確認公共設施瑕疵不存在等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,103年度,2247號
PCDV,103,訴,2247,20170511,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2247號
原　　　　　告　永富開發股份有限公司
法 定 代 理 人　陳信柔
原　　　　　告　吉美建設事業股份有限公司
法 定 代 理 人　蔡郁君
共同訴訟代理人　柏有為律師
　　　　　　　　施旻孝律師
　　　　　　　　林邦彥律師
被　　　　　告　南方之星社區管理委員會
法 定 代 理 人　邵京生
訴 訟 代 理 人　林彥志律師
上列當事人間請求確認公共設施瑕疵不存在等事件，於中華民國
106年4月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求 之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明下列先位聲明 部分之請求，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為 訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許。二、本件被告南方之星社區管理委員會原法定代理人為主任委員 林政易，嗣變更為甲○○，已經新任法定代理人聲明承受訴 訟，均合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠先位聲明：（一）確認被告已受領附表一所示中和區捷運段 2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、22 62建號等「南方之星」社區共用部分之交付。（二）確認附 表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之公共 設施未改善缺失不存在。（三）被告應出具已受領「南方之 星」社區公共設施之證明書予原告。
㈡備位聲明：（一）確認被告已受領附表一所示中和區捷運段 2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、22 62建號等「南方之星」社區共用部分之交付。（二）確認附 表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之土建 項目：第1項、第2項、第16項、第32項、第39項、第42項、



第43項、第45項。機電項目：第3項、第4項、第6項、第7項 、第8項、第9項、第10項、第11項、第15項、第16項、第18 項、第20項、第21項、第22項、第23項、第24項等之公共設 施未改善缺失不存在。（三）被告應出具已受領「南方之星 」社區公共設施之證明書予原告。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序部分：
1、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事 實存否之訴，亦同。」及「民事訴訟法第247條所謂即受 確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立 或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決 之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦 非不得提起。」民事訴訟法第247條第1項及最高法院42年 度台上字第1031號民事判例闡釋甚詳。
2、原告永富開發股份有限公司、吉美建設事業股份有限公司 （下合稱原告公司）係捷運南勢角站共構宅「南方之星」 區分所有建物之實質起造人，前於民國100年4月15日取得 主管機關核發之使用執照(參見原證1號)後，即在100年12 月將附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259 建號、2260建號、2261建號、2262建號等「南方之星」社 區共用部分交予住戶（管委會）管領使用（參見100年12 月12日南方之星公設移交清冊；原證2號），復陸續與被 告南方之星社區管理委員會（下稱管委會）進行多次公共 設施（設備）及財務清冊之點交程序，惟被告屢以尚有公 設缺失為由，要求原告進行改善。嗣原告公司根據被告指 稱缺失悉數改善後，通知被告進行複驗程序，詎被告竟不 予理會，復以改選管委會後，重行認定土建與機電部分之 公共設施（設備）尚有缺失為由，不願偕同原告辦理後續 之點交、驗收程序，致令原告迄今仍未能取得被告管委會 出具受領點交社區公共設施之「證明」，影響原告據向捷 運聯合開發機關（即臺北市政府捷運工程局）請求發還「 履約保證金」之權益甚巨。
