臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度重訴字第二五八號
原 告 林明南
謝旺達
鄭政平
周初民
王怡仁
鍾熟
李漢停
王冠人
蔡呂美
顏美嬌
張美蘭
許平山
何素慧
何文雄
李幸芳
楊君威
李璞貞
黃煌文
陳美霞
蔡永裕
陳宗森
王穗寧
王炳文
林宗龍
蕭王春庭
黃碧娥
邱黃秀美
邱麗珼
吳姿妦
共 同
訴訟代理人 王成彬 律師
被 告 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 錢秉才
訴訟代理人 林樹根 律師
洪茂松 律師
右當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文
被告應分別給付原告如附表一「賠償金額」欄所示之金額，及自民國八十八年六月二十四日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告分別以附表一「原告假執行供擔保金額」欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前分別以附表一「被告免假執行供擔保金額」欄所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應分別給付原告等如附表二「請求損害賠償金額欄」所示之金額，及自起 訴狀繕本送達之翌日起各至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准予假執行。
二、陳述
（一）原告林明南等二十九人於民國八十四年至八十五年間分別向被告購買坐落台南 市○區○○○段○○○○號土地上預定興建之「崇德大樓」房屋及其基地（買 賣標的之戶號及價金各如附表二所示）價金均已全部付清。（二）依兩造簽訂之買賣合約書及被告製作之廣告畫冊中，於一樓中庭繪有綠地、花 台及噴水池等設施。八十六年四月十日台南市政府工務局發違章建築拆除通知 單以崇德大樓一樓中庭之花台、噴水池等設施為違章建築，且依法不得補辦建 照執照手續，應執行拆除。否則將依行政執行法規定代執行，所需費用自行負 責等語。崇德大樓住戶錯愕不已，紛求被告提出說明，被告卻否認推諉，住戶 不得已遂向行政院公平交易委員會提出檢舉，案經行政院公平交易委員會於八 十七年七月二十八日作成處分，認被告於『崇德大樓』預售屋之銷售廣告中， 於一樓中庭平面圖繪有花台及噴水池等設施，惟竣工圖中地面層中庭係規劃作 為『私設道路及迴車道』並無前述花台及噴水池等公共設施。被告係於取得使 用執照後違法增建，業已違反建築法規，將遭拆除，故其所為有廣告不實之情 事」。
（三）被告於房屋銷售廣告上，就地上一樓中庭為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵 ，違反公平交易法第二十一條第一項規定，被行政院公平交易委員會以公處 字第一六二號依公平交易法第四十一條處分其改正，按依公平交易法第三十一 條規定：事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。原告 自得依公平交易法第三十一條規定請求賠償。又消費者保護法第二十二條規定 ，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之 內容，又依消費者保護法施行細則第二十一條規定廣告之型式，指利用電視、 廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電 子視訊、電子語言、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳 播。本件被告以廣告內容誘發原告等購屋之動機，該廣告應成為契約之一部。 原告因被告虛偽不實之廣告而受損害，原告自得依消費者保護法第五十一條規 定請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。
（四）被告於「崇德大樓」預售屋之廣告中，於一樓中庭繪有花園廣場及噴水池等，
實為私設通路及迴車道，被告給付顯已構成瑕疵，該瑕疵且無法補正，自屬於 民法第二百二十七條之不完全給付，被告應負債務不履行之損害賠償責任。又 企業經營者應確保廣告內容之真實性，故廣告內容有虛偽不實之情事者，即屬 民法第三百六十條所指買賣之物缺少出賣人所保證之品質，買受人得請求減少 價金或請求債務不履行之損害賠償。
