請求確認優先承買權不存在等
最高法院(民事),台上字,106年度,1622號
TPSV,106,台上,1622,20180627,1

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1622號
上　訴　人　陳佳鎮
訴訟代理人　陳萬發律師
　　　　　　傅金圳律師
被 上訴 人　惠勝資產管理有限公司
法定代理人　曾芳鈴
訴訟代理人　吳啟孝律師
　　　　　　嚴逸隆律師
被 上訴 人　大量科技股份有限公司
法定代理人　王作京
訴訟代理人　潘維成律師
上　訴　人　友嘉科技股份有限公司
法定代理人　李以專
訴訟代理人　莊志成律師
上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，上訴人對於中
華民國106年1 月17日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字
第593號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人陳佳鎮請求確認（一）被上訴人惠勝資產管理有限公司對於原判決附表1編號3、23、25、30、31所示土地優先承買權不存在；（二）被上訴人惠勝資產管理有限公司對於除上述（一）部分外之原判決附表1、2所示不動產一併承買權不存在；（三）被上訴人大量科技股份有限公司對於原判決附表 1、2所示不動產除附表1編號29外之一併承買權不存在之上訴，暨確認上訴人陳佳鎮與友力工業股份有限公司間就原判決附表1、2所示之不動產本於民國103 年12月24日拍定所成立之買賣關係存在，及各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。上訴人陳佳鎮、友嘉科技股份有限公司其他上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回上訴人陳佳鎮、友嘉科技股份有限公司其他上訴部分，由該上訴人各自負擔。
理 由
本件上訴人陳佳鎮主張：臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）102 年度司執助金字第299 號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣訴外人即債務人友力工業股份有限公司（下稱友力公司）所有如原判決附表（下稱附表）1、2所示不動產（下合稱系爭不動產），由伊以新臺幣（下同）16億7,831萬9,700元拍定。對造上訴人友嘉科技股份有限公司（下稱友嘉公司）與友力公司就附表1編號16至21所示桃園市○○區○○段000地號以次6 筆土地（下合稱636等地號土地），固曾簽訂自民國95年6 月15日起為期5年之租約，但系爭不動產於97年11月5 日遭查封後，友力公司就



636 等地號土地另於100年5月27日與友嘉公司簽訂自同年6月1日起為期5 年之租約，依強制執行法第51條第2項、第3項之規定，對伊不生效力，友嘉公司對於系爭不動產，不能主張優先承買權或一併承買之權利。友力公司就附表1編號3、23、25、30、31所示同段598、599、605、744、746地號土地（下合稱598等地號土地），於查封後始出租予訴外人萬禾物業管理顧問公司（下稱萬禾公司），此租約對伊不生效力，坐落598 等地號土地上之同段859、860、861、863建號建物（下合稱859 建號等建物），原為友力公司所有，嗣信託登記與萬禾公司，不能認定友力公司與萬禾公司間就598等地號土地有民法第425條之1 規定之推定租賃關係存在；萬禾公司再將上開建物售與被上訴人惠勝資產管理有限公司（下稱惠勝公司），亦不合前揭推定租賃關係之規定，惠勝公司對於598 等地號土地無優先承買權，對系爭不動產亦無一併承買之權利；被上訴人大量科技股份有限公司（下稱大量公司）雖登記為附表1 編號29即同段752地號（下稱752地號）土地之共有人，然其係與訴外人正泰資產管理有限公司（下稱正泰公司）通謀虛偽所取得，依法無效，縱非無效，其等悖於常理所為，目的在製造他人不敢進場投標及為損害拍定人之權利，違反民法第148條規定，自不應容認大量公司以共有人身分主張對752地號土地優先承買權及對系爭不動產無一併承買之權利等情，爰求為確認友嘉公司對系爭不動產之優先承買權不存在、惠勝公司對 598等地號土地之優先承買權不存在、大量公司對752 地號土地之優先承買權不存在之判決，並於原審追加請求確認友嘉公司、惠勝公司、大量公司（下合稱友嘉公司等3 人）對系爭不動產之一併承買之權利均不存在及確認其與友力公司間就系爭不動產因拍定所成立之買賣關係存在之判決（陳佳鎮另請求確認惠勝公司對於除598地號等5筆土地外之系爭不動產、大量公司對於除752 地號土地外之系爭不動產優先承買權不存在部分，原審判決其勝訴，未據惠勝公司、大量公司聲明不服，惟陳佳鎮就該勝訴部分提起上訴，由本院另以裁定駁回）。
上訴人友嘉公司則以：友力公司於系爭不動產遭查封後所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，屬相對無效，系爭執行事件債權人未主張友力公司與伊關於636 等地號土地於查封後所訂立新租約有礙執行效果，該租賃關係仍然存在，且查封後所定租約，僅係履行原租約第7 條之約定而自動展延，非查封後另約定變更雙方之權利義務，或增加友力公司之負擔，陳佳鎮不得於拍定後再反於原拍賣條件之主張；被上訴人惠勝公司則以： 859建號等建物係友力公司信託登記予萬禾公司，再出賣予伊，應推定友力公司默許伊於承買建物後繼續使用土地，伊已取得法定租賃權，並依土地法第104 條規定取得優先承買權，債權人受償權