3、台灣士林地方法院99年訴字第611號民事判決所載聲明， 核與本件訴訟聲明之內容迥然不同；足見被告引用前開判 決謂本件第二項聲明不具備確認利益乙事，應屬誤會： (1)被告前於103年12月1日民事答辯二狀引用台灣士林地方法 院99年訴字第611號民事判決(參見被證9號)，主張本件第



二項訴訟聲明不具備確認利益應予駁回云云。惟，姑不論 前開士林地院第一審判決之上級審判決（即臺灣高等法院 100年度上字第745號判決；原證19號），核已准許追加訴 訟，判命（被上訴人）管委會應依民法第324條及公寓大 廈管理條例第11款規定，將管委會確已受領社區公共設備 之移交證明文件交付予起造建商（類似本件第三項訴訟聲 明）。實則，該另案在第一審法院之訴訟聲明「請求確認 原告已依公寓大廈管理條例第57條之規定，將…『極上之 湯大廈』共有部分、約定共有部分及附屬設施設備，完成 水電、機械設施、消防設施管線進行檢測，功能正常無誤 移交給被告」云云，核與本件第二項聲明所載內容迥然不 同，即無比附援引之理。
(2)況即便前開士林地院判決係從房地買賣契約的角度觀察， 認為私法上對於社區共用部分、約定共用部分及附屬設施 設備之權利義務關係有爭議者，應為個別爭議之買方（即 個別住戶），而非管委會。然就本件而言，原告先位之第 二項聲明請求確認之訴訟標的，係被告管委會103年2月25 日(103)南管第0005號函(參見原證8號)告覆原告公司之70 項（土建部分、機電部分）缺失之不存在；有鑑於前開10 3年2月25日(103)南管第0005號函為被告管委會所製作， 且影響原告之合法權益甚巨，原告公司自得提起確認訴訟 ，請求除去私法上地位不明確之危險。
(4)承上可知，本件先位之第二項聲明所載「確認附表二即被 告管委會103年2月25日(103)南管第0005號函所示之公共 設施未改善缺失之不存在」，確有釐清原告私法上（權益 ）地位不受侵害之確認利益，尚祈鑑核。
4、綜上所述，被告管委會空言指稱「南方之星」社區公共設 施迄今仍有附表二所示缺失，拒不配合辦理驗收、點交程 序，致使原告受有不得即時受領「履約保證金」之侵害， 即有確認利益，爰依法提起訴訟。
（二）本件社區住戶自100年12月即已進駐本社區大樓、使用社 區公共設施迄今長達六年之久，足見被告管委會確已實質 受領附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259 建號、2260建號、2261建號、2262建號等社區共用部分： 1、基礎事實：
(1)按「管理委員會之職務如下：…(11)共用部分、約定共用 部分及其附屬設施設備之點收及保管。」公寓大廈管理條 例第36條第11款定有明文。次按「起造人應將公寓大廈共 用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用 維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、



機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負 責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管 理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設 施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之 。」、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各 類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員 會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者， 主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人 再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」則係公 寓大廈管理條例第57條第1、2項之規定。可知，管理委員 會負有受領點交、驗收社區公共設施(設備)之法定義務， 且應在管委會成立7日內會同主管機關，踐履前開公共設 施(設備)之驗收及點交程序。
(2)如前述，本件「南方之星」社區管理委員會早在數年前即 已成立，原告公司亦自100年12月起(參見原證2號)，即將 社區2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建 號、2262建號等共用部分交予管委會(連同住戶)管領使用 ，復陸續與被告管委會進行多次公共設施(設備)之點交程 序。嗣被告管委會委請台灣檢驗科技股份有限公司(SGS) 提出相關點交完成後之缺失改善，原告公司亦已悉數改善 完成，並分別於101年8月8日、9月21日及10月19日以101 永字第0179號(參見原證3號)、0204號(參見原證4號)及02 19號(參見原證5號)函通知被告進行複驗，且在101年8月2 7日將11冊修繕成果報告交付被告簽收無訛(參見原證6號) 。詎被告後續即藉口改選管理委員為由拒絕辦理查驗，致 使點交程序延宕至今。