（五）至於賠償金額被告另推出之「文化商城」亦有同樣的不實廣告，被告賠償承購 戶按總價金百分之十七點五之金額，該案係在一年前賠償，距本件已一年，原 告以總價金之百分之二十請求賠償應屬合理。又「崇德大樓」之違反公平交易 法案發後，未售屋之標售價格減價百分之十五，此應可認為原告受不實廣告所 受損害，距今一年，原告請求百分之二十之損害額應不為過。又本件經聲請鑑 定結果，系爭大樓中庭花園變更為迴車道造成原告土地、房屋價值下跌之損害 金額亦與原告請求之金額完全相符，原告請求賠償金額自屬合理。爰依公平交 易法第第三十一條、消費者保護法第五十一條、民法第三百六十條、第二百二 十六條、第二百二十七條之規定，請求被告分別給付原告如附表二「請求損害 賠償金額欄」所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起各至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）系爭房屋於八十四年十二月至八十五年八月被告僅止於房屋表面物之移交，對 於房屋結構及內部水電、管線是否按圖施工，是否有瑕疵不得而知。至於系爭 大樓中庭廣場等公共設施則未點交。被告以使用執照及圖面之交付認為已點交 ，原告否認書類之交付即等於點交之事實。況使用執照所載中庭為迴車道，而 中庭並無迴車道，尤足以反證未點交。
（二）建築法第十二條規定「本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人， 其為未成年人或禁治產人，由其法定代理人代為申請，本法規定之義務與責任 ，亦由法定代理人負之。起造人為政府機關公營事業機構、團體或法人者，由 其負責人申請之，並由負責人負本法規定之義務與責任」建築法第三十條規定 「起造人申請建造執照或雜項執照時，應具備申請書、土地權利證明書文件、 工程圖樣及說明書」建築法第三十九條規定「起造人應依照核定工程圖樣及說 明書施工．．．」。查系爭「崇德大樓」起造人為被告公司，雖建照執照之申 請委由建築師蔡鐘淵辦理，但被告應負完全之責任。況被告於八十六年二月二 十四日土營字第一四五０九０三三號函覆「崇德大樓大廈管理委員會」內稱． ．．．㈠有關中庭現狀為花園廣場未設置私設道路及迴車道乙節，係規劃當 初為顧及住家安全並美化環境於部分私設道路增設花圃並加裝不鏽鋼玻璃門以 提升住家環境品質，今貴會既質疑原設計圖之私設道路及迴車道規劃不符，一 但被拆除后，本公司將立即依原設計圖完成私設道路以符法令規定」足見被告 對於申請建造執照時所附工程圖樣及說明書完全了解，非如被告所稱被建築師 蔡鐘淵所矇蔽，檢察官就李南石被控詐欺乙案所為不起訴處分，未深究及此， 殊屬遺憾。被告以對於蔡鐘淵申請建造執照時所附工程圖說不知情乙節，應無 可採。
（三）被告於八十八年七月十五日開庭時對於被公平交易委員會處分（八十七年公處
字第一六二號）廣告違反公平交易法，表示並不爭執，而公平交易委員會之處 分為「被處分人（即被告）於房屋銷售廣告上，就地上一樓中庭為虛偽不實及 引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定」而公平交易 法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣 告，造成交易相對人錯誤之認識與決策。本件之爭點即在於被告對於中庭花園 之廣告不實，使原告信賴廣告而與之訂立買賣契約，給付超額之價金，此溢價 之給付，即屬原告受害之權益。
（四）關於被告指原告未依消費者保護法第二十二條、第二十三條之因信賴廣告所受 之損害乙節，查原告於八十八年七月二十七日準備書狀「．．．消費者保護 法第二十二條規定．．．本件被告以廣告內容誘發原告等購屋之動機，該廣告 應為契約之一部。原告因不實廣告而受害，自得依消費者保護法第五十一條規 定請求賠償」，何容被告任意曲解？
（五）買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金， 而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。民法第三百 六十條定有明文，即買受人得於解除權，價金減少請求權，不履行之損害賠償 請求權三者之中，擇一行使。惟須對於特定物之買賣有適用： ａ減少所保證之品質，其品質須於契約訂立時不存在，而於危險負擔移轉時，亦不 存在。如於契約訂立時，始失去其品質，則此時得因可歸責於買受人之事由，而 使其負損害賠償責任。出賣如保證於交付前除去契約訂立時已存在之瑕疵，則可 準用民法第三百六十條之規定。
ｂ故意不告知物之瑕疵，出賣人本人或其代理人，不告知瑕疵。茲所謂瑕疵，指民 法第三百五十四條第一項所定之瑕疵而言，然如買受人於訂立契約時知其瑕疵者 ，則出賣人不負擔任何責任。其他瑕疵則於有（ａ）（ｃ）之情形時，僅得請求 損害賠償。
