始表明退還押租金10萬元， 被告已將租金及押租金提存於本院提存所，是兩造自105年8月 4日起，已成立不定期租約，原告自不得請求被告遷讓房屋等 語置辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
不爭執事項（院卷第111頁反面至112頁，本院保留增刪修改權 限）：
㈠原告於104年12月2日將門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00000 號房屋之一樓店面及後方廚房出租予被告，約定租期為104 年12月1日起至109年11月30日止，租金為每月3萬元，且被 告於訂約時，已交付10萬元押租金予原告。又依系爭租約第 8條規定，被告未經原告同意，不得私自將租賃房屋權利全 部或一部份出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用 房屋。若違反上開規定，依系爭租約第14條，原告得隨時解 約收回房屋，被告因此所受之損失原告概不負責等情，有卷 附房屋租賃契約書為證（見本院卷第7-9頁）。 ㈡兩造嗣於105 年8 月1 日達成協議，該約定第一點記載「因 乙方承租人（即被告）明顯違約在先，所以甲方（即原告） 提出聲明，從105 年8 月3 日起立即終止雙方合約。」、第 二點記載「經甲、乙雙方確認後，原租賃合約作廢，乙方得 歸還甲方房屋使用權。」等情，有協議書乙紙在卷可佐（見 本院卷第10頁）。
㈢原告於106 年12月6 日寄發恆春郵局存證號碼162 號存證信 函予被告，催告被告應於106 年12月13日前，將系爭房屋遷 讓返還予原告等情，有前引存證信函為證（見本院卷第12頁 ）。
㈣被告於106 年12月16日寄發恆春郵局存證號碼169 號存證信 函予原告，並隨函檢附於106 年12月16日簽發之郵政匯票2 紙，金額各為3 萬元（匯票號碼0000000000-0）、10萬元（ 匯票號碼0000000000-0）。原告因此於106 年12月19日寄發
恆春郵局存證號碼174 號存證信函予被告，催告被告應於函 到翌日起5 日內領回上開13萬元郵政匯票，否則即將該款項 提存於屏東地方法院提存所，嗣因被告未於期限內領取，原 告遂於106年12月26日向本院提存所提存13萬元（提存字號 ：106年度存字第638號）。又被告受領174號存證信函後， 先於106年12月25日提存13萬元（提存字號：106年度存字第 633號），再於107年1月8日、107年2月6日、107年3月6日各 提存3萬元（提存字號：107年度存字第13、65、101號）至 本院提存所等情，有前引169、174號存證信函、郵政匯票、 提存書、國庫存款收款書等件（見本院卷第65-79、80之1至 80之8、82-84頁），在卷可憑。
兩造爭執之事項（院卷第112頁，本院保留增刪修改權限） 原告依民法第455條前段、同法第767條第1項前段規定，請求 被告返還系爭房屋，是否有據？
原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占用系爭房屋， 應遷讓返還等情，被告固不否認系爭原租約已經於105年8月3 日合意終止，惟抗辯被告迄仍居住系爭房屋內，原告於系爭原 租約終止後，仍收受其租金，依民法第451條規定，視為不定 期限繼續租賃契約等語置辯，茲分敘如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之 使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期 限繼續契約。承租人於租賃關係終止，應返還租賃物，民法 第767條第1項前段、第451條、第455條前段分別定有明文。 次按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 」民法第450條第1項定有明文。又「租賃期限屆滿後，承租 人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者 ，視為以不定期限繼續契約。」同法第451條亦有明文；此 係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其 適用故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續 租應另訂契約」(參見最高法院55年台上字第276號判例)或 其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時 （參見最高法院47年台上字第1820號判例），租賃契約當然 更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或 承諾。再按「民法第四百五十一條之規定，乃出租人表示反 對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第二百六 十三條所定，當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同 一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租 者，表示此項意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，
由出租人全體為之。本件系爭土地為上訴人等四人所共有， 而由上訴人等四人共同出租與被上訴人使用，則其依民法第 四百五十一條為反對續租之意思表示，自應由上訴人全體為 之」，最高法院63年台上字第2139號判例可資參照，租賃契 約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於 租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原 定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思 者有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限 繼續契約。最高法院37年上字第9418號民事判例意旨參照， 是出租人與承租人如對租金與繼續使用並無爭議，承租人仍 繼續使用，即視為不定期租約成立。民法第四百五十一條所 謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時 期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示 之方法為之。最高法院37年上字第8288號民事判例意旨參照 。準此，前揭民法第451條係以「承租人仍為租賃物之使用 收益」及「出租人不即表示反對之意思」而以法律認定承租 人與出租人於租賃期限屆期後有「默示更新」之意思所為規 定。