(3)後續，被告管委會又在102年11月21日來函(參見原證7號) 表示：「…社區設備尚有土建123項、機電50項、消防34 項缺失尚未驗收確認，將於近期通知原告協商辦理各項點 、移交事宜」云云。為此，兩造當事人於103年1月12日、 1月16日針對土建及機電部分偕同進行會勘，遂經被告管 委會以103年2月25日(103)南管第0005號函(參見原證8號) 告覆：「…土建部分1月12日共會勘96項，確認已改善50 項，未改善46項(內容詳如附件1)」、「機電部分1月16日 共會勘50項，確認已改善26項，未改善24項(內容詳如附 件2)」、「消防部分待消檢缺失報告確認後再發函告知貴 公司」、「依本會第三屆第9次管委會決議，以上確認改 善項目即視為驗收」等語。意謂除消防部分外，被告管委 會認為尚有土建、機電部分等70項公設缺失未驗收完成。 (4)惟前開消防部分，原告公司早於102年5月7日至6月30日，



即已分七次與被告管委會辦理確認無誤。其餘被告所謂未 改善部分，實則容有誤會，洵無瑕疵，亦非缺失。為此， 原告公司曾委請務實法律事務所以103年4月8日務實發文 字第37號函(參見原證9號)附具表格逐項說明，請求被告 管委會於文到七日內釐清，派員與原告偕同辦理驗收，否 則視為同意已無缺失並驗收。惟被告管委會未予置理，原 告遂再行發函(參見務實法律事務所103年5月27日務實發 文字第61號函；原證10號)催告，仍未獲善意回應，爰提 起本件訴訟。
2、南方之星社區住戶達千戶以上，社區住戶自100年12月交 屋、進駐迄今亦長達六年之久，豈有可能一天不使用「電 梯」、「樓梯間」、「垃圾處理室」等社區共用部分；足 見被告管委會確已實質受領附表一所示中和區捷運段2257 建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262 建號等社區共用部分，委無疑義：
(1)本件「南方之星」社區大樓之公共設施，係登記為附表一 所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260 建號、2261建號、2262建號等六個社區共用部分，依案附 土地登記謄本(參見原證12號)所示，該共用部分之內容， 均為社區住戶生活不可或缺之「門廊」、「通風口」、「 機房」、「水箱」、「管道間」、「發電機室」、「污水 機房」、「消防機房」、「電梯間」、「水箱」、「電梯 機房」、「消防水池」、「電表箱」、「垃圾處理室」、 「台電配電廠室」、「梯廳」、「電扶梯」、「電梯」、 「樓梯間」、「排煙室」、「通風口」、「排風機房」等 必要公共設施。
(2)據此，倘被告管委會未曾實質、管領使用上揭社區共用部 分，何以社區住戶得以自100年12月開始進駐本社區大樓 、使用社區公共設施長達六年之久？要言之，「南方之星 」社區住戶長年來居住使用之事實，本身即為原告公司確 已將社區公設交付被告管委會管領使用之最有力證據，而 此顯著、眾所周知之事實，依民事訴訟法第278條第1項規 定自得作為鈞院判斷之基礎。
3、本件在履行買賣契約交屋時，社區住戶均已各別與原告公 司簽立「交屋資料收執表」、「交屋證明單」、「南方之 星聯合開發大樓點交清冊單」等文件在案，復可充分佐證 確有此實質受領之事實：
(1)根據鈞院諭示，本件仍應回歸買賣契約之原因關係認定房 產交付與否；南方之星聯合開發大樓前於100年4月15日獲 致核發使用執照、同年9月13日辦竣建物所有權第一次登



記後，隨即開啟逐一交屋（予住戶）之程序，此有當時原 告公司與個別住戶簽立之「交屋資料收執表」(原證15號) 、「交屋證明單」(原證16號)、「南方之星聯合開發大樓 點交清冊單」(原證17號)等文件可稽。
(2)次按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分 及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定 負擔」、「各區分所有權人按其共用之應有部分比例，對 建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定 者從其約定。」係公寓大廈管理條例第4條第2項、第9條 第1項之規定。根據前開「交屋資料收執表」(參見原證15 號)，原告公司交付予住戶之建物所有權狀(原證18號)， 除已登記專有部分外，當然包括記載2257建號等共用部分 之應有部分比例，此係區分所有建物之一體化處分法則之 必然結論，自難謂社區住戶獲致專有部分之移轉登記與交 付後，未及於對應之共用部分。