益絲毫未受減損，此種情形不在強制執行法第51條第2 項規範之列，系爭執行事件拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）屬意定第三人優先承買權之約定，拍定人就上開意定優先承買權不得爭執等語；被上訴人大量公司則以：伊為752 地號土地共有人，依土地法第34條之1 規定有優先承買權，並得依系爭拍賣公告，按同一拍賣條件，就系爭不動產一併承買，又合併拍賣之目的，係因如附表1 所示土地全部在同一廠房圍牆內，基於使用一體性及經濟效益最大考量始為之，且752 地號土地所在位置，需經由同一廠房內其他土地，始得通行至廠房外之道路，倘伊僅得就752 地號土地行使優先承買權，該土地將形成袋地，系爭不動產全部合併拍賣之趣旨將形同虛設各等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：友力公司所有系爭不動產，於97年11月5 日遭查封，嗣桃園地院以系爭執行事件拍賣系爭不動產，於103 年12月24日由陳佳鎮拍定。友嘉公司等3 人於同年月25日具狀表示欲優先承買及一併承買系爭不動產，並於104年1月8 日具狀向桃園地院陳報分別買受之標的物及價額。友嘉公司前就636 等地號土地與友力公司簽訂租約，嗣於租期屆滿前之100年5月27日復訂定租期自同年6月1日起算5年之租約；惠勝公司於103年7月11 日，自萬禾公司買受859 建號等建物，已辦理移轉登記；大量公司為752 地號土地共有人之事實，為兩造所不爭。友力公司於系爭不動產遭查封後，未得執行法院允許，就636 等地號土地與友嘉公司簽訂租約，有礙執行效果，依強制執行法第51條第2 項、第78條規定對於債權人與拍定人即陳佳鎮不生效力，友嘉公司不得主張對636等地號土地，有民法第426條之2、土地法第104條規定之承租人優先承買權（下稱承租人優先承買權）。系爭拍賣公告僅為執行法院基於職權單方面於拍賣公告上附註本次拍賣行使優先承買權之條件，並非執行法院代友力公司與友嘉公司另行合意成立意定優先承買權，友嘉公司對於636地號等6筆土地外之系爭不動產，亦無優先承買權，且依系爭拍賣公告之條件，對於系爭不動產亦無一併承買之權利。其次，859 建號等建物及所坐落基地之598 等地號土地，原同屬友力公司所有，友力公司嗣將上開建物信託登記予萬禾公司，其信託目的係授權萬禾公司得就上開建物管理及處分，友力公司仍為實質上之所有權人，上開建物並非系爭執行事件查封標的物，友力公司就該建物仍有處分權能，友力公司將上開建物售與惠勝公司，並非就查封物所為之行為，不受查封效力之影響，依民法第425條之1規定，惠勝公司與友力公司間，推定在上開建物得使用期限內，就所坐落基地即598 等地號土地有租賃關係存在，惠勝公司就859 建號等建物之基地有承租人之優先承買權，上開推定租賃關係，並無特定之範圍，859 建號等建物並有增建，可供居住、辦公室或廠房使用，具有相



