最高法院民事判決 107年度台上字第321號
上 訴 人 太子建設開發股份有限公司
法定代理人 羅智先
訴訟代理人 金玉瑩律師
馬傲秋律師
黃如流律師
被 上訴 人 蔡鎮宇
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國106 年11
月28日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（106 年度重上字第46
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國96年10月26日與伊簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），向伊購買坐落臺南市北區北元段第729、729-1至729-8、729-10至729-20地號等 20筆土地（下稱系爭 20筆土地）。除買賣價金新臺幣（下同）1億4000萬元外，依系爭契約第2條第2項約定，按上訴人實際銷售額 5億9718萬3255元，減除預估銷售額 3億4000萬元，再扣除向兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）貸款之利息 205萬9079元後，伊得就其餘額40％，請求追加土地買賣價款1億204萬9670元本息等情。爰依系爭契約之法律關係，求為命上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭契約名義上固為買賣，實際上係由被上訴人以系爭20筆土地作價1 億4000萬元出資，伊則以興建房屋出售之費用出資，屬合建契約。本件依合建關係結算後，已無餘額可供分配。又系爭契約書第2條第2項約定應扣除之利息，為伊向永豐資財股份有限公司（下稱永豐公司）貸款之利息4417萬2500元等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人於96年10月26日與被上訴人簽訂系爭契約，購買被上訴人所有之系爭20筆土地。被上訴人委任益民律師事務所，於102 年8月7日寄發之律師函雖記載「本件雖屬買賣合約，實隱藏有合建之意」等語，惟屬受任律師之法律意見，並非契約內容。依系爭契約名稱、內容之記載及系爭地上14層、地下 2層集合住宅建案運作情形，應認為買賣契約。被上訴人除取得買賣價金 1億4000萬元外，依系爭契約第2條第2項約定，尚得依一定比率取得追加土地買賣價款。被上訴人於 96年11月5日取得系爭土地之所有權，取得使用執照起算 6個月屆滿日則為101年4月27日。被上訴人於96年4月24日向永豐公司貸款1億2500萬元，並以系爭20
筆土地設定最高限額抵押權 1億5000萬元。兩造與永豐公司於96年10月30日簽訂債務承擔契約，由上訴人承擔被上訴人前揭借款債務，最高限額抵押權之義務人亦於96年11月28日變更為上訴人。另上訴人於 97年2月29日將系爭20筆土地，設定最高限額抵押權 1億3200萬元予兆豐銀行，並於97年間以系爭20筆土地及其他其他 3筆不動產為共同擔保，向兆豐銀行申辦貸款同一筆一年期短期授信，額度1億5500萬元，並逐年續約，上訴人於100年11月18日清償兆豐銀行貸款，繳納之貸款利息合計 970萬2631元。查系爭建案結算至使用執照取得屆滿6個月止之銷售總價款為5億9718萬3255 元，已逾預估總銷售金額之3億4000萬元，依系爭契約第2條第2項約定，上訴人應給付被上訴人追加土地價款。觀諸系爭契約第2條第2項及第3條第2項記載，已明示上訴人取得系爭土地所有權後，將系爭土地作為借款擔保，其借款額度之上限為 1億2500萬元。故土地貸款利息之計算，以嗣後向兆豐銀行借款所生之利息為限。又上訴人以系爭 20筆土地及其他3筆不動產為共同擔保，向兆豐銀行貸款，合計繳納利息 970萬2631元。繳息期間係自97年11月20日起至100年10月20日止，符合系爭契約第2條第2項所載「上訴人自取得標的土地產權（96年11月5日）起，迄使用執照取得日起算 6個月屆滿時（101年4月27日）」之計息期間。兩造就利息如何「設算」，雖無明文，觀諸兆豐銀行之鑑價資料，應以上開各筆不動產設定抵押權之金額，與設定抵押權擔保金額總額比例，計算應扣除之貸款利息。上訴人以系爭20筆土地及其他3筆不動產，設定擔保之總金額為6億2200萬元，在申貸期間共繳納貸款利息 970萬2631元，依比例計算，上訴人以系爭20筆土地貸款所繳納之利息為205萬9079元。依系爭契約第2條第2項約定，應扣除「土地貸款利息」205萬9079元。兩造訂立系爭契約時，永豐公司之貸款利息已得計算，兩造未予記載，顯見所稱「土地貸款利息」係指兆豐銀行之利息。依系爭契約第2條第2項約定結算結果，「實際已銷售總價款」為 5億9718萬3255元，已超過預估銷售額之3億4000萬元，其差額扣除土地貸款利息205萬9079元後，其餘額之40％為追加土地買賣價款，即1億204萬9670元。綜上，被上訴人依系爭契約第2條第2項約定，請求上訴人給付追加土地買賣價款1億204萬9670元本息，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。查系爭契約第2條第2項約定: 「本案預估銷售額為新臺幣 3億4000萬元，雙方同意於使用執照取得日起算六個月屆滿時，結算實際已銷售總價款，如有溢上開預估總銷售金額時，以溢價金額（不含營業稅）扣除『乙方自取得標的土地產權起，迄上開結算日止』，就『貸款額度 1億2500萬元整』所設算之土
地貸款利息後，餘額之40％為追加土地買賣價款」（見一審補字卷第 9頁）。似已約明設算貸款利息之金額、期間，僅未載明貸款利率而已。而被上訴人於96年11月 5日取得系爭土地之所有權，101年 4月27日則為取得使用執照起算6個月之屆滿日。被上訴人於96年4月24日向永豐公司貸款1億2500萬元，並以系爭20筆土地設定最高限額抵押權 1億5000萬元，嗣由上訴人承擔借款債務，並變更為該最高限額抵押權之義務人。上訴人復於 97年2月29日將系爭 20筆土地，設定最高限額抵押權1億3200萬元予兆豐銀行，並於97年間以系爭20筆土地及其他其他 3筆不動產為共同擔保向兆豐銀行申請貸款，並於 100年11月18日清償兆豐銀行貸款等情，為原審認定之事實。果爾，系爭契約約定之計息期間「96年11月5日起至101年4月27日止」 ，似非僅兆豐銀行之貸款期間，參以上訴人承擔被上訴人向永豐公司貸款之金額為 1億2500萬元，年息為8.4%（見一審卷㈣第23至25頁）。則上訴人抗辯: 兆豐銀行之「貸款額度」、「利息計算起迄日」（即97年11月20日起至 100年10月20日止）與系爭契約扣除利息之額度、起迄日不符，本件應按永豐公司之貸款年息8.4%計算，始符締約本旨等語（見原審卷第99至100、388頁），是否全然無據，非無推求之餘地。系爭契約約定扣除之土地貸款利息，究係上訴人實際支付之利息，抑或定期、定額本金設算之利息，其利率標準如何始符兩造締約真意？均屬未明，自待調查釐清。原審未察，遽以上訴人受讓系爭土地所有權後，已承擔被上訴人對永豐公司之 1億2500萬元債務之情，逕認應扣除之利息僅限於實支兆豐銀行按比例計算之借款利息 205萬9079元，而為不利上訴人之判決，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝
法官 吳 光 釗
法官 周 舒 雁
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 7 月 9 日
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