ｃ故意炫示其他某種之品質，此時法律雖無規定，然可與故意不告知同視。蓋如以 買賣之合意基於物之無瑕疵，則欠缺所炫示之品質，通常為欠缺約定之品質也。 於上述三種情形，買受人得請求物無瑕疵或不欠缺所保證或所炫示的品質時，應 有利益之損害賠償，即買受人得保持其物有如曾受完全之履行，或返還其物而請 求代替履行之全部損害賠償，並無須證明買受人對瑕疵給付，已無利益。買受人 之不履行損害賠償請求權，與解除權及減少價金請求權並立，然惟得實現其一。（六）至於短期除斥期間，惟適用於因瑕疵擔保責任之法定的解除權及減價請求權， 不及於不履行之損害賠償請求權。被告之廣告乃以上「ｂ」故意不告知物之瑕 疵。及「ｃ」所指故意炫示其他某種之特質，原告即得依民法第三百六十條規 定請求損害賠償。此請求權不受短期時效之限制。四、證據：買賣合約書影本一份、被告投資興建崇德大樓房地出售明細表影本一份、 平面圖影本一份、行政院公平交易委員會八十七年七月二十八日（８７）公叄字 第八六０五七０七００九號函及所附處分書影本一份、鈞院八十六年度自字第二 九四號刑事判決影本一份、台灣高等法院台南分院八十七年度上易字第一五一一 號刑事判決影本一份、崇德大樓大厦管理委員會函影本七份、崇德大樓公設點交 協調會紀錄影本一份、被告公司八十六年五月十六日土營字第一四五０九０三三
號函影本一份、房地買賣契約書及建物所有權狀影本一份、原告共有土地、建物 應有部分清冊一份、土地及建物登記簿謄本、剪報資料影本一份，聲請囑託宏宇 不動產鑑定有限公司鑑定因崇德大樓中庭花園變更為迴車道對於原告所有房地價 格之影響。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。二、陳述：
（一）系爭崇德大樓中庭廣場之瑕疵，係非可歸責於被告之事由所致。 １、台糖公司所起造之台南市崇德路「八樓店鋪集合住宅」，係經公開比圖後，由 蔡鐘淵建築師獲選，取得規劃設計與監造之承攬權利，蔡建築師向台糖公司提 交工程預算書及施工圖，關於地面層中庭部分，均顯示規劃為綠化遊憩工程（ 即花園廣場），包括Ａ壁泉水池區、Ｂ兒童遊樂區、Ｃ開放性廣場、Ｄ土坡區 、Ｅ花台區、Ｆ步道磚、Ｇ收邊石及排水溝、Ｈ噴灌系統等項，台糖公司即以 該「工程預算書」及「施工圖」所載內容為基準，編製預算，辦理工程發包作 業。而蔡建築師提出交由台糖公司配合用印之申請核發建造執照、使用執照之 申請書類，並未附上相關設計圖，及至最後興建完工後，地面層中庭部分，亦 建築有中庭花園，此與蔡建築師交給台糖公司之「工程預算書」、「施工圖」 所載內容完全相符。
２、嗣於完工後，被告將本大樓公共設施交付崇德大樓大廈管理委員會，並經管理 委員會質疑中庭現狀與使用執照所附之設計圖不符（即使用執照之設計圖顯示 ，地面層中庭有一部分係規劃供作迴車道之用），被告乃向蔡建築師查問原委 ，始獲知蔡建築師所交給台糖公司之工程預算書、施工圖，其中關於地面層中 庭全部為中庭花園之規劃設計，竟與其向台南市政府工務局申請核發建照執照 或使用執照所提出於主管機關之設計圖不完全一致。之後，蔡建築師於原告何 文雄等承購戶提出告訴台糖公司負責人涉嫌詐欺之刑事案件偵查中（台灣台南 地方法院檢察署八十六年度偵字第七０三四號），到庭證稱：「伊送交台糖公 司與台南市政府工務局之施工圖確係不同版本，伊將原來施工圖交給台糖，送 交後工務局審核施工圖放在伊處，台糖並不知情，設計圖先送交工務局審核後 ，基於美觀考量，再設計出台糖施工圖」等語。準此，蔡建築師交給台糖公司 之工程預算書、施工圖，其中關於地面層中庭部分之規劃設計，與其向台南市 政府工務局申請核發建照執照或使用執照所提出供主管機關審核之設計圖（其 中一種平面圖部分）並不完全相符，易言之，蔡建築師交給台糖公司工程預算 書及施工圖，關於地面層中庭部分，均顯示規劃為綠化遊憩工程（即中庭花園 廣場），此與被告售屋廣告及兩造間之買賣契約之內容相符，台糖公司確以該 工程預算書及施工圖為基準，據以編制預算、辦理發包作業，而有關建築工程 之監造、驗收、領取使用執照等，則全部委由蔡建築師負責。足見台糖公司在 辦理發包、製作銷售廣告、與購買戶簽約時，及最後將房屋點交給購買者，並 將大樓公共設施及使用執照（附設計圖）移交給大廈管理委員會時，對於蔡建
築師向台南市政府工務局提出申領建造執照或使用執照所附之設計圖，其中關 於地面層中庭有一部分係規劃作為「私有通路與迴車道」之事，並不知情。易 言之，被告台糖公司於交付買賣標的物時，並不知地面層中庭有原告所主張之 瑕疵存在，且該項瑕疵之存在顯係不可歸責於被告之事由所致，且被告於訂約 或交付買賣標的物時，亦無明知而故意不告知瑕疵之情形。以上事實，承購人 即原告何文雄、李璞貞、楊君威、王穗寧、蕭王春庭先前曾以簽約當時之台糖 公司董事長魏浩然、總經理錢秉才、及仁德糖廠廠長李南石為被告，提起詐欺 之刑事告訴，均經檢察官不起訴處分確定在案。（二）原告向被告購買之房屋，均已交付完畢，交付期間為自八十四年十二月底至八 十五年八月上旬，系爭大樓中庭廣場等公共設施，被告亦於八十五年十二月十 二日交付由全體承購戶依法成立之「崇德大樓大廈管理委員會」，並將大樓使 用執照及設計圖說等資料移交保管。