當之經濟價值，如將優先承買權範圍限於建物垂直投影面積，將會大幅降低建物土地合併利用之經濟價值，影響優先承買權人權益，違反承租人優先承買權之立法意旨，應認惠勝公司就598 等地號土地之全部有優先承買權，並得依此優先承買權及系爭拍賣公告記載，一併承買除598 等地號土地以外之系爭不動產。惠勝公司既得優先承買598 等地號土地，即無須依系爭拍賣公告一併承買，陳佳鎮請求確認惠勝公司對598 等地號土地無一併承買之權利，無受確認判決之法律上利益。再者，752 地號土地應有部分1,200分之1,079，原登記在訴外人友力熱鍊股份有限公司名下，經法院拍賣後由正泰公司取得，正泰公司於100年4月8 日售與大量公司並完成所有權移轉登記，陳佳鎮未能證明正泰公司串謀大量公司虛偽移轉752 地號土地上述應有部分，且大量公司無從於買受該地號土地應有部分時即預知得一併承買系爭不動產，難認大量公司購買之目的在製造投標之障礙，以損害他人為主要目的。大量公司就752地號土地，依土地法第34條之1規定有共有人優先承買權，得依此優先承買權及系爭拍賣公告記載，請求一併承買除752 地號土地以外之系爭不動產，大量公司既得優先承買752 地號土地，即無須依系爭拍賣公告一併承買，陳佳鎮請求確認大量公司對752 地號土地無一併承買之權利，無即受確認判決之法律上利益。從而，陳佳鎮請求確認友嘉公司對於系爭不動產之優先承買權及一併承買權不存在；惠勝公司對於除598 等地號土地外之系爭不動產優先承買權不存在；大量公司對於除752 地號土地外之系爭不動產優先承買權不存在，均應准許，逾此部分之請求，則不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無須再予論駁之理由，爰就陳佳鎮上開聲明，將第一審所為陳佳鎮敗訴判決部分廢棄，改判確認友嘉公司對系爭不動產之優先承買權不存在、惠勝公司對於598 等地號土地外之系爭不動產優先承買權不存在、大量公司對於752 地號土地外之系爭不動產優先承買權不存在，駁回陳佳鎮其餘上訴，並確認友嘉公司對系爭不動產一併承買權不存在、陳佳鎮與友力公司就系爭不動產因拍定所成立之買賣關係存在，及駁回陳佳鎮其餘追加之訴。
一、關於廢棄發回部分（即陳佳鎮請求確認惠勝公司對於598 等地號土地優先承買權不存在、對於598 等地號土地外之系爭不動產一併承買權不存在、大量公司對於752 地號土地外之系爭不動產一併承買權不存在、陳佳鎮與友力公司間就系爭不動產因拍定之買賣關係存在部分）：
按民法第426條之2 第1項、土地法第104條第1項所定基地承租人優先承買權之規範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土



地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先承買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之範圍不明，承租人所得優先承買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地為準（超過承租範圍或所需建築基地部分，至承租人應否一併承買？及一併承買之範圍，為別一問題）。本件598 等地號土地面積合計85,143.06平方公尺（見附表1記載），其上除859建號等建物外，尚有系爭執行事件拍賣之標的物即附表2所示建物坐落其上，附表2 所示建物第一層（不含雨遮及其他附屬建物等）面積達18,211.95平方公尺（見附表2記載），859 建號等建物第一層（不含地下層等）面積10,376.37 平方公尺，足見859建號等建物並未使用598等地號土地全部，原審未詳為調查859建號等建物所需建築基地範圍，不顧附表2所示建物使用土地之權源，遽認惠勝公司得優先承買598 等地號土地全部，自嫌速斷。又實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2 項亦定有明文，此項規定乃強行規定，該所謂債權人，兼指聲請執行之債權人及拍定人，至所謂不生效力，係指相對無效，即債權人或拍定人得主張該有礙執行效果之行為對自己不生效力。而土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1固定有明文。該推定租賃關係，乃在當事人間無特別約定下，推定其意思表示為租賃關係，惟土地及其上房屋同屬債務人所有，僅土地遭查封後，債務人將房屋所有權讓與第三人，並與房屋受讓人訂立土地租賃契約，該租賃關係於房屋所有人與債務人間，固生債之效力，惟執行債權人或拍定人得依強制執行法第51條第 2項規定，主張該租賃關係對自己不生效力，則在前述推定租賃關係下，拍定人亦應得主張該推定租賃關係對其不生效力。598 等地號土地係於97年11月5日遭查封，惠勝公司係於103年7 月11日自友力公司之受信託人萬禾公司受讓取得該土地上859 建號等建物，推定與友力公司就598 等地號土地成立租賃關係，乃原審所確定之事實，陳佳鎮拍得系爭土地後，主張惠勝公司對598 等地號土地無優先承買權，其真意是否主張該推定租賃關係對其不生效力？原審未闡明使其為明確之陳述，逕認惠勝公司對598 等地號土地有承租人優先承買權，踐行之程序尚有未當，亦有判決不備理由之違法。其次，優先承買權，有依法律規定，亦有依當事人約定，惟不得由執行法院創設。執行法院於拍賣公告註明優先承買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物，該執行方法仍不能當然使優先承買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買



