最高法院民事判決 一○六年度台上字第九五○號
上 訴 人 柯欐潔
陳添桂
上 列一 人
訴訟代理人 劉煌基律師
複 代理 人 林心瀅律師
上 訴 人 邱螺蘭
上 列三 人
共 同
訴訟代理人 林信宏律師
被 上 訴人 盧炳宏
盧泰良
盧美慧
盧妍霓
盧國智
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○四
年九月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○二年度上
字第二八六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由
本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○地號土地於民國五十三年六月二十日分割出同段第三六七之一二地號等土地，第三六七之一二地號土地於六十七年間經土地重測編為高雄市○○區○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地），該土地為上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭三人所共有，應有部分依序二分之一、四分之一、四分之一。被上訴人無正當權源，擅自在系爭土地上如原判決附圖一編號一（下稱編號一）所示面積一七點二六平方公尺部分，興建門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）等情，依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項規定，求為命被上訴人連帶將系爭房屋拆除，返還編號一土地予伊，連帶給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭依序新台幣（下同）八萬六千零三十六元、四萬三千零十八元、四萬三千零十八元及均自起訴狀繕本送達翌日即一○○年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自一○○年十月一日起至還地之日止，按月給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭依序二千二百元、一千一百元、一千一百元之判決（上訴人逾上開範圍之訴，業受敗訴判決確定；又第一審共同被告劉昇煌等人部分，未繫屬本院，均不予贅述）。被上訴人則以：系爭土地於日據時之所有權人為保證責任旭建築
信用購買利用組合（下稱旭信組合），伊之先祖蔡歪為旭信組合之股東，對系爭土地有共有權，且蔡歪向旭信組合承租系爭房屋，於三十五年十月三日將契約名義變更為伊父盧延慶，盧延慶於三十七年繳清使用費後，取得系爭房屋之所有權。旭信組合於台灣光復後更名為高雄市建築信用合作社（下稱高市建築合作社），盧延慶為股東，對系爭土地亦有共有權。伊祖母黃碖於四十三年間向高市建築合作社承租系爭土地如原判決附圖二編號五七（下稱編號五七）部分，伊依法繼承，非無權占有。上訴人明知系爭土地上有建物存在，仍願意購買，顯非善意，應推定在系爭房屋得使用之期限內有租賃關係存在等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：盧延慶已取得系爭房屋之所有權，伊為其繼承人，就編號一所示土地有租賃關係，對該土地有優先購買權等情，求為確認編號一所示土地出賣時，其有優先購買權之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，及確認被上訴人於如編號一所示土地出賣時，有優先購買權，係以：坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○地號土地於五十三年六月二十日分割出過田子段第三六七之一二地號等土地，第三六七之一二地號土地於六十七年間經土地重測編為系爭土地等情，為兩造所不爭執。過田子段三六七番之三地號土地原為旭信組合（嗣更名為高市建築合作社）與陳啟峰、陳啟川、陳啟琛、陳啟清、陳啟安、陳啟輝、陳田漳等七人（下稱陳啟峰等七人）共有，旭信組合應有部分四○○三三分之三五○○○，其餘共有人應有部分各四○○三三分之七一九。旭信組合與蔡歪於昭和十八年（民國三十二年）一月十日訂立之契約書（下稱系爭契約）第一條約定：供乙方（蔡歪）使用之甲方（旭信組合）擁有相關物件，其使用期間及使用費，如末尾所示。但附屬之便所為乙方共用。末尾表示記載：高雄市過田子段三六七番之三地上建物，使用費之繳納期間自昭和十八年一月十日至昭和二十三年一月十日。第四條約定：乙方完成前述使用費之支付時，甲方將第一條所示物件無償提供予乙方等語。是蔡歪繳清使用費時，旭信組合即將高雄市過田子段三六七番之三地上物件即系爭房屋無償提供予蔡歪，應無疑義。旭信組合於三十五年十月三日與蔡歪及盧延慶訂立承認變更名義約定書，承認前開契約之簽約人由蔡歪變更為盧延慶，由盧延慶受讓蔡歪於該契約之一切權利義務。盧延慶已於三十七年一月十日付清使用費，自已買受取得系爭房屋之所有權，被上訴人因繼承關係擁有系爭房屋之所有權。系爭房屋係由高雄市○○區○○○巷○○號整編而成，黃碖於四十三年四月起至四十五年八月曾向高市建築合作社繳納系爭房屋所占用土地之租金，黃碖及盧延慶於四十四年二月十七日
