臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
107年度中小字第707號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
前列二人共同
訴訟代理人 簡宏原
張凱政
被 告 王文德
訴訟代理人 王鑾鶯
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國107年4月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告各新臺幣1,658元，及自民國107年3月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣500元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣3,316元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告2人於民國105年8月23日經法務部行政 執行署台中分署拍賣程序，得標買受臺中市○區○○段○○ 段000地號、面積2,039平方公尺之土地（下稱系爭土地）， 權利範圍各為2分之1，且法務部行政執行署亦於105年9月7 日核發不動產權利移轉證書，原告已辦妥所有權移轉登記。 而原告所有之系爭土地上之建物「中英大樓」，係屬地下一 樓、地上七樓之商業大樓，被告所有建號1008建物（下稱系 爭建物）位於系爭土地，是被告並無正當法律權源而占有系 爭土地，致原告受有無法使用、收益之損害，原告自得請求 被告返還相當於租金之不當得利。又地上建物狀況不應列入 考量系爭土地租金高低之因素，因原告所請求者僅為被告使 用系爭土地之利益，而非使用被告所有建物之利益，遑論建 築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人應維護建 築物合法使用與其構造及設備安全。是建物得否安全使用及 做最有效之利用，應屬建物所有權人之責任，原告僅係立於 類似土地出租人之地位，無法決定地上建物該如何使用。而 系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家 機關，交通方便生活機能優，且其使用分區為第一種商業區
等情事觀之，原告認為以申報地價年息10％計算租金應屬適 當。又依不動產估價報告書所示，系爭土地評估價格為新臺 幣（下同）653,805,350元，系爭土地上全棟建物面積為9,1 73.33平方公尺，依保守估計年租金報酬率1％計算，則就被 告所有之系爭建物面積總和23.47平方公尺，每年租金至少1 6,728元（計算式：土地評估價格653,805,350×年租金報酬 率0.01×被告所有建物面積總和23.47/全棟建物所有面積總 和9,173.33＝16,728），而原告依申報地價10％作為計算依 據所計算之年租金為4,668元，尚遠低於合理之土地年租金 報酬率。故被告應給付原告2人自105年9月7日起至107年2月 6日止之相當於租金不當得利各3,306元〈計算式：【（系爭 土地面積2,039㎡×申報地價8,953元/㎡）×10％×（系爭 建物面積23.47㎡÷系爭建物面積9,173.33㎡）÷12月】×1 7個月×1/2＝3,306元〉及法定遲延利息。爰依不當得利之 法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告二人各 3,306元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭建物係訴外人曾秀月（即被告之母）於77年 1月15日向前手即訴外人張貴英購買後以贈與為原因登記取 得所有權（被告於100年10月6日因分割繼承之原因登記取得 所有權），而張貴英係向系爭土地原地主陳元生之母親陳簡 巧雲購買後以贈與為原因登記取得所有權，歷次轉手之過程 均有購買系爭土地持分，並約定由地主及建商負移轉登記之 責。又系爭建物所坐落之系爭土地，原為訴外人陳元生所有 ，陳元生於61年7月4日將系爭土地之出賣、移轉所有權登記 等權利委由其母親陳簡巧雲行使，並由陳簡巧雲代為出售土 地與建商共同建造大樓，可證大樓興建之初，原地主陳元生 確有將土地出售予建商，惟因興建過程中建商倒閉，導致土 地至今未能完成過戶程序。基上，被告之母曾秀月於大樓興 建之初，確有購買系爭土地持分，且為系爭土地之使用人， 並有繳納地價稅，堪認系爭建物占用系爭土地本有合法權源 ，被告自得以與系爭土地之原地主之契約關係向原告依「占 有連鎖」法理作為有權占有之依據。另被告之母曾秀月取得 系爭建物以來40餘年，系爭建物及大樓其他住戶建物使用系 爭土地皆係無償關係，而原地主對被告及其他大樓住戶就系 爭土地客觀上占有使用之情形，長期均予容忍從未加以干涉 ，且未提出任何異議，可見大樓興建完成時，原地主確已同 意被告及其他大樓住戶無償使用系爭土地至明，故被告與原 地主間就系爭土地自已成立使用無償使用借貸契約關係。且 不動產價值昂貴，依社會一般買賣不動產之交易習慣，原告