(3)況如前述，個別主建物（專有部分）不可能脫離社區共用 部分而單獨存在，倘社區住戶（管委會）迄今仍未受領附 表一所示2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、 2261建號、2262建號共用部分之交付，則區分所有建物之 正常功能如何發揮？又何以社區住戶能夠使用運作相關設 施迄今長達六年之久？從而可知，本件原告公司確已核實 履行不動產買賣契約，將專有部分（連同共用部分）交付 予社區住戶無訛；亦即，被告管委會已依法接收、管領使 用社區共用部分，洵為當然之理。
4、況，本件既經原告合法催告踐履驗收、點交程序，詎被告 管委會拒不履行、拖延迄今，則依民法第101條第1項、第 148條第2項等規定，亦應認為被告管委會已受領社區共用 部分之交付：
(1)按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通 知出賣人。」、「買受人怠於為前項之通知者，除依通常 之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」係 民法第356條第1、2項之規定。次按「因條件成就而受不 利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為 條件已成就。」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信 用方法。」及「因條件成就而受不利益之當事人，如以不 正當行為阻止其條件成就者，視為條件已成就，為民法第 101條第1項所明定，所謂以不正當行為阻止其條件之成就 ，包括不作為在內，倘依契約或通常情形，須當事人一方 之協力行為，始能使其條件成就者，為圖免因條件成就而



受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻止 其條件之成就，自應視為條件業已成就。」民法第101條 第1項、第148條第2項及最高法院91年度台上字第1212號 民事判決(參見原證11號)均闡釋綦詳。
(2)姑不論原告公司自100年12月起(參見原證2號)，即已將公 共設施(設備)交予管委會(連同住戶)管領使用，實則被告 拖延迄今，仍未履行公寓大廈管理條例所訂應在成立7日 內踐履驗收、點交程序之法定義務，核已長達六年之久， 顯然逾越通常檢查時間，而與誠信原則有違。亦即，被告 管委會恣意不配合辦理驗收、點交程序，係以不正當行為 阻止條件成就，應認最遲在前開103年4月8日函(參見原證 9號)送達被告管委會之催告期滿後，條件業已成就。 5、綜上可知，本件被告管委會確已實質受領附表一所示中和 區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、22 61建號、2262建號等社區共用部分，洵為明確有據。復依 庭囑，提呈原告公司與被告管委會自100年12月6日起，陸 續針對本件各項目公共設施交付予被告管委會管領、使用 之簽收表單，彙整如附表四，供鈞院參閱；茲因前開被告 管委會簽收之文件資料，各項目公共設施所涉細項文件達 數千頁之多，遂先提出各項經被告管委會簽收之簽收單， 詳如原證51號-原證74號所示。
（三）原告否認在100年12月交付公設予被告管委會時，即有附 表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之未 改善缺失；被告管委會斷不可將六年來社區公設交付予住 戶使用後之損耗、維修，強令原告負責：
1、按「事實為法律關係發生之特別要件者。在消極確認之訴 。應由被告就其存在負舉證之責任。在其他之訴。應由原 告就其存在負舉證之責任。…」司法院院字第2269號解釋 闡釋甚詳。準此，原告既已嚴正否認在100年12月交付公 設當時、有附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005 號函所示之未改善缺失，被告管委會自應就此擔負積極舉 證之責，否則應予敗訴判決。
2、100年12月將社區公設交予被告管委會後，辦理測試之台 灣檢驗科技股份有限公司(SGS)係被告管委會自行委任， 被告管委會即應接受當時之檢驗結果，不得在台灣檢驗科 技股份有限公司(SGS)製作之鑑定報告以外，復又事後自 行提出檢驗當時不存在之「未改善缺失」。準此，對照附 表三所示，被告管委會事後自行提出、非原本SGS項目之 「未改善缺失」，土建項目達15項、機電項目亦有22項之 多，原告否認此公設缺失在移交時即已存在，被告管委會



不應將社區公設交付予住戶使用後之損耗、維修，強令原 告負責：
(1)被告管委會103年2月25日以(103)南管第0005號函雖指稱 有70項（土建部分、機電部分）未改善缺失云云。惟，後 續在103年10月21日民事答辯狀之附表三「南方之星管委 會主張之機電缺失項目」，業經被告管委會自承機電部分 編號9、22等項目已改善完成；是以，被告管委會主張之 公設缺失（此為假設語氣，原告公司仍否認有缺失）僅剩 下68項(70-2＝68)，先予敘明。