該大廈管理委員會旋依被告所交付之建物 使用執照圖說等資料，發現系爭地面層中庭廣場之缺失，並立即於八十五年十 二月二十七日以永康大橋郵局第五七０號存證信函，通知被告台糖公司，要求 改善。並以同一存證信函，寄送經濟部國營事業委員會及行政院公平交易委員 會，檢舉被告涉嫌廣告不實，違反公平交易法云云。（三）原告主張依公平交易法第三十一條規定，請求損害賠償部分： １、按公平交易法第三十一條固規定：「事業違反本法之規定，致侵害他人權益者 ，應負損害賠償責任」，本件原告雖指稱「被告於房屋銷售廣告上，就地上一 樓中庭虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項 規定」云云，惟原告並未證明其何種「權益」因此受到侵害及其損害如何？遽 依公平交易法第三十一條規定請求賠償，尚不足採取。 ２、況，依公平交易法第三十三條規定：「本章所定之請求權，自請求權人知有行 為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，．．．」，退而言之，縱認原告 有依公平交易法第三十一條規定之請求權，惟原告之大廈管理委員會代表全體 承購戶於八十五年十二月二十七日以存證信函通知被告及行政院公平交易委員 會時，已知有行為及賠償義務人，則其損害賠償請求權，迄八十八年五月三十 一日起訴時，已逾二年之消滅時效，被告爰主張消滅時效之抗辯。（四）原告主張依消費者保護法第五十一條之規定，請求損害賠償部分： 按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害 賠償三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下 之懲罰性賠償金」，消費者保護法第五十一條定有明文。本件原告於八十八年 七月二十七日準備書㈡狀，固提及「原告因被告虛偽不實之廣告而受損害」云 云，但原告並非依消費者保護法之規定，提起訴訟請求該法第二十二條、第二 十三條之因信賴廣告所受之損害，尚與消費者保護法第五十一條所稱「依本法 所提之訴訟，．．．，得請求懲罰性賠償金：：」之要件不合，從而，原告逕 依消費者保護法第五十一條之規定，請求被告賠償，亦屬無據。（五）原告主張依民法第三百六十條之規定，請求損害賠償部分： 按出賣人依民法第三百五十四條第一項及同條第二項規定，負擔之瑕疵擔保責 任，其成立要件並不相同。申言之，買賣契約上預定之內容或品質，尚不能遽
認為出賣人之保證，亦即，並非買賣契約內容所示任何一點，皆為當事人已為 「特約」之保證，仍須買賣雙方對買賣契約之特別內容或品質有保證之「特別 約定」，始得課出賣人依民法第三百六十條保證品質之責。從而，原告主張： 「企業經營者應確保廣告內容之真實，故廣告內容有虛偽不實之情事者，即屬 民法第三百六十條所指買賣之物缺少出賣人所保證之品質」云云，顯有誤會。 本件原告所主張售屋廣告所載地面層中庭廣場之內容，應屬於買賣契約之一般 預定內容，並不構成民法第三百六十條之保證品質，是原告主張依民法第三百 六十條之規定，請求債務不履行之損害賠償，尚無理由。（六）原告主張依民法第二百二十六條之規定，請求損害賠償部分： 按民法第二百二十六條第一項固規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能 者，債權人得請求損害賠償。惟本條所謂「給付不能」係指「全部給付不能」 之情形而言。查本件買賣標的物，除系爭中庭之一部分瑕疵外，房屋本身並無 瑕疵，且房屋已交付給原告居住使用將近三年之久，並無民法第二百二十六條 第一項所規定買賣標的物「全部給付不能」之情形。又依民法第二百二十六條 第二項固規定：「前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人 無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償。」查， 本件買賣標的物，亦無「給付一部不能，其他部分之履行於債權人無利益」之 情形，況如前所述，系爭中庭之瑕疵，並非可歸責於被告之事由所致。準此， 原告主張依民法第二百二十六條之規定，請求損害賠償，亦無理由。（七）原告主張依民法第二百二十七條之規定，請求損害賠償部分，經查： １、按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成 立後後始發生，且同時可歸責於出賣人之事由所致者，依實務上見解，出賣人 除負物之擔保責任外，固可能同時構成不完全給付之債務不履行責任。