受之範圍。而承租人優先承買權之規定或土地法第34條之1第4項共有人優先承買權之規定，均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先承買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產，倘包括優先承買權標的及其他非優先承買權標的，在上開目的範圍內，優先承買權人除優先承買權標的外，固可擴及與優先承買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買，逾此部分，優先承買權人應無一併承買之權利，以免使優先承買權之效力過度擴張，致失立法之旨意。惠勝公司就859 建號等建物使用598 等地號土地，縱然推定成立租賃關係，而得優先承買該等建物所需建築基地及大量公司本於共有人之優先承買權得優先承買752 地號土地，惟原審未說明惠勝公司及大量公司得優先承買部分與其他非得優先承買範圍，有如何在性質具有使用上不可分關係，即認惠勝公司就598 等地號土地外之系爭不動產、大量公司就752 地號土地外之系爭不動產有一併承買之權利，併嫌疏略。再者，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險，得以對被告之確認判決除去之者，始為存在。系爭執行事件拍賣系爭不動產，由陳佳鎮於103 年12月24日拍定，陳佳鎮即與友力公司成立買賣契約，為原審所確定之事實，友嘉公司等3 人雖具狀行使優先承買權，並表示依系爭拍賣公告一併承買優先承買權標的以外之系爭不動產，惟似未就陳佳鎮與友力公司就系爭不動產因拍定而成立之買賣關係有所爭執，原審未說明陳佳鎮就所提起確認與友力公司就系爭不動產因拍定而成立之買賣關係存在之訴，有如何即受確認判決之法律上利益？遽為確認該法律關係存在，亦有可議。陳佳鎮、友嘉公司分別指摘原審上開不利於己判決部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
二、關於駁回上訴部分（即陳佳鎮請求確認友嘉公司對系爭不動產優先承買權及一併承買權不存在、大量公司對752 地號土地優先承買權不存在、惠勝公司對598等地號土地、大量公司對752地號土地一併承買權利不存在部分）：
原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定：（一）友嘉公司於系爭不動產遭查封後始與友力公司就636 等地號土地簽立租約，依強制執行法第51條第2 項規定，對於拍定人即陳佳鎮不生效力，友嘉公司對系爭不動產不得主張承租人優先承買權，亦不得依系爭拍賣公告一併承買系爭不動產；（二）大量公司為752 地號土地共有人，陳佳鎮未能證明大量公司因通謀虛偽意思表示取得752 地號土地應有部分，或其取得之目的係以損害他人為主要目的，大量公司對752 地號土地有共有人優先承買權；（



三）惠勝公司已主張對598 等地號土地行使承租人優先承買權、大量公司已主張對752 地號土地行使共有人優先承買權，無須依依系爭拍賣公告一併承買，陳佳鎮請求確認惠勝公司對598 等地號土地、大量公司對752 地號土地無一併承買之權利，無確認利益，因而就各該部分分別為友嘉公司、陳佳鎮不利之判決，經核於法洵無違誤。友嘉公司、陳佳鎮上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件陳佳鎮、友嘉公司上訴均為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 純 惠
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 7 月 9 日