於投標前應會至現場察看，並調查不動產坐落位置、使用現 況、週邊環境及該不動產之權利義務情形等事項，並向地政 機關調閱不動產登記謄本等資料以了解系爭土地上坐落建物 實際情形為何，以及系爭建物究係何時興建完成，再者，系 爭建物占有使用系爭土地情形係公示於眾，原告於投標前從 外觀上均可明顯判斷，準此，可認原告就系爭建物占有使用 系爭土地，與原地主即前系爭土地所有權人間長期存有前開 無償使用借貸契約關係之事，顯有明知或可得而知之情形， 原告自應繼受被告與原地主之上開無償使用借貸契約關係， 則系爭建物占有使用系爭土地自屬有權占有。縱認被告使用 系爭土地係屬無權占有，但原告就系爭建物長期占有使用系 爭土地之事實，核屬明知或可得而知，然其卻仍以低價投標 方式購買取得系爭土地，並於取得系爭土地後，旋即對包含 被告在內之大樓住戶，提起請求給付不當得利訴訟，其動機 及目的顯不單純，且屬可議，綜合上情，原告請求不當得利 租金，顯已違反誠信原則或以損害他人為主要目的之權利濫 用情事。又縱認被告有不當得利之情事，惟系爭土地位於台 中市中區，過去雖曾係台中市之精華地區，但現因商圈轉移 等眾多因素，系爭土地周邊之商圈早已沒落，且系爭建物所 在之中英大樓自82年起即因多次火災遭台中市政府就二樓以 上樓層封閉禁止使用，現該棟大樓除一樓有些許商家外，二 樓以上早已無人營業，並因火災形同廢墟，則原告以系爭土 地住於台中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機關， 交通方便生活機能優為由，以系爭土地申報地價年息10％計 算相當於租金之不當得利，顯屬過高且不適當等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決，願供擔保 請求免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張原告2人於105年9月7日因法務部行政執行署臺中分 署拍賣而取得系爭土地所有權，權利範圍各2分之1，系爭土 地為中英大樓之建築基地，被告所有之系爭建物位於中英大 樓，且被告並無持有系爭土地任何持分等情，業據原告提出 法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書、土地登 記第一類謄本、建物登記第一類謄本、台中市工務局使用執 照存根、不動產估價報告書摘要、GOOGLE地圖、地價第二類 謄本、各樓樓層專有面積表等件在卷可稽，自堪信屬實。(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，受有相 當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例要旨參照）。經查：
1.被告抗辯系爭建物係曾秀月向前手張貴英購買後以贈與為原 因登記取得所有權（被告於100年10月6日因分割繼承之原因 登記取得所有權），而張貴英係向系爭土地原地主陳元生之 母親陳簡巧雲購買後以贈與為原因登記取得所有權，歷次轉 手之過程均有購買系爭土地持分，並約定由地主及建商負移 轉土地所有權登記之責任。而陳元生委由其母親陳簡巧雲代 為出售土地與建商共同建造大樓，但興建過程中建商倒閉， 導致土地至今未能完成過戶程序。則被告之母曾秀月於大樓 興建之初，確有購買系爭土地持分，並有繳納地價稅，堪認 系爭建物占用系爭土地本有合法權源，被告自得以與系爭土 地之原地主之契約關係向原告依「占有連鎖」法理作為有權 占有之依據云云，並提出委託書、地價稅繳款書、建築改良 物贈與所有權移轉契約書、不動產買賣契約書等件為證。查 被告提出建築改良物贈與所有權移轉契約書及不動產買賣契 約書之締約人為張貴英及曾秀月，並非陳元生，且所提委託 書僅能證明陳元生授權其母陳簡巧雲代理出賣系爭土地，不 足以證明其所稱有購買系爭土地持分。縱令被告所陳屬實， 惟按買賣契約為債之關係，僅於當事人間有其效力。物之占 有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占 有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有 ，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權 源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（ 最高法院104年度台上字第40號判決參照）。查原告2人係經 法務部行政執行署臺中分署拍賣取得系爭土地所有權，原告 2人並不受原地主陳元生與建商間之合建契約之拘束，被告 自無從逕依建商與原地主陳元生間合建債之關係主張其占用 系爭土地為有權占有。又原告2人於拍定買受系爭土地時， 雖知悉系爭土地上有已辦理保存登記之系爭建物，原告2人 仍買受系爭土地，因原告2人並不受其前手與建商間使用系 爭土地債之關係拘束，無礙其取得系爭土地後行使所有權， 不得以原告2人買受系爭土地，推斷原告2人默示同意負有與 前手相同之容忍義務。再原告雖提出系爭土地地價稅繳款書 ，用以證明其占用系爭土地有合法權源，惟上情僅得證明曾 秀月有繳納系爭土地地價稅之情，然究係基於何種事由為系 爭土地所有人繳納地價稅？原因多端，尚難據此即推知曾秀 月就系爭土地已取得所有權。是被告上開所辯，並無理由。 2.被告又抗辯：系爭土地原地主對被告就系爭土地客觀上占有 使用之情形，長期均予容忍從未加以干涉，且未提出任何異 議，可見大樓興建完成時，原地主確已同意被告無償使用系 爭土地至明，故被告與原地主間就系爭土地自已成立使用無