(2)細究前揭68項公設缺失，其中合計有土建部分15項、機電 部分22項（合計37項）非SGS公司在驗收時提列之缺失項 目，而係被告管委會在接管「共用部分」（公共設施）後 ，逕以102年4月9日(102)南管第0000000000號函發文主張 。惟，原告公司早在100年12月12日，即已將社區2257建 號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建 號等共用部分交予被告管委會（連同住戶）管領使用(參 原證2號)，迄今已長達六年之久；從而可知，被告管委會 事後（102年4月9日）所謂有37項公設缺失（非SGS提列項 目）云云，縱認有此事實（此為假設語氣；被告管委會仍 負有舉證之責），亦不排除係一段時間使用後之設備（功 能）耗損，依據公寓大廈管理條例規定，應由被告管委會 自行養護、維修，豈有強令原告公司負責之理？爰將所涉 項目列示如下：
①土建部分：編號1、2、3、4、5、32、34、36、39、40 、41、42、43、44及45，共計15項。 ②機電部分：編號1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12 、13、14、15、16、17、18、19、20、21、23及24，共 計22項。
(3)是以可知，對於前開37項公設缺失（瑕疵）之有無、係否 在移交時即已存在等事？被告管委會均應舉證以實其說， 否則應不得恣意歸責原告公司，致使原告公司蒙受長期無 法辦竣公設點交之損失。
3、況且，前開台灣檢驗科技股份有限公司(SGS)提出相關點 交完成後之缺失改善，原告公司均已悉數改善完成，並分 別於101年8月8日、9月21日及10月19日以101永字第0179 號(參見原證3號)、0204號(參見原證4號)及0219號(參見 原證5號)函通知被告進行複驗，且在101年8月27日將11冊 修繕成果報告交付被告簽收無訛(參見原證6號)。復可充 分證明，本件並無附表二即被告103年2月25日(103)南管 第0005號函所示之未改善缺失，敬請鑑核。



4、依據本件南方之星房屋土地預定買賣合約書所載可知，廣 告DM僅具有參考示意功能，仍應以實際交付之公設為準； 詎被告管委會仍執廣告DM圖示，主張交付公設有與圖示不 相符之缺失，要屬無據：
(1)依被告管委會103年2月25日(103)南管字第0005號函(參原 證8號)所示，被告管委會主張土建部分之公共設施(土建 部份編號6至29)計有24項與廣告DM不符之缺失云云。 (2)惟按「第廿三條：本約之認知甲、乙雙方充份瞭解並同意 本房地各項買賣條件、社區公共設施和銷售人員承諾事項 ，均已明列於本契約中，一切權利義務，皆以本約之約定 為準，甲方不得做契約以外之要求。」係本件南方之星房 屋土地預定買賣合約書(下稱系爭契約)第23條(原證20號) 之規定。可知，兩造當事人已有明文約定以買賣契約書作 為一切權利義務遵循之準據，再無引用廣告DM請求之空間 可言。
(3)況被告管委會自行提出之廣告DM復已明確記載「參考示意 圖，建設公司保留相關修改之權利」(參見被告103年10月 21日民事答辯狀之附表2第5頁)等語。觀諸前開廣告示意 圖僅具有「示意」性質，兩造復未在契約條款內記載應提 供沙發、桌椅、置物櫃之數量(項目)；詎被告管委會刻意 忽略原告公司已在社區公共空間提供之諸多公用設備，竟 仍引伸廣告DM之圖示作為請求主張，核已悖離兩造約定， 應不得拘束原告公司。
(4)退步言之，縱認前開被告管委會提出之廣告DM圖示有拘束 原告公司之效力(此為假設語氣)；惟從契約相對性之角度 來看，亦應係各別住戶對原告公司提起給付之訴請求履行 ，在判決確定後，原告公司方有給付之必要。亦即，在前 開給付義務確定前，原告公司尚無給付義務可言，復可凸 顯被告管委會逕自主張係已受領共用部分(公共設施)之未 改善缺失，顯然於法無據。
5、綜上可知，原告否認在100年12月交付公設予被告管委會 時，即有附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號 函所示之未改善缺失。鑑於社區住戶已長期使用社區公設 達六年之久，足見被告管委會欲將歷年來公共設施之損耗 、維修，強令原告負責，洵為無理；另關於被告管委會10 3年10月21日民事答辯狀附表1(南方之星社區管委會主張 之土建缺失項目)、附表3(南方之星社區管委會主張之土 建缺失項目)之回應說明，原告公司業將全數事證及理由 彙整如附表三，請鈞院一併參閱。
（四）被告管委會既已實質受領第一項聲明所示之社區公共設施



，原告自得援引民法第324條、公寓大廈管理條例第57條 第1項等規定，請求被告管委會出具已受領「南方之星」 社區公共設施之證明書：