㈡系爭原租約雖合意終止，惟兩造間有不定期限租約存在 ⒈本件兩造於104年12月2日簽訂之系爭原租約，並未訂明「 期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類用語，此 有系爭租約附卷可參（見院卷第7-9頁）。兩造嗣於105年 8月1日達成協議，該約定第一點記載「因乙方承租人（即 被告）明顯違約在先，所以甲方（即原告）提出聲明，從 105年8月3日起立即終止雙方合約。」、第二點記載「經 甲、乙雙方確認後，原租賃合約作廢，乙方得歸還甲方房 屋使用權。」，有系爭協議書在卷可憑(院卷第10頁）， 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當 事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字 業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約 文字而更為曲解（最高法院17年度台上字第1118號判例意 旨參照）。揆諸上開「乙方得歸還甲方房屋使用權」文義 已明，僅表示原告得請求被告返還房屋，自不得任意曲解 為原告於終止系爭原租約時表示絕不繼續承租之意，原告 雖以證人陳麗香即原告之妻證述訂立系爭終止協議時，原 告表示絕不續租云云（院卷第113頁第10-11列），惟證人 陳麗香為原告之妻，證言難免偏頗，再者，倘原告確於當 時表明不欲續租，即欲被告返還系爭房屋之重要事項，應 載明於系爭系爭終止協議內，詎原告就此重要事項，僅口
頭方式為之，除證人外別無其他舉證，故原告主張於簽立 系爭終止協議時，即表明不欲繼續承租云云，洵非可取。 2.再就系爭房屋之租金收取情況可知
查系爭原租約終止後，原告之妻仍按期親自至被告處收受 租金，直至106年12月初始拒收租金，收取期間長達1年2 月，本院審理中證人陳麗香於本院證述上開期間長達1年2 月，租金仍為原訂租金3萬元，並由原告委陳麗香親至被 告處收取租金，與系爭租約終止前收取租金之方式相同等 語(院卷第113頁），堪認原告有默示同意被告繼續租約之 意思存在。
3.次就押租金契約與系爭房屋使用之現況
查系爭原租約雖於105年8月1日終止，惟系爭房屋仍繼續 由被告使用迄今，為兩造所不爭執，再者，押租金在擔保 承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前 ，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號民 事判例意旨參照），查系爭租約第5條約定：乙方（即被 告)應於訂約時，交於甲方（原告）新台幣壹拾萬元作為 押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交 還房屋後無息返還押租保證金（即押租金），有租約在卷 可憑(院卷第7-8頁）；本件被告於訂約時，已交付10萬元 押租金予原告，為兩造所不爭執，惟兩造嗣於105年8月1 日達成系爭終止契約協議，僅約定被告得歸還原告房屋使 用權，尚難認定原告表示絕不續租乙節，業如上述，兩造 就押租金返還乙節，均未提及，倘原告確已表明不再續租 ，何以兩造未約定須返還押租金？原告此舉已有疑義，況 原告容認被告繼續使用系爭房屋，未即為反對意思表示， 時間長達1年2個月，且原告自105年9月起，迄106年11月 間，仍按月由證人陳麗春代原告，親至被告租屋處收取租 金，與系爭原租約未終止前收受租金方式無異，於此期間 內兩造均未提及返還押租金，揆諸社會通念，堪認兩造係 以原押租金擔保不定期租賃，較為貼近當事人真意，上開 押租金迨陳麗香於106年12月5日自行至被告租屋處，自行 放置現金10萬元於桌上即離去，又拒收租金3萬元，且返 還上開押租金時，兩造未會算被告有無積欠租金或造成系 爭房屋損害，揆諸上述情節，原告係事隔1年2個月後始單 方擅自返還押租金，且未與被告磋商是否須扣抵積欠之租 金或損害賠償，而逕自返還上開押租金，揆諸社會通念原 告係默示同意繼續出租情事，故兩造間未論及押租金返還 ，堪認兩造確已成立不定期租約。
㈢兩造間未訂立系爭暫時使用契約，亦未附有被告覓得其他營
業處所之停止條件，原告主張無理由
原告固主張兩造於105年8月1日終止系爭原租約，因被告以 在系爭房屋從事自助餐業務，一時間找不到其他處所得以搬 遷為由，要求原告給予其搬遷寬限期，約定以被告找到其他 處所後，須立即搬離為寬限條件，並由被告支付原告每月3 萬元之系爭房屋使用補償金（非租金），兩造間僅訂立系爭 暫時使用契約，且附有被告覓得其他營業處所之停止條件， 因被告故不搬遷，視為停止條件成就乙節，為被告否認，依 民事訴訟法第277條規定，自應由原告負舉證責任，惟系爭 暫時使用契約乃涉及兩造系爭新不定期租約是否繼續之重要 事項，何以系爭終止契約協議未載明，原告主張已屬有疑？ 細繹原告於寄發恆春郵局存證號碼162、174號存證信函予被 告，均僅提及系爭租約於105年8月1日終止，被告自斯時起 即屬無權占有系爭房屋，應返還系爭房屋等語，而未論及系 爭暫時使用契約，與附有被告覓得其他營業處所之停止條件 ，被告拒不搬遷停止條件業已成就等語，倘兩造確有上開約 定，何以原告於存證信函中未提及，亦有違常理；證人陳麗 香雖於本院證述僅口頭約定等語（院卷第114頁），惟證人 為與原告關係密切，證言難期公允，揆諸上開租金收取方式 、押租金於被告繼續使用系爭房屋1年2個月期間均未退還等 情，均與原告主張兩造間訂立系爭暫時使用契約，並附有被 告覓得其他營業處所之停止條件等情矛盾，何以上開押租金 須擔保暫時使用契約（參陳麗香證言，院卷第113頁反面倒 數第6-5列)？亦原告主張難以自圓之處，原告主張系爭暫時 使用契約，顯係用以迴避不定期租賃契約，原告前引主張實 與不定期租約毫無歧異，亦徵原告主張難以合理之處。原告 除證人外別無其他舉證證明，自難據為原告有利之認定。另 原告所引最高院47年台上第1820號判例以佐其說，按上開判 例事實乃出租人於租期行將屆滿時，通知承租人收回房屋， 出租人有明示反對承租人繼續租賃情事，與本件案例事實係 兩造合意終止後，是否存有不定期租賃契約不同，自無比附 援用餘地，併此敘明。
綜上，兩造間不定期租賃關係仍然存在，原告依民法第767條 第1項及第455條規定請求被告遷空交還系爭房屋，為無理由， ，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，均不 足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。本件訴訟費用，依民事訴訟法第78條規定，命由敗訴之原告負 擔。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
臺灣屏東地方法院潮州簡易庭
法 官 李芳南
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 粘嫦珠