是買賣 標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定 之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責 任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因可歸責於 出賣人事由致其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。查，本件係預售屋 買賣，買賣標的物於締約時雖不存在，但於將來為可得確定且為特定物之買賣 ，有關買賣建物之位置、方位，中庭廣場之規劃、設計均於締約時已固定，則 被告所爭執中庭廣場之「瑕疵」，應於兩造契約成立時既已存在，準此，被告 僅須就該瑕疵，依民法第三百五十四條規定負物之瑕疵擔保責任，並不構成不 完全給付之債務不履行責任。
２、次按，債務不履行之種類，除給付遲延及因可歸責於債務人之事由致給付不能 兩種消極的債務違反外，通說認為另有一種不完全給付之積極的債務違反，即 因可歸責於債務人之事由提出不符合債務本旨之給付。是「不完全給付」，其 提前仍須具「因可歸責於債務人之事由」之要件，惟本件系爭中庭廣場之瑕疵 ，係因不可歸責於被告之事由所致，已如前述，準此，本件原告主張被告應負 不完全給付之債務不履行責任，並據以請求損害賠償，尚不可採。（八）被告業於八十五年十二月十二日將系爭中庭等公共設施交付給崇德大樓大廈管 理委員會。本案原告何文雄。李幸芳、楊君威、李璞貞、黃煌文、陳美霞、蔡
永裕、陳宗森、王穗寧、王炳文、林宗龍、蕭王春庭曾以系爭大樓買賣糾紛， 主張解除買賣契約，起訴請求被告返還價金，經 鈞院八十七年度重訴第三八 一號判決駁回並已確定在案，原告何文雄等人於該案起訴狀即陳稱：「：：然 經被告施工興建交付原告等一樓中庭，竟與主管機關核准之施工圖明顯不符， ：：是被告提出之給付顯與債之本旨不符：：」等語，已自認台糖公司已交付 中庭等公共設施。本件原告既主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，其 前提應為被告「已提出給付」，假設如同原告所主張被告尚未提出給付，則屬 於給付遲延或不為給付之問題，原告又豈得主張被告不完全給付？（九）被告所交付之中庭，其外觀與房屋銷售廣告及買賣契約附圖完全相符，且該中 庭綠地、花台、噴水池等設施，雖其中有一部分依法應設置「私設道路及迴車 道」，但該違章部分，目前尚未拆除。原告請求鑑定該違章「拆除後」對於房 屋價值之影響，作為其損害云云，惟該違章部分，雖經台南市政府工務局認定 與建造執照不合而屬違章，惟台南市政府並未執行拆除，且系爭中庭為集合住 宅之全體住戶之公共設施，尚與住戶以外之公眾無關，該項違章並不會致生公 共危險，顯無拆除之急迫性，因此，台南市政府雖認應違章，但在十年、二十 年後仍未拆除，亦屬可能。易言之，在違章部分拆除之前，原告並未受有「拆 除後」之損害。原告以「拆除後」之狀態為鑑定基礎，殊不合理。且，在「違 章尚未拆除之前」，原告究受有何損害？殊屬可疑。（十）本件鈞院囑請鑑定事項分為：㈠崇德大樓中庭花園存有違建之花台、噴水池（ 按即目前現況）對於原告所有土地、房屋之價值各有如何影響？損害金額若干 ？㈡崇德大樓中庭花園如日後變更為迴車道對於原告所有土地、房屋之價值各 有如何影響？損害金額若干？關於第㈠項，目前現況之景觀，與買賣契約相符 ，僅該景觀之一部分（並非全部），有被主管機關拆除之「危險」，其餘未抵 觸「私設道路及迴車道」部分之地面景觀，仍屬合法，惟鑑定報告書並未提及 中庭僅係部分違章，而非全部違章，亦未分析「可能被拆除部分」所占面積、 比例及對整個中庭景觀之影響，顯然，鑑定人係誤以中庭內目前全部花台、噴 水池均屬違建，為其鑑定基礎，自屬誤會。關於第㈡項，其鑑定項目為「中庭 日後變更為迴車道」，係「假設狀況」，究何時拆除，仍屬未定，且如前項所 述，中庭依法應設置之「私設通路及迴車道」，僅佔中庭之一部分，並非全部 ，易言之，縱目前景觀之一部分拆除作為「私設通路及迴車道」，則中庭尚保 留有一大半之景觀，鑑定人未提及上情，顯然亦誤為中庭目前全部景觀日後均 需拆除，僅供迴車道之用，亦屬誤會。
（十一）謹就鑑定人宏宇不動產鑑定有限公司八十八年十二月三日鑑定報告書及八十 九年一月十日「鑑定報告書補充說明」（以下稱為「補充報告」），答辯如 后：
１、鑑定人以本案原告二十九人之「購買價格」，推算台糖公司崇德大廈八十四年 間，每建坪（房地）之單價約九０，五七九元至一五一，三四九元（鑑定報告 書第十五頁）。另以「台糖公司文化傳家個案」十戶，推算每建坪單價為八四 ，００三元至一八八，二一六元，並據以認定「台糖公司推出新案銷售價格並 未因經濟景氣情形而價格滑落」云云（鑑定報告書第十七頁）。惟「崇德大樓