即設籍高雄市○○區○○○巷○○號，黃碖於四十七年一月一日起在該址經營雜貨店。黃碖向高市建築合作社繳納地租之往來簿摺固記載租賃土地為過田子第三六七番基地，且斯時已有第三六七之三地號土地存在，黃碖及盧延慶並設籍於第三六七之三地號土地上之系爭房屋。然倘黃碖係承租第三六七地號土地，而非第三六七之三地號土地，衡情應無於租用三六七地號土地後，卻一直居住於非其租用之第三六七之三地號土地上之系爭房屋之理。參酌高市建築合作社確為第三六七及三六七之三地號土地共有人之一，黃碖及被上訴人長期以系爭房屋占用系爭土地等情，足認前揭繳納地租之往來簿摺所載過田子第三六七番基地應為過田子第三六七番之三地號之省略記載，黃碖向高市建築合作社承租之土地確係系爭房屋坐落之過田子第三六七番之三地號土地。被上訴人抗辯：伊父盧延慶已因付清使用費而買受取得系爭房屋之所有權，伊祖母黃碖亦曾向高市建築合作社承租系爭房屋坐落之土地等語，核屬有據。黃碖於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，高市建築合作社及上訴人均無表示反對之意思，應視為以不定期限繼續契約。旭信組合及高市建築合作社長期將過田子第三六七番之三土地出租予黃碖及訴外人陳砂等人並收租，其他共有人未干涉或主張權利，應有得其他共有人之同意，屬有權為之。況上訴人係輾轉自旭信組合、高市建築合作社買受系爭土地之所有權，自應受系爭契約、租賃契約之拘束。系爭房屋經財團法人高雄市建築師公會鑑定，現仍堪使用。依民法第四百二十五條之一第一項規定，推定盧延慶及被上訴人就編號一所示土地與旭信組合及上訴人間皆存有租賃關係。故上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋無權占有如編號一所示面積一七點二六平方公尺之土地，請求被上訴人連帶將系爭房屋拆除、返還土地，及連帶給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段、第二項後段定有明文。被上訴人於上訴人所有如編號一所示面積一七點二六平方公尺土地有不定期租賃關係，該部分土地出賣時，其有依同樣條件優先購買之權。故被上訴人請求確認其於如編號一所示土地出賣時有優先購買權，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查如編號一所示土地面積為一七點二六平方公尺，編號五七所示土地面積則為一七點八六平方公尺，二者並非相同。乃原審先謂盧延慶所有系爭房屋占用編號一土地，其對該土地有租賃關係，繼謂黃碖設籍系爭房屋，其承租該房屋占用之編號五七土地，對系爭房屋占用土地之面積及租賃範圍，先後論列不一，已嫌矛盾
。次查旭信組合與蔡歪訂立之系爭契約第一條、第四條及末尾係約定：「供乙方（蔡歪）使用之與甲方（旭信組合）擁有相關之物件，其使用期間及使用費，係如末尾所示。但附屬之便所為乙方共用；乙方完成前述使用費之支付時，甲方將第一條所示物件無償提供予乙方；高雄市過田子三六七番之三地上建物（使用費之繳納期間）自昭和十八年一月十日至昭和二十三年一月十日」（見第一審卷第一宗二八五頁反面以下）。似係約定於蔡歪付清使用費後，旭信組合應將第一條所示物件無償提供予蔡歪使用，非約定於繳清使用費後，蔡歪取得該建物所有權。原審反於契約文字，遽謂盧延慶受讓蔡歪之權利義務，其已付清使用費取得該建物即系爭房屋之所有權，亦嫌速斷。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。原審係認過田子段三六七番之三土地為旭信組合及陳啟峰等七人共有，旭信組合將其中編號五七土地出租予黃碖，乃就陳啟峰等七人究有何舉動或其他情事，足以間接推知其有同意出租該土地予黃碖之意思，未予查明，遽以該土地其他共有人單純之沉默，謂其同意出租土地，尤有未洽。再原判決主文第二項喻知「確認上訴人（即被上訴人）於高雄市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖一編號一所示，面積一七‧二六平方公尺部分出賣時，有優先購買權」，惟所指之優先購權，究係針對何時何人間之買賣契約，並未記載，顯不具體，亦非明確，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查上訴人係請求被上訴人連帶拆除房屋、返還土地及不當得利，案經發回，應併注意及之。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○六 年 四 月 二十七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 黃 國 忠
法官 鄭 純 惠
法官 滕 允 潔
法官 鄭 雅 萍
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 五 月 十 日