償使用借貸契約關係等語，然而，⑴縱令被告就系爭建物與 系爭土地原所有人間存在使用借貸關係，惟使用借貸契約係 債之關係，僅於當事人間有其效力，原告2人係經由拍賣程 序拍定買受系爭土地之第三人，並不當然繼受其前手與系爭 建物所有人間之使用借貸關係，此乃基於「債之相對性原則 」，即未參與締結債權契約之人，不受契約之拘束，以貫徹 私法自治原則的理念。⑵至於原告2人於拍定買受系爭土地 前，知悉系爭建物占有系爭土地之外觀，並非系爭建物與系 爭土地原所有人之基地利用債之關係物權化之充分條件，至 多僅為法院判斷系爭土地之受讓人即原告2人，若對建物所 有人主張民法第767條物上請求權時，是否違反誠信原則之 參考因素（參陳聰富，債權物權化之適用基礎--最高法院96 年度台上字第334號民事判決評釋，法令月刊，第61卷，第1 0期）。⑶據此，縱令被告就系爭建物與系爭土地原所有人 間存在使用借貸關係或其他基地利用債之關係，亦不拘束原 告2人，且原告2人本件係對被告主張不當得利之法律關係， 非依物上請求權請求拆屋還地，本院認原告2人之請求，並 不違反誠信原則或公共利益，亦非以損害被告為主要目的， 不構成權利濫用。
3.原告2人為系爭土地之所有權人，被告所有系爭建物未能舉 證證明有何可拘束原告之占用權源，自屬無權占用系爭土地 ，應認無法律上原因，受有相當於租金之利益，致原告受有 損害。從而，原告依不當得利之法律關係，對被告請求相當 於租金之不當得利，應屬有據。
(三)原告得請求不當得利之數額：
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。前 開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第105條亦 有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，且尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價 值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第85 5號、68年台上字第307號判決意旨參照）。本院審酌系爭土 地之使用分區為商業區，供作被告所有建物之建築基地之一 ，中英大樓本可供營業或住居使用，然因曾多次發生火災， 造成人命損失，而經臺中市政府公告大多數樓層封閉禁止使 用且依房屋稅條例第8條之規定停止課稅。本院酌以目前之 社會經濟狀況，及系爭土地位於臺中市成功路等街巷附近， 交通便利，生活機能尚可，暨中英大樓目前大多數樓層業經 臺中市政府公告封閉禁止使用且依房屋稅條例第8條之規定
停止課稅等事項，認原告主張以系爭土地之年度申報地價（ 8,953元/平方公尺）年息10％計算，尚屬過高，應以年度申 報地價之5％計算其所受相當於租金之損害，為屬合理適當 。再原告主張系爭土地，乃被告所有建物之共同建築基地， 是以按被告所有建物之面積，占中英大樓全體共有人建物面 積，計算出被告之持分比，以此為基準，據以計算被告占用 系爭土地之面積，應屬合理。則以年度申報地價5％計算， 原告2人各請求被告給付相當於租金之利益1,658元【計算式 ：（系爭土地面積2,039㎡×申報地價8,953元/㎡）×5％× （系爭建物面積23.47㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12 月＝195元，元以下四捨五入，下同；195元×17÷2＝1,658 元）】，在此範圍內，應屬有據。至原告計算基礎與上揭計 算不同，而超出之請求，即屬無據。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第 203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當於租金之不當 得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自起訴狀繕本 送達被告之翌日（即107年3月10日）起至清償日止，按週年 利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。四、綜上所述，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告給付 原告2人各1,658元，及自107年3月10日起至清償日止按年息 5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請 求即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本件就原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告部分敗訴之 判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原 告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權 之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。又 被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定 相當擔保金額准許之。
七、本件適用小額訴訟程序，爰依民事訴訟法第436條之19第1項 規定，併確定訴訟費用額為1,000元。另依民事訴訟法第79
條規定，按兩造勝負比例，命由被告負擔500元，餘由原告 負擔。
中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 5 月 2 日
書記官 洪加芳
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