」係八十四年十月下旬興建完成，現為四年舊屋；而「文化傳家」則為八十八 年二月十日竣工，八十八年七月六日取得使用執照，屬於全新房屋，且位於台 南市文化中心之正對面，承購戶所可享用之大眾公共設施之條件及其房屋格局 、採光，均遠較「崇德大廈」為優，而「文化傳家」目前推出之售價，就「金 額」而言，雖與八十四年間之「崇德大樓」相當，惟該項價格，已包含有「經 濟不景氣而降低訂價」之因素在內，且當時台糖公司負有配合政府低價房屋政 策之責任，易言之，若以「文化傳家」之地理位置等較優條件，在八十四年間 之售價，當遠高於目前之售價，故鑑定人所認定「台糖公司推出新案銷售價格 並未因經濟不景氣情形而價格滑落」乙節，殊為謬誤。衡情，在目前各建築業 者普遍感受因經濟不景氣而推案、銷售困難之壓力情形下，台糖公司何能獨免 ？
２、次查，鑑定人引用「佳園公司崇學苑個案」，而認定該處個案八十四年至今， 降價幅度在一．三至二成之間（鑑定報告書第十七頁），而其認定之基礎即「 崇學苑」之銷售情形「於八十四年預售時，每建坪單價（含土地、房屋）在一 一五，０００元至一三０，０００元之間。八十六年完工時每坪單價在一二０ ，０００元至一四０，０００元之間。八十八年十一月每建坪單價在一００， ０００元至一０五，０００元之間」，惟鑑定人並未提出其所所得市場調查之 資料（例如售屋廣告、價格表、買賣契約），無法研判鑑定人上開各期間之房 屋售價，是否正確。惟查，鑑定報告書所載佳園公司崇學苑，係於八十四年間 預售，於八十六年完工，並以八十八年十一月之售價為比較標準，易言之，佳 園公司崇學苑之八十八年十一月當時，係兩年折舊之房屋；而台糖公司崇德大 樓係於自八十三年十二月十五日推出預售，於八十四年十月二十二日完工，八 十四年十二月十一日取得使用執照，延至八十八年十一月間，已是四年折舊之 房屋，兩者折舊年數並不相同，準此，鑑定人又豈能以「崇學苑」之降價幅度 ，作為判斷「崇德大樓」市價跌幅之基礎？易言之，假若鑑定報告書所載「崇 學苑」個案兩年折舊房屋之跌幅，尚可供顯示「市場行情」，則以「崇德大樓 」四年折舊房屋之市價，其跌幅絕對比「崇學苑」更大，其理至明。尤其，本 件鑑定人僅以「佳園公司崇學苑」一處個案之資料，即推定「台南市東區房地 產目前價格是八十三年至八十五年價格之八五％」云云，其調查採樣，尚嫌率 斷！難道台南市八十三年至八十八年間僅有「佳園公司崇學苑」一處銷售案， 可供比較、參考？事實上，台南市東區在八十四年至八十七年間新推出之房屋 銷售案甚多，與本案「崇德大樓」同屬集合式公寓大樓（設有中庭）之類型， 亦為數不少，例如附表所示，其中多案均在崇德大樓鄰近地區，就地域而言， 均可供本案之比較參考，由此足見鑑定人之調查、蒐證工作，難謂嚴謹、客觀 。綜上，鑑定人認定台糖公司崇德大樓在不考量中庭部分違建因素之下，自前 應有之合理價格為原購買價格之八五％云云，並製成「表６」之結果，顯不正 確。
３、又查，鑑定報告書第二十頁之「表７」為「台糖公司崇德大樓現在市場銷售或 者待售價格」，其中Ｃ６、Ｅ３、Ｅ４三戶（店面），確為台糖公司待售之餘 屋。惟其餘１Ｆ１至７Ｆ４共十二戶（住家），目前係原告所有，非台糖公司
之餘屋，並未在市場上待售。準此，鑑定報告書第二十頁「表７」所示１Ｆ１ 至７Ｆ４之十二戶住家「現在訂定價格」之「依據」資料為何？殊屬可疑。又 ，關於台糖公司正在銷售中之Ｃ６、Ｅ３、Ｅ４三戶店面餘屋，雖較八十三年 底之預售屋訂價為低，平均約為六八．三五％，但台糖公司就此項目前訂價降 低之原因，至少包括⑴數年來不動產經濟持續低迷，無回升跡象、⑵中庭部分 違章、⑶四年折舊、⑷餘屋出清促銷、⑸餘屋之資金、利息壓力等因素之考量 在內，此外尚有管理費、基本水電費、管理人員薪資等費用之負擔及空屋安全 問題，均促使降價求售，以利出清、結案。
４、經查，鑑定報告書第二十頁所載「六、台糖公司崇德大樓現在市場銷售價格是 原告林明南等二十九人當初購買價格的
五八．一五％至七四．九七％，顯示因為中庭花園違建因素確實造成原告林明 南等二十九人房地產價格的損失相當嚴重」云云，顯然，鑑定人誤認為「表７ 」之十五戶房屋均為台糖公司目前正在銷售之餘屋，且認為導致原告房屋價格 下跌的因素，除經濟不景氣外，僅有中庭違建因素一項而已，顯未斟酌房屋折 舊、餘屋促銷等降低訂價之因素。鑑定人推測台南市東區房地產自八十四年至 八十八年間跌幅為一五％，而認定「崇德大樓」房屋目前應有價格為原告購價 之八五％（該項論點錯誤，已如前述），而獲得「表６」之結果。之後，鑑定 人又以「表７」之「台糖公司崇德大樓現在市場銷售或待售價格」，推算原告 房屋之「現在剩餘價位」（該項論點錯誤，亦如前述），而獲得「表８」之結 果。然後，比較「表６」與「表８」之差異（鑑定報告書第二十二頁），將「 原告房地現在合理應有的價值」減去「市場上剩餘的價格」，所得「差額」， 即認定為「原告因中庭部分違章之損害」。