1、按「清償人對於受領清償人，得請求給與受領證書。」、 「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬 設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照 謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於 管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政 府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對 水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其 功能正常無誤後，移交之。」民法第324條、公寓大廈管 理條例第57條第1項分別定有明文。
2、如前述，附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、 2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等社區共用部 分，既已實質交付被告管委會受領無訛，則原告自得援引 民法第324條、公寓大廈管理條例第57條第1項等規定，請 求被告管委會應出具已受領「南方之星」社區公共設施之 證明書予原告，而有第三項聲明所示請求。
（五）備位聲明部分：
1、先位訴之聲明第二項所示之附表二「公共設施未改善缺失 」共計有70項（土建部分46項、機電部分24項），除了機 電部分第9項「1樓1號大廳櫃臺天花板內燈具旁排水管漏 水」業經被告管委會自行確認改善完成外，其餘經鈞院囑 託台灣省土木技師公會進行先後兩次「鑑定」、「補充鑑 定」後，核已確認下列項目，尚無被告管委會103年2月25 日(103)南管字第0005號函(參見原證8號)之「公共設施未 改善缺失」情事（其餘項目不代表原告公司即承認有瑕疵 ，詳後述）。據此，倘鈞院審酌後，認為本件100年12月 交付公設予被告管委會時，仍有部分未改善缺失，原告亦 以備位聲明之方式，請求確認附表二即被告103年2月25日 (103)南管第0005號函下列項目之公共設施未改善缺失不 存在：
(1)土建項目：
①編號1：「預留污水管線未穿出連續壁、爾後無法銜接 下水道系統」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依 據台灣省土木技師公會補充鑑定結果，業已認定本項「 …是按照主管機關核定圖說施作；與主管機關核定圖說 之比較結果相同。」（參見補充鑑定報告書第2頁倒數 第12列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。 ②編號2：「I棟17、18、19樓無設計冷氣室外機裝設位置



（各面皆為玻璃帷幕）。」→並無可歸責原告公司之未 改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本項「(1 )因未設計冷氣室外機裝設位置，故無法判定係在個別 住戶之專有空間或共有空間範圍內。(2)是按照主管機 關核定圖說施作；與主管機關核定圖說之比較結果相同 。」（參見補充鑑定報告書第2頁倒數第8列以下），即 無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。
③編號16：「I棟2樓兒童遊戲區與DM不符。」→並無可歸 責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果， 業已認定本項「同15（問題重複）」（參見第一次鑑定 報告書第4頁倒數第10列以下）。即被告管委會將同一 問題重複主張2次，自應予釐正。
④編號32：「A棟貨梯旁花圃區座位下方崁壁燈脫落。」 →並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會補充鑑 定結果，業已認定本項「(1)未編入新北市○○區○○ 段000000000○號共用部分之範圍內。(2)無法判定脫落 原因。」（參見補充鑑定報告書第3頁第11列以下）。 況，建築機電設備本屬耗材，皆須使用者經常維護，尤 其燈具設備更需縮短維護時間。有鑑於本項早在100年 12月前後即已移交予社區住戶使用，迄今長達5-6年之 久，自應由被告管委會擔負維護、管理之責。
⑤編號39：「3樓櫃檯前黑色大理石空心晃動。」→並無 可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結 果，業已認定本項「石材無空心及晃動情形」(參見第 一次鑑定報告書第6頁倒數第12列以下)。
⑥編號42：「地下停車場入口防水閘門高低差影響車體安 全。」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會 第一次鑑定結果，業已認定本項「現況防水閘門底至鋪 面磚頂淨高左側約5.5cm，中間約4.2cm，右側約4.6cm ，防水閘門高低差已鋪設塑膠墊片改善，應不影響車體 安全。」(參見第一次鑑定報告書第6頁倒數第6列以下) 。即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。