準此，顯然鑑定人僅考量⑴經濟不 景氣、⑵中庭部分違章等影響餘屋訂價之因素，並未斟酌房屋折舊、存貨促銷 、餘屋積壓資金利息等亦構成台糖公司訂價下降之因素。從而，鑑定人將「原 告房地現在合理應有的價格」減去「市場上剩餘的價格」所得「差額」，即認 係「原告因中庭違章因素所造成之損害額」，其論點謬誤即甚顯然。 ５、又，房地產買賣之成立固涉及買賣雙方之主觀意見，然而，房地產之「應有價 值」，則非全然屬於主觀因素，也包含有客觀價值在內。查，鑑定報告書第二 十五頁謂「台糖公司以不實廣告內容誘導原告購買並非其意願之房地產。這房 產之實質價格就應以買賣雙方對於實在房地產價格之認定作為鑑定基本原則」 ，惟鑑定人之「表」即「房地變更為迴車道後之剩餘價值」，則係依據「原 告自己」表示「中庭花園變更為迴車道之原告自認房地剩餘價格」而來。由原 告自己表示「房地剩餘價格」乙節，其結果純係原告片面主觀之意見，顯然欠 缺客觀性，並無法正確顯示崇德大樓中庭部分違章拆除後之「客觀應有價值」 ，即甚顯然。例如，「附表」之編號⒊、⒎，原告自認剩餘價格僅為原購買 價之三０％及十一％，試問，若第三人願意以上開剩餘價格向其購買，則原告 等是否願意出售？從而，鑑定人以「買受人自己所表示之房屋剩餘價值」作為 鑑定之依據，殊為錯誤！又，鑑定人就問卷調查所得「原告自認之房屋剩餘價 值」，雖加以調整，略為：「：：如平均值低於六十五％，以六十五％作為推 算原告林明南等二十九人房地產中庭花園變更為迴車道價格的基準」，惟卻未
說明「以六十五％作為推算基準」之依據何在？殊有可議。由於鑑定人引用「 原告自認之房屋剩餘價值」，經調整後作為「崇德大樓中庭部分違章拆除後之 剩餘價值」，已有錯誤，詳如前述，則鑑定人以「表６」「房地現在應有價值 」減去「表」「變更為迴車道後剩餘價格」所得之「差額」，而認定為「變 更為迴車道造成原告之損害額」，顯屬錯誤。
６、本案鑑定人所製作鑑定報告書，可歸納出三個關鍵性之數據，分別為： ㈠鑑定報告書第十八頁之「附表六」所示「原告林明南等人土地房屋現在應該 有的價值表」。
㈡鑑定報告書第二十一頁之「附表八」所示「台糖公司興建崇德大樓現在售價 推算林明南等人土地房屋現在剩餘價值表」。
㈢鑑定報告書第二十六頁之「附表十二」所示「中庭花園變更為迴車道原告林 明南等人土地、房屋價格推算比較表」。
本件鑑定人係以「附表八」與「附表六」及「附表十二」與「附表六」所示「 價值」之差額而推算損害賠償金額。惟，鑑定人所認定之「附表六」、「附表 八」、「附表十二」之數額，所援用之「鑑定基礎」顯不妥當，從而其所獲得 之結論，並不正確，殊難採取。
７、關於鑑定報告書「附表六」之「土地、房屋現在應該有的價值」，鑑定人係以 原告當初購買價格，乘以八五％，而其基礎則為「鑑定報告書」第十七頁所認 定「台南市東區房地產目前價格為八十三年至八十五年價格之八五％」。然而 鑑定人獲得上開「八五％」之數據，則是引用台糖公司「文化傳家」案及佳園 公司「崇學苑」案之房屋銷售資料而得。對此，被告於八十八年十二月三十日 答辯㈣狀已提出多項「疑點」。鑑定人「補充報告」則列出其參考佳園公司「 崇學苑」之房屋門牌號碼，共計僅有二戶，易言之，鑑定人僅以佳園公司所興 建之其中二戶房屋之訂價及最後售價而推算佳園公司「崇學苑」房屋數年來售 價之下跌幅度，其鑑定基礎，甚為粗糙！
８、其次，鑑定人補充報告又謂：「崇德大樓與文化傳家均為台糖公司所興建房屋 ，區位相近，產品具有同質性，一為八十四年十月完工，另為八十八年完工， 就不動產市場特徵而言，他們差異性不大，也因為坐落地點相近，房屋完工日 期相近，又是同一公司所興建，都有中庭花園：：」云云，準此，依鑑定人之 認知，「崇德大樓」案房屋於八十四年十月完工，「文化傳家」案房屋於八十 八年完工，兩者之「完工日期相近」云云，與一般人之認知有違，殊不合常理 。查，八十四年十月完工與八十八年完工之房屋，兩者屋齡已相差三、四年， 又豈能認為「完工日期相近」？究房屋銷售而言，完工後三、四年之房屋，在 銷售市場上絕不可能被稱為「新屋」，至少已有三、四年之折舊存在。依「固 頂資產耐用年數表」，鋼筋混泥土造之房屋，其耐用年數為六十年，每年折舊 率為一．六四％，則三至四年之房屋，其折舊約為五％至六％左右，而鑑定人 竟謂兩者完工日期相近云云，顯然鑑定人並未考量「房屋折舊」對房屋價值之 影響。從而，鑑定人所認定「附表六」之「土地房屋現在應該有的價值」乙節 ，顯屬錯誤，不足採取。
９、關於鑑定報告書「附表八」之「土地房屋現在剩餘價值表」，係以「附表七」
之「台糖公司崇德大樓現在市場銷售或者待售價格」之所謂「差別比率」平均 六八．三三％為其基礎，進而認定原告所購買之房屋之現在剩餘價值僅為當初 承購價格之六八．三二％。查，「附表七」所列「現在訂定價格」，其中台糖 公司之餘屋Ｃ６、Ｅ３、Ｅ４均為「店面」房屋。其餘１Ｆ１至七Ｆ四均為原 告所有房屋，目前並未在市場上銷售。依鑑定人「補充報告」則謂：該項「現 在訂價」資料係依據問卷調查回收表第六題整理而得。易言之，「附表七」所 列１Ｆ１至七Ｆ四房屋之「現在訂定價格」，乃原告片面之認定，而原告既為 當事人，又豈會客觀地表示房屋現在之價值？
鑑定人竟以原告片面陳述之「價格」作為鑑定之基礎，殊與常理有違，顯為不 當，且無任何學理依據，自屬不可採取。
１０、關於鑑定報告書第二十六頁之「附表十二」即「房屋變更迴車道後之剩餘價值 」，則係依據「原告自己」表示「中庭花園變更為迴車道之原告自認房屋剩餘 價格」而來。由原告自己表示「房地剩餘價格」乙節，其結果純係原告片面主 觀之意見顯然欠缺客觀性，並無法正確顯示崇德大樓中庭部分違章拆除後之「 客觀應有價值」，即甚顯然。綜上所述，鑑定人所認定「附表六」、「附表八 」、「附表十二」之數據，均有疑義，從而，鑑定結論所認定之損害賠償金額 ，顯屬錯誤，不足採取。
三、證據：提出鈞院八十七年度重訴字第三八一號民事判決、台灣台南地方法院檢察 署檢察官八十六年度偵字第七０三四號、八十六年度偵字第八四六九號不起訴處 分書、台灣高等法院台南分院檢察署檢察官八十六年度議字第一０００號處分書 影本各一份、使用執照及消防設備移交收據影本一份、存證信函影本一份、房屋 點交切結書影本二十九份、台南市東區公寓大樓（設有中庭）個案資料表影本一 份；請求調閱鈞院八十七年度重訴字第三八一號返還價金案卷、台灣台南地方法 院檢察署八十六年度偵字第七０三四號李南石詐欺案卷、八十六年度偵字第八四 六九號錢秉才詐欺案卷；及請求命鑑定人宏宇不動產鑑定有限公司提出鑑定結果 之補充資料。
理 由
一、本件原告起訴主張原告林明南等二十九人於八十四年至八十五年間分別向被告購 買坐落台南市○區○○○段○○○○號土地上預定興建之「崇德大樓」房屋及其 基地（買賣標的之戶號及價金各如附表二所示）價金均已全部付清。依兩造簽訂 之買賣合約書及被告製作之廣告畫冊中，於一樓中庭繪有綠地、花台及噴水池等 設施。八十六年四月十日台南市政府工務局發違章建築拆除通知單以崇德大樓一 樓中庭之花台、噴水池等設施為違章建築，且依法不得補辦建照執照手續，應執 行拆除。否則將依行政執行法規定代執行，所需費用自行負責等語。崇德大樓住 戶錯愕不已，紛求被告提出說明，被告卻否認推諉，住戶不得已遂向行政院公平 交易委員會提出檢舉，案經行政院公平交易委員會於八十七年七月二十八日作成 處分，認「被告於『崇德大樓』預售屋之銷售廣告中，於一樓中庭平面圖繪有花 台及噴水池等設施，惟竣工圖中地面層中庭係規劃作為『私設道路及迴車道』並 無前述花台及噴水池等公共設施。被告係於取得使用執照後違法增建，業已違反 建築法規，將遭拆除，故其所為有廣告不實之情事」。被告於房屋銷售廣告上，
就地上一樓中庭為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一 條第一項規定，又本件被告以廣告內容誘發原告等購屋之動機，該廣告應成為契 約之一部。原告因被告虛偽不實之廣告而受損害，原告自得依消費者保護法第五 十一條規定請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。被告於「崇德大樓」預售屋之 廣告中，於一樓中庭繪有花園廣場及噴水池等，實為私設通路及迴車道，被告給 付顯已構成瑕疵，該瑕疵且無法補正，自屬於民法第二百二十七條之不完全給付 ，被告應負債務不履行之損害賠償責任。又企業經營者應確保廣告內容之真實性 ，故廣告內容有虛偽不實之情事者，即屬民法第三百六十條所指買賣之物缺少出 賣人所保證之品質，買受人得請求債務不履行之損害賠償。爰依公平交易法第三 十一條、消費者保護法第五十一條、民法第三百六十條、第二百二十六條、第二 百二十七條之規定，請求被告分別給付原告如附表二「請求損害賠償金額欄」所 示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起各至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。被告則以所起造之台南市崇德路「八樓店鋪集合住宅」，係經公開比 圖後，由蔡鐘淵建築師獲選，取得規劃設計與監造之承攬權利，蔡建築師向台糖 公司提交工程預算書及施工圖，關於地面層中庭部分，均顯示規劃為綠化遊憩工 程（即花園廣場），嗣於完工後，被告將本大樓公共設施交付崇德大樓大廈管理 委員會，並經管理委員會質疑中庭現狀與使用執照所附之設計圖不符，即使用執 照之設計圖顯示，地面層中庭有一部分係規劃供作迴車道之用，被告乃向蔡建築 師查問原委，始獲知蔡建築師所交給台糖公司之工程預算書、施工圖，其中關於 地面層中庭全部為中庭花園之規劃設計，竟與其向台南市政府工務局申請核發建
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