⑦編號43：「車道斜坡震動路面設計不良，車輛行駛震動 嚴重造成人員極度不舒服感（B1F、B2F上下震動更嚴重 ）。」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會 第一次鑑定結果，業已認定本項「車道斜坡震動路面係 提醒駕駛減速慢行，設計應屬合宜。」(參見第一次鑑 定報告書第7頁第1列以下)。即無可歸責原告公司之瑕 疵或缺失。
⑧編號45：「各棟一樓外圍花台雨後嚴重積水，下雨天造



成環境髒亂與植樹生長不良問題。」→並無可歸責原告 公司之未改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定 本項「(1)未編入新北市○○區○○段000000000○號共 用部分之範圍內。(2)其發生原因經研商應屬維護不當 所致。」(參見補充鑑定報告書第4頁倒數第5列以下)。 是以可知，原告公司交付後，被告管委會維護不當導致 之積水、髒亂等問題，應不得歸責於原告公司。 (2)機電項目：
①編號3：「編號12、13、27、28電梯啟動及停止時有巨 大機械撞擊聲、行進間有鋼索、馬達運轉聲及不正常音 壓。」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會 第一次鑑定結果，業已認定本項「啟動及停止時並無巨 大機械撞擊聲，行進間有鋼索、馬達運轉聲音屬於正常 音壓範圍。」(參見第一次鑑定報告書第8頁第3列以下) ，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。
②編號4：「電梯隔音不佳，無法阻隔噪音，嚴重影響住 戶睡眠品質。」→並無可歸責原告公司之未改善缺失： 依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「…建築執照 當時並無低頻噪音相關規定。」(參見第一次鑑定報告 書第8頁第11列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺 失。
③編號6：「3樓公廁（尤其電影院）異味嚴重，已定期灌 水依然無效請查明原因並處理。」→並無可歸責原告公 司之未改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本 項「…係屬於使用後造成之瑕疵。」（參見補充鑑定報 告書第7頁第12列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵 或缺失。
④編號7：「I棟公廁有異臭味且通風管路依圖面只到19樓 ，未將管道間至頂樓打通，無法將廢氣排出，造成整棟 大樓異味（異臭味除改善通風外應改善馬桶）多處公廁 馬桶改善後都比較沒異臭味。」→並無可歸責原告公司 之未改善缺失：依據公會第一次鑑定、補充鑑定結果， 業已認定本項「依據原告公司提供之改善項目及內容， 馬桶縫隙已水泥加強密封，可以改善臭味散逸，第三次 現勘時幾乎無異味。」(參見第一次鑑定報告書第9頁第 12列以下)、「…再次鑑定當日於男女廁所及外部走廊 已無氣味，但因先前男、女廁氣味問題，管委會均未開 放公區廁所使用，已造成使用上之瑕疵。」（參見補充 鑑定報告書第7頁倒數第6列以下），即無可歸責原告公 司之瑕疵或缺失。況且，依工程實務可知，汙排水管路



內長期未使用，容易導致其乾沽而使臭味溢出，此自應 被告管委會自行維護改善。
⑤編號8：「地下室公廁有異臭味，請比照3樓公廁馬桶改 善方式進行改善。」→並無可歸責原告公司之未改善缺 失：依據公會第一次鑑定、補充鑑定結果，業已認定本 項「依據原告公司提供之改善項目及內容，馬桶縫隙已 水泥加強密封，可以改善臭味散逸」（參見第一次鑑定 報告書第9頁倒數第11列以下）、「…原告公司已雇工 使用水泥再行固定。」（參見補充鑑定報告書第8頁第1 列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。況且， 社區住戶使用該地下室公廁迄今已長達5-6年之久，自 應由被告管委會自負維護、管理責任，而不可歸責於原 告公司。
⑥編號9：「1樓1號大廳櫃檯天花板內燈具旁排水管漏水 」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：本項被告管委 會已確認改善完成（詳如被告103年10月21日民事答辯 狀之「附表三、編號9」所載），即無可歸責原告公司 之瑕疵或缺失。
⑦編號10：「地下室進排風機同時啟動後會造成地下室照 明及插座跳電」→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